高端公寓及豪宅户型配比研究_陆志鑫
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园户型图
•E户型下跃房型 首层4室2厅3卫1厨280.00㎡
•E户型下跃房型 地下1室2厅2卫236.00㎡
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/13
上海玉兰花园区位图
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u上海玉兰花园地处唐 镇中心地段，总5.8万 方，长410平米，宽 170米的高端小区。
u整个的布局是中央喷 泉景观为中心，建筑 物环绕而形成。
u南面为4—5层的平层 观邸，户型300-400 平米，户型舒适，客 厅可达6米宽。
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园经济技术指标及基本信息
u占地面积:58000平方米 u建筑面积:87000平方米 u开发商:上海绿顺房地产开发有限公司 u投资商:绿城集团 u景观设计单位:美国加州LIFESCAPES INTERNATIONAL事务所 u建筑设计单位:东方建筑设计院 u工程进度:在建(2011-03-31) u产权年限:70年 u户 数:总户数390户 当期户数390户 u容 积 率 1.50 u绿 化 率 65%
•地下停车场
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u平层观邸主要是4-5 层
u买一层是送地下室及 室外庭院（最小有 200多平米，大的可 达700平米）
u买顶楼送阁楼
u南面唯一4栋有下沉 式庭院
上海玉兰花园南区平层观邸介绍
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
广州豪宅大平层户型设计初探
眙
台
斯
１ ． １７
豳 竺
．
卧 室
１ ５ ８． 卫 ５０
斩
２ ． ７５
６０ ．
客厅
３ ． ７２
再存在 。于是 ， 豪宅开始 向高密 度 、 高空发 展。 目前 ， 高密 豪宅 的 的尝 试 。
主要户型形式 有跃层 、 平层 两种 ， 大平层 是 未来 的主要 发展 ２ 入户 形式 大 而 趋势 。 从选 取的 ４个 户型案 例来 看 ， 入户形 式 主要 有两 种 ： 一入 单 本文选取 了近几年广州具有代表 性 的 ４个 高密豪 宅案 例 ， 对 户 和双向入户。单一入户是较为传统 的入户形 式 ， 该类 户 型只有 其主要大平层户 型进 行 了分析 ， 图总结 出户 型设 计 的特 点 ， 试 希 个 出人 口， 其优点是便于管理 ， 缺点是 主 、 仆 流线交 织 ， 客、 不利 望对今后相关 户型的设 计提供一定 的参考 。 于豪宅 品质 提升。双向入户是 目前 比较 流行 的形 式 ， 将是 未来 也
４ 功能 配 置
豪宅户型除 了满足基本的居住空 间需求外 ， 还应 有符合 主人
的文化层 次和性格爱好的个性化空 间。开发新 的功能 空间 、 创造
空 间的利用效 率 。从选 取的 ４个 户型案例 来看 ， 各个 户型 中厨房
面积约 ８ｍ 一１ 占套 内面积的 比例约 ４ ３ｍ ， ％～６ ， ％ 中西厨分设
普 通住 宅的卫 生 间 的面积 往 往较 小 ， 多 刚好 够 放 下 三件 大
套 。对 于豪宅户型 ， 主人卫 生 问应该 布置更 多 的卫 生洁 具 ， 大 如
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
杭州市豪宅调研专题
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
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杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
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蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
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优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
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优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
