合作建房相关会计处理问题
企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常 见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本 案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可 证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企 业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登 记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
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4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销 售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买 方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关 于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单 位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户 手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修 建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没 有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在 由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。 目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托 建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财 务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结 算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
一方出地一方出资金合作建房后再分房，如何进行会计及税务处理？
一方出地一方出资金合作建房后再分房，如何进行会计及税务
处理？
A公司(出土地、无开发资质)与B公司(出资金、有开发资质)合作开发一商业项目，未成立独立的法人公司。
按《合作建房合同》约定，由B公司向A公司分配建成房产。
由于土地使用权在A公司名下，项目报建(含《预售许可证》等)均以A公司名义办理。
现有下下列问题需要请教:(l)从税法角度，上述合作建房是否成立，是否可按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第四条第(一)款执行?(2) A公司与B公司所签订《合作建房合同》是否需要由这两个公司的主管税务机关批准或备案? (3) 由B 公司开票销售建咸的项目房产(含分配给A公司房产)是否违反税法规定?解答精要:本帖隐藏的内容由于土地使用权在A公司名下，因此是无法以B公司名义申请开发项目，只能以A公司固定资产投资的名义立项报建，该商业项目只能作为A公司固定资产，是不能取得售房许可证的，不能以销售开发产品的方式对外销售。
上述合作建房业务不属于税法规定的报批、报备事项，无需向税务机关报批、报备。
所有设计合同、施工合同均应由A公司负责对外签订，设计公司、施工单位开具的发票台头应当为A公司，A公司先作在建工程处理，达到预定可使用状态再转作固定资产。
A公司对外销售房产只能向地税机关申请开具发票。
不是B公司将房产分给A公司，而应当是A公司将房产分给B公司。
B公司提供的资金就相当于A公司销售给B公司的房价，应由A公司缴纳营业税和企业所得税。
合作建房的会计和税务处理
合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。
合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。
一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。
合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。
执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。
合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。
（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。
取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
2．投资方房地产企业。
投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。
（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。
转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）”等科目。
取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。
2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。
