土地一级开发及盈利模式分析

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土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高,万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。

我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。

对于房地产开发企业,介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益,如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

其中,盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。

相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险,以及来自政府的违约风险和政策风险等等。

这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程,提升管理能力,同时妥善处理好与政府方面的关系,准确解读政策法规,提升抗风险能力。

二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。

2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利,分享土地增值收益,持有部分公共建筑,为二级拿地铺垫等。

3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。

其中,比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。

4、具有土地一级开发业务收入企业,其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域,它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势,集中力量进行房地产综合开发业务。

5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程,提升管理能力,有效控制成本;加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。

三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展,人们对城市土地的需求不断扩大,而可供城市利用的土地又非常有限。

同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺,所以,必须科学规划和布局,以合理、高效、经济的开发利用土地。

目前土地一级开发主要有以下几种典型模式:模式一:一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素,因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合,以获取整体收益最大化。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发,改变土地的用途和功能,提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。

它具有以下特点和收益分配:1. 土地一级整理开发的特点(1) 综合性:土地一级整理开发是一个综合性的过程,需要考虑到经济、社会、生态等多个方面的因素。

在土地的开发利用过程中,需要综合考虑土地的条件、资源、环境等各个方面的因素,制定科学的规划和实施方案。

(2) 长期性:土地一级整理开发是一个长期性的过程,需要长期的规划、建设和管理。

土地的开发利用是一个漫长的过程,需要不断的投入和维护,才能取得持续的效益。

(3) 高效性:土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。

通过对土地进行规划和优化,可以使土地的使用效果最大化,提高土地的利用效果和经济效益。

(4) 产业化:土地一级整理开发是一个产业化的过程,可以形成一条完整的产业链。

在土地的开发利用过程中,可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个环节,可以形成一条完整的产业链,带动相关产业的发展。

2. 土地一级整理开发的收益分配(1) 土地增值收益:土地一级整理开发可以提高土地的价值,产生土地增值收益。

土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。

这部分收益通常由政府或土地企业享有,可以作为财政收入或企业利润。

(2) 基础设施收益:土地一级整理开发需要建设基础设施,如道路、供水、排水等。

这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用,也可以产生相应的收益。

这部分收益通常由政府或相关企业享有,可以用于基础设施的维护和改善。

(3) 社会效益收益:土地一级整理开发可以改善生活环境,提高人们的生活质量,产生社会效益。

这部分收益通常以公共利益为主,可以用于社会事业建设、环境保护等方面。

(4) 农民收益:土地一级整理开发中,如果涉及到农民的土地征收和安置,需要给予农民相应的补偿和福利。

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式

特色小镇土地一级开发模式及盈利模式特色小镇是指在城乡统筹发展的背景下,利用城乡资源优势和特色产业发展,以满足人们对美好生活的需求为导向,构建起一座具有独特特色和鲜明个性的小镇,形成了独特的发展路径和经济模式。

