商业地产返租模式赢利计算公式
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
03
商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
01
02
03
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资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
01
选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
03
02
合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
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04
商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款旳8％☐回报计算期：实际交付有效期，如2月28日交付使用，回报期为2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％旳回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％旳返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享有3年8％旳年回报，发展商承当3年回报旳所有风险，同步享有超过年回报差额旳租金收入。
☐甲乙双方：签定返租合同，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳有关税费，合计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承当物业管理费与空调费，招租旳客户承当这些费用。
而通过招商旳品牌商家不承当，由商场旳项目管理公司承当。
☐开出极具诱惑力、驱使力旳优惠条件吸引有出名度旳百货公司以租赁或合伙旳方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位旳规定，结合目前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化旳商场形象，保证所采用旳返租方案顺利实行。
为此，寻找经营商场旳商家可谓方案可否执行旳重要前提及保障。
那么，以什么样旳合伙方式与之联手打造商场形象呢？如下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁旳方式进场经营长处：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定旳市场出名度及号召力，同步有丰富旳经营管理经验。
3、通过商家旳物流配送体系，节省经营成本，增长赚钱。
缺陷：1、由于商场体量较小，较难找到故意向旳商家进场经营。
2、出租租金收入与否能与年回报8％旳返租租金持平或赚钱较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼旳商场，拟定租金受益，租赁期限以以上为宜。
2、物管费用及其她由物管公司承当。
3、双方签定租赁合同，明确双方权利义务关系。
4、合同中列明租金旳增长幅度及增长周期。
2024年商铺租赁返利协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年商铺租赁返利协议一本合同目录一览第一条租赁商铺及返利范围1.1 商铺位置及面积1.2 返利范围描述第二条租赁期限2.1 租赁开始日期2.2 租赁结束日期第三条租金及支付方式3.1 租金金额3.2 租金支付周期3.3 租金支付方式第四条返利标准及计算方式4.1 返利标准4.2 返利计算方式第五条返利条件的达成5.1 返利条件概述5.2 返利条件的监测和评估第六条返利支付时间及方式6.1 返利支付时间6.2 返利支付方式第七条商铺使用及管理7.1 商铺使用范围7.2 商铺管理责任第八条维修及保养责任8.1 出租方维修责任8.2 承租方维修责任第九条合同的变更和解除9.1 变更条件9.2 解除条件第十条违约责任10.1 违约行为10.2 违约责任承担第十一条争议解决方式11.1 争议解决方式第十二条合同的生效、终止和解除12.1 合同生效条件12.2 合同终止条件12.3 合同解除条件第十三条保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限第十四条其他条款14.1 附加条款14.2 法律法规规定的其他条款第一部分：合同如下：第一条租赁商铺及返利范围1.1 商铺位置及面积商铺位于甲方的商业物业内，具体位置详见附件一。
商铺使用面积为____平方米，具体面积以实际测量为准。
1.2 返利范围描述返利范围包括乙方在商铺内进行的合法经营活动产生的销售额。
返利不适用于乙方购买商品或服务的费用、乙方员工工资、税费等成本。
第二条租赁期限2.1 租赁开始日期租赁期限自____年__月__日起至____年__月__日止。
2.2 租赁结束日期如双方未提前解除合同，本合同自动续约一年。
第三条租金及支付方式3.1 租金金额商铺租金为每月人民币____元整（大写：____元整），租金每三个月支付一次。
3.2 租金支付周期乙方应在每个租金支付周期结束后的七个工作日内，将租金支付至甲方指定的银行账户。