房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。
合作建房会计处理探讨
合作建房会计处理探讨随着经济的发展和建筑行业的不断壮大，合作建房已成为一种广受欢迎和受到重视的建筑方式。
但是，在合作建房的过程中，会计处理显然是一个重要的问题。
本文将探讨合作建房会计处理的相关问题，为相关人员提供参考和建议。
1. 合作建房的会计处理合作建房，顾名思义，就是多个单位或个人共同出资建房的一种形式。
在这种情况下，会计处理涉及到多个单位或个人的财务。
具体地说，会计处理主要包括以下几个方面：1.1 投资方的会计处理投资方，特别是个人投资者，应注意开设专门的账户，将其投资款项和建筑款项分开处理。
建筑款项的收入和支出要建立对应的会计科目，以便于核算和分析。
对于公司或企业投资者，应经常性地进行会计核算和审计，对项目的投资收益进行计算和评估。
此外，还需要建立相应的资产管理和财务控制制度，确保资金的使用合理、透明和规范。
1.2 合作方的会计处理合作方，尤其是专业建设单位，应结合实际情况进行会计核算和分析。
具体操作包括结算公共经费和住宅建设基金，合并和分摊建设成本和利润等。
在进行会计处理时，需注意与投资方之间的分工和协调。
另外，还要制定相关的合同和协议，确保各方间的权益得到保障，并避免出现潜在的会计风险。
2. 合作建房的财务分析合作建房不仅涉及到复杂的会计处理，还需要进行合理的财务分析。
合理的财务分析可以有效地评估项目的投资收益和风险程度，为项目的进一步发展提供决策参考。
在进行财务分析时，需要考虑多个因素，如项目建设的总投资、资本金构成、建设周期、投资回报率等。
同时，还需要分析项目面临的风险和挑战，如市场变动、政策环境等。
在进行财务分析时，要以客观、科学的态度来处理数据，避免夸大或低估项目的风险和收益。
此外，还要注意数据的来源和真实性，以及分析方法的合理性和适用性。
3. 合作建房的会计管理制度为了确保合作建房的会计处理和财务分析得以顺利进行，需要建立相应的会计管理制度。
会计管理制度包括多个方面，如会计核算制度、成本核算制度、收支管理制度等，涉及到多个部门和岗位的协同合作。
合作建房税务处理流程
合作建房税务处理流程咱就来唠唠合作建房的税务处理流程这事儿。
一、合作建房的概念。
合作建房呢，简单说就是双方或者多方合作来盖房子。
这其中可能一方出地，另一方出钱，或者还有其他各种各样的合作方式。
就像小伙伴们一起搭积木，只不过这个积木是真正的房子，而且还涉及到税务这个有点复杂的事儿。
二、土地增值税方面。
1. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的情况。
这种情况下呢，暂免征收土地增值税。
为啥呢？这就像是大家一起做了个项目，自己用自己那份成果，没拿去卖钱盈利，所以税务上就比较宽松啦。
2. 要是建成后转让的，那就得交税了。
这时候计算土地增值税可就有不少门道了。
要先确定扣除项目金额，比如土地成本、开发成本、开发费用等等。
就好比你做生意算成本一样，这些都是在计算增值额的时候要扣除的部分。
增值额算出来了，再根据对应的税率来计算土地增值税。
三、契税方面。
1. 土地使用权交换、房屋交换。
如果交换价格相等，免征契税。
这就像是以物换物，价值一样的话，就不用再额外交契税啦。
感觉就像小伙伴们公平交换玩具一样，税务也很公平呢。
2. 要是交换价格不相等，那就由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
这就好比你得到了更值钱的东西，那就得交点契税表示一下啦。
四、营业税方面（现在营改增之后对应的增值税情况类似）1. 在合作建房过程中，如果是共同承担风险的情况，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税（现在增值税相关规定也类似这种思路）。
这就像是大家合伙做生意，风险共担，税务上就会有优惠政策。
2. 但是如果不承担风险，取得固定收益的话，那就得按照规定交税了。
比如说一方只管出钱，然后不管房子建得咋样，最后都拿固定的一笔钱，这种情况就不能享受那种优惠啦。
五、企业所得税方面。
1. 合作建房企业在分配开发产品时。
如果是按照应分配的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
合作建房如何进行税务处理
合作建房如何进行税务处理第一篇：合作建房如何进行税务处理合作建房如何进行税务处理？这里的合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。
合作建房方式一般由两种：（1）纯粹“以物易物”。
即双方以各自拥有的土地使用权何房屋所有权相互交换，具体的交换方式由以下两种：①土地便用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为。
应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。
这里还可能出现另一种情况，即甲方以部分土地使用权，乙方以货币相互交换，然后甲、乙双方共同出资报批建设项目，合作建房。
此时，甲、乙双方是在各自拥有土地使用权的土地上合作建房。
在这种情况下，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征收营业税，而乙方只是以货币购买土地使用权，没有发生销售行为，不应对其征收营业税，对建成的房屋，只有甲、乙双方各自对拥有所有权的房屋销售时，才可对其按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨
对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨【摘要】本文以房地产开发企业的合作建房项目为例，仅从会计的角度出发，探讨该方案如何进行会计账务处理。
方案：甲方拟用土地使用权和乙方合作建设一个写字楼工程项目。
