万科集团2010-2012年财务报表分析

未来展望
近年由于政府的宏观调控政策的连续出台特别是限购 政策的实施，对房地产行业来说就是沉重的打击，很 可能造成资金链条的断裂，甚至破产。但是在这么严 峻的宏观环境条件下万科的利润仍然连年升高，主营 业务连年扩大，营运能力方面万科都领先同行业的竞 争对手。未来十年，万科的中长期发展规划是：有质 量增长。即要提高资本与人力资源回报率，提升客户 忠诚度，加强产品与服务创新。为实现这一目标，万 科还提出三大策略：一是客户细分策略，二是城市圈 聚焦策略，三是产品创新策略。万科的经营策略符合 现今社会合低碳、环保的要求。所以总的来说万科的 未来发展之路非常好值得我们的期待。
产权比率
2010-2012年产权比率 项目 负债总额 所有者权益 总额 产权比率 2010年年末 2011年年末 2012年年末
161,051,352,0 228,375,901,4 296,663,420,0 99.42 83.02 87.27 54,586,199,64 67,832,538,54 82,138,194,98 2.41 7.03 8.10 2.95 3.37 3.61
固定资产周转率
项目 2010 2011 2012 营业收入（元）50713851442 .63 固定资产期初 1355977020. 余额（元） 48 固定资产期末 1219581927. 余额（元） 47 固定资产平均 1287779473. 余额(元) 98 固定资产周转 39.38 率（次） 固定资产周转 9.14 天数（天） 71782749800 10311624513 .68 6.42 1219581927. 47 1595862733. 95 1407722330. 71 50.99 7.06 1612257202. 22 1612257202. 22 1604059968. 09 64.28 5.6
应收账款 主营业务收入 应收账款周转率
713191906.14
由表可知，万科近3年应收账款周转率逐年提高，表明万 科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产 流动性变强。
流动资产周转率
项目 2010 营业收入（元） 5071385144 2.63 流动资产期初 1303232794 余额（元） 49.37 流动资产期末 2055207322 余额（元） 01.32 流动资产平均 1679220058 余额（元） 25.35 流动资产周转 0.3 率（次） 流动资产周转 1192.02 天数（天） 2011 7178274980 0.68 2055207322 01.32 2826466548 55.19 2440836935 28.26 0.29 1224.11 2012 103116245136. 42 282646654855. 19 362773737335. 37 322720196095. 28 0.32 1126.65
制作人： K1108
宋钰昭
万科集团2010-2012年财务报表分析
• 1.企业简介 • 2.短期偿债能力分析 • 3.长期偿债能力分析
• 4.营运能力分析
• 5.未来展望
公司名称
万科企业有限公司
年营业额
728313万元（2010年）
外文名称
China Vanke Co.,Ltd.
董事长
王石
总部地点
74.69
296,208,440,030.0 378,801,615,075. 5 37
77.10 7Байду номын сангаас.32
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一 般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对比万科3 年的资产负债率，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上 升，说明该公司的长期偿债能力变弱。公司资产负债率的增 加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司 的营业收入，并不构成实际的偿债压力。
单位：（%） 2010 营业利润率 23.45 总资产报酬 率 5.01
2011 21.96 4.09 27.90
2012 20.38 4.29 25.40
成本费用利 29.76 润率
（3）成本费用利润率体现了经营耗费所 带来的经营成果。该项指标越高，利润 就越大，经济效益越好，万科的成本费 用利润率逐年降低，说明其销售收入减 少。 对比各项指标，该公司3年来的经营 盈利能力指标逐年下降，说明其经营过 程中，收入有所降低。
短期偿债能力分析
流动比率
2010-2012 万科股份有限公司速动比率 项目 流动资 产 流动负 债 2010年年末 205,520,732,201.32 129,650,791,498.49 1.59 2011年年末 282,646,654,855.19 200,724,160,315.26 1.41 2012年年末 362,773,737,335.37 259,833,566,711.09 1.40
由表可知，近3年万科企业股份有限公司产权比率不 断扩大，而且负债几本高于股东权益的三倍以上， 但结合房地产行业的行业特点，目前该比例属于正 常水平，企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
权益乘数=资产总额/股东权益总额
表6 项目 资产总额 所有者权 益总额 权益乘数
2010-2012年权益乘数 2011年年末 296,208,440, 030.05 67,832,538,5 47.03 4.37 2012年年末 378,801,615, 075.37 82,138,194,9 88.10 4.61
报告日期 主营业务收入 2009 2010 2011 2012
717823 103116 5071385144 79546. 245136 2.63 64 .42
资产总额
296208 13760855482 2156375517 378801 440030 9.39 41.83 075.37 .05
利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支 出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强，由表可知， 万科近3年偿债能力较稳定。
营运能力分析
存货周转率=主营业务成本/存货平均余额
年度 存货周转率 2010 0.27 2011 0.25 2012 0.18
企业由2010-2012年存货周转速度变慢,资源占用水平高。待 售商品房销售不如2010年理想，存货周转天数也同比上升。存货 周转期变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售， 导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。
广东深圳
注册资本
1099520万元
成立时间
1984年05月
营业收入
5071380万元
经营范围
房地产开发
净利润
728313万元
公司性质
股份制
