房地产项目投资估算和资金筹措
可行性研究报告投资估算和资金筹措
可行性研究报告投资估算和资金筹措一、投资估算在项目可行性研究中，投资估算是非常重要的一部分。
投资估算的目的是科学合理地估计项目的投资成本，为项目决策、资金筹措和投资风险评估提供依据。
1.建设投资估算建设投资估算是项目实施过程中需要的全部资金。
它涉及到土地购置、建筑物修建和装修、设备和工艺引进、原材料采购等方面的费用。
在进行建设投资估算时，需要考虑以下几个方面：（1）土地购置费用：根据市场价格和项目地块的位置、用途等因素来确定土地的购置费用。
（2）建筑物修建和装修费用：根据项目的规模、建筑标准和装修要求等来估算修建和装修费用。
（3）设备和工艺引进费用：根据项目的生产工艺和设备需求，结合市场价格来估算设备和工艺引进费用。
（4）原材料采购费用：根据项目的产量和原材料价格来估算原材料的采购费用。
经过详细的分析和计算，我们预计该项目的建设投资为XX万元。
2.运营投资估算运营投资估算是项目运营过程中所需的资金，包括日常生产、人员管理、市场推广和设备维护等方面的费用。
在进行运营投资估算时，需要考虑以下几个方面：（1）生产费用：包括人工费用、能源费用、设备维护费用等。
（2）人员管理费用：包括工资、社保、福利等。
（3）市场推广费用：包括广告宣传、促销活动等。
（4）设备维护费用：包括设备检修、更换零部件等。
经过详细的分析和计算，我们预计该项目的运营投资为XX万元。
二、资金筹措1.自有资金自有资金是指项目方自身拥有的资产和收入，包括现金、银行存款、固定资产、持有的股权等。
自有资金的使用可以减少对外借贷和股权融资的需求，降低债务负担和股权稀释的风险。
2.借款借款是通过向银行、金融机构或个人借款的方式来筹措资金。
在选择借款方式时，需要考虑借款利率、借款周期、还款方式等因素，并评估借款对项目的经济效益和风险影响。
3.股权融资股权融资是指通过发行股票，向投资者筹集资金的方式。
股权融资可以为项目提供大额资金，但同时也会导致股权稀释和股东权益分散的问题。
项目投资估算及资金筹措计划
项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼆0⼀⼆年五⽉⼆⼗⽇1项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节：项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述⼆、项⽬投资⽅案（⼀）投资组合⽅式（⼆）资⾦动作⽅式1、⾃有资⾦2、销售收⼊再投⼊3、社会融资4、资⾦链接模型第⼆节项⽬的建设⼯程规划与安排⼀、项⽬建设规划及进度安排2（⼀）建设⽅案及规划说明（⼆）建设⽅式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设⽅式。
3、进度安排。
4、项⽬周期设定第三节项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼀、项⽬投资与成本费⽤估算⼆、开发费⽤估算1、管理费⽤:2、销售费⽤：3、财务费⽤：4、开发费⽤：三、总成本费⽤汇总及分摊表3细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使⽤容量来分摊的按各功能使⽤容量分摊（3）若不能按使⽤数量或容量来分摊，则按各功能的⾯积⽐例来分摊（4）各种税费中与⼯程有关的按同⼀分项功能⼯程成本⽐例分摊，同⼯程⽆关的按功能⾯积⽐例分摊（5）与⼯程⽆关的分项按各功能⾯积⽐例分摊四、资⾦筹措、投资计划及社会融资成本（1）资⾦筹措与投资计划（2）社会融资成本及资⾦链接关系设定第四节项⽬销售和租赁收⼊测算⼀、销售单价的确定（⼀）⽤⽐较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（⼆）建议销售测算单价（三）总销售收⼊的确定4⼆、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项⽬的财务评价⼀、税⾦计算⼆、损益表与静态盈利分析三、现⾦流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现⾦流量表2、住宅⾃有资⾦投资现⾦流量表第六节总部基地项⽬不确定性分析⼀、盈亏平衡分析（⼀）住宅销售部分盈亏平衡（⼆）结论⼆、敏感性分析（1）售价、建安⼯程费的变动对财务净现值的影响。
5（2）售价、建安⼯程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安⼯程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析6总部基地项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节建设项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述1、项⽬概况项⽬位于西安市长安区,南，北临，西南⾯对，项⽬东侧为线，项⽬总⽤地 m2，经规划国⼟局批准，⽤地功能为及配套设施，实际建设⽤地⾯积m2，计容积率，建筑⾯积率为平⽅⽶。
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