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新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
户型配比建议书
户型配比建议书户型配比建议书1. 引言本份建议书旨在对某个项目的户型配比进行可行性分析，并提出相应的建议。
通过科学合理的户型配比，能够最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
2. 背景，我们需要了解该项目所在地的市场背景和购房人群的特点。
通过市场调研和数据分析，我们得出以下：该地区购房人群以年轻家庭、刚需购房者和投资购房者为主要群体；购房需求主要集中在两室和三室户型，占比达80%以上；根据购房人群的收入水平和需求特点，高中低档次的户型需求分别为：50%的经济适用房，30%的中档公寓，20%的高档别墅。
3. 户型配比建议基于以上背景分析，我们提出以下户型配比建议：3.1 经济适用房经济适用房应以两室户型为主导，占总户型的40%；三室户型作为辅助，占总户型的10%。
这样的配比能够满足大部分刚需购房者的需求。
3.2 中档公寓中档公寓应以两室和三室户型为主导，占总户型的50%。
其中，两室户型占比为30%，三室户型占比为20%。
这样的配比能够满足年轻家庭和一般购房人群的需求。
3.3 高档别墅高档别墅应以四室和五室户型为主导，占总户型的20%。
其中，四室户型占比为15%，五室户型占比为5%。
这样的配比能够满足高收入家庭和投资购房者的需求。
4. 其他考虑因素除了户型配比外，还需要考虑以下因素：建筑面积的合理分配，使得不同户型面积差异适度，符合购房人群的需求；楼栋布局的合理规划，避免同一楼层出现相同户型的集中情况；公共设施和社区配套的完善，提升居住体验和生活便利性。
5.户型配比是一个综合考量各方因素的问题，需要结合市场需求、购房人群特点和项目定位等因素进行科学分析和合理规划。
本建议书提出的户型配比建议，旨在最大程度地满足购房人群的需求，提升项目的市场竞争力和销售效益。
希望本建议书能够为您在户型配比方面提供一些有价值的参考。
感谢您的阅读！。
绿城--新梧桐公寓初步设计说明(20090913)建筑
钱塘·新梧桐公寓初步设计(含方案)说明建筑部分一、概述（一）工程简况工程名称：杭州钱塘²新梧桐公寓建设单位：杭州时代房地产开发有限责任公司设计单位：浙江绿城东方建筑设计有限公司用地面积：34700㎡地上建筑面积：64311.7㎡（另有架空层面积1083）地下建筑面积：25591㎡建筑层数：3~18F结构形式：钢砼框架剪力墙结构及钢砼框架结构（二）设计依据及要求1．杭州市规划局的《杭政储出(2007)52号地块可行性详细规划》2．国家及地方的相关规范、法规。
二、设计理念（一）场地概述本案基地位于杭州西湖浮山单元,位于杭州市西湖区西南部,东邻钱塘江,周边群山相连,自然环境极佳。
基地东侧为贤家路,南侧为狐山路,西侧、北侧为规划道路，其中南侧为新建设的杭州市委党校，西面一路之隔为规划中的转塘科技园区。
（二）开发及设计理念为使本地块成为杭州市之江度假区的一处高档公寓楼盘，规划必须具备一定前瞻性和建筑表现力。
设计中力求做到：1．根据基地现状，最大程度地利用周围自然景观，结合小区内部景观设计，创造小区内丰富的空间层次，提高绿化率和小区景观素质，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。
2．重视小区内总平面规划，形成建筑布局的差异性；尤其重视地块规划中的空间秩序和体量控制，创造起伏变化的建筑群体效果。
3．重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体的变化和立面材料质感，创造出独特有机的视觉效果。
4．充分考虑客户需求和经济承受能力，重视户型设计的合理性和经济性，特别注意地方的特点和需求。
5．完备、合理、适用的公用设施以创造出高品位的景观房产。
三、总图规划根据对以上条件及要求的分析整理，从而确定了本规划设计总体布局的框架：（一）规划结构考虑到基地东邻钱塘江，周边为起伏的山体。
小区的规划结构采取了东低西高的建筑布局。
小区东侧主要布置低层住宅，西侧布置10-18层的高层住宅，整个小区建筑高度自西向东有一个较大的起伏变化，与周边的群山相呼应。
豪宅公寓营销策划书3篇
