融汇温泉城投融资分析
融汇温泉城个案解析
开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深
三室两厅两 卫
84
4.8 10.5 4.3 6.4 3 4.1 2.7 4.1
锦绣里户型解析—132㎡
户型特点： ➢ 户型方正紧凑，功能分区合理，干湿分区，动静分离； ➢ 8m客厅开间，通风采光好； ➢ 主卧套房设计，私密性好，品质感强； ➢ 户户飘窗，采光好，景观视野好； ➢ 独立保姆房，居家品质佳； ➢ 走道、客厅、入户花园过大面积过大，空间利用率差；
小区物业管理费用为1.5元/㎡/月；
锦华里组团—住宅
融汇温泉城C区—锦华里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业； 锦华里组团由于邻近泉里小镇、融汇丽笙酒店、融汇温泉，高层产品售价较高，整
体去化较好，目前尾盘销售中；
锦绣里组团—住宅
融汇温泉城C区—锦绣里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业； 锦华里组团为大面积纯高层产品，由于位置偏离泉里小镇与融汇温泉，定价低于锦
➢ 融汇温泉城以温泉作为项目噱头，首开融汇温泉与 融汇丽笙酒店，提升项目整体调性与档次；
➢ 市政道路将项目住区分为三个组团，整体品质下降， 并带来噪音等不利因素影响；
➢ 偏离沙区中心，周边配套尚不成熟，客户抵触情绪 较高；
➢ 高层产品多大面积户型，总价控制较高，客户多为 改善型，市场接受度较差；
泉景组团—住宅
融汇温泉城 个案解析
Contents 目 录
基本情况 区位分析 住宅组团分析 推售动态 商业组团分析 总结预测
项目简介
项目名称 项目地址 物业类型 建筑形态 装修情况 占地面积 建筑面积 容积率 建筑风格 开发商 首次开盘时间
融汇温泉城 沙坪坝区梨树湾温泉城B3-6/02
住宅、商业 小高层、高层 清水房，精装修
融汇温泉城南区G3项目投资决策作业任务书
<工程财务>课程作业任务书班级学生姓名学号发题日期：2012 年11 月22日完成日期：2012 年12 月15日题目融汇国际温泉城南区G3地块建设项目投资分析报告一、本课程设计的目的、条件（一）设计目的本设计是学生完成所学课程后所进行的实践性教学环节，是对所学知识的一个综合运用和对学生的全面考核，通过本次作业，巩固、深化和扩展所学知识，培养和锻炼学生运用所学专业知识解决投资可行性研究实际问题的能力。
本次作业通过完成融汇国际温泉城南区G3地块建设项目投资分析报告，使学生对建设项目投资分析内容和过程有较全面的了解，熟悉有关的规范，进一步提高学生对所学知识的运用能力，培养学生严谨、勤奋、求实和创新的工作作风，增强学生的事业心、责任感及第一线工作的适应能力，为从事相关工作打下坚实的基础。
（二）依据1. 国家、重庆市的相关规划性文件；2. 业主提供的项目建设的选址、地质勘探、自然条件、建设条件和设计方案等资料；3 . 其他相关资料：业主对项目的有关构想等。
二、项目概况及基础资料（一）、业主：重庆融汇投资有限公司重庆融汇投资有限公司，成立于2006年，系由重庆融汇地产(集团)和融汇（福建）实业发展有限公司投资组建的一大型专业房地产开发公司。
作为融汇集团成员企业之一，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁及相关业务管理，公司注册资本30037万元人民币。
（二）、项目地址：重庆沙坪坝区梨树湾（三）、项目建设内容及方案建设方案详见设计方案（提供的其他文件中若与设计方案中规模不同，以设计方案中的规模为准）。
（四）、建设工期：42个月（五）、项目收入构成项目完成后全部实现销售（暂不考虑车库的销售），销售进度根据市场情况确定。
