商业地产发展与城市商圈之间的关系

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对淮北市商圈如何发展的思考

对淮北市商圈如何发展的思考发布日期：2011-04-19 访问次数：677 信息来源：淮北市商务局字号：[ 大中小]近年来，我市商贸服务业发展受到市委、市政府的高度重视，在各项政策的大力扶持下，我市商贸企业得到长足发展，商贸服务业发展层次日趋提升，商圈面貌变化较大，对拉动经济增长的作用凸显。

但是，目前怎样克服发展中存在的矛盾和问题，如何加快打造皖北商贸中心城市，对内生发展和外延扩张方面至关重要的问题，值得商务工作者思考。

一、商圈规划（一）老城区商圈1）淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络。

孟山路：北至淮北矿业集团，南至铁路立交桥，全长约1100米。

把孟山路建成本市具有超前时代气息、繁华、浓厚商业氛围和浓郁文化特色的淮北市第一商业大道。

淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设沃尔玛，中部孟山路交叉处，图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。

2）火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设，火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。

（二）新城区商圈1）惠苑路商圈位于新城区北部，横轴桓谭路、惠苑路，纵轴为相阳路、相山路。

现状已建成惠苑路步行街，规划建设的火车站南广场，本地段具有一定的商业集聚度及辐射力。

2）人民路商圈位于新城区中部人民路周边地段，现状分布有行政中心大楼、政府大楼、体育中心、人民广场、文化广场，为淮北市的商务中心。

规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢。

3）南黎路商圈位于新城区南部南黎路周边地段。

该区域内分布有大量已建成与规划建设的居住小区，相山路分布着光明家居、兆基家居、盛世商贸城等一批专业市场。

重点建设南黎广场、大卖场。

二、商圈现状（一）老城区商圈1）淮孟商圈以鼎盛国际、华松国际、东方百货和金鹰国际为城市商业中心，淮海路由西向东分布凌云商场超市、华松商业广场（在建）、东方百货二期（在建）、相山宾馆改造项目（在建）、相王国际购物广场（大润发、爱莱百货）、新华书店、工会大厦、百货大楼、九兴批发市场等大型商业；孟山路由北向南分布万仕、劲霸、报喜鸟等服装类专卖店、新惠康红旗店、韩国商贸城（在建）、浅草湾洗浴中心、惠黎菜市场、小肥羊火锅等商业网点。

西安市城东商圈分析

西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)西安房地产信息网时间：2008-12-25商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。

东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。

一、商圈由来长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。

目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。

这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。

由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。

近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。

本期主要就长缨路商圈做以分析研究。

西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。

长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。

商圈开发调研报告

商圈开发调研报告商圈开发调研报告一、引言商圈开发是现代城市经济发展的重要组成部分，对于区域经济、城市规划和商业活动的繁荣具有重要意义。

本次调研旨在分析商圈开发的现状和趋势，为商圈发展提供参考。

二、商圈开发的背景近年来，随着我国城市化进程的加快，商圈的发展需求日益增长。

商圈的开发能够带动商业地产、服务业等产业的发展，进而推动区域经济的进步。

商圈开发不仅有利于引领城市消费趋势，也能提供就业机会和改善城市形象。

三、商圈开发的目标及影响因素商圈开发的目标主要包括：提升商业地产价值、提高商圈竞争力、增加商业活动的繁荣度等。

商圈开发受到众多因素的影响，包括人口密度、交通便利度、消费能力、市场需求等多方面因素。

四、商圈开发的现状和趋势商圈开发目前已经取得了一定的成果。

一方面，一些大型商圈如北京CBD、上海陆家嘴等已经成为国内外知名商业地标，吸引了大量商业机构进驻。

另一方面，中小城市也开始兴建商业中心，旨在吸引更多商家和消费者，推动地方经济发展。

商圈开发的趋势主要体现在以下几个方面：一是商圈规模的扩大，越来越多的商家进入商圈，增加商业活动的竞争和繁荣度；二是商圈形态的多元化，将商业地产与文化、娱乐等多种功能相结合，提供综合性的消费体验；三是商圈发展的智能化，利用先进技术如人工智能和大数据分析，提供个性化的服务和精准的营销策略。

