土地使用权评估-ppt
合集下载
集体土地使用权确权登记PPT课件
登记的期限
❖ 抵押登记、注销登记为15日； ❖ 初始登记、变更登记等其他类型登记为20
日（不含公告期限）。 ❖ 特殊情况需要延期的，经国土部门负责人
批准后，地权属争议未解决的； ❖ 2、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； ❖ 3、未按合同约定付清全部土地价款的； ❖ 4、按土地价款缴纳比例分割申请登记的； ❖ 5、申请登记的土地权利超过规定期限的； ❖ 6、无合法用地批准等土地登记申请要件的； ❖ 7、对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； ❖ 8、协议出让地价低于出让底价的； ❖ 9、违反规划改变土地用途的； ❖ 10、未办理土地使用权登记而设定抵押的； ❖ 11、异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵
押登记的； ❖ 12、查封登记解除前申请办理抵押登记； ❖ 13.未按具体建设项目用地审批权限办理供地手续的。
登记的责任
❖ 行政责任 《违反土地管理规定行为处分办法》 (2007年 监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部发布的第15号 令)第7条规定:行政机关及其公务员有下列行为之一的，视情 节轻重，分别对有关责任人员给予警告、记过、记大过、降 级及撤职处分：
❖ 土地证书上其他内容变更的，须更换土地权利 证书。
颁发证书
第十七条 土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。 国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国 有土地使用证上载明； 集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农 用地使用权在集体土地使用证上载明； 土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明 书上载明。 土地权利证书由国土资源部统一监制。
❖ 经济责任 违规登记给当事人造成损失的，应依法承担赔 偿责任。
土地使用权评估
树市城区目 前在出让、转让国有土地的实际操作中，基准地 价运用的范围和地价水平，参照类似待估宗地 相 同土地级别的各种修正因素说明表以及土地使用 年限、市场行情、形状、 微观区位条件等，修正 得出待估宗地的估价结果。
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
土地使用权评估及建筑物评估.pptx
五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元， 土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增 值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费用
一、基本思路 二;土地开发费+税费
+利润+ 土地增值收益
四、操作步骤 （一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有 关对比资料如下表所示;
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评 分修正系数
设备部分修 正系数
成新率= G S B 结构部分 合计得分
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场 勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分 别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
土地使用权价值评估案例
• 四、评估基准日：2007年6月21日 • 五、评估日期：２００７年６月２１日
• 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。
六、待估土地价格预算
对传统计息方式和现金流量折现法进行比较： 两种计算结果相差272737.2674128.655=198608.345万元，造成该差异的 主要原因在于传统计息方式未考虑资金的 时间价值，因此此地块的估值以现金流量 折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
（该基准地价基准日为2003年6月30日。评估 以《上海市基准地价表》，四级住宅用地 楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参 考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为 1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地， 参考同期所在地容积率修正系数表，得出 容积率修正系数为1.033.
1、假设开发法
• （3）预计开发完成后的楼价： • 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人 均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 • 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年 需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 • 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04 年价格飙升25.4％， • 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康， 07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全 年均价上涨高达26.7％ • 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%， 即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09 年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
土地使用权评估及建筑物评估概述.pptx
P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价
中国现行土地使用制PPT课件
目前我国农村土地的承包经营权性质的两种说法： 一是土地承包经营权属于使用权：承包权是集体让 渡给该集体成员的使用权 二是土地承包经营权属于所有权：承包经营权在现 实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、 承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所 有权性质。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
《土地使用权制度》PPT幻灯片
第三章 土地使用权制度
一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性
1
2
分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权
么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
6
• 答案要点 • （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让 土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 • （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转 让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 • （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地 使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出 让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领 取土地使用权证书后，取得土地使用权。