土地一级开发是特色小镇建设的首要任务,是特色小镇的基本盈利模式。

本文将从土地一级开发模式和盈利模式两个方面进行探讨。

一、土地一级开发模式土地一级开发是特色小镇建设的起点和基础,主要涉及土地的供应、规划、开发和出让等工作。

在土地一级开发中,需要确定特色小镇的定位和发展方向,制定适应特色小镇发展的规划和政策,进行土地的整理和配置,以及招商引资等工作。

1.定位和规划特色小镇的定位是非常重要的,它直接决定了小镇的发展方向和发展内容。

定位需要根据本地的资源优势和特色产业,以及人文环境等因素进行分析和综合评判,确定了特色小镇的定位和发展目标。

在规划阶段,需要制定特色小镇的规划方案,明确土地的用途和功能分区,确定开发的重点和方向。

2.土地整理和配置土地整理是指对特色小镇区域内的土地进行研究和筹备,包括土地的调查、测量、评估和征收等工作。

土地整理的目的是为了优化土地资源的利用,提高土地的开发和使用效益。

土地配置是指将整理好的土地按照不同的用途进行分配和配置,包括商业用地、居住用地、工业用地等。

土地整理和配置工作需要根据规划方案和用地需求进行操作。

3.招商引资招商引资是土地一级开发的关键环节之一,通过吸引优质的企业进驻特色小镇,实现特色产业的发展和壮大。

招商引资需要根据特色小镇的定位和规划,明确招商的重点和方向,制定招商政策和措施,积极开展营销和推介活动,吸引资金和技术等资源。

二、盈利模式特色小镇的盈利模式是特色小镇建设的核心和保障,它决定了特色小镇的经济发展水平和可持续性。

特色小镇的盈利模式主要包括以下几个方面。

1.特色产业发展2.土地出让和租赁3.文化旅游和商业开发特色小镇可以举办各种文化旅游活动,吸引游客和消费者,创造经济价值。

土地一级开发模式及盈利模式分析

土地一级开发模式及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热,主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大,少则上千亩,多则数十平方公里,还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发,觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润,随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径,三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定,土地一级开发的主体应是当地政府,各地也出台了一些相关政策,但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配,基本上依然无法可依,尽管有个约定俗成,即所谓的“谁投资、谁受益”,但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。

土地一级开发的过程,也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为,征地和拆迁是土地一级开发的核心问题,也是难点问题,其实,归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了,多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了,但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的,而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时,一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演,一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。

一级土地开发盈利模式分析

一级土地开发盈利模式分析

一级土地开发5大盈利模式近年来,由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要,国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。

在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

”这对房地产企业有积极的指导意义,企业转型城市运营商后,可以通过参与城市基础设施开发,更多进入城市的土地一级开发,甚至可以参与到土地定价。

目前来看,原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多,但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导,市场化还不成熟,运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结,以期为房企进入该领域提供借鉴意义。

一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,达到出让标准的土地开发行为。

在土地一级开发过程中,房企通过与当地政府协商,创造了多种盈利模式,目前主要有以下五种盈利模式:1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式:一是土地一级开发由土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%;二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。

土地一级开发流程收益模式

土地一级开发流程收益模式

土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来,由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高,城市化进程也在加快发展,城市土地供需矛盾日益紧张。

地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展,而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。

它强调在城市规划的前提下,首先把“生地”开发成“熟地”,然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份,各企业介入土地一级开发的目的各不相同,其中以房地产企业和政府投资平台公司为主,如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台,参与土地市场一级开发主要体现政府的意志;贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场,降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补到“五偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达让或转通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再进行有偿出:下让的过程。

土地一级开发实施流程具体如段㈠策划及前期准备阶⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划,由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划文件。

包性城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
土地一级整理开发指的是将农村集体所有的土地进行整理,将其规划、设计并进行开
发利用的过程。

土地一级整理开发具有以下特点及收益分配方式。

土地一级整理开发具有规划性强的特点。

通过整理,可以合理利用土地资源,将农村
土地划分为不同的功能区域,包括农田、居住区、商业区、工业区等,从而实现土地资源
的高效利用。

土地一级整理开发具有集中性强的特点。

整理过程中,会将分散的土地资源进行整合,形成较大面积的土地集中开发区域。

这样可以提高开发的规模效益,更好地满足人们对土
地的需求。

土地一级整理开发具有专业性强的特点。

整理过程中需要涉及土地勘测、设计、建设
等专业知识和技术,需要相关专业人员进行规划和管理。

通过专业化的管理,可以提高整
理开发的质量和效益。

土地一级整理开发的收益分配也是一个重要的问题。

一般来说,土地征收补偿费用会
在整理过程中进行支付。

整理后的土地可以进行出让或者租赁,通过土地流转产生的收益
也可以用于整理开发的后续工作。

整理后的土地增值所产生的收益也应该进行合理分配,
一部分可以归集体所有,用于农村建设或者集体经济发展,另一部分可以归农民个人所有,作为他们的财产收益。

土地一级整理开发具有规划性强、集中性强、专业性强的特点,通过合理利用土地资源,可以实现土地的高效利用。

在收益分配上,征地补偿费用、土地流转收益以及土地增
值收益都应该进行合理分配,既要满足集体经济发展的需要,也要保障农民的权益。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析摘要:近年来,由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化,万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。

