房地产项目运营管理精品PPT课件
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
9
什么是“运营管理”
运营——西方学者把有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”，而将提供服务 的活动称为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为 “operations即运营” 运营管理——就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关 的各项管理工作的总称。
……
赛普咨询
•如何能有效推进流程体系 •如何提升咨询的价值 •如何在短期内帮助客户迅速提升项目 管理能力，简单、有效、快速 •找到管理变革的切入点 ……
6
今天，我们就试图在“如何管理项目”方面进行一 些探讨
房地产企业项目运营管理
2009年02月
7
通过今天的研讨，我们可以了解到
关于“项目运营管理”
工作又都等着干”
• 大量新员工对专业和文化的稀释，各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于 项目经理的能力
• 失败的教训在多个项目同时出现 • ……
房地产E网
3
“我们做了十年房地产，最大的问题不 是不知道怎么做项目，而是不知道如何管 理项目、尤其是同时管理多个项目”
—— 总经理
4
2008年，受整体行业状况的影响，A公司可谓“流年不利”，多方面的问题接踵爆发
房地产企业卓越管理系列之
房地产企业项目运营管理
2009年02月
现实的案例—— 繁荣与危机，距离如此之近
A公司的快速发展与行业的景气行情一致
A公司基本情况
• 国内一线城市小有名气的房地产开发为主业的集团公司，成立于1997年
• 相继开发了市中心核心区7个住宅类项目、2006年进入多项目同时开发 （3个以上），截止到2007年底，总开发量将达到500万平方米
体
系 成本管理 体系
2
项目启 动会
3
阶段成 果审查
会
4
关键决 策会
5
月度运 营会
6 周例会
7
年度和 半年总
结会
集团关键节点计划管理 公司一二级计划计划管理
个人计划管理
目标成本、动态成本的跟踪和控制
资金预算 管理
预算制定、滚动资金计划控制
知识管理 体系
知识管理体系
科学决策 降低投资
风险 项目收益
控制
降低项目 运营风险 提升项目 运营质量
• 2007年底，已经发展为拥有总资产近60亿元，涵盖房地产开发、物业管 理、商贸代理、综合投资业务的大型集团企业
• 2007年A股IPO方案报证监会、准备上发行委审批（但10月被迫暂停）
业绩增长
亿元
1999年-2007年：销售收入复合增长率40%、总资产复合增长率67%
35 30 25 20 15 10
职责明确 提高决策
效率
提高项目 运营效率
成本控制 成本敏感
分析
头寸保证 防范风险 提高资金 运用效率
知识积累 及共享
实现 预定 收益 指标
12
讨 论:
您认为您所在公司的是否有必要成立运营管理部？ 如果成立运营管理部，您认为该部门的职能应该包含哪些？
13
我们对房地产企业项目运营管理的理解
房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个 开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容
5
我们的困惑
A公司的疑惑与问题其实在很多企业普遍存在，A公司的困境也许我们正在或是即将一 样面对
房地产企业
•如何控制项目目标的达成(进度控制\质量控制\风 险控制) ，尤其是多项目同时运作
•如何实现管理复制，复制项目的成功经验\避免项 目的潜在风险和失败重现
•如何使项目管理更有效（多快好省稳）
•如何快速推进规范化和标准化？
投资 论证
设定 项目 基准 收益 指标
投资决策 及收益跟
踪体系
投资论证及收益跟踪
阶段性成 果管理体
系
1
投资分 析阶段
成果
2
项目启 动阶段
成果
3
方案成 果及初 设指导
4
初设成 果及施 设指导
5
施工准 备阶段
成果
6
营销开 盘阶段
成果
7
交房阶 段成果
8
项目后 评估
集 运营决策 1
团 体系
预案决 策会
运
营
进度计划 管理
一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出
8
一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出
停工(项目总经理离职) • 管理矛盾突出，06年后空降高管全部离职或辞退 • ……
“潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”
在一个繁荣的市场背景下，糟糕的项目运营管理仅仅意味着“少一点儿、晚一点儿、难 受一点儿”；而当行业回归到最基本的商业逻辑之后，一个失败的项目运营管理也许意味着 死亡—— 中国房地产企业的生命力和抗风险能力也许并没有我们现在感觉得如此良好！
5 0
28.6
15.5
20.5
22.1
1.4
2.3
2.1
6.9
8.3
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2
但是，公司在进入多项目同时开发之后，管理矛盾逐渐凸现、项目实施中的问题大量 出现
• 项目指标几乎全面下滑 • 管理矛盾—— 总部和项目定位不清晰，“有些工作总部和项目抢着干，有些
• 由于异地项目始终控制不力，在开发了一期7.6万平米住宅之后停工，寻求出让 • 近8万计划在07年下半年销售的项目，由于项目计划延迟，08年5月才陆续达到销售条件，
销售价格（均价）从07年预期的1.8万，调整到1.35万，账面“损失”3.6亿 • 由于08年银行信贷控制和自身项目销售不利，公司现金流非常紧张，本地一个项目也被迫
输入
运营
输出
资源 (社会规则)许可
运营活动
运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、 生产制造、产品配送直至售后服务
运营管理
规划/控制和评估
有形产品 服务
10
房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活 动的规划、控制和评估
输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/酒店…… 物业服务/管理服务/生活服务……
一般意义的运
运
营活动
营
活 动
房地产开发的 运营活动
运 营 管 理
经营权 取得
项目取得
产品计划
产品设计
产品 生产
产品 销售
项目策划
方案 施工图 设百度文库 设计
项目实施
营销管理
为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序
运营管理—— 究竟包含哪些内容？？？？
产品交付 与服务 产品交付
11
龙湖运营管理中心的7项内容（2009年进行了调整— —七巧板）
什么是“运营管理”
运营——西方学者把有形产品的生产称为 “production”或“manufacturing”，而将提供服务 的活动称为“operations”；现在的趋势是将 两者均称为 “operations即运营” 运营管理——就是对“运营活动” 的规划、控制和评估，是与产品生产和服务提供密切相关 的各项管理工作的总称。
……
赛普咨询
•如何能有效推进流程体系 •如何提升咨询的价值 •如何在短期内帮助客户迅速提升项目 管理能力，简单、有效、快速 •找到管理变革的切入点 ……
6
今天，我们就试图在“如何管理项目”方面进行一 些探讨
房地产企业项目运营管理
2009年02月
7
通过今天的研讨，我们可以了解到
关于“项目运营管理”
工作又都等着干”
• 大量新员工对专业和文化的稀释，各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于 项目经理的能力
• 失败的教训在多个项目同时出现 • ……
房地产E网
3
“我们做了十年房地产，最大的问题不 是不知道怎么做项目，而是不知道如何管 理项目、尤其是同时管理多个项目”
—— 总经理
4
2008年，受整体行业状况的影响，A公司可谓“流年不利”，多方面的问题接踵爆发
房地产企业卓越管理系列之
房地产企业项目运营管理
2009年02月
现实的案例—— 繁荣与危机，距离如此之近
A公司的快速发展与行业的景气行情一致
A公司基本情况
• 国内一线城市小有名气的房地产开发为主业的集团公司，成立于1997年
• 相继开发了市中心核心区7个住宅类项目、2006年进入多项目同时开发 （3个以上），截止到2007年底，总开发量将达到500万平方米
体
系 成本管理 体系
2
项目启 动会
3
阶段成 果审查
会
4
关键决 策会
5
月度运 营会
6 周例会
7
年度和 半年总
结会
集团关键节点计划管理 公司一二级计划计划管理
个人计划管理
目标成本、动态成本的跟踪和控制
资金预算 管理
预算制定、滚动资金计划控制
知识管理 体系
知识管理体系
科学决策 降低投资
风险 项目收益
控制
降低项目 运营风险 提升项目 运营质量
• 2007年底，已经发展为拥有总资产近60亿元，涵盖房地产开发、物业管 理、商贸代理、综合投资业务的大型集团企业
