安徽省房地产经纪人协理考试大纲[1]

安徽省房地产经纪人协理考试大纲[1]掌握:房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并向 委托人收取佣金的行为。

房地产代理是指以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地楚易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

根据服务内容不同分为买卖代理（也称销 售代理）和租赁代理等。

佣金是指房地产经纪机构完成受托事项后，由委托人向其支付的报酬。

房地产居间与代理的区别：①房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般 不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。

房地产居间仅亡起牵线搭桥的作用，居间人作为中介人，为委托人做成交易提供服务。

居间人负有向委托人 报告订约机会或提供订约媒介的义务。

②房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。

第一早1、房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

仅是纪人人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系, 且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内房地产经纪概述6、《房地产经纪管理办法》是指从事房地产经纪活动应遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原 则，遵守职业规范，恪守职业道德。

房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共 和国房地产经纪人协理从业资格，并按有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注 册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

房地产经纪人员职业资格的种类：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。

房地产经纪人协理的权利：①房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构；②协助房地产经房地产经纪人协理的义务 ：①遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德。

②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。

③向委托人披露相关信息，充分保障委托的权益, 完成委托业务。

④为委托人保守商业秘密。

⑤接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地亍政主管部门的监督检查。

⑥接受职业继续教育，不断提高业务水平。

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范和行为准则，它是房地产经纪行业 从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

从内容上讲, 主要涉及三个方面：①职业良心；②职业责任感；③执业理念。

基本要求：①守法经营；②诚信 为本；③尽职尽责；④规范服务；⑤公平竞争。

11、房地产经纪人员的职业技能：①收集信息的技能；②市场分析的技能；③人际沟通的技能;④ 供求搭配的技能；⑤协议成交的技能。

章 房地产交易1、房地产市场是指房地产商品（包括房地产权益）交易的场所和领域,它是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和。

8、 纪人人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

产彳10房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式，将其房地产转让给他人的行为。

房地产买卖是指合法拥有土地使用权及其地上房屋连同附属设施所有权的自然人、法人和其红织，转让房地产给买受人，买受人将约定价款交付产权人的法律行为。

房地产租赁（主要是房屋租赁）是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保亍为。

。

&房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资 本化的综合价值的货币表现。

房地产价格就是和平地获得他人的房地产所必须支付的代价。

其种类：①成交价格；②市场价格；③理论价格；④市场调节价、政府指导价和政府定价；⑤土地价 格、建筑物价格和房地价格；⑥成本价、标准价。

9、房地产税的种类：①营业税、城市维护建设税和教育费附加；②契税；③印花税；④个人所 得税；⑤土地增值税；⑥房产税；⑦城镇土地使用税。

10、房地产销售、预售的法律文件：①《商品房销售管理办法》 （建设部2001年发布）：②《城 市商品房预售管理办法》（建设部 1994年发布，2001年修正，2004年再修正）；③《城市房地产转让管理规定》（建设部 1995年发布，2001年修正）；④《城市房地产抵押管理办法》（建设部1997年发布，2001年修正）；⑤《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的司法他纟的彳解释》（2003年6月1日起施行）。

第三章房地产市场调查基本知识。

1、房地产市场调查是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划地对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为房地产营销决策服务的信息管理活动。

其作用：①有利于企业正确的市场定位；②有利于企业制定正确的营销战略；③有利于企业开展有效的促销活动。

2、房地产市场需求调查包括：①房地产消费者调查；②房地产消费动机调查；③房地产消费行为调查。

3、房地产市场供给调查：①行情调查；②消费者对现有产品接受程序调查；③新技术、新工艺、新材料应用情况调查。

4 、抽样调查是从全部调查对象中，抽选一部分单位进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。

分为随机抽样（随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样）和非随机抽样（就便抽样、判断抽样、配额抽样）。

5、访谈调查是最常用的市场调查方法，科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功关键。

（座谈会和个别深度访问）。

6、书面调查，设计书面调查问卷，采用答卷的方式获知被访问者的看法及相关信息。

问卷设计是一种收集原始资料的标准化程序，问卷类型有封闭式问卷、开放式问卷、量表式问卷三大类第四章房地产经纪业务。

1、房地产居间业务类型有：①房地产转让居间；②房地产投资居间；③房地产抵押居间；④房地产租赁居间。

主要有房地产转让居间和房地产租赁居间两种类型。

2、房地产经纪业务的房源：狭义的房源是指委托房地产经纪人员出售或出租的房屋，广义的房源是指业主（委托人）及其委托出售或出租的房屋。

通常采用广义房源概念。

3、房源的构成要素：①房源的实物状况；②房源的权属状况；③房源的心理状况。

4、房地产经纪业务的客源是指房屋需求方，是对购买和租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户, 是需求者及其需求意向的统一体。

