【个案简析】20160805蔚蓝卡地亚花园城个案(1)
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物业服务较好，蔚蓝会提供24小时高端上门服务。 21
·謝謝聆聽·
吉信行·成都方圓房地产营销置业有限公司
GIXI HANG Chengdu Fangyuan Real Estate LTD.
户型劣势 空间浪费较大； 户型实用性差；
17
花园城推广
项目现阶段推广较少，户外围墙、航机杂志、电台，其中户外围墙为主要推广渠道， 电台为FM106.1。
18
花园城意境区打造
19
成都万达国际医院
花园城项目配套
在建中的一号线三期
泡小天府校区效果图
天府中央公园
成都七中效果图
成都科学城生态基底
整体品质感较强，舒适性较高。
建筑面积:145㎡，实得面积约:148㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型方正、通透性强； 中西厨设计； 动静分区； 主卧套房设计。
户型劣势
客厅进深较长，餐厅部分采光受限； 水线不集中；
过道较多，存在面积浪费； 卫生间采光面较短。
14
花园城开盘客户情况
住宅兼容 商业
49
3.90 42975 4500 1153.89
TF20(21/251) 天府新区正兴镇田家
:2014-067
寺村六组
挂牌
2014-0829
90.93
商业兼容 住宅
51
4.78 25460 4200 878.66
TF19(21/251) 天府新区正兴镇田家 :2014-066 寺村四、五、六组
4-2-3
150-460 150-452
-
240-250
245
4-2-3
5
350-460 352-465
-
140-150
140
3-2-2
6
170-180
175
4-2-3
260-460 260-452
-
合计
套数
56 56 6 54 54 14 68 68 22 58 8 56 56 6 582
占比 （%） 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4% 9.6% 9.6% 1.0% 100%
双流武汉路与天府大道交界处西南侧 秦皇寺
蔚蓝卡地亚 方圆、开发商 660000㎡（开发商拿地507亩+市政公
园） 2100000 综合体（住宅+五星级酒店+商业+写字
楼） 3.15米 高层、超高层、别墅
4.5
50%
6500 东南亚园林 东南亚建筑风格
1:2 清水（后期会推出精装）
花园城国际 度假中心
11
花园城开盘现场
现场活 动
现场流 程
内场区音乐会表演+糕点、水果、小吃提供、外场等候区空调开放
签到区、外场等候区、内场第一等候区、内场第二等候区、选房、财务区和签约区、 礼品区
现场分 析
开盘当天客户较多，共计喊号800组，因现场把控严格，设置三道关卡方可选房，故 选房进度较慢。但因项目景观基本已呈现，配备多辆观光车不间断带客户观光项目景观， 缓解客户等待时间，同时现场配备大量临时工作人员，为等候区客户提供服务，客户情 绪稳定，选房有序进行。
5
花园城区域规划
区域集公园、医疗、学区、政务、商务CBD于一体
花园城国际 度假中心
体
泡小
育
七中
公
及国
园
际部百度文库
政务 办公 预留 地
天府 公园
万达国际 医疗中心 天府公园
天府公园
天府 公园
秦 皇 寺
CBD
交通 枢纽
西部博览城
6
花园城项目规划
体量大、综合体打造、商住分区
当期 A组团
下期 B组团
8大住宅组团
社区配套
教育配套 自然环境
合作单位
1期B-蔚蓝轩
花园城基础数据
嘉德置地
曾获荣誉
约507亩
中国高端地产标杆，所获荣誉如下：
约210万方（总投资180亿元）
中国十大超级豪宅美国PCBC建筑与规划双
酒店、商业街、高层、别墅
项「金砖奖」
投资10亿的五星级城市度假凯悦酒店、特色主题商业街、艺术 文化广场、儿童乐园、生活会所「蔚蓝会」、蔚蓝健身俱乐部
12
花园城户型分布（B区）
主力户型245㎡
145
145
175
175
175 145
175 145
