六安房地产市场调研报告

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城市发展背景/城市发展空间
规划建成区辅以周边独立功能组团，城市规模不断扩大、功能不断完善，城市发展框架已经拉开。
城市整体规划结构为“一环两心、三轴四 区”，奠定了中心区商贸和居住价值提升趋 势，提供了商贸购物、会务、酒店、餐饮、 休闲娱乐等多样开发机会。
一环：西环路—长安北路—佛子岭路； 两心：城市中心-以球拍广场为核心；城市副中心以新建规划大道为核心。 三轴：大别山路—皖西路老城东西向发展轴；梅山 南路—梅山北路南北向发展轴；新城大道东西向发展 轴； 四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区；
可售套数 33059 30687 28843 30978 33630 33589 31624 31863 35916 38825 37442 38274 43105 40513 37906 成交套数 1669 2180 3023 2838 1617 2187 2503 1909 638 1599 1712 1261 1109 1039 2747 存销比 14 11 12 14 16 15 19 23 27 25 28 34 26 21 14
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城市发展背景/居民消费习惯
社会商品及住宿餐饮业零售额整体偏小，但增速较快，表明居民的消费观念发生了一定的转 变，生活消费导向更加注重生活质量的提升。
六安社会消费品零售额变化情况
500 400 18.9% 19.1% 18.5%
434.2
25.0% 20.0%
300
279.9 235.5
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城市发展背景/产业发展
三产业发展较为均衡，第二产业发展较快，城市能级逐步提高，但服务业占比逐年递减，支 柱性产业优势不明显。
1200 1000
800 600 400 200
0
六安近5年产业发展情况
207.9
237.7 138.4 2009
231.1
285.8 159.3 2010
六安市区土地成交趋势
1200 1000
800 600 400 200
0
100.5 0
749.7975 578.04
601.16
成交面积（亩）
996.908 789.54
829.2
129.52
55.34
0
13.23
0
00
2014年12月014年22月014年32月014年42月014年52月014年62月014年72月014年82月014年290月14年1200月14年1210月14年122月015年12月015年22月015年3月
15.7% 382.7
13.81%5.0%
200
331.3
10.0%
100
5.0%
0
0.0%
2009 2010 2011 2012 2013
单位：亿元
社会消费品 零售总额 增幅
2013年全省商品零售5781.7亿元，增长14.2%； 餐饮收入699.7亿元，增长12.1%。六安社会消费品 零售额仅占全省7.5%，但六安两者增长速度均高于 全省平均水平； 六安住宿餐饮零售额在社会消费品零售总额的占 比略低于全省平均水平（12.1%），表明六安餐饮 住宿行业不兴旺。
六安市位于安徽省西部，大别山北麓，距离合肥直线距离68 公里，距淮南78公里，距安庆85公里； 六安处在省会经济圈内重要位置，未来发展前景较好；受省 会合肥辐射影响较大。
78公里
85公里
68公里
高速：阜六高速、合六高速、六武高速、济广高速、 沪陕高速、沪汉蓉高速六安段 铁路：宁西铁路、合九铁路、合武铁路、六武高铁、 合宁铁路、阜六铁路 空运：与新桥机场仅50多公里 国道：312、105、206国道 水运：航运可达京杭运河及长江
22001101
投资增幅
22001112
22001123
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
wenku.baidu.com
六安市农业人口与非农业人口占比情况 非农业人口
农业人口
2012年六安市固定资产投资总额为845亿元，比上年增长23%； 其中房地产开发投资额144.8亿元，比上年增长19.2%；
二、六安楼市走势
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1、供求情况
库存依旧高居不下 楼市健康发展受威胁
存销比
50000
40
45000
35
40000 30
35000
30000
25
25000
20
20000
15
15000 10
10000
5000
5
0
0
14-01 14-02 14-03 14-04 14-05 14-06 14-07 14-08 14-09 14-10 14-11 14-12 15-01 15-02 15-03
266.8
372.1 182.1 2011
296
423.4 198.8 2012
322.6
478.2 209.6 2013
单位：亿元 三产 二产 一产
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
六安近5年产业结构变化趋势
35.6%
34.2%
32.5%
32.2%
固定资产投资增速较快，但绝对值仍然不高，房地产投资未来 还有较大发展空间；
随着城镇化进程加快，房地产投资仍将是下一阶段的投资热点。
六安市总人口约700万人，较大的人口基数是市场扩容的 重要支撑；
全市非农业人口占比约为15%，折射出城市化进程较慢 的发展现状；
随着全市工业化发展、以及城镇化的推进，房地产市场 将有广阔的发展空间。
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PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
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2014年六安城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年六安城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，六安土地市场已步入调整期。
政务片区：城市新兴板块，市政资源资源突出，依托 政务及交通配套向南拓展，为规划居住区，目前开发 的热点区域。