投资估算与资金筹措
①在批准的建设投资范围内可能增加的投资费用；②因一般 自然灾害所造成的损失和预防自然灾害而采取必要措施所支付的 费用；③验收必须开挖和修复隐蔽工程所产生的费用；
o 涨价预备费
投入物价格上涨而产生的费用
投资估算与资金筹措
9.1投资构成
o 固定资产投资方向调节税 按照现行会计制度规定，固定资产投资方向调节
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
①单位生产能力投资估算法。
其计算公式为：
I2——拟建项目所需固定资产投资额； I1——同类项目实际固定资产投资额； P2——拟建项目生产规模； P1——同类项目生产规模； CF——物价换算系数；
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
②生产能力指数估算法
其计算公式为：
I2——拟建项目所需固定资产投资额； I1——同类项目实际固定资产投资额； P2——拟建项目生产规模； P1——同类项目生产规模； CF——物价换算系数； n——生产能力指数；0<n≤1；
计划税金=（设计费+生产成本+计划利润）×税率/（1-税率）
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
国外进口设备， 设备购置费=到岸价格
+进口关税 +进口消费税 +进口增值税 +外贸与银行手续费 +国内运杂费
投资估算与资金筹措
9.2投资估算
到岸价格=离岸价+海运费+海运保险费 =离岸价+离岸价×海运费率 +离岸价×海运保险费率？
=年外购原材料、燃料费/周转次数 在产品=（年外购原材料、燃料及动力费用+
年工资及福利费+年修理费+年其他制造费 用）/周转次数 产成品=年经营成本/周转次数
房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、房地产项目评估资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121 号文件规定)，对新设的房地产项目GS 而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原GS 开发项目的房地产项目GS 而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目GS，其注册资本通常不高，一般为800 万元或2000 万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目GS 多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目GS 和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母GS 和项目GS 的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子GS、母GS 的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个GS 之间的往来资金认定为负债性。
投资估算与资金筹措
■注：由于是比较典型的的市场经营作用企业投资项目，故 可不做经济费用效益评价（国民经济评价）。
⑴单位生产能力估算法
～是根据同类项目单位生产能力所耗费的 建设投资额来估算拟建项目建设投资额的一种 估算方法。公式为：
单位生产能力: 单位产量生产能力, 如电站每千瓦发电能 力等。一般有行业粗 略标准。
式中:I2—拟建项目所需建设投资额；
I1—已有同类项目实际建设投资额；
X2—拟建项目生产规模(即设计生产能力）；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
项目建设投资 流动资金
工程费用 其他费用 预备费用
建设期借款利息
建筑工程费 设备购置费 安装工程费 基本预备费 涨价预备费
㈠ 建设投资估算方法
1.类比估算法——扩大指标估算法 ～是套用已有同类项目的建设投资额,对拟建项目建设投资额进行 估算的方法。 ～又包括两种具体方法:单位生产能力估算法、规模指数估算法。
存货＝外购原材料、外购燃料及动力+在产品+产成品：
① 外购原材料 燃料机动力
②
在产品=
年燃外料购及原 动材 力料 费+ 年 福工 利资 费+ 年 理修 费+制年造其费他用
在产品年周转次数
流动资金中
不应包含利润
③ 产成品=
折旧费、摊销费
路漫漫其修远兮,
吾将上下而求索
⑶现金需用量估算：项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业
房地产开发项目投资估算(一)2024
房地产开发项目投资估算（一）
引言概述：
房地产开发项目的投资估算是一个关键性的环节，决策者需要了解项目的投资需求和潜在的风险。
本文将以房地产开发项目投资估算为主题，分析其相关内容，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等方面。
一、项目策划
1. 确定项目目标和范围
2. 分析项目背景和市场需求
3. 制定项目计划和时间表
4. 考虑可行性研究和风险评估
5. 确定项目管理和控制措施