5
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什
一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性
1
2
分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权
么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
6
• 答案要点 • （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让 土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 • （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转 让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 • （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地 使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出 让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领 取土地使用权证书后，取得土地使用权。
5
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什
《土地使用权评估》课件
05
CATALOGUE
土地使用权评估的注意事项
注意评估方法的适用性
评估方法应与土地使用权的特性相匹配
不同的土地使用权类型（如住宅、商业、工业等）具有不同的特性和价值影响因素，应选择适当的评估方法。
评估方法应考虑土地的实际情况
在选择评估方法时，应充分考虑土地的地理位置、周边环境、基础设施等因素，以确保评估结果的准确性。
注意事项
需要考虑土地开发周期、市场需求等因素对土地使用权价 值的影响，同时要合理估算各项成本费用。
剩余法
通过预测待开发土地的未来价值，减去预计的开发成 本和税费来评估土地使用权价值的方法。
输入 标题
详细描述
剩余法首先预测待开发土地的未来价值，然后估算开 发所需的各项成本费用和税费，最后从未来价值中减 去这些费用来得到土地使用权价值。
VS
评估报告应具有法律效力
评估报告作为土地使用权交易的重要依据 ，应具有法律效力，确保其合法性和有效 性。
THANKS
感谢观看
《土地使用权评 估》ppt课件
contents
目录
• 土地使用权评估概述 • 土地使用权评估的方法 • 土地使用权评估的影响因素 • 土地使用权评估的应用 • 土地使用权评估的注意事项
01
CATALOGUE
土地使用权评估概述
土地使用权评估的定义
01
土地使用权评估是指依据相关法 律法规和评估准则，运用科学的 方法和程序，对土地使用权的价 值进行评估和测算。
04
CATALOGUE
土地使用权评估的应用
土地征收补偿评估
土地征收补偿评估是土地使用权评估 的重要应用之一。在征收土地时，需 要对被征收土地的价值进行评估，以 确定合理的补偿标准。
土地资源评价ppt课件
3．定性与定量相结合的方法 定性评价是评价人员依据评价目的
，通过分析，选定评价因素和指标，然后对评 价单元所具有的属性进行逐个分析、归类、分 类定级。定量评价是令评价因子的指标量化， 然后按一定的数学模型计算，计算结果作为定 级的依据，进行等级划分。这种方法需将一系 列模糊概念量化，所以深入研究各因子的特性 和积累资料是非常重要的。随着对评价方法研 究的不断深入，土地评价工作逐步由定性向定 量转变，但采用较多的是两者结合，等级的划 分以定量为主，类的划分仍多用定性分析，或 者是两者的有机结合。
以下所说的评价方法都是指间接评价的方法。
（一）土地资源评价的一般方法 1．外业调查与内业分析相结合的方法
外业调查分普查和抽查两大类。当前常 用的方法是在普遍收集资料的基础上进行抽样 调查。外业完成后，即应回到室内对现有资料 和调查成果进行整理汇总、分析评价。初评后 再到实地验证、校核。
2．主导因素与综合分析相结合的方法 土地生态系统本身是由多因子组成的复杂
5. 2土地资源评价的类型
（－）按主要参评因素的性质分为土地自然 评价和土地经济评价
所谓土地自然评价是根据土地的自然特性来 评定土地资源的潜力或适宜性，经济因素可不考虑 或只作为背景条件。而土地经济评价则是运用经济 指标，对土地投入和产出的经济效果进行评定。一 般地讲，土地自然评价是土地经济评价的基础。
土地资源评价的实质
土地评价是为实际应用目的服务的，是针 对某种特定用途的。
土地资源评价是在一定的生产目的下对土 地的自然属性和社会经济属性进行综合鉴 定，根据其质量差异划分为若干土地等级， 并且阐明不同等级土地的适宜性和限制型。
土地资源评价的意义
1.为土地税收服务 2.为调整承包土地和征地补偿费提供依据 3.为土地交易服务(土地流转) 4.为估计土地经营好坏服务 5.为土地利用规划服务
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价 值上都应当加以明确核实）
二、地产的分类
社会经济用途
40年
50年
70年
商业
工业 交通 公用事 业
住宅
二、地产的分类
1、开发程度
生地
未开发的土 地
熟地
已开发 的土地
2、经济地理位置
二、地产的分类
城市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区
3、按土地所有权归属
土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转
移的行为（地上建筑物随之转让）
土地使用权出让：土地使用权由国家向
个人的让渡
土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租
赁给承租人使用，收取租金
一、土地使用权的含义
土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的
地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷 款的权利，地上附着物随同抵押
CPT五
土地使用权评估
5.1
土地使用权估价基本理论源自5.2市场法5.3
收益法
5.4
成本法
5.5
假设开发法
5.6
基准地价修正法
5.7
路线价法
§5.1 土地使用权估价基本理论
一、土地使用权的含义
是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权 进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。 本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地。
4、交易价格
土地在市场上实际成交的价格 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三
种形式） 2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格
（买卖价格租赁价格） 3）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价
格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。
四、我国的地价体系
5、抵押价格
获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土 地使用权抵押所形成的价格
6、课税价格
政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价 格基准、标定、出让底价由政府评估确定.