（六）、项目投资及成本构成1、土地成本：157万元/亩；2、工程费用：按现行市场价格估算；3、工程建设其他费用：按国家及重庆市相关文件要求计算，具体参考：渝价[2000]352号、计价格（2002）10号文、渝价[2005]649号文、渝财建[2002]247号文、渝府发[2009]110号、渝价[2007]654号、渝价[2005]649号文、发改价格[2007]670号文、渝价[2006]135号文、计价格[2002]1980号文、计价格[2002]125号等。
融汇温泉调研报告
融汇温泉调研报告调研报告：融汇温泉字数：1000一、概述融汇温泉位于中国某一省份，是一座集温泉、度假、娱乐为一体的综合性温泉度假村。
通过对融汇温泉进行实地调研，我们对其发展现状、特点以及市场前景进行了分析。
本报告旨在评估融汇温泉的市场竞争力和发展潜力。
二、背景1. 温泉资源丰富融汇温泉位于地下1000米深处，地下水通过地壳断裂裂缝渗透而形成温泉，其水质清澈、富含矿物质，被誉为“天然矿泉”。
2. 设施齐全融汇温泉度假村拥有多种类型的温泉池、SPA水疗中心、五星级酒店、高级餐厅、儿童乐园等设施，满足不同消费者的需求。
三、竞争力分析1. 优势（1）独特的地理位置：融汇温泉位于风景如画的山间，环境优美，远离喧嚣，为游客提供了一处放松身心的天堂。
（2）卓越的温泉水质：融汇温泉的水质优良，富含矿物质，有益于人体健康。
该特色是其核心竞争力之一。
（3）完善的设施和服务：融汇温泉拥有高品质的酒店、餐饮等设施，并提供专业的服务，为消费者提供舒适的度假体验。
2. 劣势（1）交通不便：融汇温泉位于山区，交通相对不太便利，需要进一步改善交通设施，以方便更多的游客到访。
（2）市场竞争激烈：随着温泉旅游的兴起，市场上出现了越来越多的竞争对手，对融汇温泉的市场份额造成了一定的压力。
四、市场前景与建议1. 市场前景融汇温泉作为拥有丰富资源和完善设施的温泉度假村，具备较高的市场竞争力和发展潜力。
随着人们对身心健康的重视程度提高，温泉旅游市场将会持续增长。
此外，融汇温泉还可以通过开展特色活动和推出精品套餐等方式吸引更多的游客，提高旅游收入。
2. 建议（1）加强营销推广：通过多种渠道，如社交媒体、旅游网站、广告等，提高融汇温泉的知名度和美誉度。
（2）提升服务质量：进一步培训员工，提高服务质量和专业度。
通过提供个性化的服务，提升消费者的满意度。
（3）开发旅游套餐：针对不同消费群体，推出多样化的旅游套餐，以满足不同游客的需求。
（4）改善交通便利度：通过改善道路状况、增设公共交通线路等方式，提高融汇温泉的交通便利度。
2023年温泉旅游项目招商引资融资方案
温泉旅游项目招商引资融资方案目录概论 (4)一、温泉旅游项目选址研究 (4)(一)、温泉旅游项目选址的指导原则 (4)(二)、温泉旅游项目选址 (5)(三)、建设环境与条件分析 (6)(四)、土地使用控制标准 (6)(五)、土地利用的总体需求 (6)(六)、用地效率提升策略 (7)(七)、总体布局与规划方案 (7)(八)、物流与运输系统设计 (9)(九)、选址方案的综合评估 (10)二、市场调研 (11)(一)、市场概况分析 (11)(二)、目标市场细分 (14)(三)、竞争分析 (16)(四)、市场趋势与机会 (18)三、温泉旅游项目建设背景 (20)(一)、温泉旅游项目承办单位背景分析 (20)(二)、产业政策及发展规划 (21)(三)、温泉旅游项目建设对区域经济的影响 (22)(四)、温泉旅游项目必要性分析 (23)四、温泉旅游项目实施进度 (25)(一)、建设周期 (25)(二)、建设进展 (26)(三)、进度安排注意事项 (26)(四)、人力资源配置 (27)(五)、员工培训 (28)(六)、温泉旅游项目实施保障 (29)五、环境影响分析 (30)(一)、建设区域环境质量现状及影响评估 (30)(二)、建设期环境保护措施与实施方案 (32)(三)、运营期环境保护对策及管理计划 (33)(四)、温泉旅游项目建设对区域经济的短期与长期影响 (35)(五)、废弃物处理方案与资源化利用措施 (36)(六)、特殊环境影响分析及对策研究 (37)(七)、清洁生产技术方案与实践经验 (39)(八)、温泉旅游项目建设的经济效益与环境效益权衡分析 (40)(九)、环境保护综合评价及可持续性发展建议 (41)六、经济效益分析 (43)(一)、经济评价综述 (43)(二)、经济评价财务测算 (44)(三)、温泉旅游项目盈利能力分析 (46)七、温泉旅游项目投资方案分析 (46)(一)、温泉旅游项目估算说明 (46)(二)、温泉旅游项目总投资估算 (46)(三)、资金筹措 (48)八、工艺原则 (48)(一)、温泉旅游项目建设期的原材料及辅助材料供应概述 (48)(二)、温泉旅游项目运营期原辅材料采购及管理 (48)(三)、技术管理特点 (49)(四)、温泉旅游项目工艺技术设计方案 (51)(五)、温泉旅游项目设备选型及配置方案 (52)九、质量管理体系 (54)(一)、质量管理体系概述 (54)(二)、质量方针与目标 (56)(三)、质量管理责任 (58)(四)、质量管理程序 (59)(五)、质量监控与改进 (60)概论感谢您阅读本文档，介绍项目温泉旅游的招商引资。
融汇国际温泉城swot分析
SO对策：好好利用周边环境， SO对策：好好利用周边环境，对于铁路 对策 的噪音干扰，可以多植树， 的噪音干扰，可以多植树，让小区周围 绿化更完善，铁路使小区看起来具有文 绿化更完善， 艺气息，符合花园的感觉。 艺气息，符合花园的感觉。对于清水溪 横断场地带来的两处不规则用地可以去 打扫清理，使它看起来比较美观， 打扫清理，使它看起来比较美观，让周 边环境起到一个衬托的作用。 边环境起到一个衬托的作用。可以进行 一系列的项目活动，在舒适的小区里开 一系列的项目活动， 展参观活动，让客户更加容易了解。 展参观活动，让客户更加容易了解。
融汇国际温泉城
SWOT分析
S――优势价值：沙区梨树湾片区是集CBD（中央 环境：项目周边的高压线、铁轨、垃圾站导 片区价值 环境 商务区）、CLD（中央居住区）、CRD（中央休 致环境堪忧，对于业主的身心健康不利。 闲区）三大中央区特性于一身。 交通：周边没有公交车站，使得上下班步行 交通 到重师南门坐车 宜人景观：最高达186米的超宽景观距，建 宜人景观 筑与景观大尺度布局；部分入户大堂6米超高 片区： 片区：离中心地段有一定距离，不属于热点 架空，视线的通透感和景观的极好性合二为一；片区 5万方园林景观，以现代简约、溪谷风光两大 风情构筑，以“城市之境”与“绿色之境”两 大独特景观带，模糊城市与自然的界限。 大师手笔：融汇集团斥资70亿，联手美国晋 大师手笔 思、日本设计等全球顶尖团队，打造堪称大师 级国际精品、重庆极简主义颠峰之作。
WT对策：改善工作人员的服务态度， WT对策：改善工作人员的服务态度，用 对策 真诚的服务来对客户进行介绍。 真诚的服务来对客户进行介绍。打出用 心服务的招牌针对交通这一个重要的点， 心服务的招牌针对交通这一个重要的点， 促使不利的影响降低。 促使不利的影响降低。当销售量一直处 于停滞的状态时，可以进行价格的调节。 于停滞的状态时，可以进行价格的调节。
融汇温泉城个案研究
18.8
7461
5997
6097
15.24
8.52
2011年
2012年
2013年
成交面积（万㎡）
成交建面均价（元/㎡）
8000
7000 6622
6000
5000
9.23
4000
3000
2000
1000
0 2014年
产品分析
融汇温泉城住宅价格天线突出，主力产品总价集中在60万元以内，以建面80-90㎡的小三 房及建面60-70㎡的小两房为主。2014.1-2015.2月月均成交套数约85套。
体量：19万㎡
商
组团：锦华里
楼栋数：14栋（部分精装）
楼栋数：商务、SOHO
业
体量：14万㎡
街
楼栋数：7栋（部分精装）
中央商务区G1
泉里小镇 体量：15万㎡
G3区
G2区
主题：温泉旅游，休闲商业
上泉坊 体量：4万㎡ 主题：商业街
组团：童话里 体量：50万㎡ 楼栋数：——
C区
组团：圣地亚 体量：19万㎡ 楼栋数：8栋
10%
31%
教育 温泉 价格 地段 品牌 小区环境 户型 景观 交通
客户购买诱因
5%
9% 5% 5%
5% 14% 6%
26%
25%