二、土地成本
1. 调查土地资源和市场价格
2. 进行土地评估和选址分析
3. 谈判土地购买或租赁合同
4. 确定土地开发费用和资金来源
5. 确保土地使用权和相关法律手续的合规性
三、建设成本
1. 编制项目建设预算和成本控制计划
2. 参考行业标准和类似项目的建设成本
3. 调查市场供应商和承包商的报价
4. 考虑材料和劳动力成本的变动因素
5. 进行项目建设进度和质量的监控与管理
四、市场风险
1. 进行市场需求和竞争分析
2. 考虑政策和法规的影响因素
3. 调查目标市场的购房者和租户需求
4. 分析潜在的销售和租赁风险因素
5. 制定市场推广和销售策略
五、财务分析
1. 编制项目投资回报率和财务预测
2. 计算项目的现金流量和利润预测
3. 分析项目的风险和抵触点
4. 确定项目的资金筹措方式和融资成本
5. 进行项目的收益和成本分析
总结：
房地产开发项目的投资估算涉及多个方面，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等。
通过合理的估算和分析，决策者能够更好地评估投资风险，制定相应的策略和决策，提升项目的成功率和投资回报率。
房地产项目的项目估算及预算编制标准
房地产项目的项目估算及预算编制标准估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约180元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M22.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M22.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2-230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25-30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2五、项目投资估算、资金筹措计划（一）开发成本1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）（1）征地费。
房地产项目的评估重点和难点解析
房地产项目的评估重点和难点解析房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：1、房地产项目评估资本金内涵项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以到达，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本到达和超过总投资35%的比例。
项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。
对存量房地产项目公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。
建设项目投资估算与资金筹措
9.1 概述投资估算是在项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究和基本确定的基础上，估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金），并测算建设期内分年度资金需要量的过程。
估算出的项目总资金作为制定项目融资方案、进行项目经济评价，以及在项目实施阶段编制设计概算的重要依据。
9.1.1 投资估算的范围——以项目建设方案设计中确定的研究范围和各单项工程内容及工程量为依据。
9.1.2 投资估算的内容项目总投资＝建设投资＋流动资金。
9.1.3 投资估算的依据1、项目设计文件、批准的项目建议书及其批文；2、项目建设管理部门颁发的建设工程造价费用构成、计算方法及其他有关计算工程造价的文件；3、行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标和定额，包括工程建设估算指标、概算指标和类似工程实际投资资料；4、国内设备现行出厂价格及运杂费率，引进技术设备情况简介及询价、报价资料；5、工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件；6、现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标；7、有关部门制定的工程建设其他费用的计算方法和费用标准，以及国家公布的物价指数；8、投资项目各单位工程的建设内容及工程量；9、资金来源及建设工期；10、其他有关文件、合同、协议书等。
9.1.4 投资估算的深度和要求1、投资估算的深度➢机会研究阶段：投资估算误差率±30%以内；➢初步可行性研究阶段：估算误差±20％以内；➢可行性研究阶段：估算误差±10％以内；➢评估阶段：估算误差±10％以内。
2、投资估算应达到以下要求：➢工程内容和费用构成齐全，计算合理，既不能重复计算，又不能提高或降低估算标准，更不应高估冒算或漏项少算。
➢如果选用指标与具体工程之间的标准或条件有差异时，应进行必要的换算或调整。
➢估算精度要达到误差率要求，应能满足设计概算、施工图预算和项目管理的要求。