五、商圈开发的挑战和对策商圈开发面临着一些挑战，包括人流量不足、市场竞争激烈、消费需求多元化等。

为了应对这些挑战，商圈开发需要采取有效的对策。

一是提升商圈的吸引力，通过举办一些特色活动、推出优惠政策等方式吸引消费者。

二是提升商圈的服务质量，通过人性化服务和完善的设施，提高顾客的满意度。

三是加强商业创新，通过引入新的商业模式和互联网技术，创造新的商业价值。

六、商圈开发的启示商圈开发对城市经济和市民生活都具有重要意义。

商圈开发需要根据地方实际情况，合理规划和布局，注重商圈的多元化发展，提供更多的消费选择。

商圈调研报告

商圈调研报告近年来，随着经济的不断发展、城市化进程的不断加速，商业地产市场迅速壮大，商圈也成为城市中不可忽视的一部分。

商圈繁荣与否，直接关系到商业地产的收益和城市经济的发展水平。

因此，对商圈的调研具有重要的意义。

本文将对商圈调研报告进行详细分析。

一、商圈概述商圈是城市中一定范围内的商业活动聚集区域，是商业地产市场的重要组成部分。

一般而言，商圈的形成需要有一些特定的条件，如高人口密度、购买力强、交通便利等。

商圈能够有效促进本地经济的发展，提高商业地产性价比和市场竞争力。

二、商圈类型按照地理位置可以分为市中心商圈、郊区商圈、中心城市商圈、封闭城市商圈等。

按照经营模式可以分为大型超市型商圈、社区型商圈、特色美食型商圈、主题型商圈等。

从市场规模看，大型超市型商圈的市场规模最大，是商圈中占据主导地位的类型。

随着人们的生活水平的提高，对于特色美食、休闲娱乐等个性化需求日益增加，相应地社区型商圈、特色美食型商圈、主题型商圈等也逐渐发展壮大。

三、商圈调研分析商圈调研是商业地产经营者和投资者制定经营策略和投资决策的重要依据。

在进行商圈调研时，主要需要了解商圈的范围、商圈的人口结构、消费水平和消费习惯、竞争情况、商业物业的供给和需求等。

下面就商圈调研报告中的几个关键点分析一下。

1、商圈范围：商圈的范围通常是建立在人口密集区域和城市中心区域，而且需要定期更新，商圈的确切范围对于商业地产经营者和投资者提供了更多的决策依据。

2、人口结构：人口结构是指商圈内人口数量、年龄、性别等方面的特征。

商业地产经营者和投资者在开拓市场前需要对商圈内的人口结构进行全面的了解，以便进行更准确的市场定位和竞争分析。

3、消费水平和消费习惯：商业地产经营者和投资者需要对商圈内的消费水平和消费习惯有一定的了解，从而制定精准的营销策略以提高商业物业的收益。

4、竞争情况：商圈内存在的竞争对于商圈经营者和投资者进行合适的市场分析和定位具有重要的参考价值。

长沙商业发展战略及商圈演变研究

长沙商业发展战略及商圈演变研究目录一、长沙商业发展的战略方向１．长沙商业在中部的地位――从边缘到中部的商业与物流中心２．长沙商业未来扮演角色研究――物流中心和商业文化传播中心３．提升长沙商业在全国的影响――湘风吹遍神州二、长沙商业网点规划特点１．根据长沙城市规划的变化调整商业网点规划。

２．轻轨规划与深化长沙商业网点规划结合三、五一商圈的未来发展及战略研究１．五一商圈建设需要改变增量模式，建议采用减法策略２．借鉴纽约商圈演变经验优化五一商圈业态四、高桥大市场与长沙批发业研究六、红星商圈的未来发展战略一、长沙商业发展的战略方向a) 长沙商业在中部的地位b) 长沙商业未来扮演角色研究c) 提升长沙商业在全国的影响图1长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。