征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、 出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。
五、土地的特性
（一）土地的自然特性
国家所有的土地 集体所有的土地 宅基地 自留地
三 、地价理论
（一）地价的形成 1 绝对地租是土地价格存在的根源 无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土
地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的 价格。 2 级差地租是决定土地价格高低的主要因素 出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租 Ⅰ级差地租Ⅱ Ⅰ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同 水平的地租 Ⅱ：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同
3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 4.土地使用权价格的实质是地租的本金化 所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种
出租
（二）地价的特征
三 、地价理论
1、价格形成的特殊性
一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳
动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利
息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的
物化劳动和活劳动所创造的价值
2、价格决定机制的特殊性
一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕 价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越， 周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况， 土地的用途。
三 、地价理论
3.市场供求关系的特殊性
土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响
1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土 地实体
2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。 非再生性
3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生 产能力使用价值永不消失。
4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级 差地租
六、影响土地价格的因素
（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素 1、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响 2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响 3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规
地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其
土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土 地上行走通行的权利。
二、土地使用权评估的目的和作用
1、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，
减少市场信息不对称造成的损失） 4、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重
c、是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标 准
3、出让底价
四、我国的地价体系
政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种 因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点
1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础
在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市 场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不 同条件下形成了各种标准和形成的地价。
（二）地价体系
1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段 分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土 地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价
b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用 权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管 理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准
4.价格是不断增值趋势
原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会 不断提高。 2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提 高。 3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价 值。 4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。
四、我国的地价体系
（一）地价体系概念
地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互 联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地 市场管理运行需要的价格体系。
2、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在
正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的 土地使用权的价格。
1）特点：a、某一具体地块的价格
b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估， 只有进行交易成股份制时才评估
2）作用：a、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据
b、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金 的标准
二、地产的分类
社会经济用途
40年
50年
70年
商业
工业 交通 公用事 业
住宅
二、地产的分类
1、开发程度
生地
未开发的土 地
熟地
已开发 的土地
2、经济地理位置
二、地产的分类
城市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区
3、按土地所有权归属
土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转
移的行为（地上建筑物随之转让）
土地使用权出让：土地使用权由国家向
个人的让渡
土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租
赁给承租人使用，收取租金
一、土地使用权的含义
土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的
地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷 款的权利，地上附着物随同抵押
CPT五
土地使用权评估
5.1
土地使用权估价基本理论源自5.2市场法5.3
收益法
5.4
成本法
5.5
假设开发法
5.6
基准地价修正法
5.7
路线价法
§5.1 土地使用权估价基本理论
一、土地使用权的含义
是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权 进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。 本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地。
4、交易价格
土地在市场上实际成交的价格 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三
种形式） 2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格
（买卖价格租赁价格） 3）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价
格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。
四、我国的地价体系
5、抵押价格
获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土 地使用权抵押所形成的价格
6、课税价格
政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价 格基准、标定、出让底价由政府评估确定.
征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、 出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。
五、土地的特性
（一）土地的自然特性
国家所有的土地 集体所有的土地 宅基地 自留地
三 、地价理论
（一）地价的形成 1 绝对地租是土地价格存在的根源 无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土
地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的 价格。 2 级差地租是决定土地价格高低的主要因素 出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租 Ⅰ级差地租Ⅱ Ⅰ：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同 水平的地租 Ⅱ：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同
3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 4.土地使用权价格的实质是地租的本金化 所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种
出租
（二）地价的特征
三 、地价理论
1、价格形成的特殊性
一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳
动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利
息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的
物化劳动和活劳动所创造的价值
2、价格决定机制的特殊性
一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕 价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越， 周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况， 土地的用途。
三 、地价理论
3.市场供求关系的特殊性
土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响
1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土 地实体
2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。 非再生性
3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生 产能力使用价值永不消失。
4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级 差地租
六、影响土地价格的因素
（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素 1、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响 2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响 3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规
地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其
土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土 地上行走通行的权利。
二、土地使用权评估的目的和作用
1、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，
减少市场信息不对称造成的损失） 4、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重
c、是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标 准
3、出让底价
四、我国的地价体系
政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种 因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点
1以标定地价为基础的价格 2财 价格p74 3是政府确定成交地价的基础
在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市 场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不 同条件下形成了各种标准和形成的地价。
（二）地价体系
1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段 分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土 地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价
b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用 权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管 理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准
4.价格是不断增值趋势
原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会 不断提高。 2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提 高。 3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价 值。 4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。
四、我国的地价体系
（一）地价体系概念
地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互 联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地 市场管理运行需要的价格体系。
2、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在
正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的 土地使用权的价格。
1）特点：a、某一具体地块的价格
b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估， 只有进行交易成股份制时才评估
2）作用：a、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据
b、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金 的标准