商铺返租协议：2024年商业地产返租协议版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX商铺返租协议：2024年商业地产返租协议版本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 商铺1.2 返租协议1.3 甲方1.4 乙方1.5 租赁期1.6 租金1.7 返租金额1.8 返租期限1.9 商业地产2. 商铺描述2.1 商铺位置2.2 商铺面积2.3 商铺现状3. 返租协议的条款3.1 返租金额的计算3.2 返租期限的确定3.3 租金支付方式3.4 返租支付方式3.5 甲方支付返租的条件3.6 乙方支付租金的条件4. 甲方的权利与义务4.1 甲方保证商铺的合法性4.2 甲方负责商铺的日常维护4.3 甲方不得随意变更商铺用途5. 乙方的权利与义务5.1 乙方按时支付租金5.2 乙方不得擅自转租商铺5.3 乙方负责商铺的日常经营6. 合同的变更与解除6.1 合同变更的条件6.2 合同解除的条件7. 违约责任7.1 甲方违约的责任7.2 乙方违约的责任8. 争议解决8.1 双方协商解决8.2 提交甲方所在地的人民法院诉讼解决9. 其他条款9.1 合同的生效条件9.2 合同的终止条件9.3 合同的保密条款10. 合同的附件10.1 商铺所有权证明10.2 商铺租赁合同11. 签字盖章11.1 甲方签字11.2 乙方签字12. 合同的签订日期13. 合同的有效期14. 合同的份数14.1 甲方执份14.2 乙方执份第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 商铺本合同所称商铺，指的是位于【商铺地址】的【商铺面积】平方米的商用房地产，商铺所有权归甲方所有。
1.2 返租协议本合同所称返租协议，是指甲方将其拥有的商铺出租给乙方，并按照本合同约定向乙方返还部分租金的协议。
1.3 甲方本合同所称甲方，指的是【甲方名称】，商铺的所有权人。
1.4 乙方本合同所称乙方，指的是【乙方名称】，接受甲方向其返还租金的租户。
1.5 租赁期本合同所称租赁期，是指自【租赁开始日期】至【租赁结束日期】的期间。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
商业地产销售返租模式
经营；买高了vs卖低了（产权式销售）
中商业
遵循商业客观规律的最佳处理方式； 只租不售
资金大、回收周期长，运营风险大
大型MALL
快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价 小型社区底商， 只售不租
值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 非集中商业
为什么要销售
▪ 开发商直接的现金压力 ▪ 未来预期不良 ▪ 退出机制
是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售
开发商
购买方（业主）
×
√
√
×
×
√
×
√
×
√
×
√
经营方 —— ——
—— —— —— ——
带租约销售
带条件的物权转移
是否具有所有权
在约定期限内 是否具有使用权
在约定期限内 是否具有转让 （退出）权
在约定期限内 是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售与售后返租
区别
共性
带租约销售
产权式销售 售后返租
先招商，再销售，返租期灵活；
投资者经营收益有保证；
容易销售；
市场培育期开发商资金压力相对较
小；
开发商均面临售
后的资金压力和
先销售，后招商，同楼层返租期一 返租到期后再招
般相同，且为固定期限；
商等经营问题
收益保障相对较小，投资者不确定
性风险较大；
的情况下，现金流入、流出稳定。
不同返租模式的现金流
▪ 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 ▪ 对于开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的不确定性增加，在宏观经
济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。
如何计算租金回报率
租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
2024年商铺租赁返利协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年商铺租赁返利协议一本合同目录一览一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积1.2 租赁期限1.3 租金及支付方式二、返利政策2.1 返利计算方式2.2 返利条件与标准2.3 返利周期与支付时间三、租金调整机制3.1 租金调整原则3.2 租金调整时间与幅度3.3 租金调整的公示与执行四、商铺使用与维护4.1 承租方的使用范围4.2 承租方的装修要求4.3 商铺的维护与保养五、合同的变更与解除5.1 合同变更的条件5.2 合同解除的条件5.3 合同变更与解除的程序六、违约责任6.1 承租方的违约行为6.2 出租方的违约行为6.3 违约责任的计算与赔偿七、争议解决7.1 争议解决方式7.2 争议解决机构7.3 诉讼管辖法院八、合同的生效、终止与续约8.1 合同生效条件8.2 合同终止条件8.3 合同续约程序与条件九、其他条款9.1 税费承担9.2 保险责任9.3 保密条款十、附件10.1 商铺平面图10.2 返利政策明细表10.3 租赁合同附件十一、签字盖章11.1 出租方签字盖章11.2 承租方签字盖章十二、日期12.1 合同签订日期12.2 合同生效日期十三、补充协议13.1 补充协议的内容13.2 补充协议的签订程序十四、其他约定14.1 双方的其他约定事项第一部分：合同如下：一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积甲方将位于____市的____街道____号的商铺出租给乙方，商铺建筑面积为____平方米。
商铺的具体位置与面积详见附件一：商铺平面图。
1.2 租赁期限双方同意，本租赁合同的租赁期限为____年，自2024年1月1日起至____年12月31日止。
1.3 租金及支付方式租金为每月每平方米人民币____元，租金按月支付。
乙方应在每月的第一个工作日支付上一个月的租金。
租金的支付方式为银行转账，账户信息详见附件二。
商业地产销售返租回报计算方法
家居主力商家：好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主
要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流
配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要