豪宅公寓营销策划书3篇篇一《豪宅公寓营销策划书》一、项目概述1. 项目名称：[豪宅公寓名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目定位：高端豪华公寓，提供极致生活体验二、市场分析1. 目标客户群体高收入人群，如企业家、高管、演艺明星等追求高品质生活的人群投资者2. 市场需求随着城市发展，高端公寓市场需求不断增加消费者对生活品质的要求提高，对豪华公寓的需求增加3. 竞争对手分析分析周边竞品项目，了解其优势和不足确定本项目的差异化竞争策略三、项目优势1. 地理位置优越，交通便利2. 高品质的建筑设计和装修3. 完善的配套设施，如健身房、游泳池、高端会所等4. 优质的物业服务，提供全方位的生活支持四、营销策略1. 定价策略根据市场需求和项目定位，制定合理的价格策略采用灵活的定价方式，如分层定价、时段定价等2. 销售渠道建立线上线下销售渠道，包括售楼处、官方网站、房地产中介等利用社交媒体、网络广告等进行推广3. 促销活动举办开盘优惠、限时折扣等促销活动提供购房优惠、赠送礼品等吸引客户4. 客户关系管理建立客户数据库，进行客户细分和精准营销提供优质的售后服务，提高客户满意度和忠诚度五、宣传推广1. 制作精美的宣传资料，包括楼书、户型图、宣传片等2. 举办产品发布会、品鉴会等活动，吸引潜在客户3. 利用报纸、杂志、电视、网络等媒体进行广告宣传4. 参加房地产展览、活动等，提高项目知名度六、项目实施计划1. 确定项目开发进度，制定详细的时间表2. 确保项目建设质量，严格控制工程进度和成本3. 建立项目团队，明确各部门职责和工作流程七、风险评估与应对1. 分析项目可能面临的风险，如市场风险、政策风险等2. 制定相应的风险应对措施，降低风险发生的可能性和影响八、财务分析1. 预测项目销售收入和成本2. 进行财务评估，分析项目的盈利能力和投资回报率篇二《豪宅公寓营销策划书》一、前言随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质居住空间的需求也日益增长。
2023年康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告
2023年康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告2023年康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告一、项目定位规划1. 市场定位：以高净值人群和中高龄人群为目标客户群体，提供以康养为核心的综合性房产项目。
2. 地理位置：选择优美的自然环境和气候宜人的地理位置，如山区、海滨或温泉区域等。
3. 项目规模：根据市场需求和投资能力，确定合适的项目规模，确保项目的可持续发展和经济效益。
4. 设施设备：依据康养理念和客户需求，配备先进的康养设施和设备，如综合健身房、温泉浴场、SPA中心、户外运动场地等。
二、户型配比调研1. 新房产消费趋势调研：调研目标客群的房产购买需求和消费趋势，分析他们对房屋大小、布局、功能等要求的变化。
2. 竞品分析：研究相同定位的竞争房产项目，了解其户型配比和销售情况，找出优势和改进空间。
3. 调研问卷：设计调研问卷，针对目标客户群体的居住需求和偏好进行调查，收集数据用于制定户型配比方案。
4. 专家访谈：邀请康养房产专家、室内设计师等相关专业人士进行访谈，征求他们的建议和意见。
5. 数据分析和总结：针对调研所得的数据进行分析和总结，确定最适合目标客户群的户型配比方案。
三、户型配比方案根据以上调研结果和分析，提出如下可能的户型配比方案：1. 一居室：适合单身或空巢老人群体，面积约40-60平方米，功能布局简洁合理，配备基本生活设施。
2. 两居室：适合小家庭或夫妻居住，面积约60-90平方米，增加独立的卧室和起居空间，增加私密性和舒适感。
3. 三居室：适合大家庭或多代同堂居住，面积约90-120平方米，增加额外的卧室和娱乐空间，满足不同年龄段的需要。
4. 公寓式酒店：适合短期旅客或租客，面积约30-50平方米，布局简洁实用，提供酒店般的服务和设施。
5. 豪华别墅：适合高净值人群，面积大于200平方米，独立的花园、泳池等私人设施，提供尊贵的居住体验。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
现代单元式住宅的户型设计研究曹婷
现代单元式住宅的户型设计研究曹婷发布时间：2021-09-30T12:12:36.348Z 来源：《基层建设》2021年第18期作者：曹婷[导读] 伴随着我国城市化进程的加快，当前建筑行业取得突飞猛进的发展，而对于现代住宅的设计要求也越来越高中国华西工程设计建设有限公司南宁分公司摘要：伴随着我国城市化进程的加快，当前建筑行业取得突飞猛进的发展，而对于现代住宅的设计要求也越来越高。
为了加强设计的质量，提高人们的生活品质，相关人员就必须加大对现代单元式住宅在户型方面的设计研究。
