地产公司与物业公司关联管理规范指引详细

地产公司与物业公司关联管理规范指引

1目的

规范物业公司及物业管理项目与地产公司之间经营和业务关系，提高物业公司经营管理水平。

2适用范围

适用于骏景地产与其所控股的物业公司（以下简称地产公司、物业公司）

3术语和定义

3.1物业前期介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业

咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程；

3.2物业前期管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由骏景

地产委托物业公司实施的物业管理；

3.3物业前期开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员

储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用

(不含酬金和利润)；

3.4物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对

项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程；物业公司代表全体业主参与验收，

验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成；

3.5集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审

查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的

收集等相关手续。

4物业与地产之间存在的关系及处理原则

4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产

销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方

面的相互关系，建立规范、高效的协同机制；

4.2在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行

指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管

理服务水平，并实现经营良性循环；物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务

活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末

考核兑现的形式体现；

4.3在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此

基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营；作为两个独立经营的经济实体，

在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。

5委托项目物业管理关系

5.1物业前期管理介入和物业前期管理方案

5.1.1物业前期管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管

理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户

定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判

断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。

5.1.2前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业

公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产公司与物业公司签订委托管理合同

的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、

品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。

5.2物业前期管理费测算

5.2.1物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产公司销售需要的配合和小

区物业管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身

的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实

现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》

中；

5.2.2对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地

产公司销售需要而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除；

5.2.3如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施（会所、卖场等）管理、

经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议；

5.2.4两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。

5.3《物业前期管理委托合同》的签订

5.3.1按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业前期管理委

托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要

明确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费

用、维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理

等；

5.3.2地产公司在于客户签订《商品房预售合同》时应同时要求客户签订《物业前期管理服务协

议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效

时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、

物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、

广告牌设置及权益、违约责任等；

5.3.3《物业前期管理服务协议》应和地产公司与物业公司签订的《物业管理委托合同》内容保

持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨；

为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了

相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主

协商调整管理费标准。

5.4物业前期介入管理

5.4.1物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在物业的规划设计、施工建设和营

销策划阶段就参与介入，从有利于今后业主的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，

为今后的物业管理创造条件；

5.4.2相关工作应在前期物业介入管理或项目《物业前期介入服务协议书》中予以约定，具体参

见《物业前期介入管理流程》

5.5物业接管验收

5.5.1物业应按照《新建物业接管验收工作规范》和建设部颁布的《房屋接管验收标准》重点对

房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，

并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；地产应配合物业作好验收工作，

完成整改工作，确保物业完好、完整移交；

5.5.2物业的接管验收，地产公司应至少安排在正式入住30个工作日前开展，具体参见《物业验

收移交管理流程》。

5.6集中入住

5.6.1具体参见《集中入住管理流程》；

5.6.2集中入住工作人员及相关费用由地产公司承担，费用一般包括：办公设备、验房费用、材

料印刷费、清洁费用、现场布置、简易装修、借用人员费用，代办费、工作人员餐费、饮

用水费、一次性杯子以及管理酬金等；

5.6.3因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收

费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价

差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应

由地产公司承担补差责任；

5.7物业开办费和管理费

6委托资产管理

6.1委托资产管理是指地产公司将非经营性资产委托物业管理，物业提供约定管理服务，并接受地

产公司服务质量的监督，地产公司主要考核物业管理水平和成本的控制，物业公司按一定比例

或包干数额取得佣金收入；

6.2空置房（是指房屋已办理接管验收但未出售）

6.2.1委托管理形式可在《物业管理委托合同》中约定，空置房保洁内部质量应满足开荒时清洁

标准或满足相关要求；

6.2.2在物业管理日常管理中应制定空置房巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、

玻璃、墙面、钥匙等进行检查，发现问题及时整改；

6.2.3按照全额物业管理费由地产公司支付给物业公司。

6.3车库（地产公司拥有产权）

6.3.1地产公司将其拥有产权的车库（位）的物业公司委托给物业管理，并支付物业管理费用；

6.3.2车库管理费收入物业应按照当地法规要求分配归口，若无明确要求，只作为物业管理项目

收入部分抵减管理费，不得纳入物业公司的收入；

6.3.3车库的物业管理委托服务可纳入地产公司和物业公司的《物业管理委托合同》中约定。

6.4商铺（地产公司拥有产权）

6.4.1地产公司将其拥有产权的商业铺位（街）的物业管理委托给物业打理（不含租赁责任），并

支付物业管理费用；

6.4.2无论已经出租还是未出租的商铺都按此结算，商铺管理费收入应作为物业管理处收入，该

项委托约定可纳入《物业管理委托合同》中。

7工程质量保修

7.1具体参见《保修期工程维修管理流程》和《客户投诉管理流程》相关规定；

7.2在集中交房三个月后，工程质量维修管理主体由地产公司移交给物业公司，即由物业承接受理

业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，定期将情况报

告地产公司，或遇到较大问题时及时反馈地产公司协助处理；

7.3地产公司将施工单位的保证金一并转物业公司，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和

扣罚；

7.4对于保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施须由地产公司、物业公司、施工方签订三方协

议予以明确，以便物业开展相关工作。

8公司管控关系

8.1地产公司作为物业公司的投资方，履行对所属物业公司的指导、管理、监督和考核职能，对物

业公司经营管理下达指标、指导和监督工作落实情况、提供服务和管理状况，对物业公司整体

绩效进行考核及奖罚。

8.2地产通过以下方式实施对物业的监控：

1)按年度下达并考核经营管理指标；

2)督导物业公司重大投诉及事件的处理；

3)审议物业公司年度工作计划、重大经营决策；

4)在业主委员会成立之前，审议物业公司提交的相关物业管理项目年度管理计划和年度预算、

房屋设备设施的年度维修养护计划、维修基金使用计划；

5)审批物业公司职能部门经理以上职位的任免；

6)审核物业公司财务报表，分管领导参加物业公司重要经营会议。