世联前期策划报告(模版)
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
世联策划报告.doc
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
世联策划报告页
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其它地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联深圳城市假日2期前期策划报告
政府新政
关内土地稀缺带来关内房价稳步上涨，片区 发展前景良好。
历年新开工面积（万平方米） 300 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004
近四年土地供应量关内外对比分析
100% 80% 41% 13% 11% 14%
罗湖 福田 南山
60% 40% 59% 20% 0% 2001 2002 2003 2004年1-11 87% 89% 86%
不能以市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家 对房地产的态度。例如万科集团总经理郁亮早在4月初的一次公开论
坛上表态：万科不参与抬高房价的行动，全额退还开盘前的认筹金额，积 极参与政府对低收入者的社区开发。
我们建议保持与目前国家舆论一致的言行是 十分正确的。
观点二：进一步的房地产调控措施还将继续 出台，开发商谨慎面对开发项目的定位。
谨呈:地业房地产有限公司
城市假日二期前期策划报告
2005.4
本报告是严格保密的。
必须明确的2个前提
Q1：世联对地产宏观大势的理解？
关于房地产泡沫：论据不足
可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）
商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 居民家庭人均可支配 收入增长速度
160 定基指数：1997年=100
已开工
06年7月
地铁5号 线
预计近 三年内 开工
-
西部通道
2006年 上半年 2008年下 半年
轻轨11 号线
交通极其便利
片区崛起三大优势——稀缺自然资源：高尔夫球会、野生公园和 未来开发的塘郎山森林公园和西丽湖景区
西丽湖渡假村 ►塘朗山森林公园总面积约10方公 里，规划了4大景区：塘朗峰景区、 深云谷景区、望天螺景区、红花岭景 区。公园建成后，年接待游人可达 100万人次。 ►西丽湖为特区三大旅游区之一，是 西部旅游区的重点。 ►2003年年初，深圳旅游集团已与香 港新世界股份有限公司签订了6亿元 的合作西丽湖度假村开发大型旅游公 寓等项目，2004年将全面动工 ►2003年11月份决定引进法国|“未来 乐园”落户，并已被列为市政重大建 设项目，拟投资5亿引进其16个项 目，选址西丽湖度假村 西丽湖水库 高尔夫球俱乐部 市野生公园
世联深圳诺德中心策划报告
媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
针对大客户的个案服务：在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；主动性的上门讲解服务roadshow；为客户提供置业方面的专业讲解和引导决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
点评：1.现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；3.现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；4.各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：
年底封顶
外装修完成
工程进度：
营销活动：
封顶仪式
开盘
投放方式： 出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！
世联九州新塘项目前期定位报告92P
学习改变命运,知 识创造未来
•数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
世联九州新塘项目前期定位报告92P
•增城房地产发展阶段
增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展
按照世界银行经济发 展理论判断，增城 2005年人均GDP达 3880美元，宏观经济 发展处于高速发展阶段 。
启动
高速发展
平稳发展
供应
推售逐渐增多
竞争 形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
产品
品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现； 产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。
ห้องสมุดไป่ตู้
客户
产业发展带动，外来客户增加 经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份 首次置业的客户逐步呈现换房需求
价格 住宅市场平均价格：2200-2700元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
世联九州新塘项目前期定位报告92P
•新塘房地产发展阶段情况
05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种 物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。
阶段 时间
在售项目
阶段特征
发展期
05年至今
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期 ）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场
二期
二期建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积 建筑密度 一期容积率 总容积率