•客户以沙坪坝为主，占比达到72%，区 县客户占比10.3% •成交客户年龄集中在50岁以下，其中40 岁以下占比72.5%。 •大多数客户为周边企业单位职员，及在 周边经营的个体户，其中个体户占比 30.9%。 •客户购买诱因主要为区位及价格，占比 51%，其次为教育配套，占比14%，温泉 资源占比6%。
• 综合融汇温泉城2010-2014年成交面积及成交价格数据分析，其成交量波动较大，从其价格表现分析，除2013年 集中供应精装修产品拉高项目整体成交价格外，项目成交建面单价均未突破7000元/㎡，近5年年均平均增长率为 4.7%。
重庆融汇国际温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告
西安信托•重庆融汇温泉城市政道路工程BT 合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告西安国际信托有限公司XFAN INTERNATIONAL TRUST CO..LTD.西南业务总部•重庆业务部二0—0年八月目录、项目概况 (1)㈠项目背景 (1)㈡方案简介 (1)㈢交易结构 (2)、信托方案要素 (2)㈠项目名称 (2)㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 (2)㈢融资方全称 (2)㈣融资成本、信托报酬及受益人预期收益率 (2)㈤信托财产的管理、运用和处分 (2)㈥风险控制措施 (3)1•集团保证 (3)2•质押担保 (3)3.个人保证 (3)4•工程保证 (3)5•城乡开发公司回购承诺 (3)6•资金监管 (3)㈦保管机构 (3)㈧信托利益的计算与分配方案 (3)㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法 (4)㈩信托成立、变更及终止 (4)1.信托成立条件 (4)2•信托终止条件 (4)三、合规性分析 (4)㈠资金用途 (5)㈡BT合同收益权回购资金来源 (5)㈢融资方和实际控制人 (5)㈣担保措施 (5)四、融资方介绍 (5)㈠融资方基本情况及经营情况 (5)1基本信息 (5)•股权结构 (6)3•公司组织构架、人员状况 (7)4•融资方经营模式和近年发展现状 (9)㈡融资方财务状况及资信情况 (10)五、用款项目及BT合同收益权介绍 (14)㈠用款项目简介 (14)㈡项目立项、审批情况 (15)㈢项目规划与建设进度 (16)㈣资金预算及投资进度 (20)1资金预算 (20)•投资进度 (21)㈤融资安排 (21)㈥BT合同收益权界定及价值分析 (21)1 BT 合同收益权界定 (22)2•价值分析 (22)六、还款来源分析 (22)㈠第一收益权回购资金来源 (22)1•重庆融汇投资经营净现金收入 (22)•重庆融汇投资收取城乡开发公司支付的代建项目回购款 (25)㈡第二收益权回购资金来源 (27)七、资金监管 (32)㈠监管目标 (32)㈡现金流测算与监管方案 (32)㈢监管措施 (35)八、担保方式 (35)㈠集团担保 (35)•基本信息 (35)•股权结构及实际控制人 (36)3•发展状况及子公司概况 (37)4•开发中的主要项目 (39)5. 财务分析 (39)6. 融资及盈利预测分析 (43)7•资信状况分析 (43)㈡质押担保 (43)㈢个人保证 (43)㈣工程保证 (44)㈤城乡开发公司回购承诺 (44)九、存在风险及防范措施 (44)㈠主要风险 (44)㈡防范措施 (45)十、尽职过程与结论 (45)㈠尽职过程 (45)㈡尽职结论 (46)附：尽职调查资料清单 (47)一、项目概况㈠项目背景重庆融汇投资有限公司（以下简称“重庆融汇投资”）系融汇（福建）集团有限公司（以下简称“融汇（福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司一一重庆融汇地产（集团）有限公司（以下简称“重庆融汇地产”下辖子公司；重庆融汇国际温泉城（以下简称“融汇温泉城”是重庆融汇投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。
