物业设备设施管理指南

物业设施设备管理1.1 物业设施设备1物业:物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备，以及相关的场地。

2.物业管理:是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.物业设施设备:是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

4.物业设施设备分类，主要分为：(1) 强电系统(2) 电梯升降系统(3) 空调系统(4) 给排水系统(5) 消防系统(6) 弱电系统（智能化系统）(7) 房屋与设施1.2 物业设施设备管理1．物业设施设备管理:是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。

2. 物业设施设备管理的目标(1)用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设备管理的根本目标。

具体为：1)保持设施、设备完好，满足使用功能；2)确保物业及使用人的安全；3)促进物业保值增值。

(2)衡量物业设施设备管理质量的三个指标：1)房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。

即：房屋完好率(％) = (完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积) ÷房屋总建筑面积×％2)危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。

即：危房率(％)=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×％3)设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。

即：设备设施完好率(％)=完好设施设备数量÷设施设备总数量×％(3)物业设施设备是否完好的基本标准为：1)零部件完整齐全；2)设施设备运转正常；3)设备技术资料及运转记录齐全；4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；5)防冻、保温、防腐等措施完整有效。

2．1 物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。

它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

1．物业接管验收的目的和意义是：(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。

(2)促使施工单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。

2．物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：(1)原则性与灵活性相结合的原则所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。

物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。

返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。

所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。

(2)细致人微与整体把握的原则工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远,给管理带来的影响也是巨大的。

所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难．也将损害业主的利益。

如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。

整体上的把握是从更高层次上去验收。

如：土地规划使用情况，市政公共设施的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律、经济纠纷等综合性项目的验收。

3．物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位4．物业接管验收的标准：(1)建设部颁布的《房屋接管验收标准》(2)物业项目的规划设计及引用的规范标准。

(3)企业合同约定的交房标准。

3．1 以供电系统工程的接管验收为例作讲述接管验收依据：国家和地方有关工程施工质量验收规范1.《电气装置安装工程. 电气设备交接试验标准》(GB50150)2.《电气装置安装工程.电缆线路施工及验收规范》(GB50168)3.《电气装置安装工程.接地装置施工及验收规范》(GB50169)4.《智能建筑设计标准》(GB50314)5.《通用用电设备配电设计规范》(GB50055)6.《3----110KV高压配电装置设计规范》(GB50060)7.《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》(GB50062)8.《电力装置的电气测量仪表装置设计规范》(GBJ63)9.《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》(GBJ64)10.《工业与民用电力装置的接地设计规范》(GBJ65)11.《电气装置安装工程高压电器施工及验收规范》(GBJl47)12.《电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范(GBJ148)13.《电气装置安装工程母线装置施工及验收规范》(GBJl49)14.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》(GB50150)15.《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》(GB50171)16.《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》(GB50172)17.《电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范》(GB50173)18.《电力工程电缆设计规范》(GB50217)19.《电力设施抗震设计规范》(GB50260)20.《钢制电缆桥架工程设计规范》(CECS3l：91)21.《域市住宅小区竣工综合验收管理办法3.2 设备设施生产厂家的安装要求及产品技术说明书，包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料。

3.3竣工图纸、资料由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等持术资料。

3.4 接管验收范围物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：1.高压变配电设备操作和维护保养手册。

2.高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3.高玉变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。

4.供电主管部门验收报告。

5.各种高压设备检测报告和预防性试验报告。

6.与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。

7.高压配电室的全部设备及工具、备品备件，高压防护用品等。

8.高压侧法定计量表表底确认。

9.模拟屏及其各种标牌。

3.5 接管验收的程序1接管验收的准备1.安排技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸，观摩设备的安装调试，确定接管验收的技术方案，根据验收的项目内容配备必要的验收工具和仪器。

2.召开“接管验收协调会”将物业接管验收要点通报各方。

1)参加单位有：开发商或业主方(作为召集人)、物业工程部、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位负责人。

2)会议议题：移交方和接管方确认以下项目：A．移交范围；B．验收时间和进度安排；C．参与验收人员的分组及配置；D．验收标准；E．验收方式；F．验收中发现问题的确认(各方确认验收表格形式及内容，确定参与的有关各方专业负责人，确定授权签字人)；G．确认整改单汇总移交的方式(每日汇总后移交，双方签收)；H．确定接管方对施工单位维修遗留问题的配合方案及成品保护方案；I．遗留问题整改期限要求及再次验收的程序；J．会议后物业管理处提供书面“备忘录”抄送各方参与人员安排执行。

工程遗留问题整改时间表.xls3．各方人员配合要求：1)开发商或业主方：协调人负责协调接管方与总包／工程监理公司之问的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。

2)监理公司：从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范／标准的问题，交物业公司汇总后由总包方安排整改。

3)总包单位：按照接管方安排，配合接管验收的检查工作，跟进整改工作。

4．人员配备：根据物业基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。

5. 工具准备：配置基本个人工具及万用表、噪声计、照度计、温度测量设备、数码相机等。

6．熟悉现场：了解现场主要系统设计运行原理，熟悉现场环境、机房位置、主要设备安装地点，初步清点设备(如有条件)。

7．做好接收表格，验收工具的准备等。

3. 6 接管验收工作的具体实施1.开发商或业主、总包以及开发商或业主聘请的工程监理公司会同接管方按照预定方案和标准开始接管验收工作，在验收中发现的问题接管方逐项记录并由有关各方签字确认，每天结束后汇总当日验收资料，并将需整改的内容交给移交方。

2．无论状态是否合格,接管方均接收该区域/机房的钥匙,并立即进行封闭管理。

移交方人员欲再进入该区域，需严格按照接管方的规定进行登记并领取施工出入证。

3：全部验收结束后,接管方汇总最终文件,参与验收各方代表签字,验收完成。

对沿未完成的整改工作,应在验收文件逐项注明,接管方配合施工单位整改消项，在约定的时间内完成。

3.7 主要岗位的工作职责1．技术总负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面：1)负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点（数量）验收；2)负责联系开发商或业主方、施工单位、物业管理方和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度；3)传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施；4)负责收集各系统的检查记录，对设备设施接管进行整体评估，编写综合评估报告，并协调相关部门解决所发现的问题；5)负责对设备设施接管工作的效果进行评估，并考核各系统工程师的工作绩效；6)针对验收过程中发现的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。

2．专业工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面：1)按照公司统一要求，合理安排时问进行现场设备检查、登记、清点工作；2)接受原设备生产、安装、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作、运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备；3)负责编写本系统的评估报告，并提出解决方案。