房地产开发项目可研报告

Lohos折扣店 She’s
购物中心 百货
商业街 底商
商品市场 专业店
17
18
国美十里堡店 聚源建材市场
类别
购物中心 购物中心 购物中心 购物中心
百货 商业街 底商 底商 底商 底商 商品市场 商品市场
商品市场 专业店 专业店 专业店 专业店 专业店
商业
2 PART
目标解读与市场分
析
区域商业—定位
国内二三线品牌为主导，缺乏国内一线品牌及国际品牌
屋、速写
Hotwind、ebase、 Bestseller、A02、
Lily、Ochirly、
卡萨布兰卡
Lee、佐丹奴、真
－
维斯
Jessica/color18/Episode 折扣、I.T折扣、Tough、
班尼路、Lee Cooper
竞争个案
运动户外
Nike、Adidas、 Converse、Kappa、
寻找改变的力量
现 状
未来
1 PART
项目概况
限定条件 绿隔产业用地性质，占地16.5万平米，容积率2，限高45米（局部60米）
绿隔产业用地
用地性质：绿隔产业用地（M9）
类别名称：商服用地—批发零售用地（指主要用 于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超 市、各类批发零售市场，加油站等及其附属的小 型仓库、车间、工场等的用地）
解读
商业自持、不可出售 ……
1 PART
项目概况
项目指标
项目用地类型为绿隔产业用地，占地面积16.33公顷，地上建面约为23.5万平，地下建面约12.5万平，总建面 约36万平
产品类型
建筑细分
建筑规模（m2）
商业
公寓 酒店
百货 购物中心 活力中心 娱乐区 主题餐饮 时尚中心 服务式公寓 四星酒店 室内游乐场 地下超市及大卖场 地下停车场及设备用房
17 1 53
14 7 11 6
机场第二高速 18
本项目
12
16
朝阳路
6
兴隆街
7
财满街一、二期（苏宁电器）
8
国美第一商街
9
天鹅坊（天鹅湾商街）
10
第五街区（润枫水尚）
11
鑫隆百货
12 通厦康达商业广场/天昱上品商城（苏 宁)
13
新七彩商业中心
14
卜蜂莲花－朝阳路店
15
卜蜂莲花－石佛营店
16
欧尚－朝阳北路店
40,000 64,400 10,000 8,000 5,000 7,000 40,000 30,000 30,000 25,000 100,000
地上建面23.44万 ㎡
地下建面12.5万㎡
合计建筑面积
35.94万㎡
2 目标解读与市场分析
商业市场 公寓与酒店市场 室内娱乐 租金分析
商业
工业基础比较雄后， 经济实力明显增强， 工业产业快速扩大， 工业吸收大批农业人 口
工业产业成为城市的 绝对经济支柱，城市 经济的乘数效应迅速 刺激第三产业发展， 城市经济进入高速增 长期
城市经济高度发达， 农村人口的绝对数量 已经不大，城市发展 表现为内部人口由第 二产业向第三产业转 移
商业
2 PART
宏观
朝阳大悦城
阳光新城市广场
西单商场
活力东方奥 特莱斯
尚街购物中心
Brooks Brothers、
商业平台
国际名品
Tommy Hilfiger、 Guess、Lacoste、
－
－
－
－
Miss Sixty
优衣库、百家好、
GAP、 i.t、Novo Me、 Best Seller、
平台小结
流行服饰
Ochirly、Best Seller、 Teenie Weenie、淑女
二、土地性质现为绿隔产业用地，变更为国有建设用地之前，该项目的招商工作和融资工作很 难开展。
三、该项目经初步测算总投资为43亿元，按照股权合作中弘出资35%计算，中弘还需出资14.3 亿元。
四、该项目开发主体为平房乡集体出资注册的“北京盛城东方商贸中心有限公司”，合作协议 中规定，该项目开发完成后，要把公寓部分交给平房乡集体所有，之后我们获得“北京盛城东 方商贸中心有限公司”100%股权。
20%
后期阶段
加速阶段
全国平均42%
北京城市化 的阶段位置
初期阶段
竞争个案 小结
发展次序 发展阶段 城市化水平
城市发展特征
第一阶段
第二阶段
第三阶段
时间 第四阶段
初步城市化
低速发展期
高速增长期
稳定发展期
30%
30～50%
50～90%
90%以上
工农业生产水平较低， 工业提供的就业机会 有限，农业人口缓慢 释放
目标解读与市场分
析
区域商业—布局
宏观
商业集聚，以专业店和商品市场为主，存在少量早期购物中心及百
货店
序 号
项目名称
1
尚街购物中心
商业平台
2
活力东方奥特莱斯（家乐福）
3
阳光新城市广场（华堂商场）
4
朝阳大悦城
5
西单商场－十里堡店
平台小结
东 四 环
竞争个案
小结
十
里wk.baidu.com
堡 路
15
姚家园路
2 13 青
年
8路
14
10 4 朝 阳 北 路 9
Puma
Nike、Adidas、 Converse、Kappa、 Puma、李宁、浩
沙
Nike、Adidas、 Converse、哥伦
比亚
运动工厂折扣店
（李宁、New 运动工厂折扣店（ Nike、
Balance、
Adidas、Converse、
Converse、
Kappa、Puma、New
Adidas、Nike、 Balance、锐步、哥伦比亚、
乐途、匹克、安
OZARK）
踏)
小结
鞋、包
Ecco、FABI、 Timberland
森达、Belle、天美 意、Tata、
森达、Belle、天 皮尔卡丹、骆驼、
美意、Tata
梦特娇
名国表、际珠名宝品类品天梭牌、十海分饰盗欠、船缺、瑞，恩仅钻朝阳C大it海iz悦盗en船城、、金拥C象有as珠i部o宝分、国周际天大梭流福、行、瑞六品恩福牌钻珠；饰宝无、国天恩际梭钻一、饰、浪、二琴 和线、 玉瑞 缘品牌；
2 PART
目标解读与市场分析
宏观分析—城市化率
北京城市化率已经达到70%，城市高速发展
宏观
城市化率
世界城市化进程阶段性规律图
商业平台 平台小结
北京城市化率已经达到70%，接近
发达国家水平；
80%
城市发展以促进第三产业发展为主， 60%
城市经济进入高速增长期；
40%
在高速增长期阶段，城市经济发达；
房地产开发项目可研报告
1
1 项目概况
项目背景 区域概况 限定条件 项目指标
1 PART
项目概况
项目背景
一、土地目前为平房乡集体所有，拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000 万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。目前公司接收土地的关键是需支付代征道路及代征绿地 的补偿款2100万。