万科房地产成本构成

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四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
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四、成本科目基本组成
七、配套设施费
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1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
5、地下室 6、行政管理及设区服务 7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费 2、资本化利息
3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费
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四、成本科目基本组成
三级、四级科目
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
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三、光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
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三、光明城市成本简介
光明与宝山住宅单价比较
光
2500.00
明 住
2000.00
体箱
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四、成本科目基本组成
五、社区管网费 室外给排水系统
◆室外给水◆雨污水◆室外消防
室外燃气系统
◆管道系统◆调压站
室外电器及高低压设备
◆高低压配电设备及安装 ◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设
室外智能化系统
◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越 ◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统 ◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统
宅
单
1500.00
1000.00
宝
500.00
山 住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅 单
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三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色 光明
一二三四五六七八
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四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工
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成本有哪八大类？
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四、成本科目基本组成
4
目的
1、普及成本知识 2、了解房地产成本基本组成 3、增强成本意识
5
题纲
一、前言 二、成本八大类 三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰
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一、前言
成本工作三大块：事前----事中----事后 开标前：测算、 预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 结算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它： 成本软件、数据库等
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四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费 4、公共部位装修 ◆大堂精装修、架空层、地下室大堂 ◆电梯厅精装修 ◆单元入口、楼梯间 ◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等 5、室内装修 四、主体安装工程费 ◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关
插座等
◆设备及安装费电梯、通风、消防系统 ◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
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光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
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四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
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四、成本科目基本组成
2、报批报建费 ◆增容费------下设五 ~ 十个子目
供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费
◆三通一平费------下设三个子目
临时道路、临时用电、临时用水
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四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费 1、基础工程费 ◆土方 ◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 ◆工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 ◆单元门 ◆入户门 ◆防火门、防火卷帘门 ◆窗、阳台门
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
2、报批报建费 ◆ 报批报建费------下设二十个子目
政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
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四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
30% 50% 10% 10%
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二、成本八大类
每类可分为二----四级科目 共约500行子目 约2000组数字
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二、成本八大类
项目分产品类型成本汇总表----一级科目
序 号
成本项目
高层
单价 商业 地下车库
高层
合价 商业 地下车库 合计
建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 二 开发前期准备费
* 可售车位 *
二级科目----四、五个 一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
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四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费
八 开发间接费
开发成本 九 期间费用
项目总投资
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三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
房地产成本构成
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引子 我们常常听到这样一句话：
万科的成本就 是周边楼盘的
售价
究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？
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引子 也听到过有人这样说：
成本增加多 少就在售价 中提高多少!!!
宏观调 控形势
下
我们还有多少底气敢说 这句话？
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引子 可我们却从未听到过这样的话：
我们的成本在本 行业中占有优势!!