资产评估学教程资产评估的基本方法
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资产评估学
第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
第三章 资产评估的 基本方法
第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 (卖方市场时期的价值观)
被估资产生产能力 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被重估置资成产本的＝重参置照成物本
被参估照资物产年年产产量量
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得， 就只能采用物价指数法。
△ 计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置
成本。
（3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 其中：（P/A,r,n）为年金现值系数
（四）经济性损耗及其计量
1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产
本身的问题。
2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少
3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
（一）重置成本及其计量
重置成本
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
计量方法: 1、观察法
有形损耗率
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
2、使用年限法
被评估资产的有形损耗
＝重置成本 残值 总使用年限
实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产
加权更新成本＝已使用年限 投资成本
1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1)产出能力相等， 运营成本高（物耗、能耗、工耗等） (2)运营成本类似，产出能力低
2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本
年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，
资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗 功能性
（三）注意问题
经济性
1、历史资料的真实性
2、形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率
（五）综合成新率及其计量 (了解)
1. 含义：资产的现行价值/资产的重置权价
2. 计量方法
(1) 观察法
(2) 使用年限法
综合成新率＝
预计尚可使用年限
实际已使用年限 预计尚可使用年限
综合成新率＝1－
修复费用 不可修复性损耗 重置成本
100％
(3)修复费用法
可补（偿修复 性） 损耗：技术上可行，经济上合算。 不可补偿性损耗：技术上不可行，经济上不合算。 （修复）
1、重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试
费等, 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。来自百度文库
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。
该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算 更新重置成本。
（1）定基物价指数
被估资产 资产的 重置成本＝历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数 被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 a1%）(1 a2 %)...(1 an %)
注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。
4、统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
2、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 重置成本 ＝成交价
三、对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
第二节 收益法
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 （买方市场时期的价值观）
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
3. 修复费用法
修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新 功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种 方法。
该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限 无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的 情况。
（三）功能性损耗及其计量
经济性贬值率＝
1－
预计可被利用的生产能 资产原设计生产能力
力 x
100 %
经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率
4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×
（P/A,r,n）
注意问题 （p.44）：一般讲，只有能够单独计算收 益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期 内是否存在利用率低或收益额减少的问题。
第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
第三章 资产评估的 基本方法
第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 (卖方市场时期的价值观)
被估资产生产能力 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被重估置资成产本的＝重参置照成物本
被参估照资物产年年产产量量
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得， 就只能采用物价指数法。
△ 计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置
成本。
（3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 其中：（P/A,r,n）为年金现值系数
（四）经济性损耗及其计量
1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产
本身的问题。
2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少
3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
（一）重置成本及其计量
重置成本
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
计量方法: 1、观察法
有形损耗率
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
2、使用年限法
被评估资产的有形损耗
＝重置成本 残值 总使用年限
实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产
加权更新成本＝已使用年限 投资成本
1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1)产出能力相等， 运营成本高（物耗、能耗、工耗等） (2)运营成本类似，产出能力低
2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本
年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，
资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗 功能性
（三）注意问题
经济性
1、历史资料的真实性
2、形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率
（五）综合成新率及其计量 (了解)
1. 含义：资产的现行价值/资产的重置权价
2. 计量方法
(1) 观察法
(2) 使用年限法
综合成新率＝
预计尚可使用年限
实际已使用年限 预计尚可使用年限
综合成新率＝1－
修复费用 不可修复性损耗 重置成本
100％
(3)修复费用法
可补（偿修复 性） 损耗：技术上可行，经济上合算。 不可补偿性损耗：技术上不可行，经济上不合算。 （修复）
1、重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试
费等, 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。来自百度文库
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。
该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算 更新重置成本。
（1）定基物价指数
被估资产 资产的 重置成本＝历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数 被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 a1%）(1 a2 %)...(1 an %)
注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。
4、统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
2、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 重置成本 ＝成交价
三、对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
第二节 收益法
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 （买方市场时期的价值观）
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
3. 修复费用法
修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新 功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种 方法。
该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限 无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的 情况。
（三）功能性损耗及其计量
经济性贬值率＝
1－
预计可被利用的生产能 资产原设计生产能力
力 x
100 %
经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率
4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×
（P/A,r,n）
注意问题 （p.44）：一般讲，只有能够单独计算收 益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期 内是否存在利用率低或收益额减少的问题。