甲方投资的是土地使用权200万元（尚未摊销），乙方投资的为货币资金300万元。
工程项目交付后房屋及土地使用权全部归属于甲方，由甲方负责办理房屋产权登记并计提折旧。
此写字楼的使用年限为50年，双方协定乙方享有该房屋30年的经营权。
在会计上如何进行账务处理?笔者认为，此问题可以有三种账务处理方法，但各有优缺点，作者提出自己的见解，仅供各位会计人员参考。
一、第一种方案写字楼产权全部归属于甲方，乙方享有该房屋30年的经营权。
甲方出售的是30年经营权，账务处理如下：借：固定资产500万元贷：长期投资（或在建工程）200万元其他业务收入300万元／30＝10万元(每年确认，不一次性确认)其它应付款（或其他负债科目）290万元（设立明细科目）将对该房屋每年计提的折旧和缴纳的房产税等有关费用和其他有关费用作为其他业务支出处理，按规定缴纳营业税及附加税。
有所得额时根据有关规定弥补以前年度亏损后，再缴纳所得税。
即：借：其他业务支出贷：累计折旧应缴税金——应交房产税应交税金——应交营业税金及附加此种方法的优点：能做到收入和支出的配比，税负较轻。
此种方法的缺点：资产负债率较高。
二、第二种方案甲方拥有土地的使用权，且已作“无形资产”会计账务处理，尚未摊销无形资产，并反映在其公司的账簿中，拟将此块土地作为投资。
如果甲方和乙方单独设立一套账簿反映该合建项目，双方协议委托甲方、乙方或第三方对此项目进行管理，甲方的账簿处理将比较简单，即：借：长期股权投资（或在建工程）200万元贷：无形资产200万元工程竣工后，甲方可以将该房屋作为接受捐赠固定资产作会计处理，按照《税法》规定，确定接受捐赠固定资产的入账价值，并通过“待转资产价值”科目核算。
合作建房的账务及税务处理--浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理
浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理罗维芬/文随着近几年来房地产市场的持续升温，以各种方式投资房地产开发的经济活动越来越多，合作建房方式便是其中之一。
合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金。
对于合作建房，由于《企业会计制度》未有明确规定，且会计制度与税法规定存在较大差异，相关的税收处理实践也不多，因此，企业若不注意把握，很容易遭到处罚。
因此，笔者拟就合作建房中纯粹“以物易物”方式的账务及税务处理在此做一浅谈。
一、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权（一）账务处理在这一合作过程中，双方的交换形式是以物易物，它是企业之间的一种互惠行为，根据《企业会计制度》的有关规定属于非货币性资产交易，应按“非货币性交易”有关规定进行账务处理。
（二）流转税处理甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，因而，合作建房的双方均发生了营业税的应税行为，根据国家税务总局《关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函［1995］156号，以下简称 156号文）规定，应对合作双方分别征收营业税。
由于双方没有进行货币结算，因此应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第15条规定分别核定双方各自的营业额。
根据上述规定，交换日甲方应做账务处理：借：固定资产──房屋及建筑物（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：无形资产──土地使用权（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款乙方应做账务处理：借：无形资产──土地使用权（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：开发产品──房屋（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款同时将该项土地使用权计入该项目的成本：借：开发成本──土地使用权贷：无形资产──土地使用权借：开发产品──房屋贷：开发成本──土地使用权（三）所得税处理企业会计制度规定：非货币性交易一般不确认损益，只有在涉及补价的情况下，收到补价的企业才确认损益。
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理摘要：房地产开发合作项目中涉及置换业务时，置换双方会计业务的处理。
关键词：房地产开发合作项目置换会计处理0 引言近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格，尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转，因此合作建房业务油然而生；但合作建房大多涉及置换业务，对于非房地产公司来说，属于特殊业务，没有置换的经验和成熟的操作模式，经常会出现合作方式变动的情况，因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务1.1 置换业务介绍以房换地、以地换房业务，通俗地称为置换业务，本身应当属于合作建房中的一种，通常是一方有土地资源，另一方有开发的资质和能力，双方进行合作，有的时候也用在拆迁改造的方面，但是由于房地产开发业务的复杂性，具体操作起来也是多种多样，从土地拥有方的角度来说有以下几种形式：①土地使用权和房屋所有权互换：即最基本的以地换房（对方是以房换地）；②土地使用权的互换：即土地置换；③房屋所有权的互换：即房屋置换；④土地租赁权和房屋所有权互换：如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权；⑤土地使用权入股，包括：风险共担、利润共享的分配方式；按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式；按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点①资源得到充分利用：合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用，双方各取所需。
