中国未来五年(2013-2017)住宅市场需求预测
政策对房地产行业的影响分析及历年房地产政策汇总(2021年)
目录一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾 (1)（一）近5年均强调“平稳健康发展”，其中4年提及“房住不炒” (1)（二）近8年6次提及“住房租赁”，2020年给与多维度政策描述 (1)二、2021两会政府工作报告及历年回顾 (4)（一）延续以“稳”为主的主基调 (4)（二）关注大城市住房问题，强调住房的居住属性 (5)（三）老旧小区改造利好物业管理行业 (6)三、从“十五”到“十四五”，房地产市场迈向新阶段 (11)（一）十四五规划引领房地产市场平稳健康发展 (11)（二）城市更新纳入规划，向“宜居”型城市进军 (11)（三）首提物管行业，发展进入快车道 (11)四、行业三维度政策：房企、银行、土地 (16)（一）三道红线促行业降杠杆，房企进入从增量到提质的发展阶段 (16)（二）房地产贷款集中管理制度影响可控，鼓励转向长期经营模式 (18)（三）土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 (19)五、投资建议 (20)七、风险提示 (20)插图目录 (21)表格目录 (21)一、历年中央经济工作会议对地产表述回顾（一）近5年均强调“平稳健康发展”，其中4年提及“房住不炒”作为中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议，中央经济工作会议自1994年以来每年举行一次，一般在每年11-12月举行，开会时间不超过四天，总结当年的经济工作成绩，分析研判当前国际国内经济情况形势，制定来年宏观经济发展规划，是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。
我们梳理统计了2013年至今历年中央经济工作会议的关于地产的表述。
2013年，会议释放出建立房地产长效机制的强力信号，政府对房地产的态度从之前的过热时打压调控，行业下行时出台支持政策，逐步转向行业长效机制的建设。
2014年，会议对地产直接表态较少，相关内容仅提及推动城镇化健康发展。
2015年开始，政策思路明确发生战略性转变，改变了传统的需求刺激方式，转向从供给和需求两端入手引入新的调控方案，强调落实户籍改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，提出购租并举的住房制度，鼓励开发商适当降价，供给端改革不断加码，体现了去库存的坚定决心和充足的政策准备。
市场需求预测分析范本
市场需求预测分析范本一、引言市场需求预测分析是指通过数据和趋势分析等方法，对特定产品或服务的市场需求进行预测和分析，为企业的市场决策提供参考和依据。
本文将以某虚拟公司A的产品为例，对市场需求进行预测分析，旨在为读者展示范本，并指导其在实际工作中进行类似的分析。
二、市场背景在进行市场需求预测分析之前，我们需要明确所分析产品所属的市场背景。
公司A生产销售智能手机，且主要面向大众消费市场，竞争激烈。
目前市场上已存在多家知名手机品牌，如B公司、C公司等，市场份额分散，形成了较为复杂的市场竞争格局。
三、数据收集与整理在进行需求预测分析之前，必须收集和整理相关数据。
例如，我们可以收集每个季度的销售数据、用户满意度调查结果、市场调研数据等。
这些数据将有助于我们对市场需求进行深入了解和分析。
四、市场趋势通过对历史数据和市场调研数据的分析，我们可以对市场趋势进行预测。
例如，根据过去几年的数据，市场需求呈现逐年增长的趋势，预计未来也将保持这一发展态势。
另外，我们还可以通过市场调研数据了解用户对不同功能和品牌的需求趋势，以及竞争对手的产品发展方向等信息。
五、市场规模与份额基于市场趋势和市场竞争分析，我们可以预测市场规模和企业的市场份额。
例如，根据市场调研数据，预计未来市场规模将达到1000万部手机，公司A预计在未来五年内占据10%的市场份额，即100万部。
六、市场细分和定位根据目标市场的特点和需求，我们可以对市场进行细分，并确定公司A的产品定位。
例如，市场调研数据显示，年轻人对手机功能和外观的需求更高，因此我们可以将目标市场定位为年轻人群体，打造外观时尚、功能强大的智能手机，以满足其需求。
七、竞争对手分析在市场需求预测分析中，竞争对手的分析至关重要。
通过对竞争对手产品特点、市场表现等的分析，可以为公司A提供市场差异化竞争的策略和参考。
例如，B公司在市场中表现突出，以高性能、高品质的产品著称，公司A可以通过提供具有创新功能或价格优势的产品与之竞争。
未来五年我国住宅市场供需走势研判
文/杨红旭未来五年我国住宅市场供需走势研判住房和城乡建设部的成立，标志着国家对住宅产业发展和住宅市场变化非常重视。
作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。
