资产评估学教程资产评估的基本方法

2、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
被估资产的 参照物 重置成本 ＝成交价
（一）重置得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 在有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。
1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1)产出能力相等， 运营成本高（物耗、能耗、工耗等） (2)运营成本类似，产出能力低
2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本
年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，
资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 实体性 评估值=重置成本-各项损耗 功能性
（三）注意问题
经济性
1、历史资料的真实性
2、形成资产价值的成本耗费是必要的
二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率
三、对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
第二节 收益法
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 （买方市场时期的价值观）
资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路
被估资产生产能力 参照物生产能力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被重估置资成产本的＝重参置照成物本
被参估照资物产年年产产量量
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得， 就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
被估资产 资产的 重置成本＝历史成本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数 被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 a1%）(1 a2 %)...(1 an %)
注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。
4、统计分析法（点面推算法）
当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本， 可采用此方法。
加权平均已使用年限＝ 加权更新成本 更新成本
3. 修复费用法
修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新 功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种 方法。
该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限 无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的 情况。
（三）功能性损耗及其计量
（五）综合成新率及其计量 (了解)
1. 含义：资产的现行价值/资产的重置权价
2. 计量方法
(1) 观察法
(2) 使用年限法
综合成新率＝
预计尚可使用年限
实际已使用年限 预计尚可使用年限
综合成新率＝1－
修复费用 不可修复性损耗 重置成本
100％
(3)修复费用法
可补（偿修复 性） 损耗：技术上可行，经济上合算。 不可补偿性损耗：技术上不可行，经济上不合算。 （修复）
计量方法: 1、观察法
有形损耗率
被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
成新率＝
尚可使用年限
实际已使用年限 尚可使用年限
2、使用年限法
被评估资产的有形损耗
＝重置成本 残值 总使用年限
实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产
加权更新成本＝已使用年限 投资成本
经济性贬值率＝
1－
预计可被利用的生产能 资产原设计生产能力
力 x
100 %
经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率
4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×
（P/A,r,n）
注意问题 （p.44）：一般讲，只有能够单独计算收 益的资产，需要考虑在评估基准日后，资产的寿命期 内是否存在利用率低或收益额减少的问题。
计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 其中：（P/A,r,n）为年金现值系数
（四）经济性损耗及其计量
1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产
本身的问题。
2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少
3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
△ 计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置
成本。
（3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
（二）有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
资产评估学
第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
第三章 资产评估的 基本方法
第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 (卖方市场时期的价值观)
1、重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试
费等, 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。
该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算 更新重置成本。