舟山商业项目市场定位报告
舟山市房地产市场分析
舟山市房地产市场分析一、背景介绍舟山市位于浙江省东南部，是一个拥有丰富海洋资源和旅游资源的城市。
近年来，随着交通和基础设施的不断完善，舟山市房地产市场也逐渐活跃起来。
本文将对舟山市的房地产市场进行深入分析，包括市场规模、供需状况、发展趋势等方面。
二、市场规模分析舟山市房地产市场规模在近几年呈现稳步增长的趋势。
据统计数据显示，截至目前，舟山市房地产市场的总规模达到XX亿元，同比增长率为X%。
其中，住宅类项目占据市场的较大份额，商业地产和办公楼等商业类项目也在逐渐增加。
三、供需状况分析1. 供给方面舟山市的房地产开发商主要集中在本地或者周边地区，开发项目覆盖了全市的主要地段。
近年来，随着政府对房地产市场的监管加强，土地供应量也逐渐增加，为市场提供了更多的发展空间。
2. 需求方面随着舟山市经济的不断发展，人口流入逐渐增加，需求量也在逐渐增长。
特别是近海旅游地产项目受到了越来越多游客的青睐，需求量更是迅速攀升。
同时，舟山市政府也出台了一系列鼓励措施，吸引更多购房者入市，带动了市场的活跃。
四、发展趋势分析1. 政策引导未来，舟山市房地产市场将继续受到政府政策的引导。
政府将继续出台控制房地产市场波动的政策，保持市场的稳定发展。
2. 产业结构升级为了适应市场的需求，舟山市将进一步升级房地产市场的产业结构，增加服务型、智能型房地产项目的比例，满足市场多元化的需求。
3. 地产金融创新舟山市还将进一步推进地产金融创新，引入更多金融机构，丰富金融产品，为购房者提供更多的融资渠道，促进市场的健康发展。
五、结论综上所述，舟山市房地产市场在未来将会继续保持稳定增长的态势。
政府的政策引导、市场需求的增加，以及产业结构的升级都将为市场带来更多发展机遇。
购房者和投资者在选择舟山市房地产市场时，可以考虑市场的供需状况、政策环境以及发展趋势等方面，做出更明智的投资决策。
以上是舟山市房地产市场的分析报告。
Author: AssistantDate: 2022-03-01。
城市新区商业中心规划探索——以舟山新城商业中心为例
城市新区商业中心规划探索——以舟山新城商业中心为例1.引言介绍城市新区商业中心规划的背景和意义2.城市新区商业中心的现状与问题2.1 现状分析2.2 存在的问题3.舟山新城商业中心的规划与实践3.1 规划概述3.2 设计理念3.3 实践成果4.优化城市新区商业中心的建设路径4.1 基础设施建设4.2 品牌引进与营销4.3 物业管理4.4 周边配套建设5.结论总结城市新区商业中心规划的实践经验，指出未来发展方向和重点。
第一章引言近年来，城市化进程加快，新城、新区的建设如火如荼，城市新区商业中心的规划和建设已成为城市化进程中的重要环节。
城市新区商业中心作为城市经济的发展核心和城市形象的重要标志，在城市化进程中发挥着举足轻重的作用。
本文旨在探讨城市新区商业中心规划的挑战与实践，以舟山新城商业中心为例，探讨其规划与建设经验，并从基础设施建设、品牌引进与营销、物业管理、周边配套建设等方面，提出优化城市新区商业中心建设的路径，为城市新区商业中心规划和建设提供有益参考。
第二章城市新区商业中心的现状与问题2.1 现状分析城市新区商业中心的建设与发展近年来呈现出快速增长的趋势，但是由于规划不合理、运营不佳等原因，许多新区商业中心的运营状况不佳，严重影响了新城、新区的城市形象和经济发展。
具体表现在以下几个方面：首先，新建区商业中心的建设难度大，周期长。
新区商业中心往往需要在空地上建设，规划、审批、拆迁等手续复杂，造成建设周期较长，建设成本高，给商业中心的投资者带来了一定的经济压力。
其次，新建区商业中心周边交通、配套设施等基础设施建设不足。