108000 ㎡ 9000 ㎡ 99000 ㎡ 30.80％ 4.04 3.94
•一期用地：原为厂房、办公楼、绿化 及足球场
•二期用地：原为厂区宿舍
•备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同） •备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。
世联策划报告
世纪城国际公馆剩余单位营销方案世联参谋世纪城工程组2004. 7一、工程情况1、整体销售情况截止2004年6月30日，本工程销售情况如下:已售套数：292套已售面积：71920.85平方米已售金额：404,684,362元剩余套数：38套剩余面积：11292.64平方米剩余金额：65,526,691元2、分月销售情况从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。
分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的：(1)客户上门量减少如图2所示，1 — 5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57%,比前一个月的上门量减少了49%。
上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因：报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播；目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生负面口碑；天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；(2)成交率降低如图3所示，1 — 5月份的平均成交率为7.7%,而6月份的成交率仅为4.4%，比前5个月的平均水平降低了43%，比前一个月降低了56%O成交率降低主要是因为以下3个方面的原因：产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I户型样板房对外开放，难以使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。
户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的缺乏，例如在货量较大的A、B户型售罄的情况下，I户型仍剩余18套，占剩余套数的47%,总量为1()套的C户型目前仅售出2套。
价格：工程在销售期间共进行过6次价风格整，虽然前期每次价风格整对销售起到较大的帮助作用，但也造成剩余单位价格居高不下。
世联策划报告页
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其它地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联北京地产亮马名居前期策划报告
世联北京地产亮马名居前期策划报告谨呈：北京雅世房地产开发有限公司中国北京·亮马名居前期策划报告世联地产顾咨询（深圳）有限公司二○○○年七月十日目录1.1、市场背景 (4)1.1.1总体供求状况 (4)1.1.2市场趋势 (4)1.2、区域市场及本项目周边市场调查 (6)1.2.1区域市场特点 (6)1.2.2本项目周边要紧物业概况 (6)1.2.3 关于户型及有用率 (6)1.2.4本区域租赁市场概况 (6)第二篇项目分析 (6)2.1、项目差不多资料及解析 (6)2.1.1、地块解析 (6)2.1.2、项目差不多资料 (6)2.2、项目分析 (6)2.2.1、项目进展之SWOT分析 (6)2.2.2、项目进展战略 (6)2.2.3本项目综合评判 (6)第三篇物业进展建议 (6)3.1 物业定位 (6)3.2、物业命名 (6)3.3 物业进展建议 (6)4.1销售前提条件和入市时机 (6)4.2时期性宣传方式制定 (6)4.4广告策略 (6)4.5媒体组合策略 (6)4.6 包装策略 (6)1.1、市场背景1.1.1总体供求状况1）依照北京市统计局统计，北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米，为去年同期的108.1%,其中住宅施工面积为2447.9万平方米。
2）1999年商品房销售建筑面积544.4万平方米，为去年同期的133.1%，其中，住宅为484.7万平方米，销售给个人的为296.8万平方米，为去年同期的194.3%。
1.1.2市场趋势1）个人购房比例上升。
国家取消福利分房的政策逐步发挥效力，市场购买主体逐步由集团向个人转化，开发商必须适应由此引起的市场转变，从集团决策者需求导向型向一般购房者需求导向型转化。
2）市场竞争日益猛烈。
北京楼市相对其他一线都市的火暴并不能掩盖一个事实：市场消化能力有限而供给能力在不断增加。
这导致北京房地产市场竞争猛烈程度大大增加，进展商在规划设计上花费了更多精力，在营销上则各出奇谋。
世联中企绿色总部开盘前工作汇报前期策划
•结束
•授牌仪式结束后，合影留恋，活动结束。
世联中企绿色总部开盘前工作汇报前期策划
论坛主持——电视台专业主持王鹏
服务栏目：《广东卫视新闻》《社会纵横》曾获奖项：2006广东十大金 牌主持人、2006广东优秀播音员主持人、2007全国金话筒奖
学习改变命运,知 识创造未来
世联中企绿色总部开盘前工作汇报前期策划
学习改变命运,知 识创造未来
•1月6日上午，中共广东省委十届八次全体会议在广州白云 国际会议中心举行
•汪洋指出，科学谋划“十二五”发展，是近期省委一项重 要工作。而落实到广东“十二五”发展，核心就是要加快 转型升级、建设幸福广东。 • 汪洋进一步阐述道：建设幸福广东，就是要坚持以人 为本，维护社会公平正义 ，保护生态环境，建设宜居城乡 ，改善社会治安，保障人民权益，畅通诉求表达渠道，满 足人民群众文化需求，从而强化转型升级的目的依归和价 值导向，使转型升级成果更好地转化成人民群众福祉。 • 汪洋强调，在这个问题上，也要防止出现“先污染后 治理”现象，就是说要防止先造成“不幸福”，再去追求 “幸福”，而必须把推进发展和增进福祉统一起来，努力 实现与发展阶段水平相适应的幸福，这是发展的目的所在 。归根到底，就是要通过转型升级增强广东经济社会发展 的均衡性、协调性、可持续性和核心竞争力，不断创造社 会财富 和公平分配社会财富，让人民群众共享发展成果， 过上好日子，增强幸福感。