1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展，取得了巨大的成就。
但是，在这一发展过程中，住房供应结构不合理，适合广大群众需求的中小户型和普通商品住房比重较低，住房保障制度建设滞后，房地产市场行为不理性，部分城市房价涨幅过高等矛盾仍然比较突出。
而上述问题的存在都与当前住房供需结构具有密切关系。
因此，非常有必要对我国整体住宅供需结构，以及若干典型城市的住宅供需结构进行一番调查分析，以研判我国现阶段住宅市场发展规律以及供需非均衡的原因。
在此基础上，对政府制定宏观调控政策提出一些建议，以有效缓解住宅市场的供需矛盾、优化供需结构，进而稳定房价走势，最终保证我国住宅市场向着健康、良性的方向发展。
对未来全国住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要，但同时这也是一个难度相当大、因素错综复杂的课题。
在此，化繁就简，抓住几个关键因素，以期从整体上研判市场大势。
从时间跨度上分析，长期和短期预测变数太大，不太可取，五年的中期跨度比较合适。
另外，目前建设部要求各地在今年6月份前提交2008-2012年的住房建设规划，我们研究与之相适应，研究未来五年的全国住宅供需趋势恰逢其时。
从研究思路上考虑，同时研究需求和供应，其中需求是重点，政府应更多地考虑如何调整供应，以适应需求。
同时研究供需的总量和结构，但限于篇幅和数据的可得性，我们重点研究总量问题。
一、全国住宅需求预测1、影响住宅需求的四大因素第一、快速城镇化，创造首次置业需求。
现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。
1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。
CBRE-中国长租公寓投资报告
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中国长租公寓投资报告
需求驱动因素:
住房消费观念转变
图表3： 2021年一线及新一线城市租客长期租房意愿
更高的居住品质要求,生活城际流动性上升,更加独立的消费和婚育观念以 及国内大部分一二线城市的高昂房价令国内年轻群体的的租房倾向日益增强。
疫情后一线城市租金变化A
投资策略
•城市策略：三大城市群的核心城市
•区位策略：地铁与通勤时间
0
距地铁站
500 禽 fi
誕JkWr5%金撃
•投资途径—>存量资产收购改造
緑地开发
平台合作
租赁需求
2030年
人口结构变化
发达国家
•住房消费观念
计划租房5年以上
偏好机构化长租公寓
政策支持
符合条件的住房租赁企业
增值税4%
需求驱动因素：全方位政策支持
自2015年起，相关政府部门从财税、金融、土地、社会保障等各个方面出台了大量措施推动国
内住宅租赁市场的发展壮大。尤其是2021年以后，我们可以看到针对机构化住房租赁市场的政 策支持力度进一步加大，重点涉及盘活存量资产,税收优惠,融资和资本市场这三个方面。
盘活存量资产-2021年国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次在国
明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
图表5：主要住房租赁支持政策一览
・整体租赁市场支持政策
-机构化租赁市场支持政策
2015
2016
2017
2018
2019
2021
2022
市场需求和需求预测分析情况报告
相关文献和资料：列 出在报告中引用的文 献和资料，包括书籍、 论文、网站等
数据来源：说明报告 中使用的数据来源， 包括调查数据、统计 数据、实验数据等
参考资料
市场研究报告：提供市场趋势、竞争态势等信息 消费者调查报告：了解消费者需求、偏好等信息 行业数据报告：提供行业规模、增长速度等信息 专家访谈记录：收集专家意见和建议，为报告提供权威支持
预测方法的比较和选择
时间序列法：基于历史数据，预测未 来需求
回归分析法：通过建立模型，预测未 来需求
神经网络法：利用神经网络，预测未 来需求
专家系统法：结合专家经验，预测未 来需求
组合预测法：结合多种方法，提高预 测准确性
实际应用中，需要根据具体情况选择 合适的预测方法。
04
需求预测结果
预测结果概述
应对策略：制定灵活的市场策略， 实时调整市场需求预测，降低不 确定性带来的风险。
05
需求预测分析的结论和建 议
需求预测分析的结论
需求预测方法：介绍使用的需 求预测方法，如时间序列分析、 回归分析等
市场需求趋势：分析市场需求 的变化趋势，包括增长、下降、 稳定等
预测结果：提供预测结果， 包括需求量、需求时间等
政府市场：政府需求相对 稳定，但受政策影响较大
教育市场：教育需求持续增 长，但受教育政策影响较大
03
需求预测方法
定量预测方法
时间序列分析：通过历 史数据预测未来趋势
回归分析：建立变量之 间的关系模型进行预测
神经网络：模拟人脑思 维进行预测
灰色预测：处理不确定 因素进行预测