是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北
京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
租金收益（万 回报金额（万
元）
元）
5985
30986
7182
25324
8379Leabharlann 196639576
14001
9576
10080
9576
10920
10773
8340
10773
10080
10773
10920
11970
2678
需贴补的金额 （万元）
25001 18142 11284 4425
504 1344 -2433 -693 147 -9292 12950
分析说明： • 租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商
要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来 填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 • 好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增 加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展 商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理 策划者的本职工作。
202X
商业地产销售返 租回报计算方法 （案例：好百年 家居）
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• 在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享 所带给我的快乐，感激ing……
商业地产返租模式
商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。
本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。
关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。
鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。
建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。
此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。
商业地产销售反租回报案例分析
商业地产销售反租回报案例分析商业地产销售反租回报是指商业地产投资者在购买商业地产后，将其出租给商户，并与商户签订回租协议，商户将租金按照一定的比例返还给投资者。
这种形式的投资模式在商业地产领域中相对较常见，下面将通过一个实际案例对商业地产销售反租回报进行详细分析。
案例背景：投资者购买了一幢位于城市中心商业地段的商业楼宇，楼宇共有六层，用于商业办公、零售和餐饮业务。
投资者决定将楼宇出租给三个商户，分别是一家餐厅、一家时装店和一家办公用品店。
投资者和商户签订了5年的回租合同，商户每年以10%的利润比例返还租金给投资者。
投资者预计每年可以获得10%的净利润。
案例分析：1.净利润计算餐厅：100元/㎡/月×200平方米×12个月=240,000元时装店：100元/㎡/月×300平方米×12个月=360,000元办公用品店：100元/㎡/月×500平方米×12个月=600,000元商户每年返还的租金为上述租金的10%，则投资者每年从租金收入中获得的净利润为：餐厅：240,000元×10%=24,000元时装店：360,000元×10%=36,000元办公用品店：600,000元×10%=60,000元总净利润为：24,000元+36,000元+60,000元=120,000元2.投资回报计算投资者在购买该商业楼宇时花费了一定的资金，并假设购买价格为1,000万元，没有额外的贷款或融资成本。
则投资回报率可以通过净利润与投资金额的比例计算得出：投资回报率=(120,000元/1,000万元)×100%=1.2%3.风险分析商业地产销售反租回报模式存在一定的风险。
一方面，商户未必能够如期按照合同约定返还租金，尤其是在经济不景气或商业环境不利的情况下。
另一方面，商业地产的价值可能会发生变化，例如市场租金下跌、区域竞争加剧等。
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租回报计算方法商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。
在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。
这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。
计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。
以下是计算详细步骤：1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。
这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。
2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。
这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。
3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。
举例说明：假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。
回报率=（每年租金收入/销售价值）*100回报率=（200万美元/1000万美元）*100回报率=20%这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。
