我国住宅房地产四象限模型分析
房地产四象限模型解释
房地产四象限模型是一种分析房地产市场的方法，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。
这个模型主要建立在两个市场划分的基础上，分别是房地产资产市场和房地产使用市场。
房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。
在四象限模型中，将房地产市场划分为四个象限。
第一象限和第三象限属于房地产使用市场，主要研究房地产的使用价值和租金水平；第二象限和第四象限属于房地产资产市场，主要研究房地产的投资价值和资产价格。
这四个象限分别代表了房地产市场的不同方面，有助于我们更全面地了解房地产市场。
四象限模型方法的基本意义有两点：一是通过划分两个市场，使得我们可以对房地产市场进行更加细致的分析，提高研究的准确性；二是通过科学的经济学分析，可以揭示房地产市场中各要素的逻辑关系，为政策制定和市场决策提供依据。
与您分享房地产企业的战略定位模型分析剖析
与您分享房地产企业的战略定位模型分析剖析概述房地产行业一直是国民经济重要的支柱产业之一，随着经济的发展，房地产市场的空间也在日益扩大。
然而，房地产企业在面对这样一个庞大、复杂的市场时，必须要有一个明确、合理的战略定位方案，才能在市场竞争中占据一席之地。
本文将介绍房地产企业在制定战略定位时所使用的模型，帮助您了解房地产企业战略定位的精髓所在。
战略定位模型战略定位模型是指一种用来确定战略方向的工具，其主要目的是为企业提供一种统一的方法，以便更好地确定其策略方向。
根据市场竞争环境和企业内部情况的不同，房地产企业使用的战略定位模型也有所不同。
下面将介绍两种常见的战略定位模型。
波士顿矩阵模型波士顿矩阵模型也称为生长市场占有率矩阵模型，是针对房地产产品生命周期设计的一种分析模型。
该模型主要是通过对企业不同产品的市场占有率和市场增长率进行交叉分析，将企业的产品划分为四个象限：大狗、问号、明星和拖沓犬。
大狗产品是指企业市场份额相对较大，而市场增长率相对较低的产品。
这类产品主要提供稳定的收益，但并不是企业未来的发展重点。
问号产品是指企业市场份额相对较小，但市场增长率较高的产品。
对于这类产品，企业可以通过加大投入与推广力度来扩大其市场份额。
明星产品是指企业市场份额相对较大，同时市场增长率也较高的产品，这类产品通常是企业未来发展的重点。
拖沓犬产品是指企业市场份额较小，市场增长率也较低的产品。
企业应当及时止损，撤出市场或调整战略方向。
SWOT分析模型SWOT分析模型主要是通过分析企业内部和外部的优势、劣势、机会和威胁，帮助企业确定战略方向。
SWOT分析模型主要包括四个要素：优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。
各个要素的解释如下：•优势：企业所拥有的独特能力，包括品牌形象、技术优势、人才优势等。
•劣势：企业相对于市场上其他企业的短板，包括市场份额、产品质量、资金状况等。
64.四象限分析模型
四象限分析模型1、图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。
每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。
在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。
在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。
让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。
2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。
曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。
从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。
如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。
如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。
当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。
为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。
需求是租金R和经济状况的函数：D(R，经济状况)=S (2．1)如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。
第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。
以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。
这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。
第4章住宅房地产市场的运行规律XXXX
4.1住宅需求与供给
4.1.2住宅需求的影响因素与弹性分析 4.1.2.1 住宅需求的影响因素 （2）收入
收入对住宅需求的影响主要表现在两个方面： 一是影响住宅需求总量，二者基本上呈同向变动的关
个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然， 这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。
从住宅消费的角度看，买房与租房之间存在着一定的替代。 当购买力不足或者不需购买（如短期暂时居住）时，可以考 虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和 租赁价格之间有一个合适的比例。
从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投 资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投 资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。
4.1住宅需求与供给
4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点
--多样性 --区域性 --层次性 --消费和投资的双重性 --一定的可替代性
4.1住宅需求与供给
4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点
（1）多样性 由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差
异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者 收人水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等 都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进 一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场 研究者必须重视这一特点，进行市场细分。
系，收入越高，住宅需求越大。 二是影响住宅需求的结构，收入水平的提高会引起
4.1.1住宅需求的概念及特点 4.1.1.2住宅需求的特点 （4）消费和投资的双重性
住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可 作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资 需求两大类。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
影响房地产价格的宏观因素分析
影响房地产价格的宏观因素分析提要加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。
上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。
本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。
关键词:四象限模型;房地产价格;宏观因素;实证检验中图分类号:F293.3文献标识码:A住宅是居民的基本生活需求。
1998年以前,我国已经有了房地产市场。
1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。
自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。
房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。