定性预测方法
专家意见法：收集专家的意见和预测，进行综合分析 趋势外推法：根据历史数据和趋势，预测未来需求 情景分析法：分析不同情景下市场需求的可能变化 德尔菲法：通过多次反馈和修正，提高预测准确性
2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题4(答案解析)
2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险正确答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。
根据房地产投资分析方面的内容。
2.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。
A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料正确答案：A、B、C本题解析：本题考查的是竣工验收。
编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。
参见教材P92。
3.房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。
A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门正确答案：C本题解析：本题考查的是竣工验收。
单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
参见教材P91。
4.某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。
A.465B.485C.665D.915正确答案：A本题解析：本题考查的是市场趋势分析。
2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
5.物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断正确答案：B本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
2017上半年苏州房地产市场报告
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一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
© Copyright Centaline Group, 2010
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一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
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© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
我国房地产经济发展现状及发展趋势分析
Value Engineering0引言目前，我国仍然走在有特色的社会主义发展道路上，在发展过程中，各个行业发展势头良好，尤其是房地产行业，伴随着整体经济的发展，房地产经济达到了空前的规模。
为了促进经济的健康发展，政府一定要采取有效的措施引导、扶持房地产行业走上可持续的发展之路，借国外房地产行业的一些经济泡沫，做好相应的调控，避免因为房地产行业发展过快、房价涨幅过大导致的内部经济矛盾问题。
要在发展中意识到当前存在的潜在危机，并结合我国特色的经济体系和发展道路进行深入分析，采取有效措施消除这些不利因素对于房地产经济的影响，确保其稳定健康发展，从而促进我国经济的发展。
1我国房地产经济发展现状近十年来，我国的房地产行业发展势头良好，房地产总经济体量大增，在短时间内整体的成果已经超越了很多发达国家。
房地产行业的快速发展，使得我国整体的经济水平也不断提升。
2020年1~12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7%；2020年全国300个主要城市土地出让金达到59827亿元，同比增长16%，这里面有部分城市的土地出让金跟2019年相比同比涨幅是非常大的。
2020年很多地方的房价仍然继续上涨，整个2020年全国100座主要城市新建商品住宅成交均价同比涨幅达到10.8%。
从这些数据来看，我们可以知道目前房地产经济的发展势头较好，经济的增长较快。
具体来说有以下几个方面：1.1城市化进程促进房地产经济不断增长目前，我国的农村人口逐渐向城市移动，原有的城市基础建设和住宅数量满足不了居住需求，使得城市化进程不断加快，城市房地产项目越来越多。
在这种形势下，房地产企业买地建设房地产项目的周期越来越快，使得人们购房居住和房产投资的需求也得到了进一步的加强，这样就使得我国整体房地产投资金额和楼市的房价持续上涨，带动了经济的发展。