回报率越高，意味着投资回报越高。
需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。
租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。
此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。
这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。
商铺投资返租方案
商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。
前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。
·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。
5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。
按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。
回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。
·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。
商场租决的计算公式
商场租决的计算公式用你买门面及办完手续的合计金额除以个月，可以得到每月应租成本，再除以门面面积，则可以得到每月单位面积租金，也就是通常所说的，每平米租金。
8%返租是怎么算的？麻烦告诉我运算公式，谢谢！如果摊位价格为15万元，那么开发商每年按8%的回报进行反租的话，业主每年的收益为8%*15＝1.2万元，就是这样。
计算公式就是摊位价格乘以收益率（回报率）怎样计算商场活动扣点、回款?具体算法或者公式有吗？扣点核算方法1、满送50，相当于花元现金，买了元商品，即/=6.7折如原扣率为25%，原利润为25元，供应商结算额为75元。
参加活动后，供应商结算是以含券销售额来计算的。
假设扣率25%不变，供应商可结*（1-25%）=.5元，但这元的销售里券占了50元，现金只有元，所以商场还要倒贴12.5元，这样就亏了。
所以要提高扣率。
按元现金，商场保证得25元，供应商得75元倒推：75/=0.5，商场扣率要到50%，才能保证扣下的75元中，除去50元的券，商场还有25元现金赚。
而供应商如果进货价是5折，就一分钱没赚，而不打折的话，元的销售，供应商可以赚*（1-25%）-*50%=37.5元。
2、“只送不收”和“只收不送”两种情况例一：商场做满送50活动，损失率33%，在比较仁慈或不够强势情况下对于参加活动的A专柜，商场扣率为45%。
对于只收不送的B专柜，由于该品牌比较强势，商场只在该专柜原扣20%的基础上增加了5%，即扣25%。
顾客在A专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*45%-50*（1-25%）=7.5元商场毛利率=7.5/=5%例2：对于只送不收的C专柜，商场只象征性的在25%的扣率上增加了2%，即扣27%。
顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于A专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-45%）=-0.5元商场毛利率=-0.5/=-0.3%（呵呵！亏了）顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-25%）=-10.5元商场毛利率=-10.5/=-7%某商场搞“买送”的促销活动为例。
商业地产实操案例返租销售方案
第六年可以申请退铺,让您的投资风险归零.
合同满五年,第六年投资方可选择退出市场,投资方 可以原价转让给春天百货.
若选择退出市场经营,春天百货将全额退还全部已付 的商铺使用权价款.
购买后第一0年,可以在原价基础上加一0%,转让给 春天百货.
春天百货获取收益的政策
为了保证商场的成功运营,也为了保障投资者的稳固收益,项目 实行的是“委托经营管理”,本着“建设+运营+管理”的核心 理念,在购买本项目的商铺后,将委托给专业的经营管理公司统 一招商租赁、统一业态规划、统一经营管理、统一营销策划, 而后按约定比例和时间给投资者返还租金,这样就解决了投资 的后顾之忧. 收益政策：项目商铺托管一0年,一0年一00%收益返还. 一次投入,即可同时获得租金收益与商铺增值两大长久回报,轻 松实现“一铺养三代”的财富梦想. 特别要说的,这是真正一0年一00%返还[如您投资二0万,一0年 就能返还二0万的本金,另外您还挣到了一套商铺,一0年后一套 商铺保守讲番一番也值四0万,也就是说您现在投入二0万,十年 后投入的本金二0万全部收回还净赚二0万,不用操心,还挣得一 个商铺],这真是一个千载难逢的好机会.
“春天百货”带租约的独立产权商铺
二元收益,才是不动产投资的真正收益. 不动产投资的收益由获取的租金和物业本身的升值两 部分组成,获取的租金是房产投资中的“加法”收益, 而升值才是“乘法”收益,也就是说升值收益是成倍 的、几何级的增长,如果一处不动产能够一边收取租 金一边升值,那才是最佳的投资对象,而且出租的利率 也一定要大于银行的贷款利率. “春天百货”带租约的独立产权商铺,租金回报[一0 年累计一00%]
返租需要处理的难点：
商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式.先进行商铺销售,再将商场整
返租销售租金计算方案
一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，返租销售模式逐渐成为房地产开发企业常用的销售策略。
返租销售是指开发商将新建的商业、办公、住宅等物业在一定期限内出租给业主，业主支付租金，期满后，业主可以以较低的价格购买该物业。
为保障业主的权益，提高返租销售业务的规范性和透明度，特制定本租金计算方案。
