物业设备设施管理指南

物业设施设备管理

1.1 物业设施设备

1物业:物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备，以及相关的场地。

2.物业管理:是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.物业设施设备:是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

4.物业设施设备分类，主要分为：

(1) 强电系统

(2) 电梯升降系统

(3) 空调系统

(4) 给排水系统

(5) 消防系统

(6) 弱电系统（智能化系统）

(7) 房屋与设施

1.2 物业设施设备管理

1．物业设施设备管理:是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。

2. 物业设施设备管理的目标

(1)用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设备管理的根本目标。具体为：

1)保持设施、设备完好，满足使用功能；

2)确保物业及使用人的安全；

3)促进物业保值增值。

(2)衡量物业设施设备管理质量的三个指标：

1)房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：

房屋完好率(％) = (完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积) ÷房屋总建筑面积×％

2)危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：

危房率(％)=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×％

3)设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：

设备设施完好率(％)=完好设施设备数量÷设施设备总数量×％

(3)物业设施设备是否完好的基本标准为：

1)零部件完整齐全；

2)设施设备运转正常；

3)设备技术资料及运转记录齐全；

4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；

5)防冻、保温、防腐等措施完整有效。

2．1 物业设施设备的接管验收

物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

1．物业接管验收的目的和意义是：

(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。

(2)促使施工单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。

2．物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：

(1)原则性与灵活性相结合的原则

所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。

所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。

(2)细致人微与整体把握的原则

工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远,给管理带来的影响也是巨大的。所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难．也将损害业主的利益。如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。

整体上的把握是从更高层次上去验收。如：土地规划使用情况，市政公共设施的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律、经济纠纷等综合性项目的验收。

3．物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：

交方：物业建设开发单位

收方：物业管理单位

4．物业接管验收的标准：

(1)建设部颁布的《房屋接管验收标准》

(2)物业项目的规划设计及引用的规范标准。

(3)企业合同约定的交房标准。

3．1 以供电系统工程的接管验收为例作讲述

接管验收依据：国家和地方有关工程施工质量验收规范

1.《电气装置安装工程. 电气设备交接试验标准》(GB50150)

2.《电气装置安装工程.电缆线路施工及验收规范》(GB50168)

3.《电气装置安装工程.接地装置施工及验收规范》(GB50169)

4.《智能建筑设计标准》(GB50314)

5.《通用用电设备配电设计规范》(GB50055)

6.《3----110KV高压配电装置设计规范》(GB50060)

7.《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》(GB50062)

8.《电力装置的电气测量仪表装置设计规范》(GBJ63)

9.《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》(GBJ64)

10.《工业与民用电力装置的接地设计规范》(GBJ65)

11.《电气装置安装工程高压电器施工及验收规范》(GBJl47)

12.《电气装置安装工程电力变压器油浸电抗器互感器施工及验收规范(GBJ148)

13.《电气装置安装工程母线装置施工及验收规范》(GBJl49)

14.《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》(GB50150)

15.《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》(GB50171)

16.《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》(GB50172)

17.《电气装置安装35KV及以下架空电力线路施工及验收规范》(GB50173)

18.《电力工程电缆设计规范》(GB50217)

19.《电力设施抗震设计规范》(GB50260)

20.《钢制电缆桥架工程设计规范》(CECS3l：91)

21.《域市住宅小区竣工综合验收管理办法

3.2 设备设施生产厂家的安装要求及产品技术说明书，包含组成变配电系统所有设备的随机技术资料。

3.3竣工图纸、资料

由开发商提供的有“竣工”印记的变配电系统竣工图纸、设计变更说明、施工方提交开发商的设备试验数据等持术资料。

3.4 接管验收范围

物业基础资料、竣工图纸资料和设施设备的技术文件：

1.高压变配电设备操作和维护保养手册。

2.高压部分电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3.高玉变配电设备明细表、设备厂家资料及产品合格证。

4.供电主管部门验收报告。

5.各种高压设备检测报告和预防性试验报告。

6.与供电企业签订的供用电合同、电费缴纳协议、供电方案、投入批准书。

7.高压配电室的全部设备及工具、备品备件，高压防护用品等。

8.高压侧法定计量表表底确认。

9.模拟屏及其各种标牌。