1.2房地产经济趋于稳定在我国经济的发展历程中，经历了经济危机之后，国家更加重视对于房地产经济的调控，避免因为金融危机和房地产泡沫导致我国经济体系崩溃。
增设专业请示附件
附件1：工业设计专业设置论证报告工业设计是一门艺术创新与工程学科相结合的交叉学科。
本专业主要学习工业产品艺术设计的基础理论与技能以及工业产品结构与功能设计的工程技术基础，使学生具备丰富的文化底蕴和较强的动手能力，既有坚实的工程科学技术基础，又有较强的艺术创新能力，适应当前工业产品设计的新潮流。
一、专业设置基本情况学校拥有艺术基础实验室、模型制作实验室、多媒体机房等完善的实验教学设施。
本专业学生主要学习美学基础、机械设计、计算机辅助设计技术和产品设计方法的基础理论、基本知识，应用技术与美学知识及空间设计原理和法则，综合协调产品的造型、结构、功能、材料等内在因素，以及产品与人、环境、市场销售等外部联系，使产品的形式与功能达到完美的境界，从而开发设计出具有高度人机协调关系和较高审美价值、并广受市场欢迎的现代工业产品。
本专业注重培养设计人才的设计实务能力，定期组织学生参加国内专业设计竞赛，举办不同形式的设计作品展览，广泛与具有自主品牌的企业和工业设计公司建立合作关系，创造较好的设计实习条件。
本专业培养具备工业设计的基础理论、知识与应用能力，能在企事业单位、专业设计部门、科研单位从事工业产品造型设计、视觉传达设计、环境设计和教学、科研工作的应用型高级专业人才。
本专业学生主要学习工业设计的基础理论与知识技能，具有应用产品设计的原理和法则处理各种产品的造型与功能、形式与色彩、结构与生产、材料与工艺、产品与人、产品与环境、市场的关系，并将这些关系统一表现在产品的造型设计的基本能力。
可从事机电产品、日用产品的外观设计，也可从事平面广告、VIS、产品包装、室内装饰等设计工作，就业前景广阔。
二、专业设置可行性1、师资力量雄厚我院拥有一支数量充足、结构合理、教学经验丰富、实践能力强的本专业师资队伍。
这些教师一直承担着相近专业的教学工作，熟悉本专业的课程，具有十分丰富的实践经验和较高的实践能力，同时具有多年的带教经验，在本领域具有较高的知名度和影响力，完全可以胜任工程技术专业的教育教学和实践工作。
房地产项目前期策划案例
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西客站板块图
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板块定位
西客站承接了高铁带来的京津冀经济 圈和长三角经济圈产业转移的众多资 源，是环处渤海经济圈的龙头位置， 再考虑到这里形成的政策洼地，西客 站必将借势而上，形成齐鲁门户，指 日可待。可济南“一城三区”的城市 规划，必然不会让西客站一枝独秀。 会面临来自其他区的强势压力，西客 站板块内部诸开发商区政府要连横合 纵。
西客站片区是新城区， 规划的教育、大型商 业中心、医院、文体 都具备，但仍需具体 的、方便小区居民的 相应配套
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配套分类
特色配套
教育
商业
医院
最能打动、吸引客户的关键配套
文体
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教育配套：引进 名校
• 打造教育+地产的大盘开发模式。 教育：无论是为物质洪流所逼而无暇顾及精神的需求，或是完全无
所作为而活的全无价值，“下一代的成才”都成为家长们的“自我实现” 的转移目标，成为这个城市家长们最为关注、最甘愿为之付出的焦点。 • 教育定位：引进国内一流名校——清华实验学校，打造济南最大的教育 人文社区。并建设一所幼儿园
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2、项目价值分析
区 位
·产业分布： 西客站片区将形成以总部经济、金融、会展业为主导，以 商
价 贸休闲服务业为辅助，以房地产业为基础的新区。
值 ·街区价值
分
本项目由G006商业金融用地和G007居住用地组成，属郊区新
析 城建设中的一部分。
未来5年全国住宅供需预测及优化建设
另外 ． 每年进入城市工作 的农业人 口数量也 非常庞大 ． 据 ２０ ０６年 ＜ 中国农 民工调研报告 ＞统计 ． 国外 出农 民 我 工数量 为 １２ ． 亿人 ，其 中极小部分人会在城市首次置业 ． 部分人 会租赁住 房 ．从 而也形成一 定的住宅 需求 ．按 温
家宝总理 ２０ 年 １ 月在新加坡访问时的说法 ： ０７ １ 每年 由农
左右 。２ ０ 年 １ ０３ ０月 ，国务院办公厅下发 ＜ 关于控 制拆迁 规模规范 拆迁行为 的通知＞之后 ２０ 年全 国城市房屋 ０４ 拆迁 量有所下 降 ，２０ 年 物权法 ”出台后 ，全 国动 拆 ０７ 迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为 ５ 亿平