企业改造成城市运营商之后,可以参与城市基础设施建设,进入城市的土地开发,甚至可以参与到土地定价之中。

目前,最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中,但我国土地的一级开发仍然由政府主导,市场化仍然不成熟,运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。

本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结,为房地产企业进入该领域提供基本的参考。

关键词:土地一级开发;开发风险;盈利模式1.绪论近年来,随着房地产行业进入白热化发展阶段,产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段,以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重,能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。

但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分,房地产企业还需要合理规避风险,保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。

2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式近年来,在土地开发过程中,通过不断的实践和探索,房地产公司与当地政府进行了诸多沟通,创造了多种土地一级开发的盈利模式。

2.1固定比例模式固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业,根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策,对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造,如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。

政府统一规定固定的利润基准,保证企业盈利底线。

该模式的特点是,房地产开发只能从土地开发本身中受益。

2.2分享土地出让金模式该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作,直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成,这样企业就获得了合法收入。

土地市场一级开发模式和盈利分析

土地市场一级开发模式和盈利分析

土地市场一级开发模式和盈利分析摘要:近年来,中央部委陆续出台关于房地产行业、土地资源领域的政策,为调整地方政府债务管理模式,调整地方土地开发形式,改善当前政策形势下土地资源储备、开发受限的现状。

本文从土地一级开发模式发展历程入手,分析当前土地市场一级开发模式及盈利模式,解读我国关于土地一级开发的新政策。

关键词:土地市场一级开发模式;盈利模式引言自改革开放以来,我国土地一级开发模式由原本的划拨出让转变为公开招拍出让,这一转变在一定程度上限制了钱权交易、权色交易等腐败行为的出现,为房地产行业健康发展开辟了路径,保护国有资产不继续出现大面积流失,使土地权属清晰化,使政府对土地的管理逐渐趋于完善;也使得房地产商拿地成本不断上升,间接成为房价居高不下的原因之一;自2004年后,政府推出“限价竞保障房比例”等政策,配合公开招拍出让模式,逐渐控制了我国房价不合理上涨的趋势,推动我国城镇化程度不断加深,是保障我国城镇化率不停滞的重要手段,总体来讲是比较符合我国现代化发展需求的土地开发模式,笔者将在本文中对土地市场一级开发模式和盈利模式进行分析。

1、土地市场一级开发模式1.1 土地一级开发含义土地一级开发是指将原有集体土地上的企业楼、居民楼或农民宅基地拆除,使集体土地成为平整的土地,继而根据当地土地利用规划要求被征收或征用,完成“三通一平”(水通、电通、道路通、场地平整)、“六通一平”(上水通、下水通、电通、通讯通、道路通、供暖通、场地平整)、“七通一平”(在六通一平的基础上加上燃气通)后由政府进行合理安排。

1.2 土地一级开发常见模式虽然全国范围有关土地的一级开发模式都用相同的称呼,实际上并未就模式进行全国统一,各地政府因历史条件、经济条件等方面的不同形成了各具特点的土地一级开发模式。

1.2.1 政府垄断模式政府垄断模式是指政府职能部门将土地市场一级开发的全过程进行了垄断,从项目成立到公开发布招标方案,再到参与建筑施工企业施工,全程参与土地一级开发工作。

土地一级开发盈利模式分析

土地一级开发盈利模式分析

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金:土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下,支付一次性土地出让金给政府,获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售:土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等,并通过销售这些房产来获取利润。

通常,开发商会将建
设项目分批次进行销售,以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益:市场上的建设项目通常都需要进行物业管理,包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司,并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费:土地一级开发过程中,开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如,由于土地使用权的所有者享有土地经营权,
开发商可以收取租金来增加收益。

此外,还可以收取开发商代办各项手续
的费用,如规划审批、施工许可等。

5.资产处置:土地一级开发完成后,开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目,开发商可以快速回笼资金,并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之,土地一级开发具有多种盈利模式,其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位,开发商可以实现盈利最大化。