国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。

在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。

其次，上海商业对长沙也有较大影响。

2）长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。

【零售业】商业地产商圈属性及经营模式

商业地产商圈属性及经营模式商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。

不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。

分析商圈属性及经营模式1、商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。

它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。

因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。

一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。

所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。

作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。

比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。

2、经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。

不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。

▪市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。

城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响研究——以重庆龙湖时代天街为例

城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响研究——以重庆龙湖时代天街为例周滔;曹琪铭【摘要】商业综合体开发不仅能带动城市商业发展,也对城市商业空间结构产生影响.本文采用指标构建与GIS技术,研究城市更新背景下大型商业综合体给周边商业网点带来的数量、空间和业态影响.商业综合体建设对周边商业网点的影响有:带动周边商业网点数量增加,但各区域存在差异;使商业网点向外扩散,呈现明显点轴色彩;促进周边商业水平提升,但各区域消费水平存在差异.【期刊名称】《城市住宅》【年(卷),期】2018(025)009【总页数】4页(P92-95)【关键词】城市更新;商业综合体;商业空间结构;GIS【作者】周滔;曹琪铭【作者单位】重庆大学建设管理与房地产学院;重庆大学建设管理与房地产学院【正文语种】中文城市更新是对城市出现的一系列退化现象作出的积极干预措施，是城市从增量扩张转向存量发展，寻求可持续建设的一种方式。

为实现经济上的“拆赔平衡”，再开发的项目相较之前规划或显著提升容积率，或改变土地用途[1]。

因此，房地产企业在具体开发过程中更倾向于商业地产开发。

城市更新背景下大型商业综合体建设对周边商业网点带来一定影响，进而辐射整个区域的商业资源空间配置。

本文基于具体案例，研究城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响。

商业空间结构理论是商业地理学研究的主要内容。

国外学者对商业空间结构理论研究积累了丰富成果[2-4]。

国内对于商业地理学的研究始于20世纪80年代初期，重点研究领域为商业空间结构[5-7]。

随着计算机技术迅猛发展，地理信息系统（GIS）逐渐运用到商业空间领域并成为一种热门技术。

张珣等[8]等基于GIS对北京商业网点空间结构及其演进规律进行了深入分析，总结出影响商业空间布局的因素。

田光进[9]以GIS点状数据为基础，采用量化指标对广州大都市产业空间格局进行评价。

1 研究设计1.1 理论框架由于大型商业综合体具有体量大、涉及面广、吸引力强等特点，因此，在城市更新背景下，植入大型商业综合体势必对周边环境产生一系列社会、经济、环境及文化影响[10]。

商业地产商圈黄金定律

商业地产商圈黄金定律商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。

一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL,还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤苴对于商业的商圈调査来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。

一、商圈的定义“商圈”(zone)本为零售学需词，意指商业圈或商势圈，即在一左时间内达到某一商业物业吸引交易的范羽以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业为圆心，划左的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域范囤。

简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理范用。

对于每个商业店铺来说, 苴产品销售范围通常都有一立的地理界限，即有相对稳定的商圈。

不同的商业店铺由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。

同一个商业店铺在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。

商圈一般按层次分为核心商圈(primary tread zone)、次级商圈(secondary tread zone)边缘或辐射商圈(tertiary tread zone)。

核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规模单体店集群商业区，英辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生活消费将在商业区内实现。

这一商圈很少同英他距离较远的商业商圈发生重叠。

次级商圈：是位于核心商圈外带I的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%O本商圈内顾客较为分散。

辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。

商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

商圈内商业地产对城市居民幸福感的影响

商圈内商业地产对城市居民幸福感的影响商圈内商业地产是现代都市发展中一个重要组成部分，其对城市居民的幸福感有着显著的影响。

商业地产作为商圈内的核心设施，对城市居民的生活、工作和娱乐等方面产生积极的影响，本文将从社交互动、便利性和消费体验三个方面来探讨商圈内商业地产对城市居民幸福感的具体影响。