“融汇泉景”市场监控及定价启示(5月9日)
宏观供应市场环境 〔重庆主城区供给市场未来几年总体
趋势〕
重庆主城区商品房近年供给情况
重庆主城区商品房近年供给趋势图
2500 2000 1500 1000
500 0
685.79
2002年
41.77% 38.20%
1702.72
2193
未来供给持续增长 08年迎来供给顶峰
图1：2005-2007年新增供给量及未来5年新盘年平均供给量〔建筑面积：万㎡〕
数据来源：中原市场研究部数据库
截止至2021年3月，据中原研究部市场监测，预计在未来3-5年的时间将有105个新盘 入市，总建筑面积超过4700万平方米。楼市将迎来新一轮的特大放量，特别是2021 年度更是新盘入市的顶峰期。
大型工程明显增多 外来企业垄断特大工程
供给规模比照01
供给规模比照02
未来新盘中超过100万㎡的特大型工程有10个，总建筑面积达1910万㎡，占未来总供给 的40%，其中超过200万㎡的特大工程就有6个。
50万㎡以上的工程以外来企业占据主力，在100万㎡以上的特大工程的开发中，只有1个 工程为外乡的企业开发，200万以上的6个特大型工程全部为外来企业包揽。
重庆主城区需求市场区县、外地客户概况
重庆中原局部销售代理楼盘区县、外地客户近两年成交占比趋势
项目
区位
项目特征
主力户型面积段 （套内）
平安·摩卡城 观音桥核心 20万方城市
市
商圈旁
综合体项目
60-95㎡
年度 2006年 2007年
区县成交客户 占比 近15%
21.30%
外地成交客户 占比 3%
融汇国际温泉城价值分析
2、楼盘及房产分析
• 融汇在重庆开发了两个千亩大盘项目，其一就是 融汇国际温泉城，该楼盘位于重庆的沙坪坝区， 集休闲商业温泉旅游高尚住宅为一体的200万方 城市综合体，项目启动初期就研究了重庆城市特 征，重庆城市和农村比邻而居，而沙坪坝作为传 统的教育地区，对品位动感时尚生活却有着极高 的要求，融汇国际温泉城呈现出来的是一个非常 广袤的城乡结合部的印象，我们结合项目定位为 温泉主题特色的时尚城市区域，首创的30万方全 国首个温泉休闲购物公园。该楼盘以其全面特色 在重庆地产市场争的了辉煌业绩。
4、消费者研究
• 1、从物业类型来看，普通多层的心理选择需求最 热，接近50%，在一定程度上是受到了当前市场上 多层与低层低密度产品的流行趋势引导；同时，与 目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概 念的混淆有一定关系；
• 2、高层心理需求与前两年相比有所下降， 花园洋房与别墅因其品质与价位较高，反馈 有限；
重庆融汇温泉产业发展有限公司
市场分析部分
1、企业经营情况分析
融汇集团，源于香港，纵横中国地产十数十载，剑指闽渝 皖湘粤赣六省市，涉足地产、温泉、化工等领域。仅重庆 一地，融汇集团可开发建筑面积逾500万㎡。超级大盘 融汇半岛、融汇国际温泉城、“五方十泉”重点项目融汇 温泉正火热开发。重庆是融汇的重要基地，目前融汇集团 在重庆可供开发面积达到了500万平方米,可以说，融汇是 房地产业的泰斗级企业，是房地产企业经营的成功方米以内，其中800-1000元成为月供选择 最为集中的选择段；
• （四）、其他
• 1、从市场具体需求情况来看，多数消费者希望通 过阳台来体现出生态化，贴进自然的居住需求，倾 向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计； • 2、平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替代 品较多，消费者对此需求量不高；
香港融汇梨树湾 五方十泉冠沙区——融汇国际温泉城概述
着 力构筑
工 艺 品区 )
时尚运 动 区 ( 室 内外 运 动场馆 】 温泉
。 ” ,
现 已形成
,
二 三 产 业 良性互 动
”
的发展态
住 宅 区 ( 高档温 泉地 产项 目 ?