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式

土地一级开发企业的盈利模式-优质配套设施及物业运营模式优质配套设施及物业运营模式的论述该模式是开发企业与政府提前约定,允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施运营,开发企业不直接从土地出让金获得赢利,而是通过运营管理,提供服务,获得稳定赢利。

该模式的难点在于政府的允许,允许企业在地块上进行部分配套的投资建设,这取决于企业与政府的沟通。

优质配套设施及物业运营模式的分析这种模式下,企业参与土地一级开发的重点就变了,不是地出让金作为企业的赢利来源,而是在土地整理完毕后,继续投资优质公建配套设施,以后续运营管理来赢利。

送与前三种模式有本质上的区别。

从土地一级开发权的获取并签订委托开发协议开始,企业的工作核心就是最终的运营管理。

规划阶段,企业几乎是全程全身心参与,因为规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用,区域功能又对区域价值有根本性的影响,区域价值直接影响企业未来持有的公共配套设施的赢利能力。

融资阶段,企业要考虑的不只是土地一级开发所需资金,还有后期的运营资金,并且这种模式下,企业不能像前三种赢利模式一样,在土地出让后,用出让金直接将全部负债返还金融机构,而是用运营公共配套设施的能力,以细水长流的方式慢慢还款。

这直接导致了企业在这种模式下的高融资成本。

征地、拆迁阶段和基础设施建设阶段,企业也对控制成本和进度有着极大地欲望,但是因为后期参与公共配套设施的运营,企业在控制成本和进度的同时,主抓工程质量,因为好的工程质量带来好的公共配套设施品质,好品质能带来好客源,也能在后期运营当中降低运营维护的费用,无形中能够增强企业赢利能力。

优质配套设施及物业运营模式存在的风险及防范措施该模式下,企业的风检点有三个:一是企业的融资压力大,还款方式取决于运营管理的收益,是细水长流型。

二是企业的投资决策压力大,决策在前,执行在后,决策关系后续的建设、运营、维护等一系列与赢利相关事宜。

三是企业的运营管理压力大,运营能力在此时等同于赢利能力。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速,“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行,愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。

新局势下,怎样能借势发力,创新一级开发盈余模式,有效躲避项目开发风险,将成为土地一级开发公司要点关注的问题。

【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1)政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式能够保证政府完整控制地价,同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失,且土地一级开发法律关系纯真,便于政府实行土地一级开发的各项事务。

该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大,融资渠道窄。

2)公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式,政府第一将待进行一级开发的土地一次性(或按地块)出让给土地一级开发公司,由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定,对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿,公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为,使协议范围内土地达到建设条件,再面向市场转让土地使用权。

房地产公司经过土地一二级联动开发,在获取一级开发阶段利润的同时,既保证了公司将来的可连续发展,也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。

但该模式不利于政府控制市场所价,政府宏观调控土地市场的能力降低。

3)政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端,放中间”。

“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划,“放中间”,即充足利用社会力量实行土地一级开发。

这类模式中,政府依据土地市场检查确立土地需求情况,以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让,提早确立土地使用权受让人,并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。

政府经过招标等方式确立具备资格的公司,在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件(熟地),土地开发达成经查收合格后,政府与土地受让人正式移交土地。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村集体土地进行规划、整理和开发利用的过程。

