路线价法
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路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法（route pricing）是一种针对交通运输行业的定价策略，它基于不同的起点、终点以及途经中转站等因素来制定价格。
在路线价法中，运输公司根据货物的体积、重量、距离、时间、运输方式等因素，结合市场需求和竞争情况，通过计算成本和利润，最终确定货物的价格。
具体来说，路线价法会将货物的运输路径分为不同的区域或段落，每个区域或段落都会有不同的价格，这些价格受到多种因素的影响，如货物的数量、运输方式、季节性需求等。
运输公司可以灵活地调整这些价格，以满足市场需求和盈利要求。
路线价法在现代货运市场上得到广泛应用，尤其是在航空运输和快递业务中。
路线价法
二、计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ×其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ±其他条件修正额
三、操作程序
1.路线价区段划分： 路线价区段：路线价相等、地段相连、沿街道的带状地段 一般根据繁华程度划分。 2.路线价的评估： （1）市场法 （2）收益法
3.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。
第八节 路线价法
一、主要概念
路线价法：已知路线价（标准宗地的单位价格）的条件下算临接同 一街道的具有 非标准形状的宗地的地价。
1.标准宗地：沿街道具有标准形状（标准深度和宽度）的土地 （通常为矩形）。
2.标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距 离）。如取为100米或100英尺。在实际工作中也可取为路线 价区段内临街个宗地土地深度的众数。 3.标准宽度：如1米宽，1英尺等。
（二）苏慕斯法则（美）（Somers Rule）：
100英尺的土地价值中，临街前半部分占72.5%，后半占 27.5%。若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%.
（三）霍夫曼法则（美）（Hoffman Rule):
100英尺的土地价值中，临街前25英尺占37.5%，前50英尺占 67%，前75英尺占87.7%。
4.土地总价值估算
土地总价值
S ma1 ma2 maN
土地总价值=宽度×累计深度百分率×路线价
a1 a2 aN S m A A
四、路线价法则
（一）4-3-2-1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ则（美）：
将标准深度100英尺(30.48m)四等分，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。超过100英尺，则需9-8-7-6法则来补充。即超过100 英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%， 第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
路线价法名词解释
路线价法名词解释
路线价法是指在商业合同中，当一方违约时，另一方可以要求违约方按照合同约定支付一定金额的违约金。
这个违约金的金额通常是根据合同中的条款来确定的，而不是根据实际损失来计算。
路线价法主要用于保护合同的权益，通过设定违约金来约束合同当事人的行为，以维护合同的履行和信用。
路线价法的核心理念是在合同中约定一种补偿机制，即违约方应当为其违约行为所造成的损失承担责任。
这样的做法有助于提高合同履行的效率，减少违约行为的发生。
当一方违约时，另一方可以根据合同约定的违约金金额进行索赔，并且无需证明实际损失的大小。
路线价法的优点是可以提高合同的可靠性和稳定性。
当违约行为发生时，违约方需要支付约定的违约金，这一约定可以起到威慑作用，促使合同当事人更加谨慎履行合同义务。
此外，路线价法还有助于减少争议和纠纷的发生，因为违约方需要按照合同约定支付违约金，而无需进行复杂的损失计算和证明。
然而，路线价法也存在一些限制和争议。
一方面，违约金的数额应当合理且符合合同精神，不能过高或过低，否则可能导致不公平的结果。
另一方面，路线价法并不能完全取代实际损失的赔偿，对于一些特殊情况下的损失难以量化的情况，使用路线价法可能无法达到公正合理
的结果。
总之，路线价法是一种在商业合同中约定违约金的做法，旨在维护合同的履行和信用。
它有助于提高合同履行的效率和可靠性，同时也需要合理约定违约金的数额以保证公正。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
第八章-路线价法PPT课件
在里地线内不直接临街的土地即是袋地
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
-
1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
-
2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
设定标准以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的 大部分临街土地的深度为25m，则该路线价区段的标准深度为25m。 第二种方法是根据某一路线价区段的各幅土地的平均深度确定。例如某路线价区段内 各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m，则其标准深度为20m。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
第九章路线价法
§U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24
=1066800元
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例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价，
矩形地地价×（1-K）
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例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一 面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的
慎格尔三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土 地的价格。
现在你正浏览到当前第十八页，共三十页。
现在你正浏览到当前第十五页，共三十页。
8m
12m 1
8m 10m
14m238m Nhomakorabea6m4
5
路线价为10000 元/平方
7m 8m 11m
▪ 梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形
分割成矩形和三角形,分别计算再加合；
或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加(减)价修正。宗 地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%）=123.42万元
100*（40%+30%）=70万元；
100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
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深度修正公式：
▪ U＝V×dV×f×d ▪ U＝V×dV×f
➢ U:宗地价（总价） ➢ V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单
位宽度的标准宗地的总价） ➢ dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） ➢ f:临街宽度 ➢ d：临街深度
=1066800元
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例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价，
矩形地地价×（1-K）