投资估算及资金筹措
五、投资估算及资金筹措1．项目投资估算(1)近期完成投资本项目近期已完成投资？万元，自筹？万元，银行贷款？万元。
已完成投资的主要用途：项目开发、生产设备等固定资产投资？万元，研发及中试费用？万元，流动资金投入？万元。
(2)项目新增投资情况本项目在执行期间内需新增投资？万元，其中用于固定资产投资？万元，中试费用？万元，流动资金投资？万元。
详见新增投资固定资产投资估算表、流动资金估算表。
新增固定资产投资估算表单位：万元流动资金估算表单位：万元1、现金2、应收账款3、存货3.1原材料3.2燃料3.3在产品3.4产成品3.5其他、流动负债1、应付账款三、流动资金减:已投入资金四、本年增加额2．资金筹措方案本项目新增投资?万元，来源如下：企业自筹?万元；企业尚有部分积累资金，根据目前经营状况，自筹部分可以从折旧、利润留存中产生，预计到2008年12月底前全部到位。
银行贷款?万元，贷款年利率？，预计到200？年？月底前全部到位3．投资使用计划资金使用计划表1．未来五年生产成本、销售收入估算单位生产成本估算表单位:万元销售收入及税金估算表单位:万元4、获利能力分析预测损益表单位：万元2．财务分析以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标二、现金流出量1、固定资产投资额2、研发及中试费用3、流动资金4、经营成本5、销售稅金及附加6、所得稅三、净现金流量四、累计净现金流量五、年净现值（10%）六、财务净现值（1）财务内部收益率测算表（2）投资回收期测算:累计净现金流量现值上年累计净现金流量现值的绝对值动态投资回收期二-1+出现正值年份数当年净现金流量现值=年（含建设期1年）3）投资利润率（税后）=年净利/投资总额*100%=%4）投资利税率=（年净利+年税金）/投资总额*100%=%5）财务净现值=万元3．不确定分析(1)盈亏平衡分析盈亏平衡分析2)敏感性分析敏感性分析由以上分析可知，敏感性强弱依此分别为：单价、变动成本、销量和固定成本。
房地产投资项目基础数据的分析估算
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
固定资产及其他资产182万元
开发产品成本12867万元
开发项目总投资13057万元
开发建设投资13049万元
经营资金8万元
总成本费用
图5-1 房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．房地产开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
序 号
项 目
建设费用
接口费用
合 计
1 2 3 4 5 6 7 8
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合 计
表5-5 基础设施建设费估算表 单位：万元
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率）
流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。
利息以外的费用一般占利息的10%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。
房地产项目的评估重点和难点解析
房地产项目的评估重点和难点解析房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：1、房地产项目评估资本金内涵项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。
项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。
在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。
对存量房地产项目公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。
某住宅项目投资估算及资金筹措计划
**花园工程投资估算及资金筹措方案第一节建设工程的大体概况与投资经营方案一、**花园工程概述1、工程概况工程位于**m2，经**m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
〔表：6-1-1〕【工程要紧技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇总用地面积2实际用地面积2计容积率面积2总建筑面积2建筑容积率建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2居住总户数1520户22222，拟建21栋18层商住楼。
二、工程投资方案〔一〕投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商特别难单凭自身的经济实力进行工程的开发，本工程总投资〔含贷款建设期利息〕为万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投进量大的建设工程。
