20111222_宁波_江北区核心CBH区域发展战略概念分析 (草案)

镇海新城商务区
镇海新城分为北部商务区、休闲大本营以及中间的宁波 植物园三个部分，其中北区主打行政、文化、商务功能，而 南区则以教育、科研、休闲、居住功能为主，各个区块分工 明确，互为犄角，既凸显了自身的优势和特色，又将不同功 能间的矛盾降到了最低。 新城北区——北部商务区：在镇海新城北区，即骆驼片 区，开辟出一张“白纸”，并在这张“白纸”上通过高标准 的规划、招商、建设，将其打造为宁波中心城区北部商贸商 务中心，商务楼宇和总部经济基地总建约65万㎡。 新城南区——休闲大本营：新城南区的定位更加倾向于 现代居住、旅游休闲。 宁波植物园——绿色生态廊道：在镇海新城南区与北区 之间，有一条东西走向、宽一公里的“空白地带”，镇海新 城决定在此处建设宁波植物园。
区，生态走廊以东的明湖住宅区等。
其中，最受关注的无疑是作为东部新城核心区的中央商 务区，由金融中心、航运中心、会展中心三大产业中心组成 中央商务区，北起通途路、南到宁穿路、西临世纪大道、东 界规划海晏路，总面积1.8平方公里，是商务办公、宾馆酒
店和会展服务等功能的集聚发展区，为“中提升”战略的龙
头区块、也是东部新城核心区内最先启动的区块，目前已汇 集了包括城投大厦、恒元悦庭、八骏湾、环球航运广场、宁 兴国际广场、雷迪森嘉恒广场等六大重点商业项目在建由此 ，东部新城作为宁波城市商务与市政中心的功能定位也日渐 清晰。 C3片区在功能定位上为中央商务区，主要土地使用功能 为商业商务用地主导，兼容部分商住混合用地。 在开发规划面积上，C3片区的开发面积84万平方米， 其中商业商务类功能建筑约69万平方米；住宅建筑面积约 15万平方米。 10
业中，除2家需在2012年交付外，其余可在2011年3月前全部入驻。
二期占地206亩，地上总建筑面积50万平方米，共17幢大楼，16家单位开发，目前已动工建设。 三期占地面积182亩，地上总建筑面积40万平方米，可供招商出让地块15个，目前进行招商筛选。
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总体规划
宁波南部商务区位于宁波南部的鄞州新城区核心区块，是目前宁波最大的中央商务集聚区。北至鄞州公园、南至鄞州大道， 西至宁南南路、东至前河南路，总规划面积49.3公顷。宁波南部商务区将是未来宁波南部核心区域，也是未来鄞州新城的核心区 域，是宁波未来发展的标志形象。
我们将其理解为……
在城市之上，建造城市
高度
综合体
功能

结合以上多方面分析，确定本项目整体发展方向
城市缺失 开发模式 地块价值 政府期望
寻找市场空白点：当前酒店市场业态较为丰富，但缺少配备国际先进设备，能够提供高质量服务的大型会 议中心，随着未来宁波国际化道路发展，各类国际国内会议越来越多，城市会议中心的需求呼之欲出；
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关于同核城市的联想……
同核城市概念——提供与核心城市 同核城市条件——国际化、影响力、 宁波具备一切同核上海的先决条件 同核概念之于本案的联想——
同核上海的宁波
中心区相似品质生活方式的城市和地区
地位
同核陆家嘴的工业园区
同核金茂大厦的环球中心大厦
基于同核上海的启发，以上海的方式和标准作为项目发展的参照系 是我们对本案思考的基础 14
通过对项目立地条件及城市整体经济环境的分析， 探寻出最符合项目的功能定位----城市C.B.H功能示范区， 并借助项目商业操作的成功塑造来进行商业体开发新模式的探讨， 总结出此种开发模式的成功点，将模式推广到全国， 达到最终战略目标：
开发模式化和企业品牌价值最大化
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功能布局 “三大”原则、“一”家五星级酒店、 “五”大功能区域
东部新城中央商务区
东部新城，西起世纪大道，南至铁路以北，北至通途路
，东至东外环线，总用地面积约15.85平方公里，是宁波城
市向东发展过程中最为重要的一个区域。 依功能定位划分，东部新城总体可分为九大功能区，包 括中央商务区、行政办公综合区、中央走廊区、混合使用区 、住宅区、生态走廊区、近期保留的电子工业区、特种用地
发展前景
宁波南部商务区以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包为重点发展方向逐步成为长江三角洲南翼的区域性总部经济
基地、外向型经济服务基地、重要的研发基地和外包产业集聚基地，成为宁波市最具有活力的高端商务经济集聚区。宁波南部 商务区的建成，将带来人才、资金信息的大量集聚，成为以企业总部和商务办公为主，以商业、物流、文化、金融、信息等服 务业相配套的现代经济商务中心。
它们都被打造成了各自城市的名片
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形象定位
作为转型期的宁波，需要一些东西去诠释这个城市
CBH功能区就该肩负起这个责任，成为城市的代表
因此，我们形象应该是… …
宁波转型为国际化大都市的
城市名片
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本项目适应发展方向为
以商务、酒店、旅游商业为驱动的功能复合
{五星级酒店+商务中心+旅游商业=城市功能示范区}
商业发展模式
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根据项目发展方向判断，定义本项目的区域价值
以会议、商务、酒店旅游及商业为驱动的、功能复合的城市形象展示区
城市C.B.H功能示范区