245
245 245
245 245
245
345 345
楼栋 1
2 3 5-1 5
建筑面积（㎡） 145 175
260-452（底、顶 楼） 145 175
210-260（特殊） 245
150-452（特殊） 245
8
花园城（A区）销售情况
开盘时间： 2016.05.28 物业类型 住宅
建筑类别 楼层数 推出楼栋
高层、超高层
1、6栋31层；2栋35层；3 栋43层；5栋37层
1、2、3、5、6栋
梯户比
1、2、3、6栋2T4户；5栋 2T2户
推出总面积 约96040㎡
销售情况分析：本次开盘销售情况良好，原因如下：1、开发商品牌 与资源的整合，内部资源主要为开发商产品粉丝，蔚蓝卡地亚老业主 推荐（70%），外部资源主要为合作品牌如银行、设计院、酒店等 企业中高层。2、项目自身打造为规模大盘，项目景观基本呈现，客 户体验度高。3、配套佳，集4大公园、尖端医疗与两大顶尖名校于 一体（泡桐树小学、成都七中（国际部））。
挂牌
2014-0829
273
商业兼容 住宅
51
合计
507.18 --
151
4.80 75621 4155 -- 144056 --
865.63 --
2
花园城区位分析
本案
花园城
项目位于武汉路西段和天府大道南延 线交汇处附近；
项目紧邻地铁1号线武汉路站，距离 本案直线距离15公里；
3
开发商 占地面积 总建面 物业类型
花园城个案分析
花园城地块分析
宗地编号
土地位置
出让方式 出让时间
净用地面 积(亩)
土地用途
商业占比 计算容 成交总价 成交单价 成交楼面地 上限(%) 积率 (万元) (元/㎡) 价(元/㎡)
TF252/21）:2 天府新区正兴街道田 015-33 家寺村三、四、五组
拍卖
2016-0115
143.25
设计理念：以悉尼达令港为创意蓝本，怀着“把城市
还给人，把花园献给世界”的人本主义理念，率世界
级顶尖团队，通过“好品质、好环境、好配套、好服
务”为人们提供独一无二的高品质生活，怀抱一座理
想之城的情怀，为财富和精英阶层创造身份的象征以 及百分百增值的蔚蓝生活体验。
4
花园城基础数据
项目地址 所属板块 开发商 销售团队 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 物业类型 层高(m） 建筑类别 容积率 绿化率 总户数（户） 园林风格 建筑风格 车位配比 交付标准
11500 850012000 13500
12000
9600
11500
8500
-
总价区间 (万元/套
）
112-136
备注 临外绿化
169-200
对中庭
240-380
顶楼或底楼
169-173
对中庭
184-203
临外绿化
160-257
复式户型
125-134
临外绿化
184-202
对中庭
120-390
顶楼或低区
户型优势
户型方正，动静分区； 景观阳台配小花园；
直对中庭，观景丰富；
客厅与卧室均为横厅设计，采光足。
户型劣势
动线过长； 入户与厨房区域采光不佳；
16
花园城开盘客户情况
大厨房与大主卧，舒适度佳，视野开阔
建筑面积:345㎡，实得面积约:345㎡，4室3厅2卫
户型优势 户型方正，动静分区； 超大厨房与主卧； 直对中庭，观景丰富； 客厅与卧室均为横厅设计，采光足。
352-465（特殊）
245
套数 56 56 6 54 54 14 68 22 58 8
占比 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4%
140
56
9.6%
6
175
56
260-452（底、顶 楼）
6
9.6% 1.0%
合计
58213
100%
花园城户型鉴赏
艺术广场
写字 楼
会所
酒店
公 寓
商业
项目占地：1200亩，自身拿地 507亩，市政建设693亩，规划有： 8大住宅组团、8万㎡城市度假风 情商业街、50万㎡城市综合体、 五星级度假酒店；
规划设计：整体分组团打造，每 个组团以半围合或全围合式布局；
产品情况：当期主要产品为140、 178、245、350平层产品；