商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。
上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。
住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。
一、现实层面宏观调控政策的特点1、加快住房保障体系建设。
2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。
2、主要通过信贷手段抑制房产投资需求。
基于四象限模型分析房产税对房地产市场的影响
基于四象限模型分析房产税对房地产市场的影响【摘要】文章通过四象限模型分析了房产税对房地产一级市场和二级市场的影响，并通过分析，对房地产开发商和房地产消费者提出了建议，以供参考。
【关键词】四象限模型；房产税；均衡价格【abstract】this article through the four quadrant model to analyze the impact of property tax on the level of real estate market and the market of the two， and through the analysis， the suggestions for the real estate developers and real estate consumers put forward， for reference. 【keywords】four quadrant model； property tax； equilibrium price一、房产税的概念及征收标准房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
按照规定房产税的征收标准包括从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。
从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税税率采用比例税率。
按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。
所以房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%到30%）×税率（1.2%）；（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率（12%）为了房地产市场的长期健康稳定发展按照国家要求重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。
基于四象限模型的武汉市房地产市场分析
基于四象限模型的武汉市房地产市场分析摘要：自改革开放以来，我国房地产市场一直在波动起伏中发展，我国政府根据不同时期和环境房地产市场发展的不同状况，不断出台政策进行宏观调控，专家学者也对房地产市场发展问题从不同角度进行了大量研究，但房地产市场发展依然不够稳定，房地产泡沫现象时有不同程度的存在。
于是如何维持房地产市场健康稳定发展越来越多地受到人们的关注。
本文利用四象限模型对近几年来武汉市房地产市场如何维持健康稳定发展进行研究分析。
关键词：武汉市房地产市场；房地产泡沫；健康稳定发展；四象限模型1．引言房地产业作为新兴的产业，产业链大，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用，它不仅极大的影响着我国产业结构的调整，而且触及到整个国民经济的方方面面。
以住宅建设的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极作用。
房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的增长点，我国的经济发展离不开房地产业这个庞大的支柱产业。
在近几年来，我国的房地产开发投资总额处于快速增长的阶段，尽管受到了金融危机的影响，但通过我国国家政府在房地产业在行业制度，法规建设及施工质量等方面取得的较大进步和发展，我国的房地产开发一直处于升温的状态，并且每一年的发展趋势都有所上升，但是当今房地产行业仍存在供给及需求不平衡，低收入群体住房困难，房地产价格不稳定，银行对房地产行业的不科学投资等问题，这些问题导致了我国房地产在发展历程中，出现了数次房地产热和房地产低迷。
因此，如何促进房地产市场稳定健康发展仍是一个值得深入研究的问题。
2.四象限模型介绍及分析2.1 四象限模型简介四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。
本质上，四象限模型是比较静态模型。
四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。
我国住宅房地产四象限模型分析
一、我国商品住宅市场的四象限模型分析房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权1四象限模型。
在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产为起点的射线ii在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。
由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定AS=C-δS由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。
当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。
当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。
如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。
从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。
这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。
存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析宏观因素大致分为：经济增长，经济水平，国民生产总值国家调控政策，置业城市优惠政策人口增多，新城区改造分为：3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控抑制需求型：国家紧缩调控政策增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策较少开发成本型：土地面积增加，国家鼓励的政策2住宅市场的租金水住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价供给量，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。
房地产投资分析第二章
情况1 情况2 情况3
LOGO
在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保
持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产
函数：
Q=af（L， K ， G ， E ）
式2
式2中 K ， G代，表E 资本、土地、企业家才能三类要素投入
量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由
劳动L的投入量所决定的一个生产函数：
i=（1+ r/m）m -1 ①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 ②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就
越大。 ③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。 ④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。 ⑤当每年计息周期数m～∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：
际产量先递增再递减。
2．土地报酬曲线之间的关系
Q h
l
I
d
II
III
TP（L+K+E）
e
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O
a
b
c
AP（L+K+E） MP（L+K+E）
（L+K+E）
图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线
