第一章房地产估价概论

第一章房地产估价概论

1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。

2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。

3.资产评估法理解为：鉴证性估价。

4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。

5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。

6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。

7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”

8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。

9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。

10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最

多的。

11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。

12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。

13.估价目的是委托人的实际需要决定的。

14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。

15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。

16.价值时点由估价目的确定。

17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

19.价值类型有：市场价值，投资价值，谨慎价值，快速变现价值，现状价值，和残余价值。其中市场价值是最基本，最常用的价值类型。

20.价值类型根据估价目的确定。

21.估价依据是根据估价目的和估价对象来选取的。

22.估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的，合理且有依据的假定，包括：一般假设，未定事项假设，背离事实假设，不相一致假设和依据不足假设。

23.估价假设一方面是规避估价风险保护估价师和估价机构，另一方

面是告知，提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。

24.房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域行业限制。