《房地产法律制度》PPT课件

• 1994年7月5日，全国人大八届八次会议审议并通过了《中华 人民共和国城市房地产管理法》。以后又陆续颁发了配套的法 规，如《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易 价格管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部 1994年11月15日发布，2001年7月23日修改）、《城市房地 产转让管理规定》（1995年9月1日起施行，2001年7月23日 修改）、《城市房地产抵押管理办法》《1997年6月1日起施 行，2001年7月23日修改》、《城市房屋租赁管理办法》 1995年6月1日起施行）、《城市房屋权属登记管理办法》 （1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。这些立 法，推动了房地产市场的形成和健康发展，并渐形成了较为完 善的房地产法律体系。
(二)土地使用权划拨的范围
• 依据《城市房地产管理法》第23条规定， 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可 以由县级以上人民政府依法批准划拨：
• (1)国家机关用地和军事用地； • (2)城市基础设施用地和公益事业用地； • (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项
目用地； • (4)法律、法规规定的其他用地。
一、房地产转让
以出让方式取得土地使用权
的，转(一让房)房地产地后，产其转土地让的概念及原则
使权•用 出房其权让地他的合产合年 同转 法限 约让 方为 定， 式原 的是 将土 使指 其地用房房使年地地用限产产权转利移人给通他过人的买行卖为、。赠与或者 减•去这原里土所地称使其用他者合已法经方使式用，主要包括下列行为：（1） 的年以限房后地的产剩作余价年入限股。、与他人成立企业法人，房地产权
二、房地产法的概念
• 在我国，狭义的房地产法是指国家立法 机关制定的统一调整房地产关系的基本 法律——《城市房地产管理法》。
• 广义的房地产法是指调整房地产关系的 各种法律规范的总称。
• 房地产关系是指以房地产为客体的各类 社会关系的总称。
第二节 国有土地使用法律制度
一、国有土地使用法律制的概念
• 土地使用权出让是指国家将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者使 用，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
(二)土地使用权出让的范围、用途
和年限
• 土地使用权出让是在国有土地范围内进行的，集体所有 的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。 土地使用权出让的空间范围一般是在城市规划区域内。
同时转让的原则。 • 2、以出让合同为依据，转让中权利义务承接原则。 • 3、房地产转让必须依法办理法定登记手续的原则。
属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方 或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而 使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼 并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产 抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
• 房地产转让应当遵循如下原则： • 1、房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须
• 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。
• 依据这一法定概念，土地使用权划拨具有以下特征： • 第一，土地使用权划拨采用的是行政划拨手段，必
须经县级以上人民政府批准，由同级土地管理部门实 施划拨。 • 第二，划拨土地使用权无使用期限的限制，法律、 行政法规另有规定者除外。 • 第三，行政划拨取得的土地使用权只需以较小代价 或无偿即可取得。体现其具有无偿性的特征。 • 第四，划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押， 除非报有批准权的人民政府审批，并办理有关手续。
• 以出让方式提供的用地按用途可分为商业用地、娱乐用 地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文化、卫生、 体育用地。
• 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地 70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综 合或者其他用地50年。
(三)划拨土地使用权收回的条件
• 国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或城 市建设发展和城市规划的需要，可以将原划拨的土 地收回。有下列情形之一的，国家应当无偿收回划 拨土地使用权：
• (1)土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的； • (2)因经营管理不善等原因而解散的； • (3)因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的； • (4)因经营严重亏损不能清偿到期债务而宣告破产的； • (5)未经原批准机关同意，连续2年未使用的； • (6)不按批准的用途使用的； • (7)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
• 改革前，我国国有土地实行“无偿、无 期限、无流动(即禁止土地转让)”的行政 划拨方式的使用制度。
• 改革后，建立了国有土地使用权有偿出 让制度。目前，我国取得国有土地使用 权的方式实行双轨制，即国有土地行政 划拨方式和国有土地有偿出让方式同时 并存。
二、土地使用权划拨
(一)土地使用权划拨的概念
第二十二章 房地产法律制度
本章要点：我国房地产法的立法现 状、房地产法的概念；国有土地使 用法律制度；房地产转让、商品房 预售、房地产抵押和房屋租赁法律 制度；房地产权属登记的法律规定。
第一节 房地产法概述
一、房地产法的立法现状
• 1988年4月，七届全国人大一次会议通过《中华人民共和国宪 法》修正案，明确规定了国有土地使用权可以依法有偿转让。 宪法修正案第2条将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者 个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用 权可以依照法律的规定转让。”
• 出让方与受让方在签订出让合同时，应当在法律规定的 最高年限内确定具体的土地使用权出让期限。
(三)土地使用权出让方式
• 1．拍卖 • 2．招标 • 3．协议
(四)土地使用权出让合同
• 1．土地使用权出让合同及其特征 • 2．土地使用权出让合同的主要内容
第三节 房地产转让、商品房 预售、房地产抵押和房屋租赁