方米左右 ，如果选择实物补偿 ，很多城市大致遵循拆一补
我们研究与之相适应 ．研究未来五年 的全国住宅供需趋势
恰逢其时．
图ｌ 近年 中国城市化发展情况
从研究思路上考虑 ．同时研究需求和供应 ．其 中需求 是重点 ，政府应更多地考虑如何调整供应 ．以适应需求。 同时 ．研究供需的总量和结构 ．但限于篇幅和数据的可得 性 ．在此重点研究总量 问题。
区县 、１３个街道 、镇 的居 民基本情况的抽样调查 ，调查 ３ 样 本超过 ３０ ００户。调查显示 ，有 ２ ．％ 的城镇居民家庭 １７ 拥有两套 以上的房屋 （ 包括房 改房） ，拥有三套以上房屋
的家庭为 ２ 。由此可以在一定 程度上佐证 ，全 国大致有 ％ ０ ３ 亿个 富裕型的家庭有 能力购房二套 以上住房 按发 ．９ 达 国家经验 ，一个 中产 家庭 １ ０年左右才会产生新 的购房 需求 ． 若按未来五年 内有 ５％ 的中国富裕家庭 ， ０ 也即约 ０ ２ ． 亿 个家庭会购买新房 ．若按 户均 １Ｏ平方 米计算 ，未来 ５ ０
房地产：亿起看人口系列研究之一：全国第七次人口普查验证市场四大预期！
电话： 邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都相关研究：2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？企业研究：从万科A 看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升研究员 于小雨 rain_yxy （微信号)王玲w187********（微信号） 李慧慧Yjtzl2016（微信号）所属行业 房地产发布时间2021年5月11日亿起看人口系列研究之一：全国第七次人口普查验证市场四大预期！核心观点：一、人口增速放缓，东北三省常住人口总共下降10%第七次全国人口普查数据显示我国总人口仍然呈增长趋势，但是增长速度放缓，第七次人口普查较年平均增长率为0.53%，较2000-2010年下降0.04个百分点。
北京和上海常住人口突破新高，然而，辽宁、吉林和黑龙江人口较第六次人口普查分别下降3%、12%和17%。
二、人口老龄化趋势更为明显，65岁以上人口占比13.5%第七次人口普查显示，65岁以上的人口占比是13.5%,说明中国人口老龄化趋势更为明显，但是尚未进入中度老年化社会。
从人口的变化趋势来看，年轻的劳动力在老去，而计划生育也影响了人口的增长。
未来政策制定方面，需要重视人口年龄结构问题。
为了长远发展，还需要优化年龄结构。
三、城镇化率继续提升，城镇人口比重增长至64%城镇化率继续提升。
第七次城镇人口比重已经达到64%。
我国经济结构不断优化，产业结构由第一产业向第二、第三产业转变，使得农村的常住人口占比下降，城镇化率不断提高，人口由乡村向城镇流动的趋势进一步深化。
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中国未来五年（2013-2017）住宅市场需求预测中国住宅市场的需求是以中国快速发展的城镇化为基础，合理解决住房问题是中国面临人多地少的现实条件下的重要问题，住房市场化已经成为解决中国居民住房需求的主要手段。
本文利用成交总量增长趋势推导法、人均住房建筑面积增长趋势推导法、城镇人口及户均需求增长趋势推导法、需求因素综合推导法四种方法来综合预测未来五年（2003-2017）中国住宅市场需求量。
一、成交总量增长趋势推导法按照历史增长趋势法计算，2006-2011五年间，全国住宅销售年均复合增长率为11.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，加之持续的房地产调控对房地产市场产生了一定的影响，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为6%。
按照这个增长速度，以2012年住宅销售量10亿平方米为基数（根据2012年现有数据估算,2011年为9.7亿平方米），计算2013-2017年商品住宅销售量，预计约为59.7亿平方米。
图一 2006年-2011年商品住宅销售面积及未来销售量预测二、人均住房建筑面积增长趋势推导法2006-2010年城镇人均居住建筑面积年均增长0.78平方米左右，且逐年放缓。
随着我国房地产市场持续调控，住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住房建筑面积的增长将继续放缓。
2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米等。
从目前的统计数据来看，我国应当可以提前实现城镇人均住房面积35平米的小康指标。
通过考虑已确定的住宅发展政策及近年的调控政策影响，结合历史增长的趋势分析，确定未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米,则2015年将实现小康指标，到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到36.3平米。