景观打造：整体园林风格为东南 亚园林风格，主要以东南亚植被 与大量水景为主要元素。
7
花园城户型分布及配比（A区）
主力户型140和175㎡
140
175 140
175
175
140
140 175
245
140
245
175
140 175
140
175
140
175
楼栋 1 2 3 5 6
建筑面积（㎡）
140 175 260-452（底、顶 楼） 140 175 210-260（特殊） 140 175 150-452（特殊）
表1：项目本次推出产品户型配比
楼栋
面积段 （㎡）
面积（㎡ ）
户型
140-150
140
3-2-2
1
170-180
175
4-2-3
260-460 260-452
-
140-150
140
3-2-2
2
170-180
175
4-2-3
210-260 210-260
-
140-150
140
3-2-2
3
170-180
175
户型方正、紧凑，整体利用率高，无面积浪费
建筑面积:175㎡，实得面积约:190㎡，4室2厅3卫
户型优势 户型方正紧凑，利用率高； 横厅设计、景观阳台配小花园； 主卧套房设计。
户型劣势
入户直对客厅，私密性不佳； 次卫为暗卫；
15
花园城开盘客户情况
大客厅与大主卧，舒适度佳
建筑面积:245㎡，实得面积约:260㎡，4室2厅2卫
中国优秀园林绿化工程奖「金奖」
社区幼儿园、早教中心、泡桐树小学、成都七中
博鳌论坛「中国最具影响力别墅」大奖最具
400亩湖滨山地公园、3000亩天府中央公园
投资价值别墅物业
建筑：香港陈建中TCDL；景观：AECOM；酒店：WATG；室 中国地产杂志联盟评论大奖最具传承价值别
内：新加坡SCSY；灯光：泛美照明PLD；机电：柏城PB。 墅成都影响力别墅
销售 套数 56 56
6 54 54 8 68 68 16 58 3 56 56 2 561
去化率
75% 100% 100% 100% 100% 57% 100% 100% 45% 100% 38% 96% 100% 33% 93%
成交均价
10000
11200 850012000 10000
11300 830012000 9800
308-325
对中庭
424-575
顶楼或底楼
125-130
临外绿化
190-200
对中庭
240-385
顶楼或底楼
- 10
-
花园城开盘客户情况
诚意金客户
临时客户 年龄 来源
置业目的
前期累计排号约850组，当天实际到访800组。
约55组 主要集中在35-55岁 大城南区域；开发商产品粉丝、银行、设计院、酒店中高层。 自住改善为主85%，15%投资
推出套数 开盘价格 优惠细则 销售套数
582套
均价：140㎡：9000元/㎡、 175㎡11000元/㎡、245㎡： 13000元/㎡。
一次性13%，按揭12%
本次开盘共计销售561套 ，去化率96%
（数据来源：市调；截止时间 ：开盘当晚20:30）
9
花园城推售产品
本次开盘标准户型整体去化均较好，所剩产品基本为特殊户型和顶楼或底楼产品
中国西部国际博览城
20
花园城-项目小结
教育配套完善，紧邻泡小及七中天府校区，自建0.9万方国际幼儿园，配备儿童乐园、早
教中心，着力打造0-18岁精英教育体系； 自然环境良好，紧邻3000亩中央公园（2015.6.8正式开建）、自建约400亩湖滨山地公 园（实景呈现）； 现场品质及体验感强，售楼中心品质较高，且湖滨山地公园实景呈现，体验感强； 自身产品打造较好，整合国际一线设计团队，结合前期高端地产打造经验，精心 打造产品；
245 352-465（特殊）
140 175 260-452（底、顶 楼） 合计
套数 56 56 6 54 54 14 68 68 22 58 8 56 56 6 582
占比 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4% 9.6% 9.6% 1.0% 100%
·謝謝聆聽·
吉信行·成都方圓房地产营销置业有限公司
GIXI HANG Chengdu Fangyuan Real Estate LTD.