LOGO
三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：
（1）三条曲线的趋势 （2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 （3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系 （4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上 实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。 现金流出：流出系统的资金。 现金流入：流入系统的资金。 净现金流量：现金流入与现金流出之差。
房地产开发
房地产开发复习要点：1.四书五证五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》2.房地产开发程序投资机会寻找与筛选细化投资方案可行性研究合同谈判正式签署有关合作协议工程建设竣工投入使用房地产资产管理3.影响市场运行的环境社会环境政治环境经济环境金融环境法律制度环境技术环境资源环境国际环境4.四象限模型5.泡沫和过热现象房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
过热：或称过度开发，指当市场上的需求增长赶不上新增供给需求的速度时所出现的空置率上升，物业价格和租金下降情况。
6.指标：需求，供给，交易供给指标：存量，新竣工量，灭失量，空置量，空置率，可供租售量，房屋施工面积，房屋新开工面积，平均建设周期，竣工房屋价值。
需求指标：国内生产总值，人口数，城市家庭人口，就业人员数量，就业分布，城镇登记失业率，城市家庭可支配收入，城市家庭总支出，房屋空间使用数量，商品零售价格指数，城市居民消费价格指数交易指标：销售量，出租量，吸纳量，吸纳周期，预售面积，房地产价格指数，房地产价格，房地产租金。
7.政府对市场的影响，那些手段？1，政府制定干预房地产市场政策的原则2，政府对房地产市场的宏观调控（1）土地供应政策和低价歧视（2）金融政策，住房政策，城市规划，税收政策，租金和价格控制3，政府对房地产市场行为的规范。
（1）市场准入制度（2）行业诚信体系建设（3）规范交易程序（4）产权产籍管理第三章8.什么是市场调查？手段哪些？市场调查是系统的设计，收集，分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
手段：问卷座谈9.目标市场的确定单一市场集中化选择专业化，产品专业化，市场专业化全面覆盖大量定制10.竞争者分析和消费者分析影响决策的因素第四章11.投资房地产的利弊市场风险开发策划利：1，相对较高的收益水平。
房地产宏观调控的经济学分析
房地产宏观调控的经济学分析针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。
本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。
标签：房地产宏观调控调控措施四象限模型2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。
自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。
政策因素。
纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。
1998年7月国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。
自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。
人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。
商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。
在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。
以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。
我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。
我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。
房地产市场四象限模型共36页
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
房地产市场四象限模型
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
2025年经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济自测试题及答案解析
2025年经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济自测试题及答案解析一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、某开发商拟建设一栋高层住宅楼，楼高50米，占地面积1000平方米，总建筑面积为5000平方米。
在进行建筑成本估算时，需要考虑到（）。
A. 土地取得成本B. 前期工程费用C. 基础设施建设费D. 建筑安装工程费答案：A, B, C, D解析：本题考察的是房地产开发成本的构成。
A项，土地取得成本是房地产开发的基础，包括土地使用权出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费或拆迁赔偿费等。
在此案例中，开发商拟建设住宅楼，首先需要取得土地使用权，因此土地取得成本是不可避免的。
B项，前期工程费用是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的准备阶段发生的各项费用，包括规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等费用。
这些费用是项目正式启动前必须投入的。
C项，基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线以内的各种管线和道路工程费用，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
这些设施是住宅楼正常使用所必需的。
D项，建筑安装工程费是指直接用于建筑安装工程施工的费用，包括建筑工程费用和安装工程费用。
这是房地产开发中最大的成本投入，包括住宅楼主体结构的建设、内外装修、设备安装等。
综上所述，A、B、C、D四项均为该高层住宅楼建筑成本估算时需要考虑的费用。
2、在房地产市场分析中，用于分析市场趋势的“四象限图”模型，通常将（）作为分析的出发点。
A. 土地供给量B. 房地产需求量C. 房地产价格D. 房地产开发投资答案：C解析：本题考察的是房地产市场分析中的“四象限图”模型。
“四象限图”模型是房地产市场分析中常用的工具，它通过分析房地产市场的不同变量之间的关系，来预测市场趋势。
在“四象限图”模型中，通常将房地产价格作为分析的出发点，因为价格是市场供求关系的直接反映，也是影响市场参与者行为的关键因素。
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析1. 房地产开发的首要步骤是（）A. 项目选址B. 项目策划C. 可行性研究D. 获取土地答案：C解析：房地产开发的首要步骤通常是进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
2. 以下不属于房地产开发特点的是（）A. 资金密集B. 风险较小C. 建设周期长D. 涉及面广答案：B解析：房地产开发具有资金密集、建设周期长、涉及面广等特点，同时风险较大。
3. 房地产市场调研的核心内容是（）A. 消费者需求B. 竞争对手分析C. 宏观环境分析D. 项目定位答案：A解析：消费者的需求是房地产市场调研的核心，决定了项目的定位和产品设计。
4. 房地产项目策划的基础是（）A. 市场调研B. 项目选址C. 资金筹备D. 团队组建答案：A解析：充分的市场调研为项目策划提供了数据和信息支持。
5. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C解析：居住用地的土地使用权出让最高年限为70 年。
6. 房地产开发企业取得预售许可证的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%答案：D解析：这是法律规定的取得预售许可证的资金投入要求。
7. 房地产项目定位的核心是（）A. 客户定位B. 产品定位C. 形象定位D. 价格定位答案：B解析：产品定位直接关系到项目的市场竞争力和销售情况。