图二 2006年-2011年城镇人均住房建筑面积及未来预测设未来一年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关通过计算每年住宅增量，通过求和得到2013年至2017年住宅增量总和约为54.4亿平方米。
三、城镇人口及户均需求增长趋势推导法(一)城镇人口增量预测：年均增长1800万人左右中国人口现阶段特点是总量多、增幅逐年走低。
人口自然增长率增幅在2006-2011年平均每年下降0.98‰，按此增长率推测，则我国2017年人口总数为13.71亿。
2001-2011年期间我国城镇化率呈直线上升态势，但城镇化增长幅度存在逐步减缓的趋势。
从2001年的37.7％到2011年的51.3％，平均每年提高1.36个百分点。
按照未来五年我国城镇化率平均每年提高1.2个百分点进行推算，得出2017年末我国城镇化率为58.5%左右，城镇常住人口总数为8亿左右。
2013年至2017年我国城镇常住人口平均每年增长1800万人左右。
表一中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测单位：亿人、%(二)城镇住房建筑面积需求总量约为58.5亿平方米2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房户均套数为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。
但从住房质量上看，那时我国城镇住房成套率只有77%（成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间），所以户均成套住房仅为0.8。
根据第六次人口普查数据（2010年），全国、城市和镇的住房成套率分别为63.5%、81.1%和66.9%，成套率变化不大，按近几年的住宅建设速度以及城镇人口增长，户均成套住房估计为0.9左右，距小康标准还有一段距离，预计2015年前后将达到户均一套房。
在人均住房建筑面积增长趋势推导法中已经推测我国未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米。
预测到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到35.8平米左右。
2000年至2010年我国城镇户均规模由3.11人降至2.85人，规模年均缩小0.026人，按照此规模推测，2017年我国城镇户均规模在2.67人左右。
我国城镇住宅的增量供给从大的方面来分为两个渠道，一是城镇住房建设，二是随城镇化浪潮进入城镇范围的农村住宅。
预计农民带进住房面积占城镇住房需求总面积的25%，农民带进住房套数占城镇住房需求总套数的20%。
预计2012年我国城镇住房建筑面积总需求量为212亿平方米，到2017年达到290亿平方米，增加约78亿平方米，扣除农民带进的住房面积，城镇新增住房建筑面积需求量约为58.5亿平方米。
表二中国城镇住房需求规模预测单位：亿人、万套、亿平方米四、需求因素综合推导法(一)快速城镇化，创造首次臵业需求现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。
2001年全国城镇化率为37.7%，2011年增至51.3%，年均增长1.36个百分点，未来五年城镇化增速会有所减缓，如果按年均速度1.2个百分点，2013年至2017年全国城镇人口增量约在9000万人。
快速的城镇化进程不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次臵业为主。
图三 2001年至2011年中国城镇化率数据来源：国家统计局每年约1800万新增城镇人口中，大致包括三种情况：一是农民工进城务工，应属主力军，但他们的购房能力极低。
据2011年《我国农民工调查监测报告》统计,我国外出农民工数量约为1.58亿人，其中购房的仅占0.7%。
不过，他们的租房需求，也会刺激投资购房需求，从而为他们提供租赁房源。
二是由于城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，从而使大量的农村户口变成城镇户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城镇化”人口并没有增加对城镇住宅的需求，每年500万人左右属于这种情况。
三是每年几百万（2011年660万）的大学生毕业，他们中超过五成属农村籍学生，毕业几年后会陆续购房。
除此以外，还有一个重要情况，原本就是城镇户籍的人，但从中小城镇向大城市迁移，这部分新增购房需求大、能力较强。
总而言之，从购房需求结构分析，情况比较复杂，测算难度较大。