因此，一般采纳投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对落低开发商的风险，使工程顺利开发。
本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收进用于投资局部。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收进扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收进15.5%计算；此外还缺少的资金，那么向银行借贷。
本工程开发总投资〔含贷款利息〕共计万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收进再投进用于投资合计万元，另需贷款额合计20000万元。
〔二〕资金动作方式在工程的前期，将聚拢到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在猎取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以猎取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收进再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个工程投资完成。
1、自有资金整个工程的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投进。
详见表:6-1-2(表:6-1-2)自有资金年度投进表(单位:万元)第一年第二年第三年2、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
XX工程项目投资估算及资金筹措方案
XX工程项目投资估算及资金筹措方案项目投资估算及资金筹措是项目启动的关键内容之一、下面将以XX工程项目为例，提出投资估算和资金筹措的方案。
一、投资估算项目投资估算是指对整个项目实施过程中所需资金的估算和预测。
估算需考虑项目规模、工程量、项目周期、市场需求等多个因素。
1.项目规模：根据XX工程项目的规划和设计图纸，包括总建筑面积、用地面积、投资设备的数量、运营期等因素，进行初步的规模估算。
2.工程量：对项目中涉及到的土建、设备、材料等进行详细清单编制，并结合市场行情和价格指数，进行工程量估算。
3.项目周期：根据项目实施的计划和进度，确定整个项目的周期，从而对各阶段的资金需求进行估算。
4.市场需求：分析项目的市场需求和潜在收益，对项目投资的可行性进行评估，并结合市场状况对项目的资金需求进行预测。
综合考虑以上因素，进行项目投资估算，得出项目的总投资金额。
同时，还需要编制详细的投资估算报告，对投资的构成、分项金额等进行详细说明，以便后续资金筹措的开展。
在项目投资估算确定后，需要制定资金筹措方案，确保项目的启动和运行。
资金筹措方案主要包括内部筹措和外部筹措两个方面。
1.内部筹措：包括企业自身的资金和内部融资渠道。
企业可以通过降低成本、提高盈利能力等方式，积累资金来支持项目的实施。
同时，可以进行内部融资，如股权融资、债权融资等，利用企业自身的资源进行资金筹措。
2.外部筹措：包括银行贷款、发行债券、引进投资者等方式。
企业可以通过与金融机构合作，申请贷款来满足项目的资金需求。
同时，可以通过发行债券等方式筹措长期资金。
此外，可以引进合适的投资者进行股权合作，共同承担项目的投资。
综合考虑企业的实际情况和市场环境，制定合理的资金筹措方案。
在方案制定过程中，需要充分考虑项目的风险、回报率、还款能力等因素，以确保筹措的资金能够有效支持项目的实施。
需要注意的是，投资估算和资金筹措方案是一个动态过程，需与项目实施的进展相结合，不断进行修订和调整。
房地产项目开发流程——项目决策阶段
房地产项目开发流程——项目决策阶段项目决策阶段是房地产项目开发的重要阶段，它涉及到项目的可行性研究、规划设计、资金筹措等关键决策内容。
本文将详细介绍房地产项目开发流程中的项目决策阶段的主要内容和流程。
一、项目可行性研究在项目决策阶段，首先需要进行项目可行性研究。
项目可行性研究是对项目的经济、技术、市场等方面进行全面分析和评估，以确定项目的可行性和投资回报率。
项目可行性研究包括市场调研、竞争分析、土地评估、投资估算等内容。
通过项目可行性研究，可以为后续的决策提供科学依据。
二、规划设计在项目决策阶段，需要进行项目的规划设计工作。
规划设计是根据项目的定位和可行性研究结果，制定项目的总体规划和详细设计方案。
规划设计包括项目的用地规划、建筑设计、基础设施规划等内容。
规划设计需要考虑项目的功能定位、建筑风格、环境保护等因素，以确保项目的可持续发展和市场竞争力。
三、资金筹措在项目决策阶段，资金筹措是一个关键环节。
资金筹措包括项目的融资计划、财务分析、资金来源等内容。
在资金筹措过程中，需要确定项目的资金需求，寻找合适的融资渠道，与金融机构进行洽谈，达成融资协议。
资金筹措的成功与否直接影响到项目的实施进程和效果。
四、政府审批在项目决策阶段，需要进行政府审批手续的办理。
政府审批是项目开发过程中必不可少的环节，它涉及到土地使用、建设规划、环境保护等方面的审批手续。
在政府审批过程中，需要与相关部门进行沟通，提供项目的相关材料和证明文件，确保项目的合法性和合规性。