8. 容积率的计算公式是（）A. 建筑面积÷土地面积B. 土地面积÷建筑面积C. 地上建筑面积÷占地面积D. 总建筑面积÷总用地面积答案：D解析：容积率是衡量土地开发强度的重要指标。
9. 房地产开发项目的规划设计方案应由（）审批A. 规划部门B. 建设部门C. 国土部门D. 房管部门答案：A解析：规划部门负责审批房地产开发项目的规划设计方案。
10. 以下属于房地产开发成本的是（）A. 土地出让金B. 土地增值税C. 企业所得税D. 房产税答案：A解析：土地出让金是取得土地的成本，属于开发成本。
第三章 住宅市场的运行
3.需求的交叉弹性
某种商品需求量的相对变动与另一种商品价格的相对变动的 比值称为需求的交叉弹性（cross elasticity of demand）。 设A物业的需求函数为 QA ( PA , PB , Y ) ，A物业需求的交 叉弹性可表示为：
Q A / Q A Q A PB Ec PB / PB PB Q A
从一般意义上讲，当房地产价格在一定 幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹 性。这是因为对商品用房而言，由于区 位条件至关重要，又难以替代，因此， 在此时价格变动需求量的影响程度不大； 对住房而言，由于是生活必需品，根据 国外经验，当住宅的售价相当于住户收 入的3~6倍时，这时的需求缺乏价格弹 性，但当房地产价格超过一定幅度而继 续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。 这是因为房地产是耐用品，并且具有一 定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消 费者会紧缩正常需求量，导致住房需求 量减少。
（二）影响房地产需求的主要因素
（３）消费偏好
国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收 入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中 国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前 中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际 经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在 40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房 地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地 产业的兴旺发达，印证了这一点。
中国当前收入不均的严重程度堪忧:
根据西南财大的中国家庭金融调查的数 据:调研中中国收入最高的10%家庭， 其收入占各家庭总收入的比例为57%； 收入最高的5%家庭，其收入占各家庭 总收入的比例高达44%。而2009年美 国收入最高10%的家庭，其收入也只 占到总收入的40.6%。其他一些国家 该比例更低一些，例如，拉丁美洲国家 仅为40%。
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一、我国商品住宅市场的四象限模型分析
市场和使用市场相对独立的情况。
实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，
时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。
1四象限模型。
在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产市场。
第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为
起点的射线ii
里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。
由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应
AS=C-δS
由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即
AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率
这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。
当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。
当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。
如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。
从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。
这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。
存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平
二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析
宏观因素大致分为：
经济增长，经济水平，国民生产总值
国家调控政策，置业城市优惠政策
人口增多，新城区改造
分为：3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）
推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控
抑制需求型：国家紧缩调控政策
增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策
降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策
增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策
2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。
住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价格提高，
最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平
不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。
置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)的下降，如果住宅的市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住宅的市场价格(P)上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)的增加和租金水平(R)的下降，从而达到新的平衡。
新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。
因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发
过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。
住宅开发成本的上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。
在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。
但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。
三、对我国商品住宅市场
四象限模型的优化
四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，原因在于它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。
如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。
通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响住宅市场的内部变量的研究。
同时四象限模型使得对住宅市场变化的研究可以定量化。
但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化。
因而，需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短期动态变化。