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例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一 面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的
慎格尔三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土 地的价格。
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8m
12m 1
8m 10m
14m238m Nhomakorabea6m4
5
路线价为10000 元/平方
7m 8m 11m
▪ 梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形
分割成矩形和三角形,分别计算再加合；
或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加(减)价修正。宗 地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%）=123.42万元
100*（40%+30%）=70万元；
100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
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深度修正公式：
▪ U＝V×dV×f×d ▪ U＝V×dV×f
➢ U:宗地价（总价） ➢ V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单
位宽度的标准宗地的总价） ➢ dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） ➢ f:临街宽度 ➢ d：临街深度
路线价法
五、调查评估路线价 路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性 相当的土地，设定标准深度， 相当的土地，设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均水平价格， 准宗地求其平均水平价格，将此平均水平 价格称为路线价， 价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表， 正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街 道路的其他土地价格的一种估算方法。 道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有： 深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝ 平均深度价格修正率＝ 累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度 所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积 总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊 某部分享有 土地总价值 × 该部分的房地价值 的地价数额＝ 的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 地价数额＝ 地价数额＝ 房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件 三 对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地 条件： 2、条件： 道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
路线价法
15.24 米
图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 110%=2200（元/平方米） 该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2200× 20 × 15.24=67.05（万元）
2、 梯形宗地分为两种： （1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临 街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再 按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修 正数额以不超过原计算单价两成为限。 （2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线 作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价， 不再增减修正
（四）哈柏法则
哈柏认为，一宗土地的价值与其深度的平方根 成正比。深度系数是标准深度为100英尺的深 度平方根的10倍，即 深度系数=10√深度 但是，在实际中，标准深度不一定为100英尺， 对此加以修正后为
计算临街各宗土地的价格
四 路线价法的其他修正
对于同一路线价区段内的临街宗地，它们的地 价差异主要来源于土地个别因素的不同，除了 临街深度这个首要因素之外，临街宽度、形状、 临街状况等也对地价有较大的影响。下面，我 们讲具体的介绍各种情况下的修正方法。
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）
（二）苏马斯法则 苏马斯曾经调查许多土地买卖的实例，结果表明， 100英尺深度的土地价格，其前半部分临街的50英尺 占全部宗地总价的72.5%，其后半部分占总价的 27.5%。若再深50英尺，则该宗土地所增加的价格为 15%。 （三）霍夫曼法则 霍夫曼经过研究认为，深度100英尺的宗地最初50英 尺的价值应占全宗地价格的67%，这样，分析计算出 深度100英尺的宗地地价，即最初的20英尺占全地价 的30%，80英尺时占全地价的88%，100英尺时占全 地价的100%。
图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 110%=2200（元/平方米） 该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2200× 20 × 15.24=67.05（万元）
2、 梯形宗地分为两种： （1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临 街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再 按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修 正数额以不超过原计算单价两成为限。 （2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线 作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价， 不再增减修正
（四）哈柏法则
哈柏认为，一宗土地的价值与其深度的平方根 成正比。深度系数是标准深度为100英尺的深 度平方根的10倍，即 深度系数=10√深度 但是，在实际中，标准深度不一定为100英尺， 对此加以修正后为
计算临街各宗土地的价格
四 路线价法的其他修正
对于同一路线价区段内的临街宗地，它们的地 价差异主要来源于土地个别因素的不同，除了 临街深度这个首要因素之外，临街宽度、形状、 临街状况等也对地价有较大的影响。下面，我 们讲具体的介绍各种情况下的修正方法。
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）
（二）苏马斯法则 苏马斯曾经调查许多土地买卖的实例，结果表明， 100英尺深度的土地价格，其前半部分临街的50英尺 占全部宗地总价的72.5%，其后半部分占总价的 27.5%。若再深50英尺，则该宗土地所增加的价格为 15%。 （三）霍夫曼法则 霍夫曼经过研究认为，深度100英尺的宗地最初50英 尺的价值应占全宗地价格的67%，这样，分析计算出 深度100英尺的宗地地价，即最初的20英尺占全地价 的30%，80英尺时占全地价的88%，100英尺时占全 地价的100%。
第九章路线价法
二、三角形地的评估
美国的评估方法: 将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。 直角三角形地 底边临街三角形地 矩形地地价×K K：慎格尔三角形地价格百分率