“
势 占地约/ .
,
在 融 汇的 战略版 图上
。
重庆 已 成 为集 团 复合地 产 开发 的
融 汇 国 际 温 泉城
, ,
、 、
磁 器 口 千年古镇
三 峡 广场 等
、
稳定成熟的
融汇 集 团 以
、 、
#
融洽
融进
融入重 庆城市的宽 广胸怀
,
旅游 市场 和良好的旅游氛 围为 整合休 闲产业
,
泛旅 游业 和 房
汇聚
汇联
” ,
汇 丰 山城 人 民 的包容气慨
实现
。
“
融 汇世 界
地 产 业 提供 了得 天 独 厚 的条件
,
。
成就梦想
、
融 汇 集 团源 于香 港 建
、
项 目遮 及 福
,
温 泉 主 题旅馆
、
公寓
、
写 字楼 ) 会议 中心
、
休闲 娱 乐休
重庆
、
、
安徽
,
江西
、
广东 六 省市
。
近年来
,
融汇
购物 广场
闲区
、
大 型 演艺中心
风情商 业 街 区 ( 美食 区
集 团 斥巨 资大举进入化 工
闽渝 皖产业 基地
。
温 泉商业 旅游 。
、
以项
重 庆城 市 建设 的历 史 将记 下这 一 刻
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温泉主题区
13万㎡
南
开发进度
➢ 建设期：2018-2022年 ➢ 运营期：40年
现有开发方案A
温泉中心
北区住宅
购物中心
步行商业街/南 区住宅
拟定开发方案B
温泉中心/ 1/3的北区住宅
购物中心/南区住宅/ 商业步行街/写字楼
2/3的北区住宅
开发进度 —方案A
温泉中心
北区住宅
购物中心
步行商业街/南 区住宅
4.温泉康养设施提供业主优惠
项目开发模式
➢ 开发内容 ➢ 开发模式 ➢ 开发进度
02
开发内容
➢ 定位：
项目以温泉资源为载体打造集聚温泉旅游、休闲度假、高端居住、商务办公、娱乐消费、教育养生等多功能为一体的
综合型温泉城市综合体和以康养文化休闲为主的城市区域副中心。
➢ 主要服务对象：
1.高端商务 2.短途旅游度假
2/3的北区住宅
购物中心，商业步行街尽早投入运营将丰富购物公园商业品类，加强项目的市场竞 争力，每期都有销售收入的回款作为下一期建设的资金投入，资金回笼快。
优势
➢ 购物中心/商业步行街共同投入运营 ，加强项目的市场竞争力，充分体 现购物公园价值
➢ 便于项目与周边交通干道的自然联 通，消费者在进入项目区域后可通 过购物中心，商业步行街顺畅过渡 到温泉中心
服务全市的高端商务休闲中心
辐射全市的以生态、文化、健康为主题的康养
休闲示范基地
沙坪坝区以文化休闲为主要功能的副中心
项目定位
一、依据
土地属性 土地周边条件急需改善，配套缺乏，最适合首置产品；但具 备通过改造提升土地利用价值的条件，开发首改、再改产品
市场表现 市场机会
沙区首置市场容量大，去化块；高品质改善产品供应稀 缺，09年市场成交占比仅占0.35%，远低于江北区、南岸区 高档高层市场占比；
康养别院1 康养别院2
五星都市生态温泉
康养温泉度假房 中端住宅 温泉休闲区 购物中心 商业步行街 住宅底商 loft办公区
5A甲级写字楼
开发模式 自持 出售 自持 出售
开发进度（策划小组提供）
高层住宅区 中端120万㎡， 高端18万㎡
中央商务区 综合商业区35万㎡
整体划分为三大主题分区—— 温泉主题区，高层居住区，中央商务区
温泉中心
北区住宅
南区住宅 写字楼
购物中心