由于一些新建区处于城市远郊或偏远地区，基础设施建设不完善，往往周边缺少交通、餐饮、住宿等配套设施，使得商业中心吸引力下降，经济发展受到负面影响。
第三，新建区商业中心的品牌引进和管理缺乏有效手段。
由于成立时间较短、地理位置偏远等原因，新区商业中心在品牌引进和管理上难免存在问题，导致人气和盈利迟迟难以起色。
舟山市岱山县新亚太阳城营销策划报告
根据预测结果，及时调整和优化营销策略，提高营销效果和投资回报率 。
06
结论与建议
结论回顾
市场需求
01
根据调研数据，岱山县居民对高品质、绿色生态的居住环境有
较大需求。
产品定位
02
新亚太阳城项目以绿色生态、健康宜居的高品质住宅为主打产
品，符合市场需求。
户的关注。
线下营销策略
组织各类线下活动，如楼盘开放 日、房产讲座、社区活动等，与 客户建立直接联系，促进销售转 化。
整合营销策略
将线上和线下营销策略相结合，实 现优势互补，提高整体营销效果。
营销活动策划
开盘仪式
组织盛大的开盘仪式，邀请客 户参加，同时进行楼盘展示和 推介，提高项目的曝光度和关
注度。
的物业服务和社区环境。 • 竞争对手的营销策略主要是通过多种渠道进行广告宣传，线上线下相结合，推出优惠活动和促销政策，提
高品牌知名度和美誉度。 • 在营销环境方面，国家政策对房地产市场进行调控，银行贷款政策收紧，市场变化对房地产销售产生一定
影响，但随着城市化的不断推进和人们生活水平的提高，房地产市场仍然具有较大的发展空间。
拓展销售渠道
除了传统的售楼处销售，可考虑与中介合 作、线上销售等方式，扩大销售渠道。
附录与参考文献
[附录]
营销活动方案、宣传物料设计等。
[参考文献]
房地产市场研究报告、营销策略相关理论等。
感谢您的观看
THANKS
舟山市岱山县新亚太阳城营 销策划报告
2023-10-29
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 营销目标与策略 • 营销执行方案 • 营销预算与效果评估 • 结论与建议
舟山商业调研报告
舟山商业调研报告一、概述本次调研旨在了解舟山的商业发展状况，包括商业环境、产业发展情况、消费行为以及商业前景等方面的内容。
通过对舟山市场的深入研究，我们能够为商家提供决策参考，同时也为投资者提供商机。
二、舟山商业环境分析1. 地理优势舟山地处中国东海沿岸，是连接长江经济带和珠三角地区的重要通道。
该地区拥有丰富的自然资源和良好的港口设施，便利了外贸和物流发展，吸引了大量国内外企业的投资。
2. 经济发展舟山市经济以海洋产业为主导，包括渔业、航运、海洋旅游等。
此外，舟山还拥有水产品加工、能源化工、机械制造和电子信息等产业，形成了较为完善的产业链。
3. 市场需求随着城市化进程加快，居民收入逐步提高，消费能力也逐渐增强。
居民对商品和服务的需求日益多样化，对品质和体验有更高的要求。
因此，舟山市场潜力巨大，商家有很大的发展空间。
三、舟山商业产业发展情况分析1. 渔业舟山作为中国最大的渔港之一，渔业是当地的支柱产业。
舟山拥有丰富的海洋资源，并通过渔港、渔船、加工厂等设施，形成了渔业产业链。
特色的海产品不仅满足本地居民的需求，也远销国内外市场。
2. 航运与物流舟山港是中国唯一的岛港综合物流枢纽，是重要的国际贸易通道。
舟山港务集团已经建设了世界一流的船舶装卸设备和物流设施，吸引了众多外贸企业的入驻。
航运与物流产业对舟山经济的发展起到了重要的推动作用。
3. 旅游业舟山市区及周边拥有众多风景名胜，吸引了大量游客前来观光旅游。
近年来，舟山市政府加大了对旅游业的扶持力度，提升了旅游设施和服务水平。
旅游业的发展不仅拉动了相关行业的发展，也为当地居民创造了就业机会。
四、舟山市场消费行为分析1. 消费规模逐年扩大随着经济发展和居民收入的增加，舟山的消费规模逐年扩大。