下面将从特点和收益分配两方面分析土地一级整理开发。

1. 多样性:不同地区、不同区域的土地一级整理开发具有多样性,因地制宜是其重要特点之一。

不同地区的土地资源和特色不同,需要根据当地的实际情况制定相应的开发方案。

2. 多阶段:土地一级整理开发是一个多阶段的过程,包括土地规划、土地整理和土地开发利用三个阶段。

每个阶段都需要经过细致的规划和筹备工作,确保整个开发过程顺利进行。

3. 综合性:土地一级整理开发是一个综合性的工作,需要考虑到土地资源、环境保护、经济效益等多方面因素。

只有综合考虑各种因素,才能实现土地的可持续发展。

4. 长期性:土地一级整理开发是一个长期的工作,需要长期投入、长期管理和长期维护。

开发过程中可能会遇到各种问题和挑战,需要持续不断地解决和改进。

土地一级整理开发的收益主要包括经济收益和社会收益两个方面。

1. 经济收益:土地一级整理开发可以改善土地的利用效率,提高土地的经济价值。

通过规划、整理和开发利用,可以将土地用于农田、工业园区、住宅区等各种用途,提高土地的产出和效益。

经济收益主要表现为土地增值、企业利润等形式。

2. 社会收益:土地一级整理开发可以改善农村的基础设施和生活条件,提高居民的生活水平和生活质量。

通过开发利用土地,可以建设道路、排水系统、绿化景观等设施,改善农村环境和生态环境。

社会收益主要体现在农民的收入增加、农村环境的改善等方面。

1. 土地使用权出让收益分配:政府将土地使用权以出让或租赁的方式转让给企事业单位或个人,通过土地收益的分配来获取相关利益。

2. 基础设施建设收益分配:土地一级整理开发中建设的基础设施设施,由政府或开发商进行投资建设,并通过相关收费或使用费用来获取收益。

3. 纳税收益分配:土地一级整理开发会给当地带来经济发展和就业机会,从中获得税收收益,这些税收收益可以用于基础设施建设、社会福利和公共服务等方面。

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式

土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式土地出让金直接分成模式的论述该模式是由开发企业和政府达成约定,土地出让后,双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。

该模式下,有两种实施方式:一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》,协议对土地出让金分成比例进行约定,企业凭借合法协议取得土地出让金分成权;二是企业与政府合资成立项目公司,土地出让金归属项目,企业凭借公司中的股权占比,获得土地出让金分成权。

局限性:由于我国土地的全民属性,为避免国有资产流失,要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业,目前采取此盈利模式的一些案例来看,一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地出让金直接分成模式的分析在土地出让金直接分成模式下,无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业,自取得土地一级开发权开始,都急切的想完成土地一级开发,其内在动力是,土地完成出让后,企业的赢利也就确定了。

直接按照委托开发协议约定的比例,从土地出让金中获取。

在规划阶段,土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。

通过优化规划方案,提高土地价值,促进土地上市交易,提高对于二级开发商的吸引力,提升未来高溢价的可能性,有助于提高企业的开发盈利水平。

土地出让金直接分成模式还有个最大的特点,就是土地开发的成本由开发企业自己承担,这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。

企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本,严格控制实际成本支出,尽量缩短开发周期。

因此,在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前,开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。

土地出让金直接分成模式的评价如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望,土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。

其原因还是在二者赢利点上。

前者是成本越高,按比例计取的企业赢利越高;后者是成本越低,企业赢利越高。

二者还有一个最大的不同,就是前者不关心土地出让价格,因为不论多或者少企业的赢利都是固定的(只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可);后者则非常关注土地出让价格,土地的出让价格越高,企业的赢利越高。

土地一级开发四种模式分析

土地一级开发四种模式分析

土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。

土地一级开发,是指政府实施或者授权其他单位实施,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为,包含土地整理、复垦和成片开发。

土地二级开发,是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后,直接对土地进行开发建设的行为。

本报告通过结合一级、二级市场的开发现状,各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境,总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。

一、固定比例收益模式(BT)该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。

该模式有三种具体形式:一是土地一级开发由土地储备中心主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%;二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常为12-15%),所提取的收益不足开发总成本的5%时,政府将补足差额。