一、社交互动商圈内商业地产为城市居民提供了广泛的社交互动空间，使得人们更容易建立社交关系，并促进了社会融合。

在商圈内的购物中心、餐饮区和娱乐场所，居民可以与邻居、朋友和家人进行日常的沟通交流，增进了彼此之间的情感，提升了社交满足感。

人们可以共同欣赏购物中心的艺术展览、观赏电影或参加丰富多样的社区活动，这不仅丰富了居民的日常生活，还增添了社交互动的乐趣。

二、便利性商业地产的集中布局为城市居民提供了便捷的生活服务，提高了生活便利度，从而提升了幸福感。

在商圈内，居民可以方便地购买所需的商品和服务，不需要长时间的交通时间和麻烦的出行安排。

商圈内的超市、便利店和药店为居民提供了日常所需的生活用品，各种医疗、教育、娱乐和健身设施也近在咫尺，使得居民的生活更加便利和舒适。

三、消费体验商圈内的商业地产为城市居民提供了丰富多样的消费选择，使得购物和娱乐成为一种享受，并提升了居民的幸福感。

商业地产内的购物中心拥有各种各样的品牌店铺和娱乐设施，居民可以根据自身需求和喜好进行购物和消费，体验不同的购物感受。

例如，当居民置身于购物中心的时候，可以享受到时尚潮流的氛围，欣赏到最新的时装和美食等，这种消费体验带来的满足感和享受感将会提升城市居民的幸福感。

在商圈内的商业地产还为城市居民提供了丰富多样的休闲娱乐选择，如电影院、咖啡店、酒吧等。

这些场所为居民提供了放松身心、减轻压力的机会，使得居民可以在繁忙的生活中找到放松和舒适的空间。

通过参与各种文化活动和社区互动，城市居民的幸福感得到了提升。

综上所述，商圈内的商业地产对城市居民的幸福感有着明显的影响。

商业地产行业打造繁华商圈的关键步骤

商业地产行业打造繁华商圈的关键步骤商业地产行业一直是经济的重要组成部分，影响着城市的发展和人们的生活。

在城市化进程不断加快的今天，商业地产行业也愈发重要。

打造繁华商圈是商业地产行业的重要任务之一，不仅可以促进当地经济的发展，还可以提升城市的品质和形象。

那么，商业地产行业打造繁华商圈的关键步骤是什么呢？以下将从不同角度进行探讨。

首先，挑选地理位置优越的地段是打造繁华商圈的第一步。

地理位置往往决定了商圈的发展前景和潜力。

选择交通便利、人流密集的地段，可以为商圈的发展提供有力支撑。

例如，靠近主要交通枢纽、商业中心或居民区域的地段会更具吸引力，有利于商业地产项目的成功。

其次，规划科学合理的商业配套设施至关重要。

商业地产项目的成功与否往往取决于配套设施的完善程度。

在打造繁华商圈的过程中，要根据当地的消费需求和市场定位，合理规划商业街区、购物中心、餐饮娱乐场所等各类配套设施，确保商圈能够吸引更多人群到访和消费。

再次，建设与环境相协调的商业景观是打造繁华商圈的关键之一。

商业地产项目的环境设计和景观规划，直接影响着商圈的形象和吸引力。

通过精心设计的建筑风格、公共空间、绿化景观等元素，可以为商业地产项目增添独特魅力，使商圈成为市民休闲购物的理想场所。

另外，推广有效的品牌营销和宣传活动也是打造繁华商圈的必不可少。

商业地产行业需要通过多种渠道和方式，将商圈的特色和优势充分展现给市民和游客，提升品牌知名度和美誉度。

举办各类促销活动、文化节庆、艺术展览等活动，可以吸引更多人群到访商圈，增加消费和体验乐趣。

综上所述，商业地产行业打造繁华商圈的关键步骤包括挑选地理位置优越的地段、规划科学合理的商业配套设施、建设与环境相协调的商业景观以及推广有效的品牌营销和宣传活动。

只有在各个环节都做好准备和实施，才能够打造具有吸引力和竞争力的繁华商圈，促进当地经济的繁荣和城市形象的提升。

商业地产行业在不断发展和创新中，将继续为城市的繁荣和人们的生活质量贡献自己的力量。

城市商圈发展与商业房地产开发关系

我国１７年改革开放以来，随８９着经济的发展，城市规模有了很大拓展城市商圈也随之迅速发展。正如
上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述的．商圈对一个城市发展的推动作用是不言而喻的。因为
在一个城市中，不同层次和类型的范围．也是城市及周边居民生活便利的必要保证。城市居民是一种分工极细、专业化程度很高的社会群体，所
商业中心、大宁国际商业广场金杨
商业房地产开发关系
