2019年第四季度房地产市场趋势研判
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2019 四季度房地产市场趋势研判
2019 年三季度，整体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力 防范房地产金融风险。在此影响下，重点城市商品住宅成交规模同比有所调整，价格环比涨 幅稳定在低位区间；土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落，宅地成交楼面均价环比 下跌，土地流拍率回升，平均溢价率走低，土地竞拍热度明显减弱。
第二，房地产行业资金定向监管继续从紧。三季度，货币政策在保持流动性合理充裕的同 时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化。特别是在数次降准、房贷利率挂钩 LPR 改革过程中更加强调通道监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。此外，浙江银 保监局要求银行机构加强消费贷用途管控，上海银保监局严控新增房地产信托业务。 图：相关部门对房地产金融监管的表态
一、政策环境不将房地产作为短期刺激经济的手段 2019 年三季度，Biblioteka Baidu体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范 房地产金融风险。
第一，中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三、四 季度的政策基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用，三季度市场整体调整 预期进一步强化。
①2019 年中国房地产调控过程中金融政策贯穿始终，这一点在四季度仍然会继 续坚持，金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方；
②一方面部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能，另一方面部分城市 通过局部优化现有政策，继续精准保障首套自住购房需求；
③土地端基础性制度改革对未来中国土地一二级市场供应格局的影响将逐步显 现。
二、市场表现价格表现平稳，重点城市成交规模稳中有降 百城整体价格表现平稳，今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。根据中国房地 产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，2019 年 9 月，百城新建住宅均价 15051 元/平方米，环比上涨 0.31%，涨幅连续 11 个月保持在 0.4%以内，整体价格较为平稳。累计 来看，2019 年 1-9 月百城住宅价格累计上涨 2.54%，涨幅较去年同期收窄 1.51 个百分点。
不同级别城市来看，三季度一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019 年 1-9 月一线城市商品住宅月均成交面积为 57 万平方米，三季度以来市场有所调整，月均 成交面积为 58 万平方米，同比下降 8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约 89 万平方米，同比增长 0.3%，整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面 积在 33 万平方米左右，同比下降约 6%。
今年 3-4 月市场呈现短暂回升，一二线市场前期压抑的需求明显释放，5 月以来需求 入市节奏放缓，加之进入三季度以来，监管层对房地产市场金融领域密集发声，对购 房者和企业信贷监管均强化，市场调整压力有所加大，三季度重点城市商品住宅成交 面积同比下降，且降幅较二季度有所扩大；价格端，今年以来新建住宅价格环比涨幅 持续运行在低位区间，整体价格表现较为平稳。
图：2017 年至 2019 年 9 月各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比
从各级城市来看，2019 年 1-9 月一线城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期略有扩大，二、 三四线城市价格累计涨幅均收窄。具体来看，一线城市今年前三季度价格累计上涨 0.61%， 较去年同期扩大0.3个百分点，三季度累计上涨0.32%。二线城市1-9月价格累计上涨3.59%， 较去年同期收窄 2.57 个百分点，三季度累计上涨 1.26%。三四线代表城市 1-9 月累计上涨 3.55%，较去年同期收窄 3.65 个百分点，涨幅收窄幅度在各线城市中最显著。 十大城市二手房价格整体平稳，累计涨幅低于新房。2019 年三季度十大城市二手房价格累 计上涨 0.29%，较去年同期收窄 0.15 个百分点，整体价格较为稳定，累计涨幅低于新房。 具体城市来看，北京、广州、天津市场短期内有所调整，其中广州、天津各季度二手房价格 累计均下跌，北京三季度价格也有所松动，累计下跌 0.57%；南京二手房价格上涨周期持续， 1-9 月累计上涨 2.82%。
图：2016-2019.9 地方出台调控政策数量分布（收紧）
第四，房地产供给侧改革取得关键性进展。三季度，我国房地产供给侧基础性制度构 建方面取得了突破性进展，土地资源有望进一步盘活：集体经营性建设用地入市在法 律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。
展望 2019 年四季度，房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激 经济的手段”进行构建：
展望四季度，全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销 售回笼资金，价格涨幅有望继续回落；而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期 增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及 需求释放放缓也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。
图：2014-2019 年 9 月 50 个代表城市[1]商品住宅月度成交量走势
各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落，“金九”成色不足。据初步统计，2019 年 前三季度 50 个代表城市商品住宅月均成交规模降至 2015 年同期水平，其中各季度成交面积 同比均有所下降。三季度以来政策环境趋严，购房者观望情绪浓厚，叠加 3-4 月一二线市场 销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，三季度 50 个代表城市 商品住宅月均成交规模同比下降 1.8%，降幅较二季度小幅扩大，8-9 月重点城市成交规模同 环比均下降，“金九”成色不足。
第三，地方政府紧缩政策数量达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍较明显。 整体来看，地方调控政策在 7、8 月明显加强，9 月有所减弱：苏州进一步升级了限购政策、 合肥升级土拍政策、部分城市房贷利率上浮水平继续回升、各地公积金政策密集调整、多地 强化房地产市场监管。值得注意的是，三季度各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、 贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金政策、限购政策以更好满足部 分自住群体的购房需求。
