中国未来五年(2013-2017)住宅市场需求预测

中国未来五年（2013-2017）住宅市场需求预测

中国住宅市场的需求是以中国快速发展的城镇化为基础，合理解决住房问题是中国面临人多地少的现实条件下的重要问题，住房市场化已经成为解决中国居民住房需求的主要手段。本文利用成交总量增长趋势推导法、人均住房建筑面积增长趋势推导法、城镇人口及户均需求增长趋势推导法、需求因素综合推导法四种方法来综合预测未来五年（2003-2017）中国住宅市场需求量。

一、成交总量增长趋势推导法

按照历史增长趋势法计算，2006-2011五年间，全国住宅销售年均复合增长率为11.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，加之持续的房地产调控对房地产市场产生了一定的影响，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为6%。按照这个增长速度，以2012年住宅销售量10亿平方米为基数（根据2012年现有数据估算,2011年为9.7亿平方米），计算2013-2017年商品住宅销售量，预计约为59.7亿平方米。

图一 2006年-2011年商品住宅销售面积及未来销售量预测

二、人均住房建筑面积增长趋势推导法

2006-2010年城镇人均居住建筑面积年均增长0.78平方米左右，且逐年放缓。随着我国房地产市场持续调控，住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注

重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住房建筑面积的增长将继续放缓。2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米等。从目前的统计数据来看，我国应当可以提前实现城镇人均住房面积35平米的小康指标。通过考虑已确定的住宅发展政策及近年的调控政策影响，结合历史增长的趋势分析，确定未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米,则2015年将实现小康指标，到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到36.3平米。

图二 2006年-2011年城镇人均住房建筑面积及未来预测

设未来一年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关

通过计算每年住宅增量，通过求和得到2013年至2017年住宅增量总和约为54.4亿平方米。

三、城镇人口及户均需求增长趋势推导法

(一)城镇人口增量预测：年均增长1800万人左右

中国人口现阶段特点是总量多、增幅逐年走低。人口自然增长率增幅在2006-2011年平均每年下降0.98‰，按此增长率推测，则我国2017年人口总数为13.71亿。

2001-2011年期间我国城镇化率呈直线上升态势，但城镇化增长幅度存在逐步减缓的趋势。从2001年的37.7％到2011年的51.3％，平均每年提高1.36个百分点。按照未来五年我国城镇化率平均每年提高1.2个百分点进行推算，得出2017年末我国城镇化率为58.5%左右，城镇常住人口总数为8亿左右。2013年至2017年我国城镇常住人口平均每年增长1800万人左右。

表一中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测

单位：亿人、%

(二)城镇住房建筑面积需求总量约为58.5亿平方米

2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房户均套数为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看，那时我国城镇住房成套率只有77%（成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间），所以户均成套住房仅为0.8。根据第六次人口普查数据（2010年），全国、城市和镇的住房成套率分别为63.5%、81.1%和66.9%，成套率变化不大，按近几年的住宅建设速度以及城镇人口增长，户均成套住房估计为0.9左右，距小康标准还有一段距离，预计2015年前后将达到户均一套房。

在人均住房建筑面积增长趋势推导法中已经推测我国未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米。预测到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到35.8平米左右。2000年至2010年我国城镇户均规模由3.11人降至2.85人，规模年均缩小0.026人，按照此规模推测，2017年我国城镇户均规模在2.67人左右。

我国城镇住宅的增量供给从大的方面来分为两个渠道，一是城镇住房建设，

二是随城镇化浪潮进入城镇范围的农村住宅。预计农民带进住房面积占城镇住房需求总面积的25%，农民带进住房套数占城镇住房需求总套数的20%。预计2012年我国城镇住房建筑面积总需求量为212亿平方米，到2017年达到290亿平方米，增加约78亿平方米，扣除农民带进的住房面积，城镇新增住房建筑面积需求量约为58.5亿平方米。

表二中国城镇住房需求规模预测

单位：亿人、万套、亿平方米

四、需求因素综合推导法

(一)快速城镇化，创造首次臵业需求

现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。2001年全国城镇化率为37.7%，2011年增至51.3%，年均增长1.36个百分点，未来五年城镇化增速会有所减缓，如果按年均速度1.2个百分点，2013年至2017年全国城镇人口增量约在9000万人。快速的城镇化进程不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次臵业为主。

图三 2001年至2011年中国城镇化率

数据来源：国家统计局每年约1800万新增城镇人口中，大致包括三种情况：一是农民工进城务工，应属主力军，但他们的购房能力极低。据2011年《我国农民工调查监测报告》统计,我国外出农民工数量约为1.58亿人，其中购房的仅占0.7%。不过，他们的租房需求，也会刺激投资购房需求，从而为他们提供租赁房源。二是由于城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，从而使大量的农村户口变成城镇户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城镇化”人口并没有增加对城镇住宅的需求，每年500万人左右属于这种情况。三是每年几百万（2011年660万）的大学生毕业，他们中超过五成属农村籍学生，毕业几年后会陆续购房。除此以外，还有一个重要情况，原本就是城镇户籍的人，但从中小城镇向大城市迁移，这部分新增购房需求大、能力较强。总而言之，从购房需求结构分析，情况比较复杂，测算难度较大。剔除每年由行政区变化而带来的500万左右人口，五年还余6500万人，按其中的50%购房，按人均购房面积35平米，则近11.4亿平米。