②专业化分工：由于社会化分工越来越专业，房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素，因此合作建房对于双方来说，都是理性的选择。
③节约资金成本：对于开发单位来说，合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付，对于资金占用量大为减少，节约了资金成本。
④节省时间和环节：对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节，对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说，也就相当于节约了成本。
无偿划拨土地合作建房的账务处理
无偿划拨土地合作建房的账务处理合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种：土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为；以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。
大中型国有企业因成立时间较早，土地多为国家无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。
现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。
在国有企业签订以交换国拨土地换取部分房屋所有权合同时，应先经国家国资管理部门批准的资产评估事务所对土地评估后，按照土地评估价值，借记“无形资产”，贷记“资本公积”。
有人认为出地方和出资方收入确认的时间都是在房屋建成移交时，同时也是相应的营业税纳税义务发生时间，这是错误的。
根据房地产方面的财务制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。
根据这一规定，出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。
如果合同中约定合同生效后土地即办理过户手续，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”贷记“无形资产”。
“合作建房”的财税务处理及案例分析（二）
上期小编已经啰里八嗦地把“合作建房”的基本含义进行了阐述 本期小编再来详细地讨论一下“合作建房”的财税处理流转税 【含附加税费】 税的涉税处理对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[1995]15 6号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为： 应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理 【此处只讨论增值税的处理】 。
方式一不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。
即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释【2005】5号第二十四至二十七条】 ，分别适用不同的增值税相关规定。
如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
用土地置换房屋合作建房的账务处理方法
用土地置换房屋合作建房的账务处理方法土地置换房屋合作建房，这个话题可有趣了。
你想啊，土地和房屋就像是美食界的“主食”和“配菜”，缺一不可。
今天我们就聊聊这个过程中的账务处理，轻松点儿，大家伙儿听得也舒坦。
土地置换听起来就像是把一块蛋糕换成另一块，不过这蛋糕得更好吃才行，对吧。
想象一下，某个开发商手里有块黄金地，真是个好东西！然后他想着：“哎，要是能把这块地换成房子，那我就能做大生意了！”于是，土地置换的计划就这样出炉了。
在这个过程中，账务处理可不能马虎，得小心翼翼。
咱们先看看“土地”的价值。
就像是评估一位明星的身价一样，得认真打量。
这个土地的市值、位置、周边环境，都是决定因素。
你说，靠近公园的地儿，肯定贵得多，谁不想家门口有个大绿地呢？所以，开发商得找个专业的评估机构，把这块地的价格算得明明白白。
这样一来，账上就有个清晰的数字了。
该算算房屋的价值了。
房子也是个“宝贝”，可不能随便估计。
每平米的价格，得根据市场行情来定，不能盲目随意。
就像你买水果，苹果和橙子总得不同价吧。
房子的地段、户型、装修都得算上，真是个复杂的数学题呢。
接下来就是最激动人心的时刻了，置换。
把这块土地“换”成房子，听着就让人心动。
可是，这一操作可得记账，不然后期就麻烦了。
这里就要运用到“土地置换收入”这笔账。
你想，土地的价值上去了，这笔钱得好好记录。
然后，房屋的成本也得登记在案，得清楚知道这房子到底花了多少钱。
就像做家务，必须把每一项都记得清清楚楚，才不会漏掉任何一分钱。
咱们聊聊合同的问题。
合作建房，离不开合同这位“大管家”。
这就像家里要有一个公约，大家都得遵守，才不会闹得鸡飞狗跳。
合同上得详细写清楚土地的出让、房子的建造、分成的比例等等，越细越好。
这样大家都有依据，心里也就踏实了，免得后期有人说东说西，闹得不可开交。
毕竟，谁也不想在这笔生意上吃亏，对吧。
建筑过程中还有不少细节要注意。
资金流动、成本控制、质量把关，全都得一一记录。
“合作建房”如何进行会计及税务处理
“合作建房”如何进行会计及税务处理?