3.20-5.1
学习改变命运,知 识创造未来
世联中企绿色总部开盘前工作汇报前期策划
论坛后期持续影响活动
联合搜房网举办，“经济转型背景下的区域新价值”网络直播论 坛炒作。
•嘉宾演讲
•相关领导、龙永图根据已设定的顺序及话题依次上台 进行现场演讲。
世联活动策划方案
世联活动策划方案一、活动简介世联活动是一个旨在促进国际友好交流和合作的年度活动。
通过组织各国青年学生参与进来，通过交流和合作，培养他们的国际视野和团队合作能力，从而促进全球青年之间的友谊和合作。
二、活动目标1. 培养青年学生的国际视野和文化交流能力。
2. 提倡世界和平与友谊，加强国际合作。
3. 增进各国青年之间的了解和互信。
三、活动内容1. 交流文化：组织来自不同国家的青年学生参与文化交流活动，包括音乐、舞蹈、传统工艺品展览等。
2. 主题演讲：邀请各国青年学生代表发表演讲，分享各自国家的文化、历史和发展经验。
3. 青年合作项目：组织青年学生参与合作项目，包括社区服务、环境保护、教育支持等。
4. 团队建设：通过团队合作活动，提升青年学生的团队合作能力和领导力。
四、活动流程1. 预备阶段- 确定活动主题和目标。
- 筹备活动所需的资源，包括场地、设备、资金等。
- 向各国发出邀请函，邀请青年学生参加活动。
- 安排活动日期和时间。
2. 启动仪式- 在活动开始前举行启动仪式，宣布活动的正式开始。
- 邀请重要嘉宾发表开幕演讲。
- 介绍活动的背景和目的。
3. 文化交流- 安排各国青年学生展示自己国家的文化特色。
- 组织文化交流活动，包括音乐、舞蹈、传统工艺品展览等。
- 在活动期间安排文化之夜，各国青年学生表演传统节目。
4. 主题演讲- 邀请各国青年学生代表发表主题演讲。
- 主题包括文化、历史、发展经验、青年发展等。
- 通过演讲，促进各国青年之间的交流和互动。
5. 青年合作项目- 安排青年学生参与合作项目，以解决社会问题和改善生活环境为目标。
- 可以包括社区服务、环境保护、教育支持等活动。
- 通过合作项目，培养青年学生的责任感和团队合作能力。
6. 团队建设- 安排团队活动，以提升青年学生的团队合作能力和领导力。
- 组织团队游戏、团队挑战等活动。
- 鼓励青年学生主动参与和发挥自己的领导才能。
7. 闭幕仪式- 在活动结束前举行闭幕仪式，总结活动成果。
0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2
07年企业人员学历构成
2%
16%
07年企业人员岗位构成
16% 2%
15%
58%
24%
57%
10%
研究生及研究生以上学历 本科 大专 其他
生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 管理人员
目前中联重科企业规模为3000人， 中高级管理人员、技术人员约300人
09年企业招聘计划
09年企业校园招聘计划全国约700人，
区域目标客户群体年龄以 25-35岁中青年
群体为主。
多数处于 工作不久、结婚成家以及 初为父母的年龄，在购房需求上处于首
18% 27%
目标客户年龄构成 2%
小于25 25-35 35-45 45以上
53%
次置业，或因为 工作、结婚以及孩子 上学首次换房。
从客户置业目的来看， 96%的客户购房属 于自住，表明刚性需求客户占绝对主力。
学校
总人数 专任教师
湖南大学
4500
1810
中南大学
6385
2913
湖南师大 湖南省财专 省公安高等专科学校 湖南商学院 湖南医专
2395 593 489 1018
-
1515 423 301 629
-
教授
副教 授
1030
1158
231 4
349 531
44
126
29
143
336
-
-
湖南商学院
湖南医专 省财专省公安高等 专科学校
元/月
总价限制，且就近工 作原则，认可河西的 环境自住兼投资
本地人，在岳麓区 麓北、望城开厂或 自营街铺
25-35岁，做小本生意， 收入4000元/月
策划方案-世联北京宣武区中信大吉项目前期策划报告120 精品
✓银行：北京银行、建设银行、农业银行、中 育才中学 国银行、工商银行、招商银行；
✓邮局：牛街邮局；
✓电话局：樱桃园电话局；
本项目给了我们太多的兴奋点
内城 100万平方米 08年奥运
中信品牌的地产转化
历史/文脉/地脉的传承 文物、古树的想象力
地铁4号线07年通车 国际传媒大道
打造文化地产模式 创建北京新型商务区
项目选择理由
销售价格6800-7480 元/平方米，销售周期 18个月，销售速度平 均为25套/月
35 32 30
25
24
20
15
数量
10
10
9
5
4 2
0 环境 就近 位置 现房 户型 价格
金融街进驻知名企业扫描源自中国人民银 行总行中国银行业 监督管理委
员会
中国保险监 督管理委员
会
中国证券监 督管理委员
报告核心 制订“以获利为前提”的开发策略
第一部分：基于现状提出问题
A. 外部环境（市场现状）
1、片区认知（南城/宣武）
区域典型印象
地脉:
进京赶考的举子和文人墨客居住场所对 外地人的吸引力
文脉:
会馆/故居/名人荟萃
北京城的政府视角
东城：依靠本身的文化旅游 资源、王府井商业街以及涉 外使馆区的优势，发展较为 迅速
崇文区
历史定位
传统文化区
传统商业区
原居住情况
危旧平房、大杂院
危旧平房、大杂院
道路交通情况 区域开发
广安门大街、菜市口大街、 广安门大街、崇文门外大街、
地铁四号线
地铁五号线
SOGO百货、国际传媒大 新世界中心、新世界商场、
道（缓慢）
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战略与定位
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战略与定位
战略形成
客户定位 产品定位 属性定位 形象定位 价格定位
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
物业类型、产品组合、户型……
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物业发展建议