2019 年三季度，整体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力 防范房地产金融风险。在此影响下，重点城市商品住宅成交规模同比有所调整，价格环比涨 幅稳定在低位区间；土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落，宅地成交楼面均价环比 下跌，土地流拍率回升，平均溢价率走低，土地竞拍热度明显减弱。
第二，房地产行业资金定向监管继续从紧。三季度，货币政策在保持流动性合理充裕的同 时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化。特别是在数次降准、房贷利率挂钩 LPR 改革过程中更加强调通道监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。此外，浙江银 保监局要求银行机构加强消费贷用途管控，上海银保监局严控新增房地产信托业务。 图：相关部门对房地产金融监管的表态
一、政策环境不将房地产作为短期刺激经济的手段 2019 年三季度，Biblioteka Baidu体的政策基调体现为：不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范 房地产金融风险。
第一，中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三、四 季度的政策基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用，三季度市场整体调整 预期进一步强化。
①2019 年中国房地产调控过程中金融政策贯穿始终，这一点在四季度仍然会继 续坚持，金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中央下沉到地方；
②一方面部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能，另一方面部分城市 通过局部优化现有政策，继续精准保障首套自住购房需求；
③土地端基础性制度改革对未来中国土地一二级市场供应格局的影响将逐步显 现。
二、市场表现价格表现平稳，重点城市成交规模稳中有降 百城整体价格表现平稳，今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄。根据中国房地 产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，2019 年 9 月，百城新建住宅均价 15051 元/平方米，环比上涨 0.31%，涨幅连续 11 个月保持在 0.4%以内，整体价格较为平稳。累计 来看，2019 年 1-9 月百城住宅价格累计上涨 2.54%，涨幅较去年同期收窄 1.51 个百分点。
不同级别城市来看，三季度一线、三线代表城市成交规模同比均下降。2019 年 1-9 月一线城市商品住宅月均成交面积为 57 万平方米，三季度以来市场有所调整，月均 成交面积为 58 万平方米，同比下降 8.1%。二线代表城市三季度月均成交面积约 89 万平方米，同比增长 0.3%，整体成交规模趋于稳定。三线代表城市三季度月均成交面 积在 33 万平方米左右，同比下降约 6%。
今年 3-4 月市场呈现短暂回升，一二线市场前期压抑的需求明显释放，5 月以来需求 入市节奏放缓，加之进入三季度以来，监管层对房地产市场金融领域密集发声，对购 房者和企业信贷监管均强化，市场调整压力有所加大，三季度重点城市商品住宅成交 面积同比下降，且降幅较二季度有所扩大；价格端，今年以来新建住宅价格环比涨幅 持续运行在低位区间，整体价格表现较为平稳。
图：2017 年至 2019 年 9 月各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比
从各级城市来看，2019 年 1-9 月一线城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期略有扩大，二、 三四线城市价格累计涨幅均收窄。具体来看，一线城市今年前三季度价格累计上涨 0.61%， 较去年同期扩大0.3个百分点，三季度累计上涨0.32%。二线城市1-9月价格累计上涨3.59%， 较去年同期收窄 2.57 个百分点，三季度累计上涨 1.26%。三四线代表城市 1-9 月累计上涨 3.55%，较去年同期收窄 3.65 个百分点，涨幅收窄幅度在各线城市中最显著。 十大城市二手房价格整体平稳，累计涨幅低于新房。2019 年三季度十大城市二手房价格累 计上涨 0.29%，较去年同期收窄 0.15 个百分点，整体价格较为稳定，累计涨幅低于新房。 具体城市来看，北京、广州、天津市场短期内有所调整，其中广州、天津各季度二手房价格 累计均下跌，北京三季度价格也有所松动，累计下跌 0.57%；南京二手房价格上涨周期持续， 1-9 月累计上涨 2.82%。
图：2016-2019.9 地方出台调控政策数量分布（收紧）
第四，房地产供给侧改革取得关键性进展。三季度，我国房地产供给侧基础性制度构 建方面取得了突破性进展，土地资源有望进一步盘活：集体经营性建设用地入市在法 律层面及税收机制层面得到确认、国有建设用地二级市场配置通道进一步打开。
展望 2019 年四季度，房地产行业管理政策仍将立足“不将房地产作为短期刺激 经济的手段”进行构建：
展望四季度，全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销 售回笼资金，价格涨幅有望继续回落；而三四线代表城市由于前期需求存在透支后期 增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及 需求释放放缓也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。
图：2014-2019 年 9 月 50 个代表城市[1]商品住宅月度成交量走势
各季度重点城市新房成交面积同比均有所回落，“金九”成色不足。据初步统计，2019 年 前三季度 50 个代表城市商品住宅月均成交规模降至 2015 年同期水平，其中各季度成交面积 同比均有所下降。三季度以来政策环境趋严，购房者观望情绪浓厚，叠加 3-4 月一二线市场 销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，三季度 50 个代表城市 商品住宅月均成交规模同比下降 1.8%，降幅较二季度小幅扩大，8-9 月重点城市成交规模同 环比均下降，“金九”成色不足。
第三，地方政府紧缩政策数量达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍较明显。 整体来看，地方调控政策在 7、8 月明显加强，9 月有所减弱：苏州进一步升级了限购政策、 合肥升级土拍政策、部分城市房贷利率上浮水平继续回升、各地公积金政策密集调整、多地 强化房地产市场监管。值得注意的是，三季度各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、 贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金政策、限购政策以更好满足部 分自住群体的购房需求。