本文结合笔者多年的研究与实践，探讨现代单元式住宅户型设计要点与方案，以供参考。
关键词：现代单元式；住宅；户型设计当前我国建筑行业快速发展，住宅工程已成为一种特殊的商品，不但要求在户型的设计上满足广大用户对功能性的需求，还要更大程度提高资源的利用率，特别是单元式住宅工程方面，加大对户型设计的研究力度有着非常重要的意义。
1.现代单元式住宅的户型设计要点分析1.1平面布局设计的合理性原则对于单元式住宅户型的设计，必须要考虑其平面布局的合理性，既要合理地利用户型有限的空间，还要为用户带来最大的便利性和舒适性。
首先，住宅内部不同区域的功能划分必须要科学合理，明确动静分区，保证用户在不影响其他人休息的情况下自由地享受居住环境。
其次，干湿分区也要做到合理分配，避免不同房间相互影响。
再次，室内的空间要节约，最大程度将房间聚集到一起，使室内活动更加便利[1]。
最后，要尽量避免平面布局当中室内活动路线的穿插和交叉，使不同房间的活动拥有一定自由性，不会互相影响。
1.2户型面积设计的适当性原则通常情况下，单元式住宅的户型面积通常是在90m2以下，整体的空间有一定的局限性，但能够节约更多的土地资源。
所以，在进行单元式户型设计时，必须要在不影响用户舒适度的情况下，最大可能降低占地面积。
只要能够合理地设计，在面积局限的情况下，也能够为用户带来更为舒适的居住环境和体验。
豪宅研究
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项
目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达
到相互融合； 2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时 代感、格调高雅的园林氛围； 3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景 观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
平面设计——户型点评
凯旋会—四房二厅：
三套间设计
主卧套房设有卫生 间、衣帽间
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免 影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝 向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向 望江，拥有开阔的景 观面
金海湾：一梯四户“品”字型 布局，确保四户均 能享受江景资源
规划设计分析——景观与户型平面
汇景新城：一梯四户，令大部 分户型能拥有良好 的朝向及景观
汇景新城：一梯二户，户户均 能享受良好的朝向 和景观资源
规划设计分析——景观与户型平面
凯旋会：一梯二户，户户均拥有 开阔的景观面
中海蓝湾：一梯两户，户户均 能拥有良好的朝向 及景观
规划设计分析——景观与户型平面
•景观与户型平面的关系：
– 一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
– 一梯四户
中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告
中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告中驰大厦酒店式家庭公寓是一种具有酒店标准的家庭公寓，提供高品质的住房和服务。
在户型配比方面，中驰大厦酒店式家庭公寓根据不同家庭的需求和偏好，提供多种不同的户型配比选择。
一、一室户一室户主要适用于单身人士或小家庭。
一室户通常由一间卧室、一个开放式厨房、一个卫生间和一个客厅组成。
中驰大厦酒店式家庭公寓的一室户面积一般在40平米左右，采用合理的设计和布局，使得每一寸空间都被充分利用。
卫生间通常采用复式隔断设计，既保持了私密性，又不会让整个空间显得过于拥挤。
二、两室户两室户适合小家庭或几个朋友共同居住。
两室户通常由两个卧室、一个开放式厨房、一个卫生间和一个客厅组成。
中驰大厦酒店式家庭公寓的两室户通常面积在60平米左右，其中主卧室一般具有独立卫生间，从而实现主次分明、互不干扰的居住体验。
三、三室户三室户适合大家庭或多人共同居住。
三室户通常由三个卧室、一个开放式厨房、两个卫生间和一个客厅组成。
中驰大厦酒店式家庭公寓的三室户通常面积在100平米左右，采用开放式厨房和客厅相连的设计，使得整个空间显得更加宽敞明亮。
卫生间方面，主卧室通常具有独立卫生间，其他两个卧室则共用一个卫生间。
四、四室户及以上四室户及以上适合大家庭或多人共同居住。
