《房地产经济专业知识与实务》(中级)考试真题

）
A. 是否转让由双方议定 B. 由转让方决定是否转让 C.由受让方决定是否转让 D. 随之转让
11.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时， （ ），出租方负有除去或防止义务。
A. 若是由于出租方的原因所致的 B. 不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D. 若是由于承租方的原因所致的
12.甲拥有一宗土地的使用权， 自 2004年 1月 1日起将其出租给乙使用， 租期 5年。2005年，
甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（
）。
A. 甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 B. 原租合同是否有效，就由乙丙协商确定 C.乙应将租金直接支付给丙
D. 甲仍有权收取乙的租金
时，该投资都可选择的项目为（
）
单位：万元
投资项目
初期投资额
每年净收益
内部收益率
甲
600
220
24%
乙
650
170
10%
丙
700
235
20%
丁
900
250
12%
A. 甲、丙 B. 甲、丁 C.丙、丁 D. 甲、乙、丙
30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益 如下表所示，其寿命期均为 5年，不计残值。当基准收益率为 10%时，用差额法计算的 （乙 -甲）值（ ）。
D. 甲区域住宅市场的集中程度较小
15.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为 场住宅（ ）。
90%，这一结果表明该市
A. 供过于求 B. 供不应求 C.需求潜力较大 D. 供给水平过小
16.住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（
）
A. 住宅价格水平的高低 B. 消费者家庭结构的差异 C.消费者收入水平与债务负担的关系 D. 消费者收入水平与住宅价格的关系
该物业管理企业的这种不作为行为属于（
）义务。
树木枯黄状态，
A. 实际履行 B. 全面履行 C.不履行 D. 不适当履行
52.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或 承担的计费方式是（ ）。
A. 包干制 B. 佣金制 C.酬金制 D. 分成制
53.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（
A. 其土地使用权出让金随之相应调整 B. 新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的， 做相应调整 C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的， 做调整 D. 其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
土地使用权出让金可 土地使用权出让金不
10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（
D. 二者相等
38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（
）
A. 开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费 B. 土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益 C.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费 用 D. 市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用
A.10000 B.9524 C.7396 D.5425
27.某房地产投资项目的初始投资额为 400万元，经营期为 5年，基准收益率为 10%，净 现值为 168.62万元， 若每年年末的净现金流量相等， 则每年年末的净现金流量为 （ ）万元。
A.250 B.200 C.175 D.150
28.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为 投资回收期在（ ）之间。
41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（
）
A. 居住面积密度＝居住面积 /居住建筑用地面积 B. 建筑容积率＝居住建筑总面积 /居住建筑用地面积 C.居住建筑密度＝居住建筑总面积 /居住建筑用地面积 ×100% D. 人口净密度＝居住人数 /居住建筑用地面积
42.在某居住区规划中，建筑基底面积 1.5，建筑密度为（ ）。
NPV
单位：万元
投资方案 甲 乙
初期投资 3000 4000
净收益 900 1200
A. 大于 100万元 B. 等于零 C.小于零 D. 等于 100万元
31.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用 追加投资收益率选择方案时， （ ）无资格方案。
单位：万元
方案 甲 乙 丙 丁
2005 年《房地产经济专业知识与实务（中级） 》考试真题
一、单项选择题。 （共 60题，每题 1分。每题的备选项中，只有 1个最符合题意）
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1.我国，房地产产权主要是指房屋的（
）及其占用范围内的土地的使用权。
A. 使用权 B. 所有权 C.转让权 D. 收益权
2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大， 从而使地租等于土地（ ）
49.物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（
）个符合投标资格的投标人。
A.3 B.5 C.7 D.9
50.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（
）。
A. 政府定价 B. 政府指导价 C.业主定价 D. 物业管理企业与业主协商定价
51.某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、
A.3 个月 B. 半年 C.1年 D.2年
8.协议出让国有土地使用权的最低价由（
）批准。
A. 省、自治区、直辖市人民政府土地管理部 B. 市、县人民政府土地管理部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D. 市、县人民政府
9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权 出让合同约定的土地用途， （ ）。
）
A. 共用部位、共用设施设备专备专项维修基金 B. 物业管理处办公费 C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 D. 物业管理企业固定资产折旧
）加以避免。
A. 经营者自身努力 B. 投保的方式 C.防范自然灾害的发生 D. 避免环境污染
34.降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（
）
等。
A. 将风险损失摊销计入成本 B. 利用通货膨胀的影响 C.选择擅长经营的房地产项目 D. 在经济下降期投资
35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（
A. 边际剩余价值 B. 边际产出价值 C.总剩余价值 D. 总产出价值
3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（