北京采用这一模式。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。

”此外,这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月,漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权,漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺:该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
包含如下模式 :
【 关键词 】 土地一级 开发 ; 盈利模式 ; 风险 问题 ; 开发成 本
针对土地管理体系 , 土地一级开发为重要 内容 , 主要 为严格控
制 土 地 出让 成 本 , 对 盈 利 多少 具 有 直 接 影 响 。近 些 年 来 , 我 国二 级
首先 , 在一级 土地 开发 中 , 获取 自身 利 益。在一 级 土地 开发 中, 开发商 获取 开发 自身利益 , 取决于如何控制成本 费用。而各项 成本费用 , 征地 费用 与拆迁费用 的比重较大 , 也控制 难度较高 。即 使政府 出台了相关规定 、 标准 , 在实 际执行过 程 中, 控制存 在一 定 难度 。因此 , 开发商需具 备较强 沟通与协 调能力 , 加强 与政府 、 企 业 和社 区居 民的沟通 。对于补偿安置 , 需解决好政府 、 社区居 民的 顾虑 。同时 , 确保开发成 本费用最 小化 , 达到共赢 目的。要想控 制 整体成本费用 , 需指定周 密性 、 系统性计 划 , 针 对大型 土地开发 项经过 开发之 后 , 经 过 招 拍 挂 之后 , 扣 除开 发 成 本 之 后 , 所 获取 价款 , 由开发企 业 、 政 府 共 同 分
土地 出让前 , 所 实施 开发 、 建设 , 政 府或政府委 托企 业 负责 土地开
发, 执 行一级开发 , 主 要 是使 土 地 达 到 出 让 标 准 。现 阶 段 , 我 国 二 级土地开发企业 , 逐 渐 转 型 为 一级 开发 企 业 。 然 而 , 我 国土 地 一级
等模 式 , 也具有许 多制约 因素和风 险 问题 。本 文主要分 析一 级开
发 盈 利模 式 的相 关 问题 , 探讨一些针对性的优化对策。
在土地开发时 , 土地开发企业和政府经过协 商之后 , 可创造 多 样化 、 合理化 的盈利模式 。现 阶段 , 对于我 国土地一 级开 发 , 主要

土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式

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企业参与土地一级开发盈利模式介绍

企业参与土地一级开发盈利模式介绍

企业参与土地一级开发盈利模式介绍一、企业参与土地一级开发盈利模式有哪些呢?嘿,小伙伴们,今天咱们来唠唠企业参与土地一级开发的盈利模式哈。

一种常见的盈利模式就是工程建设利润啦。

企业在土地一级开发中,要进行很多工程建设呢,像修建道路、铺设水电管网之类的。

这部分工程如果做得好,那可就能赚到不少钱。

比如说,企业凭借自己高效的管理和先进的技术,在道路修建中节省了成本,但是按照规定的工程价格结算,中间的差价就成了利润。

这就像是你去买东西,批发价很便宜,但是按照零售价卖出去,中间的差价就进了自己的口袋。

还有土地出让分成这种盈利模式哦。

企业和政府达成协议,等土地出让后,按照一定的比例来分成收益。

这就好比是合伙做生意,大家按照约定好的比例分蛋糕。

企业在这个过程中,要积极地参与土地的前期开发,提升土地的价值,这样在出让的时候就能分到更多的钱啦。

土地增值收益也是企业盈利的一个重要方面。

企业对土地进行开发整理,比如改善土地的环境、优化土地的规划布局等,使得土地的价值得到提升。

原本一块普通的土地,经过企业的开发后,变得更加适合建设商业中心或者高档住宅区,那土地的价格自然就涨上去了,企业也就从中获利了。

另外,企业还可以通过获取土地开发权后,再引入其他的合作伙伴来共同开发,收取合作费用或者转让部分开发权来盈利。

这就像是你有一个好的创业点子,然后拉别人入伙,别人给你钱来换取这个参与的机会。

二、不同盈利模式的特点1. 工程建设利润模式优点呢,相对比较稳定。

只要企业有工程建设的能力,按照合同完成工程,就能够拿到相应的利润。

而且工程建设的技术和管理相对比较成熟,企业可以根据自己的经验来控制成本。

缺点就是竞争比较激烈。

很多企业都有工程建设的能力,要想在众多的竞争者中脱颖而出拿到项目,可不是一件容易的事。

而且工程建设还受到很多外部因素的影响,像天气、原材料价格波动等。

2. 土地出让分成模式优点是盈利潜力比较大。

如果土地出让的价格很高,那企业按照比例分成能获得可观的收益。

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土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热,主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大,少则上千亩,多则数十平方公里,还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发,觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润,随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径,三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定,土地一级开发的主体应是当地政府,各地也出台了一些相关政策,但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配,基本上依然无法可依,尽管有个约定俗成,即所谓的“谁投资、谁受益”,但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。