四室户及以上通常由四个或以上卧室、一个开放式厨房、两个或以上卫生间和一个客厅组成。
中驰大厦酒店式家庭公寓的四室户及以上户型采用开放式厨房和客厅相连的设计，使得整个空间显得更加宽敞明亮。
卫生间方面，主卧室通常具有独立卫生间，其他卧室则共用一个或两个卫生间。
总体来说，中驰大厦酒店式家庭公寓的户型配比非常合理，能够满足不同家庭的需求和偏好。
同时，每一种户型都具有高品质的设计和设施，如空调、厨具、家具等，从而为居住者提供舒适、安全、便捷的居住体验。
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告酒店式公寓产品定位豪宅分析报告起源于法国的酒店式公寓，近年来在中国市场迅速发展。
随着人们对舒适居住环境和便利服务的需求增加，酒店式公寓逐渐成为都市上班族、旅行者和长期居住者的首选。
随着消费水平的提高，越来越多的人对高端豪宅产品的需求也越来越大。
本报告将分析酒店式公寓产品定位豪宅的趋势和市场前景。
一、市场背景和需求分析随着国内消费水平的提高，豪宅市场逐渐形成。
根据相关数据显示，豪宅市场每年都有较大幅度的增长，且增长速度较快。
豪宅买家主要是高收入人群，在购房时更加注重品质和服务。
而酒店式公寓作为一种高端产品，能够满足这一需求，受到越来越多的关注。
二、酒店式公寓产品定位豪宅趋势分析1. 地理位置优势豪宅定位的一个重要方面是地理位置。
酒店式公寓定位豪宅需要选择优越的地理位置，例如城市中心商业区或旅游景点周边等。
这样才能更好地满足高端消费者对生活便利性的需求。
2. 设施和服务完善豪宅的另一个关键因素是设施和服务的完善程度。
酒店式公寓定位豪宅需要提供高品质的建筑材料和装修，以及先进的智能家居设施。
同时，还需提供一流的酒店式服务，如24小时管家服务、健身中心、私人泳池等。
这些设施和服务的完善程度关乎酒店式公寓产品在高端市场的竞争力。
3. 管理和运营规范豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。
酒店式公寓定位豪宅需要建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作。
同时，还需要制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性。
三、市场前景分析目前，酒店式公寓市场正呈现快速增长的趋势。
随着国内消费水平的提高，对高品质和高端服务的需求也在增加。
酒店式公寓作为满足这一需求的产品，具有广阔的发展前景。
尤其是在大城市，高端市场需求巨大。
因此，酒店式公寓产品定位豪宅，在这个市场中有良好的发展潜力。
然而，酒店式公寓产品定位豪宅也面临一些挑战。
首先，豪宅市场竞争激烈，产品定位需要更加精准和独特，与其他高端产品区分开来。
高容积率豪宅开发研究.ppt
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
专题研究：住宅户型产品设计标准研究
次卧室的家具及布置：
房间服务的对象不同，其家具及布置形式也会随之改变，以下主要介绍子女用 房的家具和布置情况。
（A）家具、设备类型： 单人床、床头柜、书桌、 座椅、衣柜、书柜、计算 机等。
（B）家具布置。子女房的家具布置要注意结合不同年龄段孩子的特征进行设计。 (a)青少年房间(13—18岁)。对于青少年来说，他们的房间既是卧室，也是书房，同时还充 当客厅，接待前来串门的同学、朋友。因此家具布置可以分区布置：睡眠区、学习区、休 闲区和储藏区。 (b)儿童房间(3～12岁)。当次卧室主人是儿童时，年龄较小，与青少年用房比较，还要特 别考虑到以下几方面需求： 可以设置上下铺或两张床，满足两个孩子同住或有小朋友串门留宿的需求。 宜在书桌旁边另外摆一把椅子，方便父母辅导孩子做作业或与孩子交流。 在儿童能够触及到的较低的地方有进深较大的架子、橱柜，用来收纳儿童的玩具箱等。
二、起居空间的设计要点
1.起居厅的采光口宽度应为≥1.5m为宜。
2.起居室的家具一般沿两条相对的内墙 布置，设计时要尽量避免开向起居室的 门过多，应尽可能提供足够长度的连续 墙面供家具“依靠”(我国《住宅设计 规范》规定起居室内布置家具的墙面直 线长度应大于3000mm)；如若不得不开 门，则尽量相对集中布置。
床不宜紧靠窗摆放，以免妨 碍开关窗和窗帘的设置。
寒冷地区不要将床头正对窗 放置，以免夜晚着凉。
(D)其它家具布置。 (a)对于兼有工作、学习功能的主卧室，
需考虑布置工作台(写字台)、书架及相应 的设备。
(b)对于年轻夫妇，还要考虑在某段时 期放置婴儿床，同时又不影响其他家具的 正常使用，如妨碍衣柜门的开启或使通道 变得过于狭窄而不便通行等。
