收益法2

收益法

收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产。估价对象为办公房地产，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，因此适宜用收益法进行评估。

收益法：是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

具体步骤：

(1) 测算收益期或持有期→ (2) 测算未来收益→ (3) 确定报酬率→ (4)计算收益价值

收益法计算公式为：

其中：V ——收益法评估价格 R ——房地产报酬率

A ——房地产年纯收益 n ——房地产收益年期 G ——净收益逐年递增的比率。

房地产纯收益=年总收益-年维修费-管理费-保险费-税金 一、 估价对象描述与分析

1估价对象房屋状况

（1）所在物业："凤凰商务办公楼"总占地面积9.84亩，总建筑面积18500平方米（含地下停车场），五层全框架式结构。地处新华西街打通与凤凰南街交叉十字路口西南角，集商业与商务办公为一体。，属乙级写字楼。

（2）建筑面积：150.61m 2。

（3）层数：估价对象所在建筑总层数为6层，估价对象位于第4层，空间布局较合理。

（4）建筑结构：估价对象为钢筋混凝土结构，层高约3.5米 。 （5）现状用途：办公用房。

⎥⎥⎦

⎤

⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=

n

R G G

R A

V 111

（6）设施设备：估价对象具备供水、供电、排水通畅、1部客梯、中央空调等设施设备能满足办公需要。

（7）装饰装修：

A：公共部分：外立面1-6层采用玻璃幕墙。大堂及走廊部分为大理石地面，墙面为乳胶漆粉刷，电梯间地面为高级镜面砖，墙面为花岗岩干挂。

B：估价对象内部：进户门为玻璃门，地面铺瓷砖，内墙面乳胶漆装修，顶棚PVC。估价对象整体结构稳定，室内上下水、电照设施齐全。估价对象所在幢基础稳固、无沉降现象。室内地面、墙面及门窗均无破损现象,维护及使用状况良好。

（8）建筑年代：2006年左右。

1.2估价对象实物状况综合分析

估价对象位于凤凰商务办公楼，凤凰商务办公楼属乙级写字楼，在估价对象所在区域属中档写字楼，面积适合小微企业办公使用，设施设备完善，保养状况良好，成新率达80%以上，物业管理档次一般，内部为普通装修，大厦提供的停车位可满足本大厦业主及外来客户车辆的停车需要，人、车出入方便。凤凰商务办公楼所在宗地面积较繁华。综合评定估价对象实物状况较优，估价对象位于元和商务区，周边路网密集，交通便利，周围环境优良，外部配套设施完善，区位状况综合评价较优。

五、估价测算过程

（一）收益法测算房地产价格

1.选择具体估价方法

本次收益法测算房地产价格，采用报酬资本化法中的全剩余寿命模式进行估价。

2.确定有效毛收入

估价对象为自用办公用房，故采用比较法确定租金水平。

估价委托方提供的租赁合同，估价对象一年一签，合同租金对评估价值影响不大，故本次估价租金按市场租金确定。

（1）比较案例选择

案例A：位于富华大厦，总层数8层，位于低区，作为办公用房，面积为170平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期2016年8月，单位建筑面积整体平均租赁价格48元/m2.月。

案例B：位于锦明伟业商务中心，总层数8层，位于中区，面积为230平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期2016年7月，单位建筑面积整体平均租赁价格52元/m2.月。

案例C: 位于恒诺大厦，总层数7层，位于中区，作为办公用房，面积为130平方米，繁华程度较高，钢混结构，普通装修，交易日期2016年7月，单位建筑面积整体平均租赁价格53元/m2.月。

（2）比较因素的选择。

①交易情况：考虑交易是否正常对租金的影响。

②市场状况：因交易日期的不同租金存在差异，需进行交易时间修正。

③区位状况：主要有位置、交通条件、外部配套设施状况、环境因素等。

④实物状况：主要有面积、可分割性、可转租性、设施设备、外观形象、内部装修、智能化程度、写字楼档次、物业管理、租房类型等。

⑤权益状况：主要有土地使用期限、租约限制、房地产其他影响因素情况。

将可比案例A、B、C与估价对象分别就交易情况、市场状况、区域状况、实物状况、权益状况五大要素进行修正。

（3）因素条件说明

整理估价师收集的有关资料，将估价对象与比较案例的因素条件列表表示，见下表。

表1 因素条件说明表

（4）比较因素条件指数表编制

①交易情况

估价对象与比较案例交易情况均属正常市场交易，故不进行交易情况修正。

②市场状况修正

本次评估比较案例交易时间均为近期的租金，近一年银川市办公用房租赁价格基本保持稳定，故不进行市场状况修正。

③区域状况

楼层：分为低区、中区、高区三个等级，以估价对象楼层为基准，每相差一个等级，租金修正+2%；

朝向：分为南、东、西、北四个等级，以估价对象朝向为基准，每相差一个等级，租金修正+2%；

B．交通状况

公交状况：分为15条公交线路以上、12－15条公交线路、8－12条公交线路、5－8条公交线路、5条公交线路以下五个等级，以估价对象交通便捷度为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-2%；

D.环境因素

景观：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象景观为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-3%；

④实物状况

面积：分为适中、偏大或偏小、大或小三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，租金修正+/-2%；

表2 因素条件指数表