• 2007年A股IPO方案报证监会、准备上发行委审批（但10月被迫暂停）
业绩增长
亿元
1999年-2007年：销售收入复合增长率40%、总资产复合增长率67%
35 30 25 20 15 10
职责明确 提高决策
效率
提高项目 运营效率
成本控制 成本敏感
分析
头寸保证 防范风险 提高资金 运用效率
知识积累 及共享
实现 预定 收益 指标
12
讨 论:
您认为您所在公司的是否有必要成立运营管理部？ 如果成立运营管理部，您认为该部门的职能应该包含哪些？
13
我们对房地产企业项目运营管理的理解
房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个 开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容
5
我们的困惑
A公司的疑惑与问题其实在很多企业普遍存在，A公司的困境也许我们正在或是即将一 样面对
房地产企业
•如何控制项目目标的达成(进度控制\质量控制\风 险控制) ，尤其是多项目同时运作
•如何实现管理复制，复制项目的成功经验\避免项 目的潜在风险和失败重现
•如何使项目管理更有效（多快好省稳）
•如何快速推进规范化和标准化？
投资 论证
设定 项目 基准 收益 指标
投资决策 及收益跟
踪体系
投资论证及收益跟踪
阶段性成 果管理体
系
1
投资分 析阶段
成果
2
项目启 动阶段
成果
3
方案成 果及初 设指导
4
初设成 果及施 设指导
5
施工准 备阶段
成果
6
营销开 盘阶段
成果
7
交房阶 段成果
8
项目后 评估
集 运营决策 1
团 体系
预案决 策会
运
营
进度计划 管理
一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出
8
一、是什么？ ——房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容 二、如何做？ ——解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务 三、可以做什么？——“战略导向型项目运营管理”理念的提出
停工(项目总经理离职) • 管理矛盾突出，06年后空降高管全部离职或辞退 • ……
“潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”
在一个繁荣的市场背景下，糟糕的项目运营管理仅仅意味着“少一点儿、晚一点儿、难 受一点儿”；而当行业回归到最基本的商业逻辑之后，一个失败的项目运营管理也许意味着 死亡—— 中国房地产企业的生命力和抗风险能力也许并没有我们现在感觉得如此良好！
5 0
28.6
15.5
20.5
22.1
1.4
2.3
2.1
6.9
8.3
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2
但是，公司在进入多项目同时开发之后，管理矛盾逐渐凸现、项目实施中的问题大量 出现
• 项目指标几乎全面下滑 • 管理矛盾—— 总部和项目定位不清晰，“有些工作总部和项目抢着干，有些
• 由于异地项目始终控制不力，在开发了一期7.6万平米住宅之后停工，寻求出让 • 近8万计划在07年下半年销售的项目，由于项目计划延迟，08年5月才陆续达到销售条件，
销售价格（均价）从07年预期的1.8万，调整到1.35万，账面“损失”3.6亿 • 由于08年银行信贷控制和自身项目销售不利，公司现金流非常紧张，本地一个项目也被迫
输入
运营
输出
资源 (社会规则)许可
运营活动
运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、 生产制造、产品配送直至售后服务
运营管理
规划/控制和评估
有形产品 服务
10
房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活 动的规划、控制和评估
输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/酒店…… 物业服务/管理服务/生活服务……
一般意义的运
运
营活动
营
活 动
房地产开发的 运营活动
运 营 管 理
经营权 取得
项目取得
产品计划
产品设计
产品 生产
产品 销售
项目策划
方案 施工图 设百度文库 设计
项目实施
营销管理
为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序
运营管理—— 究竟包含哪些内容？？？？
产品交付 与服务 产品交付
11
龙湖运营管理中心的7项内容（2009年进行了调整— —七巧板）