（b)床周边的活动尺寸。 床的边缘与墙或其他障碍物之间 的通行距离不宜小于500mm；考 虑到方便两边上下床、整理被褥、 开拉门取物等动作，该距离最好 不要小于600mm；当照顾到穿衣 动作的完成时，如弯腰、伸臂等， 其距离应保持在900mm以上。
酒店式公寓研究空间设置尺度标准(调整PPT培训课件
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
01
02
03
提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。
住宅建筑空间及户型配置设计要点分析
住宅建筑空间及户型配置设计要点分析摘要：随着社会经济的不断发展，人们的居住观念在不断变化，在经济快速发展的今天，人们对住宅条件的要求不仅仅停留在最基础的居住环境上，对空间的舒适度、合理性、个性化等提出了更高的要求。
同时，加注重“人”，合理的建筑空间规划，合适的建筑空间及户型配置，是当代建筑设计师应该着重考虑的问题。
本文针对住宅建筑中空间及户型配置进行了分析。
关键词：住宅建筑；户型配置；空间引言：建筑质量、经济效益以及细节设计等，是建筑企业获取更多市场份额的关键。
为了能够有效提高居住建筑设计的水平，更好的满足不同年龄段居民的需求，通过对居住建筑功能空间与人性化相结合进行设计，将更好的增强居住建筑的使用效率，更有效的提升人们的居住质量。
在此设计背景之下，配置设计以及空间布局已经成为了群众关注的焦点，在针对户型配置进行设计过程中，需要对群众的实际需求进行考虑，解决空间配置方面存在的问题。
1、住宅建筑户型配置现状随着我国社会主义现代化进程的不断深入，提升民众整体幸福指数已经成为我国民生方面的战略目标。
当今社会，国民对于城市住宅建筑的要求再也不局限于只满足最基本的生活需要，在此基础上国民对于新时代的城市住宅建筑的要求更偏向于以人为本、多元化功能的融合、环保以及实用性。
住宅作为人民生活的必需品，其结构越来越科学，设计越来越完善，在户型的选择上也更加多样化。
根据住宅面积的不同，需要灵活设计居住空间，保障各个空间功能完善、合理、舒适，满足民众的各种居住需求。
但一些地方出现了不统一规划的现象，这种现象的出现，不仅会使传统的居住建筑和新建建筑之间产生较大的鸿沟，而且会使整个城市或地区的建筑风格出现混乱，不仅会影响城市原有的建筑风格，而且会给城市的形象带来极为不利的负面影响。
导致我国居住建筑户型配置质量不能满足时代发展要求的原因比较复杂，无论是客观方面，还是主观方面，都需要针对户型配置问题进行合理解决，这也才能为群众提供良好的生活空间。
中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告(DOC56页)
中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告南京中瑞中驰左邻项目组差异化思路:发现市场的需求热点，研发新产品。
满足热点需求,拔高新产品。
领先热点需求，引爆新产品。
目录:摘要篇：一、市场调研二、市场定位三、产品设计四、配套设计附录篇：附件一南京小户型调研报告完整版附件二深圳考察报告A3版附件三深圳小户型考察计划（含大量户型图片资料）一、市场调研1.南京单身公寓供应量很大:河西：奥体韵动汇、紫金西区中央、宋都名座、中泰国际广场。
岔路口:城市泊客中驰商都东山:魔方四点八科学园:苹果都市、书香名门缺点:投资性很差：当前房地产市场投资气氛不佳。
通用性很差:仅仅一个房间，不适合正常家庭使用。
供应量太大：到处都开发小户型租赁前景黯淡：供应量大，普通住宅小区出租挤占市场。
火爆销售不再:供应量大，租赁前景黯淡，通用性差，市场购买的激情弱化许多。
2.南京的小面积的家庭公寓奇少：优点：通用性很好:2房或者３房，可以单身使用,可以家庭使用。
使用年限很长:可以一直使用到小孩高中毕业,甚至终身使用。
购买范围很广,面积小,总价低:2房2厅１卫可以作到５0-55平米，22万以内；3房２厅２卫可以作到60－65平米，２6万以内;1房1厅1卫可以作到20－25平米，10万以内;具备经济实力购买的人群非常之大。
供应量少：由于不易设计,成本略高,目前南京供应量少。
需求量大：深圳香港等房价高的区域已经证明需求量，同时南京市民收入虽然没有深圳香港高，但是南京房价比香港低,类同深圳,因此，需求量是不容置疑的。
3．南京销售很快的典型家庭小户型:河西德盈双城：6７平米的３房2厅2卫,率先销售完毕,并且位于北面,就是这样不利于居住的朝向，都由于户型的极端适用,期房阶段，刚刚推出２个月，该户型就一抢而空。
而且单价接近7００0元/平米。
4.市场调查的结论：南京市场对于户型的功能设计有着强烈的“经济能用好用”的要求，当市场出现能够满足家庭功能的户型,且面积非常之小的时候,吸引力非常之大。
