产权式酒店销售模式

产权式酒店销售模式探讨

产权式酒店是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者。投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权的酒店类型。

近来，随着经济的不断发展，各类产权式酒店日益增多，不少产权式酒店在营销过程中，多以交易双方事先约定的某种收益，比如百分之十几的年回报、消费者在购房后可享受几年之内零月供或者一年之内可入住几天等诸多好处，吸引投资者购买。我国的产权式酒店发展历程中，大致可以分以下几种：“时权酒店”、“退休住宅”、“投资型酒店”。这其中，“投资型酒店”类产权式酒店所占比重最大。产权式酒店在海南这样旅游业发达的地区已形成相当的气候。产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理上有较大不同，我国至今也未就此出台专门的法律法规等，所以，现阶段产权式酒店的发展是相对自由的。

但从以往的经验看，产权式酒店项目在操作方式上存在以下风险。◎风险一：产权不能分割

如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”，即消费者无法获得独立产权。

◎风险二：产权的模糊性

即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决

定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。

◎风险三：经营风险

因为酒店必须整体经营，因此产权式酒店产权业主对酒店管理公司具有一定的依赖性。购买者能够自始自终保证自己利益的前提就是，产权式酒店要一直经营良好，这样，才能让酒店经营者有足够的利益，进而保证让投资者获得持续性的“高回报。如果酒店经营不善，投资者利益难以实现，加上业主分散，难以达成统一意见，容易导致纠纷。

◎风险四：法律风险

根据国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”在产权式酒店销售过程中，不可避免的要说明回报率，和收益预期等内容，是否属于“返本销售”，产权式酒店在操作上是否涉嫌违反上

述规定。

由于投资者在投资产权式酒店的时候有诸多顾虑，在进行投资的时候越来越慎重。同时，因为产权式酒店在销售及售后过程中容易产生纠纷，不排除国家今后将严格限制产权式酒店的开发建设的可能性。这种销售模式能否受到市场的积极响应存在一定的不确定性。

产权式酒店经营模式建议：

为保证经营的持续性，和良好的收益预期，增加投资信心，应引进国际知名酒店经营管理公司。但这样的酒店管理公司要求苛刻，成本高。可考虑挂牌自营。即借用某酒店的品牌，仅需支付一定的品牌使用费，即可组建管理团队自行经营。

产权式酒店回报方式：

给予固定回报率+一定天数的免费入住权

营销部

2011年4月13日