（ Center中心﹠ Conferenc会议 Business商务 Hotel酒店 ）
五大 功能区域
超五星级酒店
绿色会议中心
低碳5A写字楼
养生旅游休闲
情景特色商业
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形象定位
CBH是宁波城市功能区 CBH是城市综合体 CBH定位高端 CBH绿色低碳 ……
那CBH功能区的形象将是什么？
说到中信广场，自然而然会想到广州 说到地王大厦，自然而然会想到深圳 说到金茂大厦，自然而然会想到上海 说到双子星塔，自然而然会想到马来西亚 ……
依靠前期酒店基础：目前已在运营远洲大酒店，虽能够满足部分会议需求，但对于未来人数较多，软硬件 设备要求较高，专业化、国际化大型会议仍有一定局限，为此需要更为专业，更为完善的国际会议中心； 力求消费带动性强通常，大型会议召开，往往会涉及酒店，餐饮，娱乐，休闲等多项活动，会议中心的建 设，对前期酒店经营以及未来商圈的实现都有重要意义；
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“十二五” 十大重点规划 建设区块
从宁波各区块的发展来看，海曙区和江东区办公氛围基本形成， 鄞州区有南部商务区，东部新城有其中央商务区，镇海新城有新城商 务区，只有江北，其办公项目建设年代较早，且布局分散，缺少一个 可以承担中央商务区功能的区块。
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宁波主要商务区概况
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鄞州南部商务区
南部商务区是市“中提升”战略重点项目，位于鄞州新城区南部，北至鄞州公园、南至鄞州大道、 西至宁南南路、东至前河南路，总规划面积790亩，总建筑面积240万平方米，总投资145亿元。 一期占地407亩，总建筑面积130万平方米，38幢大楼，其中企业开发29幢，目前一期29家开发企
江北区属于宜居之地，是宁波市最大的中心城区，项目所处的 区域未来规划成为江北城市副中心
萧甬铁路横贯东西，329国道、34 省道在区内交汇，铁路宁波北站和 散货业区坐落境内； 栎社机场、杭甬高速公路、北仑 港近在咫尺； 江北大道、甬余公路江北段、人 民路等重点交通工程，交通集疏网 络日益健全；
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江北规划价值 三城：优化提升 甬江新城 以楼宇经济、总部 经济和居住休闲为 核心的高品质居住 区、高端商务商贸 集聚区和时尚文化 娱乐休闲区 加快建设姚江新 城 宁波都市中心城区 繁荣向北、战略崛 起，以文体商贸休 闲为特色的高品质 专业城市副中心 积极打造慈城卫 星城 都市区中心城西北 门户
项目发展战略概念分析
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我们在城市之间对话
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城市坐标的定义——长三角经济圈的宁波
意味着：宁波将与上海协调同步，树立国际化的时代精神
区域坐标的定义——面向未来的宁波CBH 意味着：远洲商务区承载着宁波未来走向世界的城市形象
项目坐标的定义——CBH、5A甲级、地标 意味着：我们正在打造的是城市CBH的标志性建筑雕塑
江北区未来规划----“两江、两轴、带三城”
两江：大力推动姚江和甬江两江北岸 开发； 两轴：大力推动地铁2号线和4号线建 设与谋划；
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江北产业价值
优化发展沿江服务经济和总部经济集聚带、调整沿路都市产 业集聚带、特色沿山生态休闲旅游带三个产业发展带
核心滨水区 成为都市核心CBD的重要组成部分 湾头休闲商务区 多种复合功能的高档次城市休闲商 务区 谢家－城庄高端商业商务区 城市商务商贸集聚区 宁波北门户区商务区 民营经济总部集聚基地 姚江北岸启动区块 以服务业功能性为主的高端住宅区 高新技术产业园区 江北工业经济的主战场和宁波高新 技术产业重要集聚区 北部山水人文旅游区 慈城古县城和保国寺—荪湖旅游度 假区一体化旅游区 慈城新城区块 环境优美的宜居新城 新铁路北站区块 以新铁路北站为依托，建成交通物 流枢纽 甬江北岸滨水区 高层次的精品商务区
三大 原则
增值 持续 创新
一家 五星级酒店
定位： 宁波首家“CBH”生态商务区
“CBH”绿色商务\会议 绿色低碳商务、会议集聚。 吸引汇聚相关政府、企业， 会议、会展、时尚品牌发布会 “CBH”绿色生态特色酒店 配套、购物、饮食、休闲 “CBH”绿色旅游休闲时尚中心 时尚拍摄、绿色生态主题旅游活动、 环保婚礼举办地，通过活动树立标杆
【城市之上的对话】
宁波江北区核心 C.B.H区域 发展战略概念分析
2011.12
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宁波市江北区概况
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江北交通价值 江北位于市区 西北侧，东南临 甬江与江东区相 望，南濒姚江， 与海曙区、鄞州 区连接，东北毗 邻镇海区，西接 余姚市； 下辖甬江、庄 桥、洪塘、中马 、白沙、文教、 孔浦七个街道和 慈城镇。 项目为江北西 区，区域内姚江 北岸规划为未来 江北区的城市副 中心，是宁波对 接上海的首要区 域，未来发展潜 力看好;
镇海新城作为宁波中心城区北部商贸商务中心，是市委