20% 20% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 15% 20% 30%
20% 20% 20% 10% 10% 10% 10% 30% 15% 25% 15% 10% 5%
商业步行街
ห้องสมุดไป่ตู้
建设
招商
出售
运营
开发进度
第一期 第二期 第三期
功能分区 温泉中心
休闲示范基地 沙坪坝区以文化休闲为主要功能的副中心
开发规划
融汇国际温泉城项目总规
项目基本情况
三大功能区：温泉主题区、中心商务、高层住宅区
温泉主题区
以温泉为核心特色，以点带 面，吸引旅游休闲人士。
打造康养度假、商务休闲中心
中心商务区
中央商务区是一个城市现代化的象征与 标志，是城市的功能核心，是城市经济、 科技、文化的密集区，集中了大量的金 融、商贸、文化、服务以及大量的商务 办公和酒店、公寓等设施。
商业步行街
功能定位：购物+餐饮
租户方向：特色餐饮、创意文化店铺
作用：贯穿项目各模块的纽带，对体现 项目的整体性起着重要作用，利用多家 特色餐饮、文创店铺形成规模效应
购物中心
功能定位：购物+餐饮+娱乐
租户方向：迪卡侬，青少年娱乐中心， 国际影城，高档家私等
作用：客流从内环高速前往项目第一站 项目内部唯一大型集中商业，是 满足消费者购物需求的主要场所
全市居民人均消费支出16385元，比上年增长8.2%。按常 住地分，城镇常住居民人均消费支出21031元，增长6.5%；
发农 民村恩展常格目住尔居系标民数人为均34消.2费% 支出9954元，增长11.4%。全市居
发展定位
以高端酒店会议、温泉康养休闲、文化休闲为特 色的温泉度假旅游区、沙坪坝新兴副中心
沙坪坝核心商圈缺乏高品质康养休闲类产品，且后期无 类似的资源性地块，是市场的空白点。
客户需求 资源利用 品牌价值
据调查，沙坪坝区的首改、再改客户长期被周边项目分流， 温泉城A区也存在大量首改、再改客户，可见高档高层有实 际需求，容量待挖掘； 本地块资源：温泉中心+商业中心+特色康养休闲商业街， 具备目前沙区任何可开发地块都不具备的得天独厚的条件， 利于开发高档产品。
开发内容
温泉主题区
融汇丽笙酒店
•定位： 重庆城心首家国际五星级温 泉商务酒店
•主要服务人群：商旅游客 融汇温泉别院
•定位： 中国顶级VILLA项目
•主要服务人群：城区及近郊居民
泉里小镇 •定位： 文化休闲小镇
•主要业态：酒店式办公公寓 独栋餐饮商业
开发内容
高层住宅区
种类
平均面积
高端住宅
150
中端住宅
提升北区住宅价值
交通
项目周边主要干线 预计于2020年底完 成扩建/通车
项目内主通道/步 行街将成为衔接住 宅与温泉中心的主 要通路
现金流
购物中心和商业步行街 的集中开发将对项目现 金流有较高要求
商业地产需要一定的市 场培育期,造成项目在投 入运营初期除南区住宅 部分外不会有较高资金 回笼
二、交通条件
优势：
紧邻地铁一号线，地铁一号线是 重庆是轨道交通线网东西方向的 主干线，唯一重轨线路，载客量 大，运载能力强
处于两条高速路的下道交叉地段， 是重庆市内、市外交通节点。有 着良好的区域交通可达性
城市主干路网通达地带，各片区 交通节点距其均有方便快捷的交 通方式
二、交通条件
劣势：
➢ 由于重庆商业正处于飞速发展与 品质提升时期，多家购物中心 将 在未来几年出现，项目商业开发 的迟缓将使项目落后于竞争对手， 市场竞争能力减弱
