住房制度改革

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Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

住房制度改革

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概述

住房制度改革是我国的重要组成部分，是对住房保障体制的改革。

改革内容

1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。

3. 改革住房分配体制。由原来的、性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。

4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

5. 建立住房。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。

6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展和。

7. 建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的，促进房地产业和相关产业的发展。

发展过程

作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。回顾开放30年的历程，住房制度改革以及与此密切相关的房地产行业可谓一大看点，其影响和意义远远超出经济范畴。

与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：

1978-1988年的探索试阶；

1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；

1998年至今实行的，建立阶段。

第一阶段：探索和试点

1949～1979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。根据相关资料，国家在这30年内虽投入374亿元巨资建设住房，但仍不能满足居民的需求。1978年，全国城镇居民人均仅3．6m2，缺房户达869万，占城市总户数的47．5%。同时，由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。实践表明，下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。

因此，从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。这年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了的一次重要谈话，主要思路就是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，；在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。

1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3，并在、、、试点。在试点中，验证了职工有购房需求和一定支付能力，也暴露出在大量旧公房低租金制未触动的情况下，租买比价不合理，个人缺乏买房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担，因而有关部门于1985年停止这种做法。

1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。1986年，选定、唐山、进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。租金按准成本起步，月租金由原来的0．07～0．08元/m2 （）提高到1元以上，相当于成本租金（由维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税5项因素组成）的70%～80%；公房按包含建筑造价、征地和的标准价出售。这次试点从根本上动摇了根深蒂固的观念、等级观念和消费观念，分房上的不正之风也基本得到解决，国家、企业以及职工之间的利益关系得到调整，为全国的住房改革提供了思路。

第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革

1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》：首先，实施提租补贴、租售结合，实行维修费、房产税等5项因素组成的成本租金；其次，随着工资调整，逐步将住房补贴纳入工资，进入成本，并将租金提高到包含8项因素（成本租金加土地使用费、保险费和利润）的市场租金。

1988年下半年，出现严重的通货膨胀，零售物价总指数上升18．5%，使较大幅度提租补贴方案的实施遇到很大困难，用3～5年完成提租补贴方案的计划也夭折了。随后，一些城市想绕开这个难点，试图“甩包袱”出售公房，在标准价基础上优惠折扣。据不完全统计，这一年全国共出售旧公房654万m2，每平方米仅回收资金65．7元，实则以低价福利售房取代租售并举的配套改革，既不利于住房机制转换，也带来很多不良后果，因而国务院房改办明令制止这种做法。

1991年6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，要求将现有公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金；在规定住房面积内，职工购买公有住房实行标准价。11月，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，确定房改的总目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。这是我国住房制度改革的一个纲领性文件。

与此同时，各地方政府的房改房也陆续开始实施，其中，一些大城市的运作比较规范，部分则相对较差，优惠比例越来越高，房改又一次进入了低价售房的怪圈。对此，1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止。

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容，可以概括为“三改四建”：

“三改”，即改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。

“四建”，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金