现有甲乙两单位合作建房，由甲出资金并负责建房，由乙出土地，建成后房屋产权人为乙单位，甲有10年的使用权。
请问：甲单位建房时的支出及以后的装修及大改支出如何作会计处理？应计入“固定资产”科目还是“长期待摊费用”科目？税法在费用摊销方面有哪些规定？另由甲单位使用期间，用来出租并提供一些服务，如代收水电费，清洁费等，租金收入是否可行，在税收上有何风险？
答：甲出资金建房，产权人为乙单位。
所有施工成本的发票应当开给乙单位，作为乙单位的固定资产处理。
甲提供了资金并拥有了10年使用权，实际上是乙单位将房产出租给甲，提前收取10年租金。
因此，乙单位应当给甲出具租赁发票，缴纳营业税和房产税，并分10年确认租赁收入计算所得税。
甲支付的租赁费分10年摊销。
甲对外转租房产取得的收入应当征收营业税，不征收房产税（因为甲不是房产所有人）。
代收水电费等，属于价外费用，应当并入营业额征收营业税。
合作建房相关会计处理问题
合作建房相关会计处理问题第一篇：合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题-1案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房的会计与税务处理分析
合作建房的会计与税务处理分析当前，在国家对房地产市场宏观调控政策不断加码的影响下，房地产开发企业资金链逐渐绷紧。
融资渠道不畅的开发商可能会寻求合作开发，以维系生存或最低的预期利益。
合作开发具有多种形式，其中以不成立合营企业的合作开发形式较为常见。
但这种形式下，投资双方不同的纳税处理方式给财税人员带来一定困惑。
「案例」鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2009年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成。
土地使用权已经办理变更登记。
2011年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。
鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2009年1月公允价值为50000万元，2011年2月账面价值为28400万元。
天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。
2011年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰公司分得房产的出售收入为70000万元。
「分析」一、供地方鸿宇公司的会计及税务处理1. 投入土地营业税纳税处理。
合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。
因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，天峰公司也享有50%的土地使用权。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。
合作建房会计处理
案例补充如下信息：经年金资本化估值技术处理，测算该房地产每年净收益为600万元，市场法确定该房屋价值为6 000万元，房屋资本化率8%，土地资本化率6%。
协议期满时，该房屋转让市场价为1 500万元。
1. 出地方会计处理。
（1）确定土地使用权价值及收益分配率。
根据A0=600，VB=6 000，RB=8%，RL=6%；确定VL=（A0-VB×RB）÷RL=（600-6 000×8%）÷6%=2 000（万元），即出地方以价值2 000万元土地使用权与房地产公司联合投资开发房地产。
开发完成后，双方按其出资额分享协议期房地产收益，该分配率为2 000∶6 000=1∶3。
因此协议期间，出地方每年确认分享收益=1 000×1÷4=250（万元）；不考虑资金时间价值，协议期按直线法确认每年投资回收额=2 000÷10=200（万元）。
（2）会计处理。
协议期初：会计分录：借：长期应收款2 500（250×10）；贷：递延收益2 500。
协议期第1~5年：按权责发生制要求，每年会计分录：借：递延收益250；贷：其他业务收入200，投资收益50。
协议期第6~10年：每年实际收取租金=1 000×40%=400万元。
按权责发生制要求，每年会计分录：借：银行存款400；贷：长期应收款400。
借：递延收益250；贷：其他业务收入200，投资收益50。
协议期满：长期应收款余额=2 500-400×5=500（万元）；房屋市场价值为1 500万元，会计分录：借：固定资产——房屋1 500；贷：长期应收款500，银行存款1 000。
从整个协议期看，如不考虑时间价值，出地方累计实现投资收益=50×10=500（万元），即以价值2 000万元土地使用权投资，获得2 500万元收益，实现投资收益500万元；协议到期时，出地方以其尚未收回收益权500万元和1 000万元货币资金“换取”出资方房屋，取得完全产权。
合作建房会计处理探讨
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种：一、以分配开发产品为目的的合作案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。
假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。
31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为： 1.收到乙、丙公司投入资金时借：银行存款1200万贷：其他应付款———乙公司900万——丙公司300万 2.分配开发产品时借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万] 贷：开发产品1120万同时结转收入：借：其他应付款———乙公司900万——丙公司300万贷：经营收入1200万 3.计提营业税借：营业税金及附加66.6万贷：应交税金———应交营业税66.6万1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。