2018/10/12 16
顶点临街三角形地 矩形地地价×（1-K）
例：如下图所示，有三角形 ABC 的一宗土地，如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为 63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
201ห้องสมุดไป่ตู้/10/12 6
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单 位宽度的标准宗地的总价） dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率） f:临街宽度 d：临街深度
2018/10/12 7
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标 准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”； 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1： 10000*110%*8*12=105.6万元
2018/10/12
13
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
9第九章 路线价法
表9-3 深度百分率表制作示例 单位：（%）
深度 (英尺) 单独深度 百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率 平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一 路线价区段，路线价区段为带状地段，街 道两侧接近性基本相等的地段长度称为路 线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地 点为界。
9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要 街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标 准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街 深度是指宗地离开街道的垂直距离。
深度 (英尺) 单独深度 百分率
25 40
50 30
75 20
100 10
125 9
150 8
175 7
200 6
累计深度 40 百分率 平均深度 160 百分率
70
140
90
120
100
100
109
87.2
117
124
130
65.0
78.0 70.9
9.6
9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等 一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成 土地价格的各种因素分成几种项目加以评 分，然后合计，换算成附设于路线价上的 点数。
9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率 表，又称深度指数表。深度百分率是地价 随临街深度长短变化的比率。深度百分率 表制作，是路线价法的难点和关键所在。 著名的路线价法则：四三二一法则（美 国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼 法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率 表，运用路线价法计算公式，即可以计算 得到宗地价格。
9.4
路线价估价法的程序
9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一 路线价区段，路线价区段为带状地段，街 道两侧接近性基本相等的地段长度称为路 线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地 点为界。
9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要 街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标 准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街 深度是指宗地离开街道的垂直距离。
路线价法专题培训
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
房地产估价
假设原则深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
合计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
f
Bu
C
三角形ABC土地价格 u dv h 1 f d 2
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
（一）深度指数旳含义 随同一地块各部分距临街旳深度，地价变化旳相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
第九章 路线价法
房地产估价
（二）深度指数旳制作思绪
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、合计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
街道 a1 a2 a3
第九章 路线价法
房地产估价
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
7% 6%
第九章 路线价法
房地产估价
假设原则深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
合计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
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6
40
70
90 100 109 117 124 130
f
Bu
C
三角形ABC土地价格 u dv h 1 f d 2
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
（一）深度指数旳含义 随同一地块各部分距临街旳深度，地价变化旳相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
第九章 路线价法
房地产估价
（二）深度指数旳制作思绪
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、合计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
街道 a1 a2 a3
第九章 路线价法
房地产估价
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
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街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要 有完善合理的深度指数表和其他修正率表。
标 准 深 度
街
街
道 道
§9.1路线价法的基本原理
三、基准地价与路线价 基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别 或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等 用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并 由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的 平均价格。 基准地价是平均价格，它的表现形式有级别价、区 片价和路线价三种。
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) dv－平均深度指数 当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－累计深度指数
d
f
§9.2路线价法的操作过程