户型劣势 空间浪费较大； 户型实用性差；
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花园城推广
项目现阶段推广较少，户外围墙、航机杂志、电台，其中户外围墙为主要推广渠道， 电台为FM106.1。
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花园城意境区打造
19
成都万达国际医院
花园城项目配套
在建中的一号线三期
泡小天府校区效果图
天府中央公园
成都七中效果图
成都科学城生态基底
整体品质感较强，舒适性较高。
建筑面积:145㎡，实得面积约:148㎡，3室2厅2卫
户型优势
户型方正、通透性强； 中西厨设计； 动静分区； 主卧套房设计。
户型劣势
客厅进深较长，餐厅部分采光受限； 水线不集中；
过道较多，存在面积浪费； 卫生间采光面较短。
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花园城开盘客户情况
住宅兼容 商业
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3.90 42975 4500 1153.89
TF20(21/251) 天府新区正兴镇田家
:2014-067
寺村六组
挂牌
2014-0829
90.93
商业兼容 住宅
51
4.78 25460 4200 878.66
TF19(21/251) 天府新区正兴镇田家 :2014-066 寺村四、五、六组
4-2-3
150-460 150-452
-
240-250
245
4-2-3
5
350-460 352-465
-
140-150
140
3-2-2
6
170-180
175
4-2-3
260-460 260-452
-
合计
套数
56 56 6 54 54 14 68 68 22 58 8 56 56 6 582
占比 （%） 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4% 9.6% 9.6% 1.0% 100%
双流武汉路与天府大道交界处西南侧 秦皇寺
蔚蓝卡地亚 方圆、开发商 660000㎡（开发商拿地507亩+市政公
园） 2100000 综合体（住宅+五星级酒店+商业+写字
楼） 3.15米 高层、超高层、别墅
4.5
50%
6500 东南亚园林 东南亚建筑风格
1:2 清水（后期会推出精装）
花园城国际 度假中心
11
花园城开盘现场
现场活 动
现场流 程
内场区音乐会表演+糕点、水果、小吃提供、外场等候区空调开放
签到区、外场等候区、内场第一等候区、内场第二等候区、选房、财务区和签约区、 礼品区
现场分 析
开盘当天客户较多，共计喊号800组，因现场把控严格，设置三道关卡方可选房，故 选房进度较慢。但因项目景观基本已呈现，配备多辆观光车不间断带客户观光项目景观， 缓解客户等待时间，同时现场配备大量临时工作人员，为等候区客户提供服务，客户情 绪稳定，选房有序进行。
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花园城区域规划
区域集公园、医疗、学区、政务、商务CBD于一体
花园城国际 度假中心
体
泡小
育
七中
公
及国
园
际部百度文库
政务 办公 预留 地
天府 公园
万达国际 医疗中心 天府公园
天府公园
天府 公园
秦 皇 寺
CBD
交通 枢纽
西部博览城
6
花园城项目规划
体量大、综合体打造、商住分区
当期 A组团
下期 B组团
8大住宅组团
社区配套
教育配套 自然环境
合作单位
1期B-蔚蓝轩
花园城基础数据
嘉德置地
曾获荣誉
约507亩
中国高端地产标杆，所获荣誉如下：
约210万方（总投资180亿元）
中国十大超级豪宅美国PCBC建筑与规划双
酒店、商业街、高层、别墅
项「金砖奖」
投资10亿的五星级城市度假凯悦酒店、特色主题商业街、艺术 文化广场、儿童乐园、生活会所「蔚蓝会」、蔚蓝健身俱乐部
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花园城户型分布（B区）
主力户型245㎡
145