剔除每年由行政区变化而带来的500万左右人口，五年还余6500万人，按其中的50%购房，按人均购房面积35平米，则近11.4亿平米。
数据来源：国家统计局(二)人均收入快速增长，带来改善型需求2006年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均13%的名义增长速度，2011年全年城镇居民人均可支配收入为21810元。
目前我国宏观经济增速有所减缓，预计未来五年城镇居民个人可支配收入将保持年均10%左右的增长。
可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。
我国2011年人均GDP 已达5400美元，住宅消费处于加速升级阶段。
图四 2006年-2011年城镇居民家庭人均可支配收入数据来源：国家统计局现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。
另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，其中每年因结婚产生的婚房购房需求在一定程度上也占据了较大比例。
2006年至2011年全国结婚登记总数年均在1100万对左右，且呈现每年递增趋势。
假定未来五年年均结婚登记1200万对，按城镇人口占全国人口比重为50%计算，则为600万对，五年共计3000万对，假定其中50%有购臵婚房需求，也即1500万对，按套均面积90平方米，则五年婚房购房需求为13.5亿平方米。
按照2011年国家统计局的数据，我国城镇人口数为6.9亿，城镇户均家庭人口数为2.85，那么城镇家庭数为2.42亿户。
按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.48亿户家庭有能力改善居住水平。
按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.24亿个家庭会购买新房，若按户均130平米计算，未来5年将有15.6亿平米的改善型购房需求存在，当然，由于部分家庭在购新房的同时，会卖掉旧房，所以新增需求暂减为12亿平方米。
加之上述婚房需求，则总需求量为25.5亿平方米。
目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。
(三)持续旧城改造，造成新增刚性需求旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。
从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。
2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。
2009年，国家要求各地加大棚改区改造力度，五年内完成成片的棚改区改造，各地拆迁规模增加，导致新增的安臵房需求加大。
比如2011年，全国新开工1000万套保障性安居工程中，其中拆迁安臵房415万套，2011年全国保障性安居工程竣工的各类棚户区改造住房套均面积77.5平方米，面积达3.2亿平米左右，这还仅是实物补偿的部分，还有些业主选择货币补偿，拿了钱去购买商品房。
2013年至2017年，旧区改造、棚户区改造、城中村改造，规模将有所减少，但进程还将持续，大概会有15亿平方米的新房需求量。
(四)投资投机需求住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。
当前，我国经济正面临着诸如人民币升值、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。
投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。
投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资投机需求就相对较弱。
2005-2010年，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，平均在20%左右，三四线城市偏低。
2011年以来，房地产调控实行限购、限贷等行政干预政策，导致投机需求基本消息，投资需求也大幅减少，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例将减为10%左右。
2011年全国一手住宅销售量约9.7亿平方米，2012年预测在10亿平方米左右，2013年至2017年五年投资住房需求合计约5亿平方米左右。
按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2013-2017年住宅需求总量如下：一是城镇化创造的住房需求约为11.4亿平米左右，二是改善型住房需求约为25.5亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为15亿平方米，四是投资住房需求约5亿平方米。