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人口分布
六安至2012年总人口561万人，居全省第二；市区及霍邱县、寿县人口最多；第一产 业、第二产业从业者最多
市区人口集中分布区
金桂香满苑
北苑社区 淠绿新村 梅山北路小区 百川学府花园 三里桥老社区
城北板块：近接中心板块，区域内教育资源较为丰富，
市政配套设施正在逐步完善，生态资源较为优越；区 域内开发楼盘较少，但多为中等偏大规模；
西南 片区
中心 片区
经开 片区
政务 片区
东部 新城
中心片区：城市核心区域，配套成熟，居住、商业氛 围浓厚，房地产开发时间较长，属开发高价值区；土 地供应衰竭，后续供应主要依靠旧城改造；
一、城市概况
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六安又称“皋城”，属农业型三线城市，国家园林城市，劳务输出及人口大市，城市化率偏低， 城市竞争力有待提升，未来几年加快城市化进程将成为发展主旋律。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
二、城市规划
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“向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展、向南逐步完善”是城市规划主导，城市不断 外扩，南部和西南部将是是近期六安城市建设的重点。
六安城市发展方向：南拓、西延、东进 南部和西南部是近期六安城市拓展的重点， 一个新城区正在形成。
南部城区定位：城市中央行政文化中心、城 市中央居住区，南部区位优势逐步体现。
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工业为支柱产业 六安产业基础较好，发展势头强劲，已形成机械制造及汽车零配件工业、轻纺工业、粮油食品工业、矿山冶金工业、医药化工和新 型建材工业等6大支柱产业，全市规模以上工业企业600多家，亿元以上企业100多家。
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城市概况总结：
六安整体经济发展速度较快，后劲较足，但经济基础较薄弱，城市容量较低，发展水平有限； 农村人口占比高，城市整体经济实力不强。 但由于六安离省会较近，且交通发达，故六安对下级县城、乡镇的辐射能力较弱
近期集中建设开发南部、东部开发区以及西 南城区。以市政公用设施为先导，完善城市功 能，增强城市自我凝聚，自我发展的能力，为 城市今后的可持续发展提供坚实的基础—— 《六安市城市总体规划》
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城市发展背景/城市发展板块
六安城区中心土地供应有限、发展受限，城市建设开始由中心化向外围扩展，城市外拓带来多极 化发展，城市外围价值不断提升。
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六安房地产 2014-2015年市场调研报告
目录
Part 01 Part 02 Part 03 Part 04 总结
六安城市介绍 楼市整体走势 板块格局特点 重点个案分析
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PART1—六安城市介绍
一、城市概况 二、城市规划 三、产业分布
截止2014年12月31日， 六安楼市可售住宅房源累 计还有38274套，比11月 底增加近800套。按照 2014年最后一个季度1012月的平均去化速度计算， 当前六安楼市剩余库存房 源尚需逾25个月的时间来 消化。从走势图上看到， 六安楼市库存量从4月份 呈现持续攀升的趋势，虽
落星庙社区
金裕纺织小区
夏巷老社区片区
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三、城区产业分布
④
④
① ③
②
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①城东及部分城北片区 产业主要以工业、制造业、汽 车及4S店、专业市场为主； ②政务板块 主要以火车站、汽车站等运输、 物料、人流为主，配合商业等 三产人群。 ③市中心片区 主要以服务业为主，商业繁华； ④城北及河西片区 主要为城市居住新区，环境优 美，目前制造业较少，商业欠 发达。
31.9%
40.7%
42.3%
45.3%
46.1%
47.3%
23.7% 2009
23.6% 2010
22.2% 2011
21.7% 2012
20.7% 2013
三产 二产 一产
产业结构：第一产业发展平稳，占比逐年减小；第二产业高速发展，占比逐年增加，带动城市能级提升，现代工业化程度加 深；但第三产业占比逐渐减小，产业结构有待优化； 主导产业：六安产业基础较好，发展势头强劲，已形成机械制造及汽车零配件工业、轻纺工业、粮油食品工业、矿山冶金工 业、医药化工和新型建材工业等6大支柱产业。 产业规划：重点打造钢铁产业特色经济、加工制造配套特色经济、旅游特色经济、农业特色经济等四大特色经济。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
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城市发展背景/区位交通
地处 “长三角”腹地、安徽西部、紧邻合肥，是承东接西的交通要冲和经济辐射区域的 交汇点、国家级公路运输枢纽城市之一。
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城市发展背景
城市建设进展速度加快，城市容量仍然不足；人口规模位全省前列，但农村人口占绝对主力， 城市化进程将经历一个缓慢的过程。
2六00安8-近201五2六 年安固市定固资定资 产产投投资资额额及增长幅度
800 600 400 200
0
22000089
固定资产投资
22000190
六安城市 发展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
经开片区：属国家级经济开发区，产业支撑区域，政 府规划前景区域内企业较多，产业人口数量较突出； 区域内配套一般，交通网络发达，属房地产开发热区；
东部新城：皖江城市带产业转移示范园区专业示范区， 典型的产业集中区;向东发展的桥头堡，综合价值突出， 发展潜力明显，区域内房地产项目较多，为低密度物 业集中区；