二、计算原则1. 公平原则：租金计算应确保业主和开发商双方利益，避免出现租金过高或过低的情况。
2. 实际原则：租金计算应充分考虑物业的实际状况、市场行情等因素。
3. 可比原则：租金计算应参考同类物业的市场租金水平。
4. 稳健原则：租金计算应保持一定的稳定性，避免频繁调整。
三、计算方法1. 基础租金计算基础租金是指业主在返租期限内每月应支付的租金金额。
计算公式如下：基础租金 = 物业面积× 市场租金单价市场租金单价可根据以下因素确定：（1）物业类型：商业、办公、住宅等不同类型的物业，其市场租金单价存在差异。
（2）物业位置：不同区域的物业，其市场租金单价不同。
（3）物业品质：物业的装修、配套设施等品质越高，市场租金单价越高。
2. 租金递增计算在返租期限内，为保障业主和开发商双方利益，租金可设定递增机制。
计算公式如下：递增租金 = 基础租金× （1 + 递增比例）递增比例可根据市场行情、物业类型等因素确定，一般控制在5%-10%之间。
3. 费用计算在返租期限内，业主还需支付以下费用：（1）物业管理费：根据物业类型、面积等因素确定。
（2）公共能耗费：如水、电、燃气等，按实际使用量计费。
（3）其他费用：如停车费、宽带费等，按相关规定计费。
四、租金调整机制1. 市场租金调整：当市场租金水平发生较大波动时，租金可进行相应调整。
2. 物业价值调整：当物业价值发生较大变化时，租金可进行相应调整。
3. 业主需求调整：当业主有特殊需求时，经双方协商一致，租金可进行适当调整。
五、方案实施1. 开发商在销售过程中，应向业主充分说明租金计算方案，确保业主了解自身权益。
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目前如希望招商租金达到返还租金水平， 难度很大。
本报告是严格保密的。
试算假设前提：
招商盈利计算
计算方法说明
1、2层全部招商出租完 毕，并且目前整体租金收 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本） 益均能达到返租水平。 返还业主租金按每年1% 递增考虑。 总收益 3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万
需考虑规避政策风险； ►招商工作前置，降低发展商成本； ►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。
►
优劣势：
统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证项目形象； ►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ►如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。
1 F
各持有年限收益
时间 3年 5年 10年 15年 3年 2 F 招商收益 （元/m2） 8741 14863 31272 49390 6206 返还金额 （元/m2） 8654 14568 29880 45973 6145 收益金额 （万元） 49.7 168.9 799.2 1961.5 35.8
品牌/业态示意
西湖春天/王子厨房 中航、浩沙健身会所健身会 （大部分以合作方式经营） 西武/马莎百货/欧尚等 华润万佳、百佳
租金范围
60-80 ≤50 50-70 40
需求面积
>3000m2 1000-5000m2 >3000m2 >5000m2
各业态价格承受范围
根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金1层整体平均不应低于 238元/m2 ，2层整体平均 不应低于169元/m2。
眼镜行
化妆品 一线服装名牌店、时装店 麦当劳（肯德基）
从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。
►
餐饮
面点王 品牌咖啡厅
a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）
月返租金额
45000×6% 1F每月返还租金= 32000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] 12×[[1-1/(1+6%)50] =238元/m2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2F每月返还租金=
=169元/m2
本报告是严格保密的。
招商租金收益计算
业态类型
大型餐饮 商务配套
►
本报告是严格保密的。
返还租金计算
说明：本报告数据以 提交的价格测算为依据进 行试算，并非最终确定销 售价格。 一层商铺均价取45000 元/ m2，2层商铺均价取 32000元/ m2 商铺的投资回报率一 般在5%-7%之间，本项目 取6%的投资回报率计算 返租金额。
应用公式说明
a= Vr 12× [1-1/(1+r)n]
10345
21217 32645
121.6
575.3 1412
►
大型主力店 品牌超市
珠宝、手表
休闲时尚 商业街
200-500 100-200
300-600 200-400 200-300 100-200 200-300 100-250 100左右
30-150m2 30-150m2
≤50m2 100-500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 ≤ 500m2 100-500m2 >1000m2
商业返租售后统一经营 可行性分析 --招商返租赢利试算
本报告是严格保密的。
销售后返租经营分析
手段——零售产权、整体经营
开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。
实现前提：
不考虑商业经营风险，商 业经营状况良好。
暂以利润最大计算，不 计入维护成本。
招商租金的年增长率一般是按照CPI(消 费价格指数)，一般在2%—3%，CPI值为 1.7% 本报告按照2%执行，即每年招商租金收 益增加2%。
本报告是严格保密的。
5年
10年 15年
10554
22206 35071