145
175
175
175 145
175 145
245
245 245
245 245
245
345 345
楼栋 1
2 3 5-1 5
建筑面积（㎡） 145 175
260-452（底、顶 楼） 145 175
210-260（特殊） 245
150-452（特殊） 245
8
花园城（A区）销售情况
开盘时间： 2016.05.28 物业类型 住宅
建筑类别 楼层数 推出楼栋
高层、超高层
1、6栋31层；2栋35层；3 栋43层；5栋37层
1、2、3、5、6栋
梯户比
1、2、3、6栋2T4户；5栋 2T2户
推出总面积 约96040㎡
销售情况分析：本次开盘销售情况良好，原因如下：1、开发商品牌 与资源的整合，内部资源主要为开发商产品粉丝，蔚蓝卡地亚老业主 推荐（70%），外部资源主要为合作品牌如银行、设计院、酒店等 企业中高层。2、项目自身打造为规模大盘，项目景观基本呈现，客 户体验度高。3、配套佳，集4大公园、尖端医疗与两大顶尖名校于 一体（泡桐树小学、成都七中（国际部））。
挂牌
2014-0829
273
商业兼容 住宅
51
合计
507.18 --
151
4.80 75621 4155 -- 144056 --
865.63 --
2
花园城区位分析
本案
花园城
项目位于武汉路西段和天府大道南延 线交汇处附近；
项目紧邻地铁1号线武汉路站，距离 本案直线距离15公里；
3
开发商 占地面积 总建面 物业类型
花园城个案分析
花园城地块分析
宗地编号
土地位置
出让方式 出让时间
净用地面 积(亩)
土地用途
商业占比 计算容 成交总价 成交单价 成交楼面地 上限(%) 积率 (万元) (元/㎡) 价(元/㎡)
TF252/21）:2 天府新区正兴街道田 015-33 家寺村三、四、五组
拍卖
2016-0115
143.25
设计理念：以悉尼达令港为创意蓝本，怀着“把城市
还给人，把花园献给世界”的人本主义理念，率世界
级顶尖团队，通过“好品质、好环境、好配套、好服
务”为人们提供独一无二的高品质生活，怀抱一座理
想之城的情怀，为财富和精英阶层创造身份的象征以 及百分百增值的蔚蓝生活体验。
4
花园城基础数据
项目地址 所属板块 开发商 销售团队 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 物业类型 层高(m） 建筑类别 容积率 绿化率 总户数（户） 园林风格 建筑风格 车位配比 交付标准
11500 850012000 13500
12000
9600
11500
8500
-
总价区间 (万元/套
）
112-136
备注 临外绿化
169-200
对中庭
240-380
顶楼或底楼
169-173
对中庭
184-203
临外绿化
160-257
复式户型
125-134
临外绿化
184-202
对中庭
120-390
顶楼或低区
户型优势
户型方正，动静分区； 景观阳台配小花园；
直对中庭，观景丰富；
客厅与卧室均为横厅设计，采光足。
户型劣势
动线过长； 入户与厨房区域采光不佳；
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花园城开盘客户情况
大厨房与大主卧，舒适度佳，视野开阔
建筑面积:345㎡，实得面积约:345㎡，4室3厅2卫
户型优势 户型方正，动静分区； 超大厨房与主卧； 直对中庭，观景丰富； 客厅与卧室均为横厅设计，采光足。
352-465（特殊）
245
套数 56 56 6 54 54 14 68 22 58 8
占比 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4%
140
56
9.6%
6
175
56
260-452（底、顶 楼）
6
9.6% 1.0%
合计
58213
100%
花园城户型鉴赏
艺术广场
写字 楼
会所
酒店
公 寓
商业
项目占地：1200亩，自身拿地 507亩，市政建设693亩，规划有： 8大住宅组团、8万㎡城市度假风 情商业街、50万㎡城市综合体、 五星级度假酒店；
规划设计：整体分组团打造，每 个组团以半围合或全围合式布局；