土地一级开发的过程,也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为,征地和拆迁是土地一级开发的核心问题,也是难点问题,其实,归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了,多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了,但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的,而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时,一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演,一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。

当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定;从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式;从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种:第一,割腊肉式谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。

这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。

尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。

这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。

第二,指婚式(即五统一)成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。

第三,招亲式政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。

第四,新城公司式直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,好处是政府主导,缺点是与市场脱节,甚至滋生腐败。

三、土地一级开发盈利模式(一)土地增值盈利模式一般情况下,无论是政府还是一级开发商,总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利,当成了土地一级开发获益的唯一来源,事实上,只要我们敢于挖掘,在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。

一级开发期间的土地、场地租赁:由于一级开发的规模大、周期长,开发过程中,肯定会出现部分土地的闲置,不管后期的土地用途如何规划,对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发。

经营性基础设施项目:大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了,既给财政背上了沉重的包袱,又大大增加了一级开发直接成本。

这类经营性基础设施项目完全可以包装后作为招商项目直接上市融资,可采取独资、合资、BOT等多种合作形式,或许还可以获取长期收益。

营利性公建配套项目:成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是有很大的获利空间,政府要引导建设,纳入市场程序,但不能包办。

垄断性资源:地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。

城市文化视觉资源:路、桥等冠名权,道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视,必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。

(二)土地收益分成模式鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况,房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发,一个很重要的好处便是:地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

(三)土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。

此种方式的利润率会比较高,但是对于企业的现金流压力会比较大。

四、土地一级开发盈利实现途径分析土地整理的收益模式通常有两条途径:一种途径是,通过土地公开交易市场出让土地,收益部分按照约定取得。

另一种途径是,开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件,在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

(一)共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。

在收益分成模式中,有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门(或政府的投融资平台)共同出资设立(其中的一些项目公司还会有第三方出资,如与政府关系较为密切的民营企业等,以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便),负责对土地的一级开发项目进行经营,包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设,以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。

一般来讲,房地产企业会持有项目公司的大部分股权,并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。

通过共同出资设立项目公司,房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一,有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。

(二)土地一级开发净收益的分成一般来讲,土地一级开发净收益=国有土地使用权出让价款- 土地一级开发成本-政府提取的各项费用。

其中,土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用(如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等)、相关税费等构成。

按照国家有关规定应提取的各项基金、规费,主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。

项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定,无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。

分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比较大,或者是地理位置相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高一些。

项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后,在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后,公司股东可对剩余的税后利润进行分红。

通过土地一级开发净收益的分成设置,房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。

与房地产二级开发的项目相比,房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了,有了地方政府的政策支持,一级开发项目的市场风险相对较小。

(三)土地一级开发保底收益的设置在一些土地一级开发的收益分成案例中,房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。

云南城投在昆明的土地一级开发案例中,另设有保底条款,规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时,昆明市政府将保证向公司另行支付差价款,以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。

此外,在一些一级开发委托合同中,房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价,来实现最低收入的底线。

房地产企业也会与地方政府约定,对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的平均单位成本,要求超出部分由地方政府承担。

(四)参与土地规划的设计工作在土地一级开发的收益分成模式中,土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”;开发商可利用规划的设计和改变,来使得土地规划对己方从事一级开发更有利,甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上,开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中;同时,房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划,这为开发商获取二级开发权方面提供了更多的先机。

因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段,可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可,并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

此外,为了保证土地出让收益的实现,在一级开发委托合同中,一些房地产企业也会与政府约定,在可出让经营性用地中,商住用地的最低比例。

(五)参与政府的土地“招牌挂”工作土地一级开发的普遍模式是,房地产企业将土地平整完毕后,交由当地国土资源部门挂牌出让。

虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间,但却可以通过合同条款的约定,大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标,从而把握土地供应的节奏。

在一些土地一级开发的案例中,房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格,并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。

通过对土地出让规模、推出时间,以及交易底价等因素施加影响,房地产企业可在某种程度上做到随行就市,将土地收益保持在合适的区间内。

(六)土地一二级市场联动的优势土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势,一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动,因而对竞拍地块的价值和前景了然于心;二是在同等价位的情况下,由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业,因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

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