➢ 购物中心/商业步行街推迟开发 使得项目温泉中心与住宅区失去 衔接环节，剖裂项目的整体形象
价值影响力互动
商业部分开发周期较长， 不利于项目整体商业氛 围的形成，
温泉中心和北区住宅的先行开发运营将使得项目对现金流的需求得到缓解，但不
优势：
利于整体商业氛围的形成，减弱了项目的市场竞争力
➢ 项目开发期间对现金流的需求不 会过高
➢ 北区住宅的先行开发在为项目提 供一定本地消费群体的同时可帮 助项目回笼大量现金流
➢ 本地消费群体的形成会对商业部 分的招商工作带来一定帮助
面向全球具有国际水平的温泉养生旅游基地 服务面全向市全的球高具端有商国务际休水闲平中的心温泉养生旅游基地 辐射服全务市全的市以的生高态端、商文务化休、闲健中康心为主题的康养
休闲辐示射范全基市地的以生态、文化、健康为主题的康养
沙坪休坝闲区示以范文基化地休闲为主要功能的副中心
面向全球具有国际水平的温泉养生旅沙游坪基坝地区以文化休闲为主要功能的副中心
温泉中心休闲娱乐组合 将成为项目前期唯一的 商业业态，商业品类相 对单一
北区住宅可为项目提供 一定的本地消费群体
现金流 项目的分期开发可
避免相对时间内现金 流需求过大的问题 北区住宅区域的先 行开发可使得项目尽 早得到现金流回笼
开发进度 —方案B
温泉中心/ 1/3的北区住宅
购物中心/南区住宅/ 商业步行街/写字楼
住宅 住宅 商务
住宅
项目名称 酒店
康养别院 温泉 商业
中端住宅
高端住宅 零售 综合
2/3北区住宅
开发模式
自持
出售 出售 自持 出售 出售 自持
项目内容
面积（㎡）
五星级国际商务酒店
特色温泉度假公寓酒店 康养别院1 康养别院2
五星都市生态温泉
温泉休闲区商业建筑 1/3住宅底商 1/3北区住宅 总面积 高端住宅
核心设施有：文创步行商业街，时尚购 物中心，商务会议酒店，特色体验店， 大型写字楼。
高层住宅区
中高端住宅
核心优势
1.区位优势：沙坪坝是重庆市科教文 化区紧邻重庆市高新技术产业开发区 和北部新区。
2.交通优势：沙坪坝区行政中心距其 仅有1.5公里，交通方便。
3.配套设施：完备的教育，医疗，交 通等生活设施让小区形成一条龙服务， 强化归属感。
融汇温泉城
综合式温泉地产项目投融资分析
汇报人：第六组 管理科学与房地产学院
CONTENTS
目 录
1 项目概况 2 开发模式 3 总投资估算与资金筹措 4 经济效益分析与财务评价 5 风险与不确定性分析 6 社会效益分析 7 总结
项目概况
➢ 项目区域分析 ➢ 项目定位 ➢ 开发规划
01
项目区域分析
融汇是一个致力于长远发展的企业，高品质物业最利于创 造利润、提升品牌价值、提高企业影响力；本项目具备赚取 机遇的条件。
区域定位
项目区域分析
温泉城定位：文化、旅游度假、会议、康养休闲，沙坪坝区副中心
发展目标
以高端酒店会议、温泉康养休闲、文化休闲为特 色的温泉度假旅游区、沙坪坝新兴副中心
发展定位
面向全球具有国际水平的温泉养生旅游基地 服务全市的高端商务休闲中心 辐射全市的以生态、文化、健康为主题的康养
3.注重康养、休闲的人群。
开发内容
温泉小镇 温泉别院
风情商业街
商务（购物）中心
中心商务区 温泉中心
五星级酒店
功能分区
融汇国际温泉城 A、B、C区
开发内容
中心商务区
温泉休闲商业
功能定位：康养娱乐+餐饮 租户方向：酒吧街、KTV SPA 作用：温泉周边完善的商业配套是融汇