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2 15.24m（50英尺） 20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
街
40% 30% 街宽度为20.00m的矩 形土地，总价为120万元。根据“四三二一”法则，计 算与之相邻的深度为45m英尺、临街宽度为20.00m的 矩形土地的总价。 解： 该相邻矩形土地的总价如下： 120×（9%+8%）=14.04万元
路线价法
§9.1路线价法的基本原理
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
一、路线价法的需要
街
道
A
B
C
D
街
道
街
道
街
F
E
道
道
G
H
街
街
道
§9.1路线价法的基本原理
二、路线价法的概念
对面临特定街道、接近性相当的城市土地，设定标准深 度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街 道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指 数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种 估价方法。
§9.2路线价法的操作过程
A
B
C
D
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
例4：一块三角形土地。临街深度为80英尺的一边临街。如果以此为矩形地块的深
度修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。计算该三角 形地块的土地价值。 解：(1)先计算△ABD土地的价格，其辅助矩形为AEBD，如下图左图所示。 VABD＝1000×116%×63%×80×(20＋50)÷2＝2046240元。 (2)计算三角形ACD的土地价格，其辅助矩形为AFCD，如下图右图所示。 VACD＝1000×116%×63%×80×20÷2＝584640元 (3)计算VABC＝VABD－VACD＝2046240－584640＝1461600元
深度百分率
所给深度 标准深度
100%
平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式 表示： 平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X 标准临街深度 所给临街深度
制作临街深度价格修正率表的要领是： ①设定标准临街深度； ②将标准临街深度分为若干等份；
③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率
§9.2路线价法的操作过程
A E F B
G
C
D
H
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
五、袋地的评估
袋地:被周围土地所环绕，而与外部公路无道路相通的土 地。 袋地的深度指数： 根据袋地的“起深度”和“ 讫深度”来确定的， 所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间 的距离， 所谓讫深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的 距离。 对于讫深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划 分为袋地和里地，分别计算其地价。
40% 30% 20% 10% 9% 8%
7% 6%
§9.2路线价法的操作过程
（2）霍夫曼法则 标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地 价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%， 12.3% （3）苏幕斯法则 标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后 50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的 15% （4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的 平方根与标准深度的平方根的百分比。
该宗土地的单价＝ u0×dv0＋u1×dv1×t ＝2000×120%＋1000×140%×20% ＝2680(元/㎡) 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ＝2680×15.24×22.86 ＝93.37(万元)
§9.2路线价法的操作过程
4、特殊形状土地 h－三角形土地修正率
通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临 街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计 算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形 土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。
房地产状况调整：主要包括临街深度、地块行状(如矩形、三角形、
平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、前后临街、街角 地等)、临街宽度等房地产状况调整。 注意：路线价法与市场法的区别在于：不做交易情况修正和交易日 修正。 路线价法不做交易情况修正和交易日调整的原因是：(1)求路线价时， 若干标准临街宗地的平均价格，已经是正常价格；(2)求得的路线价对 应的日期，与求取的临街土地价的日期一致，都时估价时点。
随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率
深度指数表又称深度百分率表
§9.2路线价法的操作过程
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>„>an 2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<„<a1+a2+„+an
街 a1 a2 a3
道
…… an-1 an
§9.2路线价法的操作过程
2、前后两面临街矩形地
路线价2000元/m2 15m 30m 15m 标准深度20m
路线价3000元/m2
宗地单价 =
3000? 120% 2
2000? 120%
= 3000元 / m 2
§9.2路线价法的操作过程
重叠价值估价法
u0 （高价街）
u0 d0 = ?d u0 + u1 u1 d1 = ?d u0 + u1 d = d 0 + d1
地线以外的土地称为里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。
街角地、正街与旁街 街角地是指两条街道正交，位于其夹角之间的 地块；街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指
其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度
较大的街道为正街，宽度较小的为旁街。
§9.1路线价法的基本原理
街
道
例4：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地），总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
临街深度 （英尺） 四三二一 法则 平均深度 百分率 25 40% 160 50 30% 140 75 20% 120 100 10% 100 125 9% 87.2 150 8% 78.0 175 7% 70.8 200 6% 65.0
路线价法的优点
路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财 力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于土地课税、 土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内，同时对大量土地进 行的估价。
理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。其理论依据
是替代原理。“路线价”可视为市场法中的“可比实例”价格。“调整” 实际上为房地产状况调整。