五、合作协议签订在项目决策阶段，需要与相关合作方签订合作协议。
合作协议是明确项目开发各方的权责和利益分配的文件，它涉及到合作方式、合作期限、合作条件等内容。
在签订合作协议前，需要进行充分的谈判和协商，确保各方的利益得到充分保障。
六、项目启动在项目决策阶段，项目启动是一个重要节点。
项目启动包括项目组织架构的建立、工作计划的制定、人员招聘等内容。
项目启动需要确定项目的组织管理方式，明确各个岗位的职责和权限，制定详细的工作计划，确保项目能够按时、按质、按量地完成。
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通过学习本课程，你将能够：
●掌握项目成本预算的方法；
●了解项目利润评估及资金筹措的渠道；
●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。
房地产项目投资估算和资金筹措
对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。
一、项目成本预算
开发房地产项目的首要工作是做成本预算。
那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。
1.土地成本预算
土地开发成本包括以下几个方面：
第一，土地征用及拆迁费。
新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。
第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。
第四，七通一平费。
第五，耕地占用税。
此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。
2.建安成本预算
建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。
直接费用
直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。
间接费用
间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。
利润
税金
3.前期费用与其他成本预算
前期费用
前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。
政府规费及中介机构费用
政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。
其他费用与成本
其他费用包括管理费用（约占投资额的1.5%）、营销推广费、开发期间接费（约占投资额的1%）、不可预见费（约占投资额的1.5%）、财务费用（约占投资额的5%）、开发期税金等。
二、项目利润评估与资金渠道筹措
1.项目利润评估
项目利润估算方法十分简单，计算公式如下：
利润＝预计销售收入－土地成本－建安成本－前期等综合税费－企业所得税
利润率＝利润÷预计销售收入
2.资金筹措渠道
房地产项目的利润率非常低、资金占有非常大，面对高额的开发成本和费用，房地产企业的自由资金是远远不够的，通常要通过以下两种手段筹措资金：
内部资金筹措
内部资金筹措包括企业自有积累的资金、股东投资、联营企业单位提供的资金、员工集资四种方式。
外部资金筹措
外部资金筹措主要包括银行贷款、发行债券、发行股票、以销售为基础的筹资、承包商垫资承建开发项目、合作开发、引进外资等。
3.项目投资方案
为了减轻资金压力，开发商通常会将房地产项目分为多期开发。
根据开发商的资金实力，投资方案一般分为三种方式：
第一，一期开发完毕，适合于开发面积在5万平方米以内的项目。
第二，分二到三期开发，适合于开发面积在5万到20万平方米之间的项目。
第三，分三期以上开发，适合于开发面积在20万平方米以上的项目。
4.资金的循环使用
在房地产项目的分期开发过程中，资金可以循环利用。
比如，通过自有资金购买土地，支付前期费用；获取土地之后，进行银行抵押贷款，支付工程建设费；当开发到一定程度后，进行预售，有了销售收入后就可以完成整个项目投资。
在此期间，如果出现资金不足的情况，就要通过其它渠道融资。
5.资金筹措风险预估
在房地产项目资金筹措过程中，要进行相应的风险评估，确保以下几个方面没有问题：第一，自有资金足以支付土地款和前期费用；
第二，银行贷款周期两年以上，禁忌短融长投；
第三，有一定的预备资金，以备出现资金压力；
第四，销售收入要预测到位，开发节奏和销售节奏一致；
第五，除了自有资金、银行贷款、销售收入之外，还要准备两条以上的融资渠道。
三、项目投资计划与财务规划
在项目投资计划过程中，要做好相关的财务规划。
表1 投资周期设定表
如表1所示，将项目周期分为12季，共持续36个月。
那么，第一季就包括获得土地、图纸设计、报建、招标、三通一平等工作，此时的工作不需要大量资金；第二季主要做主体开发和基础开发，主体开发中需要大量资金，基础开发需要的资金相对较少，此时需要与工程承包商协商支付方式；第三季依次类推。
如表2所示，如果把整个项目的投资周期分为前期、土地获取、设计、施工进场、开盘销售、主体完工、竣工验收七个方面，财务就应该做出一个收入和支出的资金预算，明确每个周期中需要支付的费用、如何支付、余额等，以此进行资金的财务规划。