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套数
379 216 10 8 120 62 196 80 32 56 112 360 112 39 100 140 300 24 76 77 90
占比
62% 35% 2% 1% 100% 17% 53% 22% 9% 8% 16% 53% 16% 6% 18% 25% 53% 4% 31% 32% 37%
纯水岸15期2-5栋开盘情况
项目名称 纯水岸十五期
总共占地面积：31821.79 ㎡ ；建筑面积：104000 ㎡ ； 类型/规模 容积率：3.86。 项目共4栋， 399户
纯水岸14期
纯水岸15 期
推售户型 套数
推出399套（90/70，拼合产品），230－300㎡4－5房。
销售情况 销售超8成
亚太地区高端豪宅发展趋势
约4000万 约2000万 约5000-6500万 约8000万-1亿
推售
2013.5.19
产品面积
430平4房 208平2房
套数
38 10套 10套 4套
单价
10万元/㎡ 10万/㎡ 13-17万/㎡ 13-17万/㎡
销售情况
前期蓄客长达一年，开盘一个 半月全部售罄
208平的全部售罄，635平售 出2套，436平的表现一般
【亚太顶级豪宅趋势】香港、新加坡等亚太地区，较多顶级城市豪宅以350-700 ㎡为主力产品，部分250-300㎡，大面积产品已成为主要发展趋势之一
国际/地区 项目
太古傲璇 香港 太古珒然 The Marq 嘉峰豪庭 新加坡 BOULEVARD Hamilton Scotts华彬汉 美登 吉隆坡 泰国 Oval The Ritz-Carlton Residences 2012 2013 2012 2012 418㎡ 256㎡、299㎡、655㎡ 348.39㎡3房、706.6㎡5房 住宅：约128—259㎡；公寓： 56—77楼，约345—702㎡ 20-25万元/㎡ 18-22万元/㎡ 25万元/㎡ 25万元/㎡ 临近乌节路 乌节路Scotts RD上 吉隆坡最著名的心脏 地带 湄南河和伦披尼公园 之间 2013 2011 2012 253㎡，413㎡复式 278-579㎡ 18-30万元/㎡ 27-36.4万元/㎡
100%
预计单价区间
预计总价区间
认筹情况
截止目前为止，已有 200批客户，进行了 资金冻结（冻结100 万），但因预售证迟 迟未能办理成功，开 盘一再拖延
深圳高端住宅户型配比研究
【深圳高端住宅户型配比特征】深圳主流高端豪宅中大平面产品以170-250㎡为 主，约占20%-30%，从总价区间看与高端公寓有一定可替代性
项目名称
纯水岸14、15期
总户数
613 （拼合）
120
户型
2房 3房 4房 顶层复式 3房 4房 4房 4房 5房 2房 3房 4房 4房 5房 3房 4房 4房 顶层复式 3房 3房 复式4房
面积（㎡）
227-275 276-300 306-373 415-541 220 159 170-176 202 220 140 140 170 207 227 89 143-145 165-170 255 180-194 201-223 299-326
总价区间
1600万2200万 1500万2500万 800万-1100万
销售率
100%
海上世界双玺
90% 100% 100% 95% 100%
君汇新天
370
三湘海尚
716
800万-1200万 81%
鸿威海怡湾
594
540万-1000万
100%
97%Βιβλιοθήκη 鲸山觐海243900万-1200万
68%
【纯水岸14,15期】主力面积在230-300㎡，总价1600-2200万元之间，总价存 在可替代性，13年8月份开盘销售8成
【第一梯队-深圳湾一号北区】大平层奢华公寓,主力面积在430-440㎡超大平面 户型，约占62%；低总价户型去化较好，总价超过5千万的户型走量慢
户型面积（ ㎡ ）
T3-208 T2-430 T3-440 T4-590 T2大平层-900 T2顶复-1700 合计
数量（套）
14 38 14 13 5 1 85
面积（㎡） 约106 约164 约230 约260 约282 约358 约441 约470 约901 约858
A单元 5-18、20-33 5-18、20-33 35-48 5-18、20-33、35-48 5-18、20-33、35-48 52-60 50、51、52-60 50-51 61-62 合计
面积比例
16% 46%
16%
15% 6% 1% 100%