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2021/1/12
物业发展建议的出发点
经济指标 规划设计 内部配套 建材设备 创新价值
有形价值
服务价值 品牌价值 人文价值
基本物业 VIP服务
企业品牌
产品品牌 个性化服务
场所精神 项目精神
无形价值
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地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
房地产项目价值构成
➢ 项目外部（社会）配套价值 生活配套、医疗环境、教育环境等
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决 方案
行动未能奏效
我们如何实施解决 方案
该方案是否正确
为什么没能奏效
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资料来源：世联模型
通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的 分析模型
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向
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房地产项目价值构成
有形的价值
价值构成
使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价 的
无形的价值
属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的
地段价值 产品价值
外部配套 产业价值 通达价值 自然景观 社会认知
销售前项目服务流程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
前期定位
产品设计
营销计划 销售准备
销
售
服务前提：
服务前提：
服务前提：
服务前提：
基本经济指标确定 进入方案设计阶段 定位与产品确定
达到执行报告要求
世联服务：
世联服务：
世联服务：
世联服务：
市场研究；
总体规划建议；
销售目标确定；
销售团队到位；
客户研究； 发展战略建议；
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SWOT分析的价值要素
S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素 前两个为被动性要素，后两个为主 动性要素
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具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
➢规划设计价值 项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用
➢项目内部配套价值 会所、社区内商业、学校等
➢产品硬件配置价值 建筑材料、设备配备的品质与档次
➢建筑创新价值 风格或户型设计的改良与创新
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地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
房地产项目价值构成
➢ 基本物业管理服务的价值 ➢ 增值的VIP服务价值 ➢ 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务）
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
原则：一切均基于CVA
“竞争的价值增加” (Competition Value Added)
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物业发展建议的考虑因素
市场竞争性
客户价值的增加
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市场追随者战略
仿制者（counterfeiter） ：完全复制
紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分 销和广告，等等。
模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先 者，但在包装、广告、价格上又有所不同。
改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并 改变或改进它们。
市场挑战者战略 确定战略目标和竞争对 手 选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包 围进攻、迂回进攻、游击 进攻 选择特定的进攻战略
项目分析面对目标找出可能的定位方向
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客户分析
有效的细分市场特征 1、可衡量性 2、足量性 3、可接近性 4、差异性 5、行动可能性
客户细分的标准包括： 社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶 段（置业次数））
人口统计因素（年龄、收入、性别）
地理因素
客户偏好包括：
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目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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3C战略
营销战略： 为满足客户需求， 在竞争中获取最 优的有利差异
客户
成功的市场营销战 略应具备以下特点 ：
1.明确的市场定位
2.项目优势与市场 需求之间的相互呼 应
3.相对于竞争，在 商业成功关键因素 上有出色的表现
针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增 加了产品因素： 产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等