续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×33%=59.4万元 1.收到乙、丙公司投入资金时借：其他应付款1200万贷：预收账款1200万 2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税借：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万贷：应交税金———应交营业税66.6万 3.待计算出计税成本,结转收入、成本时借：营业税金及附加66.6万贷：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万借：递延税款59.4万贷：应交税金———应交所得税59.4万二、以分配利润为目的的合作案例2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。
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合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题案例：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为:(1)合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在;(2)合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式;(3)合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33 号——合并财务报表》、《企业会计准则第40 号——合营安排》、企业会计准则第2 号长期股权投资》、《企业会计准则第22 号金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40 合营安排》、《企业会计准则第2 号长期股权投资》、《企业会计准则第22 号金融工具确认和计量》、企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》等准则案例情景、合作建房合同相关处理案例1.1甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。
2014 年1 月1 日，双方以乙公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资合作，该土地经评估价值为1 亿元，账面价值为8000万元，由乙方办理房地产开发相关手续。
项目的设计、建设、管理，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。
开发过程中对外签订合同等均以项目公司的名义进行。
甲乙双方约定，项目完成后，甲方获得固定面积的房地产，其余房地产由乙方负责对外销售，销售所得归乙方所有。
2015 年12 月31 日，项目建设完毕，甲公司获得约定面积的房地产，该房地产按当日市价计算，价值为1.3 亿元。
甲公司拟将该房地产用作办公楼对外出租。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？案例1.2 甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。
2014 年1 月1 日，双方以甲公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1 亿元，账面价值8000 万元；乙公司以现金出资1 亿元。
项目的设计、建设、管理由甲乙公司共同协商，达成一致意见后，乙公司负责具体执行。
开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。
甲乙双方约定，项目开发过程中产生的资产、负债由甲、乙公司按投资比例共同享有及承担；项目完成后，按出资比例分配所建成的房地产。
2015 年12 月31 日，该项目建设完成，共建成房地产共计2.6 亿元，产生负债1 亿元。
甲公司拟将所享有房地产对外销售。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？案例分析、合作建房合同相关会计处理案例1.1案例1.1 的情况，甲公司实质上已丧失了该土地使用权的控制权，由于转让对价为固定面积房地产，因此，该交易属于非货币性资产交换交易。
同时，由于转让对价是未来分回的固定面积房地产，所以，在转移时点，该业务属于未完成的资产转让交易，不应确认相关处置损益，待交易完成，即分回固定面积房地产时才能确认相关处置损益。
甲公司的具体会计处理如下：2014 年 1 月 1 日，甲公司仅应将土地使用权以账面价值转为 项其他非流动资产：营业外收入案例 1.2案例 1.2 的情况，甲乙公司属于共同控制了该房地产项目的 建设开发。
同时，根据双方约定，在建设期，双方直接共同 承担和享有相关资产、负债的权利和义务，而不是以项目净 资产来进行分配，也未成立符合法律法规规定的单独主体， 该项目属于共同经营。
在项目建设期间及建成后，甲公司应 按约定比例确认相关资产、负债及费用。
2014年 1月 1日，甲公司应将所投入的土地使用权转为一项 投资资产：借：其他非流动资产——合作建房资产8000 贷：无形资产 土地使用权8000 2015 年 12 月 31 日，确认所收到房地产，以及终止确认其他 非流动资产：借：投资性房地产13000 贷：其他非流动资产 80005000 借：其他非流动资产——合作建房资产 80002015年12月31日，甲公司应按比例确认相关资产、负债:其他应付款等合作建房相关会计处理问题 案例情景、合作建房合同相关会计处理（续） 案例1.3 甲公司为城投公司， 乙公司为房地产开发公司。