市值
912.60亿元
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证 券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简 称：深万科A、G万科A。公司总股本 10,995,441,718 股（2012年），总部位于中国深圳 市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事长 为王石，总经理为郁亮。2012年01月17日，已加入 万科十年的重庆公司总经理邢鹏正式离职，成为继 徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银之后又一位出走的 “老将”。万科集团在地产中国网举办的红榜评选 活动中，连续三次上榜。
流动比 率
该公司由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，但 还是高于行业平均水平的1.2。短期偿债能力虽有所下降但是 基本保持不变，企业偿债能力略有变弱，债权人权益的安全 程度有所下降。
速动比率：
万科股份2010-2012速动比率
项目 流动资 产 存货 流动负 债 速动比 率 2010年年末 205,520,732,201.32 133,333,458,045.93 2011年年末 282,646,654,855.19 208,335,493,569.16 2012年年末 362,773,737,335.37 255,164,112,985.07
应收账款周转率=主营业务收入/应收账款平均余额
2010-2012应收账款周转率
年份 2009 2010 1594024561.0 7 50713851442. 63 43.96 2011 1514813781.1 0 71782379546. 64 46.18 2012 1886548523.4 9 103116245136 .42 60.63
万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为： CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代 表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多 个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方 米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元这意味着，万科率先 成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字， 是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住 宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通 过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建 专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化 （一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、 责任不放任）享誉业内。
利息保障倍数=（利润总额+财务费用）/财务费用
2010-2012年利息保障倍数 2010 息税前利润 利息费用 利息保障倍数 2011 2012
16315695398. 21834942329. 12444980321.59 94 79 504227742.57 24.68 509812978.62 764757191.68 32.00 28.55
长期偿债能力
资产负债率：
表3 万科股份2010-29012资产负债率
项目
负债总额 资产总额 资产负债率 (%)
2010年年末
161,051,352,099.4 2
2011年年末
2012年年末
228,375,901,483.0 296,663,420,087. 2 27
215,637,551,741.8 3
固定资产周转率
万科2010-2012年周转速度呈快速上升的趋势，这种上升趋 势表明万科公司固定资产投资得当，固定资产利用相对充分， 提供生产的经营成果越来越多，能够较充分的发挥固定资产 的运用效率，仅从固定资产的周转率的指标来看万科的营运 能力逐年增强。
总资产周转率
2010-2012总资产周转率
中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业 发展的最好。万科是中国大陆首批公开上市的企业之一，作 为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经 历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了 多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落， 大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的劲头。在2012中 国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于 其客观的发展前景，所以我在众多的上市公司中选择了万科 企业，对其2010-2012年的财务报表进行分析。
2010年年末 215,637,551, 741.83 54,586,199,6 42.41 3.95
120 100 80 60 40 20 0 一月 二月 三月 四月 亚洲区 欧洲区 北美区
权益乘数与资产负债率的变动方向一致，即 权益乘数越大，资产负债率越高，由图可知， 该公司3年权益乘数呈递增趋势，说明企业负 债程度不断增大，财务风险也相对加大。
129,650,791,498.49
0.56
200,724,160,315.26
0.37
259,833,566,711.09
0.41
万科在2010年的速冻比率为0.56，在2011年有一个 明显的下降，下降到0.37，降幅达到0.19，而2012 年该指标回升到0.41，上升了0.04.万科公司近三年 的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明 流动资产中存货所占比率较大。
0.29 0.28 0.31
总资产周转率 (次)
由表知，万科主营业务收入和资产都在逐年增加，但是总资产 周转率稳定在0.3左右，周转率比较低，但是正在逐步上升。
盈利能力分析
2010-2012经营能力指标
（1）营业利润率是企业一定时期营业利 润与营业收入的比率。万科近3年营业利 润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱， 获利能力变弱。 （2）总资产报酬率是衡量企业一定时期 内获得的报酬总额与平均资产总额的比 率。万科3年内总资产报酬率有所下降， 表明其资源利用效益变差，获利能力变 差。