对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判 断： 项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前 期售价/前后产品差异性/物业管理等
O/T（机会/威胁）的价值要素
宏观要素——经济形势（宏观政策） /重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、 三级市场）/城市规划（交通、市政配 套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼 盘、户型）/客户流向
R1
期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
R2
Q=如何从R1到R2
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？
资料来源：世联模型
情境与冲突通过3C (strategic three Cs) 分析描述
市场战略本质上市 处理三个要素之间 的关系：消费者、 竞争和项目（企业 ）
客户
营销战略： 为满足客户需 求，在竞争中 获取最优的有
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STP战略工具（客户先导）
细分市场Segmentation 选择目标市场Targeting
定位Positioning
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四
三
二
选择目标市场
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一
偏好 一
二
三
四
客户群
细分市场
SWOT战略工具（项目+环境+竞争）
SWOT分析
内部因素
S
W
O
T
外部因素
c. 完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导，以有利的
d.
竞争策略使自己立于不败之地
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市场竞争战略工具（竞争先导）
识别竞争者 分析竞争者 选择竞争者
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市场竞争战略模型
市场领先者战略 扩大总市场 保护市场份额 扩大市场份额
市场补缺者战略
在 补 缺 中 关 键 概 念 是 专 业化
通常对于销售中后期的项目，宏观要 素相对失效；反之，对于一个远期的 大盘，微观要素相对次要。
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既是机会又是威胁，既是优势又是 劣势
►观点的判定很重要，它是我们作出策略 方向的基础。
►在分析的过程中，我们强调尽可能多地 去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们“挖掘物业价 值”的要旨所在。
项目/企业
竞争
3C综合匹配分析得到最优化的战略 可以导致期望结果
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项目分析
针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通 等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等 （可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的 可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
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定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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目标
构建问题
选择模型
战略与定位
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目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
目标通常包括： 较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力
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➢ 交通价值 交通便利性与可达性
➢ 产业价值 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD
➢ 自然景观资源 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目
➢ 社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城
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地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
房地产项目价值构成
➢项目基本经济指标价值 容积率、绿化率
SWOT分析
我们的战略
优势 S
劣势 W
机会 O
发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势
威胁 T
发挥优势，转化威胁 减少劣势，避免威胁
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战略选择
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战略方向的决策模型
同类型项目借鉴
项目属性
案例借鉴
客户需求
在市场中的地位