中国股票市场价格波动对特大城市房价的影响

中国股票市场价格波动对特大城市房价的影响

——基于深圳市的实证分析摘要：本文采用2009年1月—2016年4月我国深圳市商品房成交均价和上证综指的月度数据就股价对特大城市房价的影响关系进行实证研究。EG协整检验的结果表明中国股票市场价格与深圳市房地产价格之间存在长期均衡关系；误差修正模型表明但从短期来看，股票市场价格的波动并不会对深证市房地产价格产生显著影响；格兰杰因果检验表明滞后一期和二期的股票市场价格变化是深圳市房地产市场价格变化的格兰杰原因。最后提出相应的建议。

关键词：股价；房价；协整检验；误差修正模型；格兰杰因果检验；深圳

一、引言

自2008年经济危机以来，中国政府以强有力的宏观调控政策化解了经济危机。其中特为突出的是温总理的4万亿计划，通过向市场注入流动性资金以及扩大政府的基础设施建设项目来带动内需，从而刺激经济发展。不过充分的资金流动性也带领了中国的房地产走向辉煌，迈入黄金时代，尤其是北京、深圳、上海等特大城市的房价更是一路高歌猛进，房地产的过度繁荣必然会引起资本泡沫，不利于中国经济的健康发展。而且由于这些年来房地产商过度的开发房地产，目前三四线城市造成了严重的房产产能过剩，严重消耗了社会资源。中国的股票市场从2007年10月创出最高点6124点之后，一路下跌，进入了长达7年的熊市。而在李克强总理提出“大众创新，万众创业”同

时鼓励中国的资本市场为中小业企业提供融资功能，2015年开始了牛市之路。短短几个月，中国上证指数从2000点飙升到5100点，股票市场的过度疯狂必然催生泡沫，之后相继发生股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0，引起大量资金外流。而深圳的房地产却在这个时刻开始新一轮的炒作，商品房的房价更是一路飙升，房地产的市场繁荣与股票市场的萎靡形成强烈反差，一些分析人士指出这是资金从股市流向楼市的结果。但国外的一些经验告诉我们，股价的上涨也会引起房价的上涨，股价的下跌也会引起房价的下跌。正确理解股价与房价的关系，不仅有利于个人投资的风险控制，也有利于政府对经济的宏观调控。

二、文献回顾

国内学者对股市价格与房地产价格的关联性做了大量的研究。沈悦、卢文兵（2008）利用1998年至2007年的数据研究发现股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱。郭德宪、盛理峰（2011）采用2002年2月至2006年9月我国房地产销售价格指数以及上证综合指数的月度数据进行实证研究，结果表明房地产价格与股票市场的价格存在较为明显的负相关关系。李利平（2011）认为股票价格波动会对房地产的市场需求产生影响，通过Granger因果检验证明股票价格指数是房地产价格指数的Granger原因。李爱华、杨婧、林则夫（2014）基于1998-2013年间的周度数据的实证分析，得出股票市场价格波动构成房地产价格波动的Granger原因，而且会造成较为持久的影响。

从公开的文献上，研究的数据的选取基本都是这一轮牛市前的数据，此外大多数是进行全国房价与股市的关系实证分析，没有考虑不

同类型城市的差异，尤其是三四线城市房地产过剩，基本失去投资价值，而与此形成鲜明对比的就是深圳等特大城市，房地产市场依旧需求大于供给，具有投资价值。因此研究股票市场价格变化对深圳市房地产价格变化的影响，可以更好地控制股市和楼市泡沫的产生。

三、股价对房价影响的理论分析

从房地产作为消费品的角度考虑，股价的变动能对房地产的消费支出造成影响，存在财富效应。持有的股票价格上涨引起个人财富增加，从而增大对房地产的消费，从而引起房地产价格的变化。

从房地产作为投资品的角度考虑，至少存在以下三种效应。（1）资产组合调整效应。根据马克维茨的资产组合理论，股价上涨将会引起个人财富的增加，由于股票的比例上升导致投资者卖出部分股票而购买其他资产，而房地产是当前居民的主要投资渠道之一。（2）挤出效应。股票与房地产作为风险投资资产，一旦股票的价格上涨，将会导致风险资产的比例增大，为了控制风险，投资者将减少投资风险资产的资金，加大无风险资产的投资资金，因为引起房价的下降。（3）替代效应。如果其他条件不变，投资资产组合的收益发生相对变化，将会引起资产间的替代效应。当房地产的收益率高于股票市场的收益率时，会引起部分资金流向房地产，当股票价格迅速下降时，导致大量资金流出，流向房地产市场，从而推高房价。

四、实证分析

（一）数据选取与说明

自2008经济危机之后，中国房地产引来黄金时代，而中国股市

却迈入了熊市，但2015年又步入牛市，之后又发生了连续三次的股灾，为了能更好地研究股票市场价格波动对深圳市房地产价格的影响，本文选取2009年1月至2016年4月的月度数据进行定量研究。从具体数据上的选取上，由于上证综合指数代表了大盘股的走势，更具有代表性，所以选取上证综合指数(SHZ)作为股票市场价格的代表量，数据来源于中经网产业数据库；深证市房地产价格则采用中国房地产信息网编制的深圳市商品房成交均价（HP)的月度数据。

（二）单位根检验

在检验变量之间的协整关系之前，得先检验时间序列的平稳性，从而避免伪回归，本文采用ADF 检验法。为了减小数据的波动，缩小数据分布范围和减弱模型可能出现的异方差的问题将两组数据分别取对数，用 LNSHZ 和 LNHP 分别表示上证综指序列和深圳市商品房成交均价序列的对数形式，用 DLNSHZ 和 DLNHP 分别表示上证综指序列和深圳市商品房成交均价序列的一阶差分序列的对数形式。

表1 变量单位根检验结果

从表1可以看出变量LNSHZ 、LNHP 的ADF 统计量在1%、5%、变量 ADF 统计量

ADF 检验的临界值 是否 平稳 1%的显著水平 5%的显著水平 10%的显著水平 LNSHZ -2.082807

-3.507394 -2.895109 -2.584738 否 DLNSHZ -8.034127

-3.508326 -2.895512 -2.584952 是 LNHP -2.078127

-4.06829 -3.462912 -3.157836 否 DLNHP

-13.35745 -4.06829 -3.462912 -3.157836 是