2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人分公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价 1亿元，账面价值 8000万元；乙公司以建设服务出资。
项目的设计、管理由甲公司派驻人员 负责，乙公司根据甲公司安排进行项目建设。
开发过程中对 外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。
甲乙双分成。
2015年12月31日，该项目建设完成，房地产发生成本共计 2.6亿元（包括土地使用权成本，不包括乙公司建造服务成贷：无形资产 上地使用权 8000借：存货一一库存商品 13000贷：其他非流动资产一一合作建房资产 80005000 方约定，项目完成后，乙公司按全部房地产销售收入的 20%本），建成房地产1000 套，当年对外销售共计800 套，取得销售收入3 亿元，应按合同约定向乙公司分配销售收入6000 万元。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？、合作开发合同相关会计处理案例2.1甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。
2014 年1 月1 日，双方共同设立A 公司进行房地产开发，甲公司以土地出资，该土地按评估作价6000 万元，账面价值5000 万元，占A 公司实收资本的60%；乙公司以货币资金4000 万元出资，占B 公司实收资本的40%。
A 公司总经理、财务总监、营销总监由甲公司派驻；项目建设总监由乙公司派驻。
甲乙公司按出资比例享有A 公司相关权益。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？案例2.2 甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。
2014 年1 月1 日，双方共同设立A 公司进行房地产开发，甲公司以土地出资，该土地按评估作价6000 万元，账面价值5000 万元，占A 公司实收资本的60%；乙公司以货币资金4000 万元出资，占B 公司实收资本的40%。
A 公司经营相关事项由甲乙公司共同协商，达成一致意见后执行。
甲乙公司按出资比例享有A 公司相关权益。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？案例2.3 甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。
2014 年1 月1 日，双方共同设立A 公司进行房地产开发，甲公司以货币资金4000 万元出资，占B 公司实收资本的40%；乙公司以土地出资，该土地按评估作价6000万元，账面价值5000 万元，占A 公司实收资本的60%。
甲公司未向A 公司派驻任何管理人员，不参与项目实际开发，项目的设计、建设、管理、销售，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。
甲乙公司约定，A 公司自项目建成对外销售产生收入年度开始，根据销售价格的一定标准，每年向甲公司分配相当于投资本金7%—10%的年化收益。
自该房地产项目对外销售达85%年度开始，A 公司有权向甲公司回购股份，回购价格按投资本金加2%年化收益计算。
问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？案例分析、合作建房合同相关会计处理（续）案例 1.3案例 1.3 的情况，甲公司实际上并未转移该土地使用权的控 制权，仅由乙公司提供建设服务，因此，甲公司自房地产建 造期间，即采用合理估计确认乙公司所提供服务，并计入房 地产建造成本。
1）2014 年 1月 1日，将土地使用权转为房地产开发成本2014 年至 2015 年期间，甲公司应对相关建设、开发产生费用确认房地产开发成本：贷：货币资金等同时，根据当地房地产市场价格变动，于每个资产负债表日 预计应向乙公司分配的房地产销售金额，并计入开发成本。
假设 2014 年末，甲公司预计该房地产销售总收入为 3.5 亿 元（1000套X 35万），应向乙公司分配收入为 7000万元（200套X 35万元）：借：存货——开发成本 8000贷：无形资产——土地使用权8000 借：存货——开发成本1800018000 借：存货——开发成本 （乙公司建造成本）7000 贷：应付账款——乙公司 70002）2015 年 12 月 31 日，甲公司确认建成后房地产成本： 存货——开发成本（乙公司建造成7000确认对外销售房地产收入、成本：同时，由于已出售 800 套房产实际销售金额较原预计销售金 额增加2000万元（3亿-3.5亿X 0.8 ），实际使应付乙公司加 800 套房产的销售成本：营业成本 贷：银行存款 借：存货——库存商品33000 贷：存货——开发成本26000本） 借：银行存款30000 贷：营业收入30000 借：营业成本20800 贷：存货——库存商品20800金额较预计增加 400 万元。
因此，向乙公司分配收入时，应 冲减原应付账款账面价值为 5600 万元，多付 400 万元应增借：应付账款——乙公司56004006000此外，2015年12月31日，甲公司仍然应就剩余200套房产的销售收入进行估计，并调整应向乙公司继续支付的应付账款账面价值。
、合作开发合同相关会计处理案例2.1案例2.1 中，甲乙公司通过设立法律认可的单独主体合作开发房地产业务，涉及该单独主体控制权的判断。
本案例中，由于甲公司从享有回报、派驻人员主管事项等方面，都表明其对A 公司具有控制权。
因此，甲公司在个别财务报表层面，应采用成本法对A 公司的投资进行核算；在合并财务报表层面，应将A 公司财务报表纳入合并范围。
具体会计处理应遵循《企业会计准则第2 号长期股权投资》（2014 年修订）及《企业会计准则第33 号合并财务报表》（2014 年修订）的相关规定。