中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况

中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况

（一）行业管理体制

1、行业主管部门

（1）住房和城乡建设部

根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。

（2）国家发展和改革委员会

根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。

（3）财政部

根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。（4）中国物业管理协会

中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业最重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。

中国物业管理协会主要职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。

2、行业政策法规

随着物业管理行业规范化水平的逐步提高，中国物业管理行业的法制化建设也日趋完善，逐步建立了一套以《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业收费管理办法》等为基础，包括其他相关的国家政策法规、地方政策法规及行业自律性规范文件在内的一整套规范体系。

在产业政策的支持及合理引导下，随着法律法规的不断完善，物业管理行业将持续快速发展，这将为公司的中长期发展提供有利的环境。

（二）行业发展概况

根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1、行业发展历程

物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，有其深厚的历史背景，当时正值第一次工业革命大爆发时期，农村人口纷纷涌入工业城市，人口集聚对居住房屋的需求也日益增长，但由于对聚居的人口及居住的房屋无相应的规范管理措施，引发了房屋毁损严重、生活垃圾杂乱堆放及居住环境日益恶化等一系列社会问题。当时，一位名叫奥克维娅•希尔(Octavia.Hill)的英国业主为自己的出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，优化了居住环境，也受到政府及其他业主的关注，随后英国还成立了非营利性行业组织，即皇家特许屋宇经理学会（CHI），标志着规范业主行为的“早期的物业管理活动”正式出现，物业管理初具雏形。

19 世纪末，随着建筑材料及建筑技术水平的提升，钢结构建筑与电梯的广泛运用，且第二次工业革命加快了西方国家城市化进程，高层住宅和写字楼大量

出现，对管理维护楼宇及其设备的专业化、规范化提出了更高的要求，现代物业管理应运而生。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特

组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生，标志着现代物业管理正式扬帆起航。

中国现代意义上的物业管理最早出现于20世纪80 年代初期的深圳，这得益于改革开放初期深圳毗邻香港的区位优势，最早管理的物业也是港资商品房。我国物业管理从东部沿海到内陆，从业态单一到多样化，经历了三个主要发展阶段：

（1）1981 年至2003 年：起步初创阶段

起步初创阶段以深圳市第一家物业管理公司，即深圳物业管理公司于1981 年3 月10 日正式成立为标志。这一阶段，由于缺乏统一的全国性物业管理方面的法律法规，物业管理公司的专业化、规范化水平不高，行业集中度较，且物业管理往往作为房地产开发企业的内设部门而服务于自身开发的物业项目，盈利能力整体较差。

（2）2003 年至2014 年：规范化发展阶段

规范化发展阶段以中国第一部全国性的《物业管理条例》于2003 年9 月1 日颁布实施为标志。这一阶段，物业管理公司得益于全国统一的《物业管理条例》的规范指导，物业管理的规范化与法制化水平逐步提升。得益于房地产行业快速发展的十年，物业管理面积呈现爆发式增长，物业管理市场蓝海已初步形成。但是，由于物业收费实行政府指导定价，且多数物业公司未从房地产开发企业内设服务部门蜕变成专业化、公司化运作的物业服务公司，这一阶段的物业管理市场化水平仍较低，物业管理公司的独立性仍较差。

（3）2014 年至今：市场化运作阶段

市场化运作阶段以全国第一家物业上市公司，即彩生活（1778.HK）于2014 年6 月在香港上市和发改委于2014 年12 月颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》为标志。发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导

地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，后续逐步全面取消物业服务企业资质，为物业服务行业带来更大的发展空间。彩生活在香港上市，迈开了物业服务公司登录资本市场的大门，国内物业公司纷纷选择登陆港交所、新三板甚至国内A 股市场，通过资本市场募资引入新

技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，并借助资本市场实施并购重组以扩大市场占有率、提升物业管理规模，中国物业服务企业已经开始从粗放式