改造项目汇报

改造片区四至为：东至云大 西路、南至新宝象河、西至 彩云北路、北至红外路延长 线规划道路。 改造范围总用地面积约为 140.18公顷(2102.73亩)。
改造设计范围
军事用地 空地 教育设施用地 保护古建 村镇用地 企业用地 道路用地 新村用地 河流、水域 城市设计范围
项目用地内部基本条件——现状三维模型
SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析
Opportunity(机会分析) ➢毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。 ➢南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。 ➢政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上看，政 府正在着力打造一个全新的南市区。
Threat(威胁分析) ➢东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。 ➢南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。 ➢南市区的价格相对于其他片区较高。
织布营社 区
西廊村
大街村
郭家小村
东廊村 珥琮村
项目用地内部基本条件——新村现状
1
西
4廊 村
1 织布
2
营社 大
区
街
3
村2
郭家 小村 6
5
东 廊
村
3
4
5
6
项目用地内部基本条件——老村现状 1
1
2
2
2
西 2廊 珥村 琮 1村
2
项目用地内部基本条件——现状公建 1 小板桥镇 中学
2 官渡区红十字 会医院
二、城市设计改造范围
东至 西至 南至
云大西路 彩云北路 新宝象河
北至 红外路延长线
彩云北路
总用地：2102.73亩
项目地处官渡区窗口位置，交 通便捷、配套相对齐全，但较为 低端，地理位置优越。
珥玑路
红外路
昆石高速 云大西路
官宝路
昆玉高速 新宝象河
三、项目用地内部基本条件——现状土地权属
片区城市设计范围：
1 2 345 6
3 小板桥街道办 事处
4 小板桥老年活 动中心
5 小板桥小 学
6 小板桥派 出所
项目用地内部基本条件——现状公建 1 现状厂房
2 现状托运市场
3 华潮水产批发 市场
4
6
1
35
2
4 八角亭
5 万寿楼
6 寺庙
项目用地内部基本条件——现状河流
1 现状河流
2 宝象河支 流
1 6
4
3 老宝象河
1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前 部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。
2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环 境不佳的局面。环境整治急需解决。
3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大 的影响，各区用地功能调整急需进行。
2
3
5
4 老宝象河 中段
5 新宝象河
6 宝象河支 流
项目用地内部基本条件——交通道路状况 彩 云 北 路
珥 季 路
规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整 体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。
项目用地内部基本条件——现状主要问题
片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱， 土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。
➢位于片区西侧的珥 季路将连结项目地 块与世纪城片区。
世纪城
普遍为基本生
活配套型底商
商业及村庄，
业商业配套较为
商
缺乏
百度文库
街 沿
二、项目位置前景
本案
世纪城片区 官渡古镇 体育城片区 中豪片区
洋浦片区
横向以毗邻世纪城片区的优 势，逐渐形成一条以商业、 金融、餐饮、娱乐为主要业 态的经济带，纵向沿彩云北 路由万寿园、小板桥街场碑 、珥琮村向旭庵及东廊村李 氏民居。以世纪城、官渡古 镇、新亚州、中豪、洋浦为 支撑，发展区域性中型商业 社区。
改造项目情况汇报
1
2
S 提纲 YLLABUS
3
4
5
6
项目概况 项目性质 项目分析 项目策划 项目运营 项目总结
第一部分 项目概况 项目概况
项目区位及用地概 况
城市设计改造范围
项目用地内部基本 条件
一、项目区位及用地概况 项目位于 主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。
项目区位
Weakness(劣势分析) ➢区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。 ➢项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。 ➢道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。 ➢城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设以及东南 市区的环境改造进度。 ➢南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。
第三部分 项目分析 项目分析
片区商业市场 分析
项目位置 前景
项目 SWOT分 析
项目分析 总结
一、片区商业市场分析
➢ 从整个区域的格局 上分析，现阶段社区 型商业配套严重不足 。这为项目发展商业 地产，提升土地价值 提供了充分的空间。
➢项目北侧红外路沿 线有部分临街商铺、 综合农贸市场及工厂 企业；珥季路与昆洛 路交叉路附近由于学 校和医院较多，人流 量相对较大，有一定 的商业气氛，也是区 域内商业氛围相对最 浓厚的地段。
4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。 5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。
由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜 力不符。
第二部分 项目性质
片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。 区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多 层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不 利。 项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合 整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好 带动作用。
商圈+文化旅游+品质住宅=项目开发潜力大
三、SWOT分析——项目内部条件利弊分析
Strength(优势分析) ➢新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。 ➢毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。 ➢毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向 旭庵及东廊村李氏民居，人文气息浓厚。 ➢毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。
四、项目分析总结 基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向
可
政府的招商引资政策吸引入驻的 企业和企业所带来的消费人群将
商务办公
能
成为项目的一大支撑。
的
物 业
横向以毗邻世纪城片区的优势，
发
逐渐形成一条以商业、金融、餐