构成要素：①需求者及其信息；②需求意向。

5、房地产居间合同按交易方式的不同分为转让居间合同和租赁居间合同；按委托内容的不同分为指示居间合同和媒介居间合同。

6、房地产居间合同的主要内容：①委托人（出售、出租方或买入、承租方）、经纪机构（居间方）的姓名或名称、地址、联系方式；如果同时将交易的相对方作为委托人，则包括：委托人甲（出售、出租方）居间方、委托人乙（买入、承租方）三者的姓名或名称、住所。

②居间房产的坐落与具体情况；③委托事项，如居间合同的类型，服务要求等内容。

④佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款不；⑤合同履行的地点、期限和终止；⑥合同在履行中的变更及方式；⑦违约责任；⑧发生争议的处理办法；⑨其他补充条款。

7、房地产代理合同按委托人的不同分为卖方代理合同和买方代理合同；按委托人所希望交易方式不同分为代理出售合同、代理购买合同和代理出租合同、代理承租合同；按委托形式的不同分为独家代理合同、共同代理合同、参与代理合同等。

8、影响房地产经纪业务成交的因素：①房屋本身；②房屋产权；③卖方与房主；④买方与租客；⑤房地产经纪企业；⑥房地产经纪人员。

9、个人住房贷款中的常用术语：①首期付款；②首付比例（2011年2月9日，中国人民银行规定，取消住房优惠利率，首套取消85折、首付3成；二套产付6成；第三套暂停贷款）；③贷款金额；④贷款成数（最高贷款成数不超过70%;⑤贷款期限（贷款期限一般最长不超过30年）；⑥贷款利率；⑦分期偿还额；⑧偿还比例（一般要求偿还比率不超过50%）;⑨贷款额度；⑩贷款余额。

10、房地产经纪服务费用收取的原则：①只要提供了经纪服务，就可以向委托人收取经纪服务费用，即经纪服务费用应向委托人收取；②房地产经纪服务费用应由房地产经纪机构向委托人收取，任何人不得以个人名称向委托人收取；③房地产经纪服务费用应按国家规定的收费办法和收费标准，与委托人协商确定费用金额，并签订合同，按约定收取。

④房地产经纪服务收费实行明码标价的原则，房地产经纪机构应在其经营场所醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

熟悉：第一章房地产经纪概述1、房地产经纪的特点：①服务性；②专业性；③地域性。

2、房地产经纪的作用：①传播经济信息；②加速商品流通；③优化资源配置；④规范和完善房地产市场；⑤促进社会经济发展。

3、房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。

4、房地产经纪协理从业资格注册，由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门负责，并制定相应的管理办法。

每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况还应报建设部备案。

5、房地产经纪人员的知识结构：由于房产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识，包括专业知识、基础知识和辅助知识。

6、房地产经纪人员的心理素质和礼仪修养，心理素质要求：①自知、自信；②乐观、开朗；③坚韧、奋进。

礼仪修养包括：①仪容与着装；②接待客户时的仪态；③电话中的礼仪。

第二章房地产交易。

1、房地产市场的特点：①房地产市场是房地产权益交易市场；②房地产市场是区域性市场；③房地产市场是不完全竞争市场；④房地产市场信息不充分；⑤房地产市场的变化具有周期性；⑥国家适度干预。

2、房地产市场的分类：①按房地产市场运行层次划分：一、二、三级市场，一级市场是二级、三级市场形成的条件和基础，二级、三级市场又促进了整个房地产市场的活跃和繁荣；②按房地产市场结构划分：实体房地产市场（房产市场和地产市场）和服务类房地产市场（房地产金融市场、房地产中介市场和房地产劳务市场等）；③按房地产市场标的的用途划分：生活资料房地产市场和生产资料房地产市场；④按房地产市场交易方式划分：房屋买卖市场和租赁市场。

⑤按房地产经济运行时序结构划分：房地产开发市场、建筑市场、房地产交易市场、中介服务市场、物业服务市场等；⑥按国家对房地产市场干预程度划分：完全房地产市场和不完全房地产市场。

3、房地产租金包括房屋租金和土地租金，主要是房屋租金，房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。