某房产花园规划方案建议

滨河花园规划方案建议

一、两个规划方案的比较

滨河花园在建筑规划投标中，未产生一等奖，足以表明滨河置业对滨河花园建筑规划高标准、高起点的严格要求以及塑造21世纪湖景生态社区的开发目标。两个二等奖方案分别出于南北两个地方，因此在园林造景、建筑设计等方面具有明显的南北差异，现将两种方案做以下比较：

1、两种方案的优点：

（1）两种方案都中规中矩，满足了社区规划的最基本要求。

（2）两种方案意识到本项目最大自然景观资源

（3）两种方案都注重了水景观的营造

（4）在建筑单体设计和户型设计方面都基本做到以人为本的设计要求

（5）两种方案都提出了组团式规划形式

（6）两种方案都最大限度地增大了项目的建筑面积

2、两种方案的缺点：

（1）两种方案都紧紧是只为了项目的投标而做的设计，缺少社区核心文化和社区核心价值的塑造，所以两种方案都比较大众化；

（2）对高密房地产市场没有深度全面的了解，只是凭借规划的理论和经验来设计，两种方案都不能满足高密市消费者需求；

（3）两种的方案的可辨别性差，不利于塑造产品的差异性，不能入住的人们产生归宿感和认同感；

（4）两种方案在建筑风格上没有明显的特色，不能将河景特色充分的体现，尤其是青岛方案，在建筑风格未做到统一、协调；

（5）两种方案都采用了兵营式排列规划，使整个社区规划显的建筑密度非常高，也没有依照景观最大化的规划原则；

（6）两种方案只是简单的提出了组团的设计思想，实际方案中组团与组团之间的差异性和界限做不到位；

（7）两种方案道路系统设计不完善，人车分流难度大，缺少盲人道等人性华设计，社区的人行步道未实现步移景换的效果。

（8）两种方案在社区入口设计上都没有满足实际的需求；

（9）两种方案阁楼的设计未考虑到阁楼的销售和阁楼的观景效果、实际使用效果；

（10）两种方案公共设施设计过少缺少运动设施、医疗设施等基本生活需要配套；

（11）两种方案景观的设计过于注重观赏效果，忽视了居民的可参与性，却少儿童活动空间，缺少老人活动空间，步利于邻里的正常交往；（12）在青岛方案中，学校等配套规划在地块的东北部部是很理想，

规划学校所用的地块属于项目用地的边缘地带，势必要增加学校等使用成本。另外，规划学校所用的地环境比较幽静，水景资源比较丰富，适合别墅的规划

3、两种方案比较结果

我司认为两种方案不能担负起开发商对项目的期望，也可能实现利润最大化的商业目标，不可能树立良好的产品品牌，并可能给项目的销售带来一定的难度。建议设计商在吃透市场状况后重新进行项目的规划，体现滨河特色，强有力地塑造项目的核心文化和核心价值。

二、项目最独特、最核心的规划理念

1、以河为基，以湖为心；

2、湖景式原始生态社区

3、崇尚自然环境的保留

4、以邻里为单位，崇尚街区价值

5、着眼成品演绎生活

6、因地制宜立足市场

7、以景观为主导的组团式组合

小区以景为面，以水为线，以建筑为点，形成人与环境的空间对话。每一个构思，每一个布局，每一个尺寸，都考虑到人与自然的和谐性，构筑亲水住宅的梦想空间，成就21世纪大型湖景式原生态健康住区。

三、项目为大型楼盘，应该遵守的规划原则

1、控制性原则：

总体规划需要对整个开发进行控制，包括关系到发展商经济效益的技术指标，关系整个社区功能的布局、流线、配套与环境等系统，关系到各阶段销售推广的卖点等等。有了全盘的考虑和计划，每一步的开发和设计都可以有依据、有目的、有步骤的引进，即使随时作调整也不至于失控，从而避免由于随机操作常有的考虑而导致不必要的错误和遗憾。

2、机动性原则：

大盘开发周期长，变数较多。规划需要留有余地，适应市场的变化。有些发展商要求大盘总体规划在开始就把细节做的详尽仔细、准确无误，有些城市及地区的规划部门也要求总规一经报批就不得再变，这些做法对于大型楼盘的操作来说是不科学的。例如市场目前只接受多层，不等于一二段时间后仍不接受高层，在设计上作弹性考虑，留有机动性。

3、整体性原则：

既谈总体控制又谈机动与变化，岂不矛盾？在变化中把握整体性确实是一件不容易的事。过于强调整体统一对大型楼盘未免有欠丰富，于是很多发展商采用八国联军的操作，请不同的设计师对不同的区域或不同的分期各出其招形成不同的设计风格，但如果在策划上没有鲜明的主题，同时在操作上没有一个主导和监控总体效果的设计主脑，这些丰富的形式就变成没有逻辑和灵魂的“大杂烩”，过分强调了各部分的特色和卖点而失去了整体的特色和卖点。

4、效益性原则：

效益性体现在投入和产出的对比。个别具有实力的发展商可用大手笔在前期进行大规模的“配套先行”，但根据开发规模和进度合理跟进配套设施能为发展商减少前期投入和风险，减轻营运压力而求取最佳效益。

5、品牌性原则：

品牌与口碑是项目竞争的重要方面，这点对大型楼盘尤其重要。由于大盘必须分期开发，现楼终归会在整体销售完成之前交付使用。前期炒作无论多么成功，也无法改变“事实胜于雄辩”的真理。首期产品会成为比媒体宣传更直接有效的广告，而首期住户更是最具可信度的义务宣传员。所以大盘在关注概念策划与广告投入的同时，更需要关注打造过硬产品的力度。

5、节奏性原则：

每期产品的销售期事先难以预计，后期的设计在瞄准市场动向的前提下如能提早进入状态，及早考虑和安排，就能争取时间对产品进行精心的设计，弥补国内为工期而粗制滥造的缺陷，并避免由于供求缺口而出现“没楼卖”的情形，坐失销售良机。

6、辨证性原则：

大盘具有规模优势，吸引人之处就在于其“大”。但如果我们只着眼于“大”处，但未必有利于成就大事。对于一个千亩大盘，我们建议发展商和设计师不要把注意力放于550亩之上，不要轻视每一寸的土地，千里之行，始于足下，方寸之间，显见功夫，否则550亩仅仅是一个数字而已，难以实