城市商圈发展在规划过程中与商
一
社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。按类型分；有小范围辐射半径为
特征的社区型商圈” ；有百货店、专
和副中心正确认识城市商圈发展业店高度集聚的市中心 ” 业房地产开发关系十分密切。因为作与建设国际大都市的关系商圈有大型商业单体集聚、购物中
》
‰
．
ｌ；工海房地
的问题开始用商圈”这一名词。
后来随着城市经济的发展，在建成的
国际大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的银座、新宿大街” ；纽约的第五大街伦敦的牛津街” ；；
巴黎的香榭丽舍”等。
体，他们的规模和结构对商圈有着举
足轻重的影响，所以商业房地产项目开发一定要注重商业的生态平衡性．
这样才能使商圈向生态型发展。
（）在商圈的运作上．必须考虑五产业间的和谐互动发展。因为作为城
市商业集聚地的商圈．自然会随着城

基于耦合的城市商圈和商业地产互动关系探讨

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来新的活力。经过合理的规划建设，改善
了原来传统中心商圈在街道路面、建筑立
基耦的市圈于合城商和商地互关探业产动系讨
■ 罗建勤郭险峰（、四川大学经济学院成都６６２Ｉ１０４、四Ｊ０
城市商圈划分体现了城市商业的总体布
局，明确了不同区域所承担的不同商业职能。应地，业地产的开发类型也将会在相商
系统耦合指两个以上（含两个）性质相近的系统相互作用、彼此影响和融合，进而形成新的更高一级结构——功能统一体的状态和过程，它既是一种状态，又是一种过程。通过系统耦合结合而成的、新的成分更为复杂、结构更为合理、更高级的功能体就是耦合系统。城市商圈和商业地产通
其存在的系统耦合性，阐述了两者在功能、环境、市场和品牌等方面的耦合
面、配套设施等方面的面貌，景观环境及生态环境质量明显提高。通过大量商业地产的开发，商圈全方位的商业包装和营销宣传所形成的 “ 区位品牌 ”效应，大大改
过系统耦合形成相互依赖、相互协调、相互促进的良性互动关系。
（）市商囤决定商业地产合理选址一城
不同的商圈表现出不同的类型。例如在核心商圈内，商业地产的开发一般是以大型的购
物中心、ｈｐｉｇＭａ、类高档写字楼为Ｓｏｐｎｌ各ｌ

商贸流通业高速成长背景下都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略——以广州天河路商圈为例

一
营的方法，具体地说就是多种业态在相关商业区域内的取舍选择，这个过程主要通过相关业态的互补性作用来达到
最佳的商流、人流的效果，是商圈持续繁荣的核心要素。
商圈” 。从天河路上纵览，北依次为广州市购书中心、维多路
所分布的地理区域。一般可归纳为三点：第一，商圈是一
个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域；第
的繁荣景象，充分证明了现代商业地产集中化的发展趋
势。同样，伴随着这个发展趋势，关注商圈繁荣因素的研
二，圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购商买空间，而且这个地理区域空间很容易在地图上标示出；第三，商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的 “ ”的 “ 场商业场 ” ，商业活动就是在这个商
随着２Ｏ世纪９Ｏ年代中后期中国进入商贸流通业的大发展时期，中国各大城市中心区的现代商业和商业地产进
１都市型商圈业态组合及相关概念
１商圈及都市型商圈．１商圈又称商势圈，通常是指一个零售店或商业中心的
营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客
［摘要］都市型商圈作为城市的主要商圈，其持续繁荣和发展对城市经济的发展有重要意义，其繁荣景象也是城
市商业发展水平的体现。近年来随着商业地产的兴起，大城市都市型商圈的发展十分迅速，但是理论界对怎样培育、发展并保持都市型商圈的持久繁荣的研究还是十分缺乏．本文通过对广州天河路商圈发展各个时期的业态组合选择的分

