某置业项目物业发展定位报告PPT课件

基于克而瑞对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是：
一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合 理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通 过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造 开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5 年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?
1 PART
地块分析-交通解析
项目地块周边路网密集，通达性好昭示性强。
北欧 亚 三 路 广
欧亚二 路
北辰大道
修建中的浐灞二路
辰
运
欧亚一 路
欧亚大 道 大
北浐 灞 三 路
辰 大
大
道 道
浐
灞
二
路

浐灞大道
728路公交
本案 道
浐灞一 路
地块周边路网较为丰富，通达性较好，但目前浐
浐
灞
大
灞一、二、三路均尚未修通，影响项目的开发以
地块分析
核心问题界定
报
告
战略方向研判
大
纲
价值体系
整体定位 物业发展建议
项目分析
分析小结
开发目标的理
核心问题界定
浐灞在西安未来发展 格局中的地位研判 浐灞房地产在西安地 产市场中的地位研判
项目占位思考
全城客户的分类及 导入研究
区域客群的分类及 导入研究
客户需求的启发
整体定位
规划布局建议 建筑风格建议
整个一期作为一块，规划商业为一块，其余面积为一块。
北
C区二期和三
辰
期用地
大
道
B区 规划
商业
C区二期和三期 用地
一期用地
红线内不利规划因素： 其中A/C地块东部受高压走廊影响大(地块上有大量高压线的存在，按照相关规定， 高压线两侧12.5米不能用于建设，项地块可建设面积将受到损失，对项目形象也 有较大影响);
类别
属性
诠释
➢ 浐灞生态区非核心地带，具有一定认知度和价值度的区域； 区域属性 待发展区域
➢ 区域发展速度较快，大部分规划正在实施中；
规模较大 ➢ 项目占地403亩，整体容积率为3.5 总建筑面94万平米 ； ➢ 区域拥有生态资源，湿地、浐河、灞河；
项目属性 有一定资源 ➢区域道路丰富，交通便利，但配套匮乏； ➢项目面市可借“世园会”举办之势的利好。
某置业项目物业发展定位报告PPT课件
绝对保密
致：西安银河置业有限公司
银河置业项目物业发展定位报告
易居 - 克而瑞 – 西安 2010年12月
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某置业项目物业发展定位报告PPT课件
1 PART
地块分析-项目规划指标
项目占地403亩，整体容积率3.5，总建筑面积94万平米， 属于规模较大，开发强度较高的大盘。
580米
520米
北
C区二期和三期用地
辰
大
道
B区规划商 业（置换）
C区二期和三期用地
A区（一期）
1 PART
地块分析-项目属性界定
项目所在地是浐灞生态区门户地带，也是浐灞区内离城市最近的区 域。具备区域生态资源，有一定规模优势，中等偏高开发强度。
及现场的交通和形象；公交系统缺乏，地铁3号线 2015年建成通车，只有728路一条公交线路通过
广
安
北辰大道。
建成道路
道 路
待建道路
1 PART 地块分析-周边环境及配套
当前项目周边环境较差，配套缺乏，东距浐河约1000米，具备一定生 态资源优势，但河景资源可直接利用度低。
加气站 附近锐强五金
附近锐强五金
3 PART 战略方向研判
启动区建议
客户定位 形象定位 产品定位 价格定位
1 PART 地块分析
PART1 地块分析
项目分析 分析小结
1 PART
地块分析-区位解析
位于浐灞生态区门户地带，属于浐灞离城市最近的区域，但区域认知度 和价值感较低。
绕
城
高
二
速
环
三 环
本案
北二环
东
二
市中心
环
项目区位：项目位于西安浐灞国家 级生态区内，东二环线延长线500 米处，北辰大道东侧地块，占地约 403.3亩，容积率为3.5，总建筑面 积约为116万方，其中地上部分约 为94万方，地下部分约为22万方。
短期内片区形象不佳（周边村庄拆迁影响，拆迁开发建设后可提升和改善） 公建配套匮乏，项目配置可增加自身的价值
2 PART 核心问题界定
PART2 核心问题界定
开发目标的理解 核心问题界定
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标： ➢确保项目销售利润率高于25%； ➢快速树立项目品牌，通过树立项目品牌提升企业品牌形象； ➢ 项目开发周期约五年，销售周期约三年半.
加气站
本
泘沱小学
案
泘沱小学 浐河
临路村民在建房
高压线
项目周边处于改造和在建状态，高压走廊横跨项目地块，无大型商场、医院、银行等生活配套，教育配套缺乏， 仅有泘沱小学，东距浐河1000米左右，具备一定生态资源优势，但景观资源直接利用度低。
1 PART
地块分析-地块现状
项目分成三大地块，整体地形较为规整，地面建筑物拆迁难度小，但高压走 廊对项目造成的一定负面影响。
周边环境：项目处于西安国家级生 态区内，区域内有浐河、灞河、湿 地等生态资源，但距离本项目都在 3公里范围以外，借力作用不大。 地段上，位于东二环延长线1000米 左右，相对于浐灞其他的地块，距 离传统核心区近，地段较好。
项目位于浐灞生态区西部边沿的门户地带，区域内散落分布一些老厂区，形象及整体环境较差；区域发展处于起 步阶段，有一定的认知度和价值感；随着浐灞板块发展成熟，尤其总部经济基地的建设，将带动片区价值的快速 提升。
2 PART 核心问题界定
基于克而瑞对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是： 一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合 理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通 过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造 开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3—5年 市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标解读：
1、销售利润率高于25%：
1）项目的开发利润追求相对平稳； 2）界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。
2、品牌落地：
1）本案要打造成区域内的标杆项目； 2）开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。
3、开发周期的界定：
项目开发年销售量25——30万平米。