“目前深湾一号太贵，436㎡的要卖13万/㎡多，折算 下来一套房子最少也要5千6百多万，比开盘的时候翻 了近一倍，感觉太贵了，我还是再看看吧。” ——未成交客户黄女士 “在深圳豪宅5千万是一个坎，超过5千万的产品能买 得起而且愿意买的量没那么多，像我们深湾一号一套 房子过亿，还是很贵的，有很多客因为这个原因流失 了” “第二批推售发现200多㎡的还是比较好卖一点，开 盘差不多就卖完了。单价提高以后400㎡以上的产品 有一定的销售风险，客户比较有抗性。” ——深圳湾一号项目经理 总价
推售
产品面积
（A）206平2房
套数
15套 15套 15套 15套
销售情况
8.5万元/㎡ 10万/㎡ 12万/㎡ 7.2万/㎡
2014.9.25
（B）317平3房 （C）237平2房 （D）168平2房
【第二梯队-深业上城】户型面积相对分散，以230-358㎡三到四房供应为主， 实际销售中偏小面积200㎡以下户型及南北通透的经典房型走量较快
楼层
单价
总价
销售情况
858空中大宅
【第二梯队-东海国际】以129-259㎡二到三房供应为主力，158㎡以下一到两 房小户型，因总价低投资收益率高而表现较好，复式产品并不受市场认可
房型 一房 两房 三房 四房 复式3房 复式4房 五房 面积(㎡) 约77㎡ 约129-158㎡ 约157-259㎡ 约279-330㎡ 约152-171㎡ 约247-717㎡ 约339-351㎡ 总计 推售 数量 （套） 78 230 336 44 171 48 47 954 房型面积(㎡) 77-158平一至两房 2013年2月13日 首期开盘 面积比例 8.2% 24.1% 35.2% 4.6% 17.9% 5% 5% 100% 销售占比 62% 单价 总价 460-940万 实收均价 6万/㎡ 销售情况 高调入市，初期79万/㎡，但成交量 不理想，期间经历 两次降价，目前共 推出312套（A座 49层以下单位）， 实现去化250套， 小户型走量快。
“从目前天元的认筹情况来看，还是很乐观的， 只不过因为和村民有些问题还没达成一致，以 4.10% 及政府对南区一些的规划调整，预售证一直没 33.75% 办下来。”
34.66%
户型 占比
“现有的认筹客户，对232㎡，289㎡的房型还 26.68% 是很认可的，因为赠送率比较高；289㎡的户型 因为9m的大尺度观景面，尤其受到市场欢迎。” 0.80% ——天元销售经理吴仕博
楼层
B单元 5-19 5-19 5-19、21-35、37-47 21-35、37-47 5-19、21-35、37-47 -
套数 86 86 82 80 84 166 18 22 2 2
合计
628
占比 14% 14% 13% 13% 13% 26% 3% 4% 0% 0%
“上城的产品单价与其户型 面积关系不大，主要还是看 楼层，中低区30层左右的单 价约7万/㎡，高区50层以上 单价在11万/㎡以上”； “从销售情况来看106-164㎡ 1-2房销售最快，因为总价较 低。其次是280㎡和360㎡的 做到南北通透经典三房销售 情况也比较好。高区440㎡以 上户型走量最慢。” ——深业上城销售经理 刘文涛
纯水岸14、15期户型配比 项目名称 面积
227-275 纯水岸14、 15期 276-300 306-373 415-541
套数
379 216 10 8
比例
62% 35% 2% 1%
客户分析：
从客户的置业目的上看，基本都是自住客户， 主要是改善性换房与为儿子购买婚房； 从居住区域上来说，主要是以南山、福田客 户为主，部分宝安、罗湖客户；其中南山区客户 主要是华侨城的老业主及南山其它片区，福田的 客户是要来自香蜜湖与华强北；
T5-317（B户型）
T5-237（C户型） T5-168（D户型） 合计
15
15 15 60
到一些投资客的青睐，而A户型受单价和装修风格的
影响关注度最低；B，C户型拥有景观资源，客户认可 度高，B户型因房间数较多，受到了更多客户的追 捧。”
——深圳湾一号项目经理
单价 总价
约1800万 约3200万 约2800万 约1200亿 前期蓄客接近两个月，当晚去 化83%，当天实现销售11.5亿， B，C，D户型受到客户青睐
“南向户型拥有海景且朝向好，客户很喜欢， 开盘当天南向户型很快消化完毕，南北向的总 价相差接近90万。资产配置的客户，90 ㎡小户 型最受欢迎，自用型客户偏爱行政套房和海景 房。” ——华寓销售经理 “华寓的户型面积段较为合适，对于商务公寓 的属性，较适合投资”。 ——华寓销售经理
单价
总价 约460万
“小户型产品因总价较低，走量较快，旁边的 办公部分都有接近300元的租金，不少投资客看 重小户型的投资收益率，拿去出租基本上都可 以实现办公的价格” ； “你们的项目建议别做复式产品，很多高端客 户是不买账的，尤其是向东海这种形式的复式， 很难卖”。 ——东海国际销售经理张琳
157-259平三房