某置业项目物业发展定位报告PPT课件

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基于克而瑞对项目的分析,我们认为项目应该解决的核心问题是:
一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系,合 理占位市场? 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下,通 过项目内部价值塑造,建立内生动力,实现鲁能品牌落地?项目塑造 开发品牌的同时,如何实现与市场层面的对接,寻找区域未来3——5 年市场快消产品,以达成企业3.5年的开发周期?
1 PART
地块分析-交通解析
项目地块周边路网密集,通达性好昭示性强。
北欧 亚 三 路 广
欧亚二 路
北辰大道
修建中的浐灞二路


欧亚一 路
欧亚大 道 大
北浐 灞 三 路
辰 大

道 道





浐灞大道
728路公交
本案 道
浐灞一 路
地块周边路网较为丰富,通达性较好,但目前浐



灞一、二、三路均尚未修通,影响项目的开发以
地块分析
核心问题界定


战略方向研判


价值体系
整体定位 物业发展建议
项目分析
分析小结
开发目标的理
核心问题界定
浐灞在西安未来发展 格局中的地位研判 浐灞房地产在西安地 产市场中的地位研判
项目占位思考
全城客户的分类及 导入研究
区域客群的分类及 导入研究
客户需求的启发
整体定位
规划布局建议 建筑风格建议
整个一期作为一块,规划商业为一块,其余面积为一块。

C区二期和三

期用地


B区 规划
商业
C区二期和三期 用地
一期用地
红线内不利规划因素: 其中A/C地块东部受高压走廊影响大(地块上有大量高压线的存在,按照相关规定, 高压线两侧12.5米不能用于建设,项地块可建设面积将受到损失,对项目形象也 有较大影响);
类别
属性
诠释
➢ 浐灞生态区非核心地带,具有一定认知度和价值度的区域; 区域属性 待发展区域
➢ 区域发展速度较快,大部分规划正在实施中;
规模较大 ➢ 项目占地403亩,整体容积率为3.5 总建筑面94万平米 ; ➢ 区域拥有生态资源,湿地、浐河、灞河;
项目属性 有一定资源 ➢区域道路丰富,交通便利,但配套匮乏; ➢项目面市可借“世园会”举办之势的利好。
某置业项目物业发展定位报告PPT课件
绝对保密
致:西安银河置业有限公司
银河置业项目物业发展定位报告
易居 - 克而瑞 – 西安 2010年12月
此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
某置业项目物业发展定位报告PPT课件
1 PART
地块分析-项目规划指标
项目占地403亩,整体容积率3.5,总建筑面积94万平米, 属于规模较大,开发强度较高的大盘。
580米
520米

C区二期和三期用地



B区规划商 业(置换)
C区二期和三期用地
A区(一期)
1 PART
地块分析-项目属性界定
项目所在地是浐灞生态区门户地带,也是浐灞区内离城市最近的区 域。具备区域生态资源,有一定规模优势,中等偏高开发强度。
及现场的交通和形象;公交系统缺乏,地铁3号线 2015年建成通车,只有728路一条公交线路通过
广

北辰大道。
建成道路
道 路
待建道路
1 PART 地块分析-周边环境及配套
当前项目周边环境较差,配套缺乏,东距浐河约1000米,具备一定生 态资源优势,但河景资源可直接利用度低。
加气站 附近锐强五金
附近锐强五金
3 PART 战略方向研判
启动区建议
客户定位 形象定位 产品定位 价格定位
1 PART 地块分析
PART1 地块分析
项目分析 分析小结
1 PART
地块分析-区位解析
位于浐灞生态区门户地带,属于浐灞离城市最近的区域,但区域认知度 和价值感较低。






三 环
本案
北二环


市中心

项目区位:项目位于西安浐灞国家 级生态区内,东二环线延长线500 米处,北辰大道东侧地块,占地约 403.3亩,容积率为3.5,总建筑面 积约为116万方,其中地上部分约 为94万方,地下部分约为22万方。
短期内片区形象不佳(周边村庄拆迁影响,拆迁开发建设后可提升和改善) 公建配套匮乏,项目配置可增加自身的价值
2 PART 核心问题界定
PART2 核心问题界定
开发目标的理解 核心问题界定
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标: ➢确保项目销售利润率高于25%; ➢快速树立项目品牌,通过树立项目品牌提升企业品牌形象; ➢ 项目开发周期约五年,销售周期约三年半.
加气站

泘沱小学

泘沱小学 浐河
临路村民在建房
高压线
项目周边处于改造和在建状态,高压走廊横跨项目地块,无大型商场、医院、银行等生活配套,教育配套缺乏, 仅有泘沱小学,东距浐河1000米左右,具备一定生态资源优势,但景观资源直接利用度低。
1 PART
地块分析-地块现状
项目分成三大地块,整体地形较为规整,地面建筑物拆迁难度小,但高压走 廊对项目造成的一定负面影响。
周边环境:项目处于西安国家级生 态区内,区域内有浐河、灞河、湿 地等生态资源,但距离本项目都在 3公里范围以外,借力作用不大。 地段上,位于东二环延长线1000米 左右,相对于浐灞其他的地块,距 离传统核心区近,地段较好。
项目位于浐灞生态区西部边沿的门户地带,区域内散落分布一些老厂区,形象及整体环境较差;区域发展处于起 步阶段,有一定的认知度和价值感;随着浐灞板块发展成熟,尤其总部经济基地的建设,将带动片区价值的快速 提升。
2 PART 核心问题界定
基于克而瑞对项目的分析,我们认为项目应该解决的核心问题是: 一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系,合 理占位市场? 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下,通 过项目内部价值塑造,建立内生动力,实现鲁能品牌落地?项目塑造 开发品牌的同时,如何实现与市场层面的对接,寻找区域未来3—5年 市场快消产品,以达成企业3.5年的开发周期?
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标解读:
1、销售利润率高于25%:
1)项目的开发利润追求相对平稳; 2)界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。
2、品牌落地:
1)本案要打造成区域内的标杆项目; 2)开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。
3、开发周期的界定:
项目开发年销售量25——30万平米。
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