未来房地产市场的商业地产发展趋势

未来房地产市场的商业地产发展趋势随着时代的发展和经济的进步，房地产市场作为国民经济的支柱产业之一，一直备受关注。

商业地产作为房地产行业中的重要组成部分，其发展趋势在未来也将发生一系列的变化。

本文将就未来房地产市场的商业地产发展趋势进行探讨。

1. 城市化进程加速推动商业地产发展随着城市化进程的不断加速，人口聚集在城市中的趋势将进一步强化。

这将带来商业地产发展的巨大机遇。

商圈规模将进一步扩大，新兴城市将建设更多的商业中心和零售终端，以满足不断增长的消费需求。

2. 智能科技助力商业地产创新发展随着智能科技的不断发展，商业地产将迎来一次全新的变革。

智能化的商业终端、无人售货机以及人工智能技术在商业地产中的应用将日益普及。

消费者可以通过手机应用程序实现在线购物、自动支付等操作，提高购物体验。

3. 多元化业态成为商业地产发展的新方向未来商业地产市场将呈现出更加多元化的业态发展。

传统的商业中心、购物中心将与文化娱乐设施、教育培训机构、共享办公等业态相互渗透，形成集购物、休闲、娱乐、学习等多元功能于一体的综合体。

这种多元化的业态发展将进一步满足消费者多样化的需求。

4. 可持续发展成为商业地产发展的主旋律未来商业地产的发展将更加注重可持续发展。

绿色环保理念将贯穿商业地产的各个方面，建筑设计将更加注重节能环保，推广使用可再生能源，减少资源浪费。

同时，商业地产运营也将更加注重环境保护，推动绿色消费，并积极参与社会公益活动。

5. 跨界合作助推商业地产融合发展未来商业地产市场将更加开放和融合，跨界合作将成为商业地产发展的新动力。

商业地产企业将与互联网企业、金融机构、文化娱乐产业等开展深度合作，共同打造集购物、娱乐、金融等功能于一体的商业综合体。

这种融合发展将为商业地产带来更多的创新与机遇。

在未来房地产市场中，商业地产的发展将受到诸多因素的影响，包括城市化进程、智能科技、业态多元化、可持续发展以及跨界合作。

商业地产企业应紧跟时代潮流，不断创新和适应市场需求，以保持持续的竞争优势。

商业地产的操盘策略与商圈研究

商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。

下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。

1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。

定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。

2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。

应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。

3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。

操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。

4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。

操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。

5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。

操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。

二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。

下面介绍商圈研究的主要内容及方法。

1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。

商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。

2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。

商业地产知识

商业地产知识大全（名词、术语阐释）1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

2、商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。

商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。

商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。

3、CBDCBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。

其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。

随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。

”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。

通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。

商业地产商圈的概念及分析

核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的
各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分
因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较
超市
2% 3% 8% 5% 11%
各类商业业态所占比例
美容美体/美甲 /健身
2%
电器/电子产品
7%
家具家居 9%
2%
9%
1%
1%
18%
1%
2%
9%
7%
1%
12%
7%
儿童
1% 1% 1% 1% 1%
图书音像
服务配套
4%
1%
2%
1%
4%
1%
1%
2%
/
1%
空置
9% 2% 1% 1% 15%
上表中，我们能明显看出由于重庆五大主要商圈中商业都主要以百货公司为主，因此五大商圈中都是服装服饰类业态在各商圈中所占比例最高；
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项目商圈分析——商业分析的基础举例：重庆万科河运校及I地块项目
商圈分布图
现有主要商业供应 497,000平米 -北城天街 -新世界百货 -新世纪百货 -茂业百货
现有主要商业供应 522,500平米 -美美时代百货 -大都会 -王府井百货 -中央娱乐广场
观音桥商圈
沙坪坝商圈杨家坪商圈
现有主要商业供
商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态，吸引了全市的消费者前来购物