房地产开发经营与管理公式整理

房地产开发经营与管理公式整理

E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ]

资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率]

平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积

吸纳量=报告期销售量+报告期出租量

新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向

指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值

11)1(---+=t t t Q S Q αα

式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α

利息与利率

（一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息

（二）利率 %1001⨯=P I i 式中1I -一个计息周期的利息

单利计息与复利计息

（一）单利计息 i n P I n ⨯⨯=

N 个计息周期后的本例和

)1(n i P F n ⨯+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]

N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+=

名义利率与实际利率的关系式

设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，

1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=-=m m

m r P P m r P P P F i 等额])

1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1

注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同

毛利率或毛利额=营业收入-营业成本

营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）

营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租）

营业收入=销售收入+出租收入+自营收入

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金

期间费用=销售费用+管理费用+财务费用

税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额

税后利润或净利润=利润总额-所得税

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）

动态盈利能力指标：

)(NPV 0

)1()(1221110t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n

t t -++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值

投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值

实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ：

（1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ）

静态盈利能力指标：

成本利润率、销售利润率

投资利润率=项目总投资

润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金利润率=资本金

润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金净利润率=资本金

均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％ 税前现金回报率=资本金

金流量

入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％

静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量

清偿能力指标：

借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）

利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用

偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额

在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额

资产负债率=负债合计÷资产合计×100％

流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％

速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％ 盈亏平衡分析

盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本） 盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量） 盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）

风险分析中概率分析的期望值法

各年现金流期望值 ∑==m i rt rt t P X

NCF E 1)(

寿命期净现值期望值

∑=+=m i t t i NCF E NPV E 1)1()()( 各年净现值标准差 rt

m i i rt rt P X X 2t )(∑=-=δ

寿命期净现值标准差∑

=

+

=

n

1

2

)

1

i

t

t

i

（

δ

δ

寿命期标准差系数％

100

)

(

V⨯

=

NPV

E

δ