房地产开发企业概述

第一节房地产开发企业概述

❖一、房地产开发企业经营活动的主要业务

❖房地产是房产与地产的总称。

❖其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。

房地产开发企业经营活动的主要业务❖房地产开发企业进行的主要业务有：

❖1、土地的开发与经营

❖土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。

房地产开发企业经营活动的主要业务

❖2、房屋的开发与经营

❖房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

❖3．城市基础设施和公共配套设施的开发

❖城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目。

房地产开发企业经营活动的主要业务

❖4．代建工程的开发

❖代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道以及其他市政公用的设施等。

❖有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。

二、房地产开发企业的经营特点

❖房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

❖1、开发经营的计划性

❖2、开发产品的商品性

❖3、开发经营业务的复杂性

房地产开发企业的经营特点

❖4、开发建设周期长，投资数额大

❖5、经营风险大

❖6、房地产品保值、增值性

三、房地产开发项目投资费用估算

❖房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包

括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。

房地产开发项目投资费用估算

❖对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成：

❖(一)开发成本

❖开发成本一般包括以下八项内容

❖1、土地使用权出让金

❖2、土地征用及拆迁安置补偿费

❖3、前期工程费

❖4、建安工程费

房地产开发项目投资费用估算

❖5、基础设施费

❖6、公共配套设施费

❖7、不可预见费

❖8、开发期间税费

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1、管理费用

2、销售费用

3、财务费用

房地产开发项目投资费用估算

❖（三）投资与成本费用估算结果的汇总❖为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

房地产开发项目投资估算的作用

❖1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；❖2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设

计概算的依据；

3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济

分析的依据。

四、房地产项目开发程序

房地产开发公司的设立

项目的立项和可行性研究

项目土地使用权的取得

项目的拆迁安置

项目的规划设计和市政配套

项目的开工、建设、竣工阶段

项目的经营阶段

项目的物业管理阶段

五、我国房地产综合开发的发展历程

❖1．（1949-1978）

❖2．小、大统建（1978-）

❖3．开发企业综合开发（1980-）

❖(1)80年代商品房

❖(2)90年代商品房

❖(3)2000年以后的商品房