）
A. 平均利润 B. 边际收益 C.超额利润 D. 边际利润
4.地价是（ ）的资本化
A. 利润 B. 年产值 C.成本 D. 地租
5.按照杜能理论的假设， （ ）之和等于一个常数。
A. 成本法 B. 收益法 C.投资法 D. 假设开发法
25.在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设） （ ）的时间。
A. 取得估价对象 B. 估价对象建成 C.估价对象开始施工 D. 估价对象开始租售
26.某人拟于每年年末按年利率 5%存入 3万元，则第 3年末全部存款本息之和与 10万元相 差（ ）元（假设按复利计息） 。
40000平方米，总建筑面积 150000 平方米，容积率
A.27% B.40% C.50% D.60%
43.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（
）递效竣工报告。
A. 施工单位向开发商 B. 开发商向质量监督站 C.工程监理机构向开发商 D. 施工单位向质量监督站
44.房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（
）
A. 预付年值 B. 普通年值 C.期初年值 D. 永续年值
36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（
）。
A. 通货膨胀 B. 金融政策问题 C.实际净现值减少 D. 销售价格波动
37.在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货 膨胀时的净现值相比， （ ）。
A. 前者比后者小 B. 前者比后者大 C.二者之差等于通货膨胀率
19.某套住房建筑面积 100平方米，单价每平方米建筑面积 1600元。假设该套住房套内建
筑面积 80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（
）元。
A.1280 B.1600 C.2000 D.3200
20.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（
）修正。
A. 交易日期 B. 交易情况 C.区位状况 D. 权益状况
17.对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办 公楼（ ）分析
A. 区位质量 B. 规模增长 C.集聚效应 D. 市场竞争
18.一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（
）
A. 政府对商业用房的需求的引导 B. 不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向 C.人们对商业用房投资的总体水平 D. 人们对商业用房所提供的商品和服务的需求
47.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠
期付款不予优惠。这是一种（
）。
2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分
A. 现金折扣定价策略 B. 数量折扣定价策略 C.定价策略 D. 变动价格策略
48.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（
）
A. 调整楼宇基价 B. 提高前期付款的比例 C.增大楼层之间的差价 D. 增大朝向之间的差价
13.下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（
）
A. 社区便民超市 B. 税务机关办公楼 C.服务于大众的快餐店 D. 别墅
14.在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于
乙区域住宅市场，则表明（
）
A. 甲区域住宅市场价格的离散程度较小 B. 甲区域住宅市场价格的离散程度较大 C.甲区域住宅市场的集中程度较大
10% ，该项目的表态
单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流入
250
250
250
250
250
现金流出
500
50
30
30
30
30
30
A. 第二年与第三年 B. 第三年与第四年 C.第四年与第五年 D. 第五年与第六年
29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年
年末的净收益都相同，经营 5年后转售。若基准收益率为 12% ，可利用资金总额为 2000万元
A. 成本、运费 B. 利润、成本 C.运费、利润 D. 价格、利润
6.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（
）作为配置工业企业的理想区位。
A. 产出最高点 B. 需求最高点 C.生产成本最低点 D. 运输费用最低点
7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟 于届满前（ ）申请续期。
39.下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（
）
A. 土地开发工程费 B. 设备及安装工程费 C.建筑工程费 D. 广告宣传费
40.控制性详细规划的内容包括（
）
A. 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 B. 确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求 C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 D. 确定市级公共设施的分布及其用地范围
投资额 400 500 600 700
净收益 80 98 115 130
A. 没有 B. 有一个 C.有二个 D. 有三个
32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（
）带来的风险。
A. 意外事件的发生 B. 市场需求的变动 C.自然灾害 D. 国家政策的变化
33.房地产投资风险中的动态风险可通过（
）。
A. 装饰装修 B. 所有权 C.土地使用权 D. 权益
45.现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（
）
A. 房地产市场研究分析 B. 确定房地产投资经营目标 C.进行房地产项目决定 D. 选择目标市场
46.下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（
）
A. 委托代理合同人姓名和住所 B. 委托房地产商品的基本情况 C.委托代理人的财务状况 D. 委托代理合同的有效期
2500元 /平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（
）
A. 物质折旧 B. 功能折旧 C.有形损耗 D. 经济折旧
23.在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（
）
A. 投资风险较大 B. 案例利率较低 C.收益较小 D. 收益较稳定
24.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的
“荒地 ”价值，适宜采用（ ）。
21.某套二手住房买卖， 买方付给卖方 1500元 /平方米， 该价格含应由买方缴纳的 3%契税。
该套住房的正常成交价格为（
）元 /平方米。
A.1455.00 B.1456.31 C.1545.00 D.1546.39
22.某幢住宅的重置价格为 3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到