产品情况：当期主要产品为140、 178、245、350平层产品；
景观打造：整体园林风格为东南 亚园林风格，主要以东南亚植被 与大量水景为主要元素。
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花园城户型分布及配比（A区）
主力户型140和175㎡
140
175 140
175
175
140
140 175
245
140
245
175
140 175
140
175
140
175
楼栋 1 2 3 5 6
建筑面积（㎡）
140 175 260-452（底、顶 楼） 140 175 210-260（特殊） 140 175 150-452（特殊）
表1：项目本次推出产品户型配比
楼栋
面积段 （㎡）
面积（㎡ ）
户型
140-150
140
3-2-2
1
170-180
175
4-2-3
260-460 260-452
-
140-150
140
3-2-2
2
170-180
175
4-2-3
210-260 210-260
-
140-150
140
3-2-2
3
170-180
175
户型方正、紧凑，整体利用率高，无面积浪费
建筑面积:175㎡，实得面积约:190㎡，4室2厅3卫
户型优势 户型方正紧凑，利用率高； 横厅设计、景观阳台配小花园； 主卧套房设计。
户型劣势
入户直对客厅，私密性不佳； 次卫为暗卫；
15
花园城开盘客户情况
大客厅与大主卧，舒适度佳
建筑面积:245㎡，实得面积约:260㎡，4室2厅2卫
中国优秀园林绿化工程奖「金奖」
社区幼儿园、早教中心、泡桐树小学、成都七中
博鳌论坛「中国最具影响力别墅」大奖最具
400亩湖滨山地公园、3000亩天府中央公园
投资价值别墅物业
建筑：香港陈建中TCDL；景观：AECOM；酒店：WATG；室 中国地产杂志联盟评论大奖最具传承价值别
内：新加坡SCSY；灯光：泛美照明PLD；机电：柏城PB。 墅成都影响力别墅
销售 套数 56 56
6 54 54 8 68 68 16 58 3 56 56 2 561
去化率
75% 100% 100% 100% 100% 57% 100% 100% 45% 100% 38% 96% 100% 33% 93%
成交均价
10000
11200 850012000 10000
11300 830012000 9800
308-325
对中庭
424-575
顶楼或底楼
125-130
临外绿化
190-200
对中庭
240-385
顶楼或底楼
- 10
-
花园城开盘客户情况
诚意金客户
临时客户 年龄 来源
置业目的
前期累计排号约850组，当天实际到访800组。
约55组 主要集中在35-55岁 大城南区域；开发商产品粉丝、银行、设计院、酒店中高层。 自住改善为主85%，15%投资
推出套数 开盘价格 优惠细则 销售套数
582套
均价：140㎡：9000元/㎡、 175㎡11000元/㎡、245㎡： 13000元/㎡。
一次性13%，按揭12%
本次开盘共计销售561套 ，去化率96%
（数据来源：市调；截止时间 ：开盘当晚20:30）
9
花园城推售产品
本次开盘标准户型整体去化均较好，所剩产品基本为特殊户型和顶楼或底楼产品
中国西部国际博览城
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花园城-项目小结
教育配套完善，紧邻泡小及七中天府校区，自建0.9万方国际幼儿园，配备儿童乐园、早
教中心，着力打造0-18岁精英教育体系； 自然环境良好，紧邻3000亩中央公园（2015.6.8正式开建）、自建约400亩湖滨山地公 园（实景呈现）； 现场品质及体验感强，售楼中心品质较高，且湖滨山地公园实景呈现，体验感强； 自身产品打造较好，整合国际一线设计团队，结合前期高端地产打造经验，精心 打造产品；
245 352-465（特殊）
140 175 260-452（底、顶 楼） 合计
套数 56 56 6 54 54 14 68 68 22 58 8 56 56 6 582
占比 9.6% 9.6% 1.0% 9.3% 9.3% 2.4% 11.7% 11.7% 3.8% 10.0% 1.4% 9.6% 9.6% 1.0% 100%