消费结构也在不断调整，由传统的生活必需品消费逐渐向高品质、个性化和服务化的消费转变。
2. 线上线下消费并重舟山市场上既存在传统的实体零售店，也有日益兴起的电商平台。
消费者可以根据需求选择线上或线下购物，而且线上线下渠道也开始相互融合，线上线下联动的模式成为消费者的首选。
舟山东港商务中心地块分析报告PPT课件
1、总量有限，至今涉及别墅楼盘仅4个（山水人家、海莲山庄、
舟山东港商务中心地块分析报告
恒威地产营销部 2011.05.11
精品课件
1
一、宏观概述——普陀区
1、位于舟山本岛南段，包括舟山本
岛与附近岛屿，辖属5镇3乡5街道；
2、区域总人口31.9万人（区域面积
6728平方公里）；
与 3、 2010年生产总值193.0亿元，年
镇 均增长14.0%。财政总收入25.9亿元，
方茗苑 海景颐园 碧海莲缘
山水人家
莲洋大观
精品课件
27
精品课件
浙信房产 地块
拍卖时间：2011年3月2日 土地面积：81.66亩 容积率：1.4 最大总建：7.6万 楼面价：5875元/㎡
东港置业 地块
拍卖时间：2009年2月 土地面积：59.97亩 容积率：1.6 最大总建：6.4万 楼面价：1696元/㎡
住宅：12600元/平
1：1.6
排屋：20000元/平
精品课件
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精品课件
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精品课件
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东方铭苑多层主力户型
多层F户型4室2厅2卫1厨138.00㎡
多层E户型3室2厅2卫1厨117.00㎡
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东方铭苑小高层主力户型
H户型3室2厅2卫1厨138.00㎡
M户型3室2厅1卫1厨112.00㎡
的 —颐景园奠定东港人居品质。 玲
珑 3、产品品类齐全，包括：独栋、双拼、联排、情景洋房和类似江南一 市
场 品式大平层（御墅春天）。
4、销售周期普遍较长（15-18个月左右），基本介入到交房前。
（原因有三：（1）地价低；（2）客群面窄；（3）管理层希望等待升值 ）
舟山杉杉生活广场项目介绍
京汇国际广场
现代府邸
浙能蓝庭
本 案
二、项目定位及方案设计
售楼处
二、项目定位及方案设计
项目定位
杉杉·普陀天地
以体验式休闲商业街区为主，辅以精品酒店和酒店式公寓
二、项目定位及方案设计
• 产品规划
通过一条休闲步行街串联别墅式商业、购物中心、集中式商业和酒店式公寓
购物中心
酒店
沿湖别墅式商业
式公
寓
集中式商业
2014/6/30
2014/12/31
强销期
2015/12/31
2016/6/30 2016/12/31
2014年6月份动工
2014年底出±0， 达到预售条
2016年底竣工
四、成本控制 • 项目总投入表
成本科目
计容单价（元/㎡） 总成本（万元）
一、土地成本
4663
二、前期费用
220
三、建安工程成本
宁波 舟山
地区 定海区 普陀区 岱山县 嵊泗县
年常住人口（万人） 46.42 37.88 20.22 7.61
舟山是浙江省辖地级市，地处杭州湾以东，背靠长三角辽阔腹地，面向太平洋，随着舟山群岛新区提升到国家战略， 舟山地缘优势更加突出。
全市由1390个岛屿组成，构成了“千岛之城”独特的山海风光，拥有普陀山、嵊泗等风景名胜，汇集了海洋文化景 观和佛教文化于一体的“海天佛国”特色。
2013年末全市常住人口114.2万人，城镇化率65.8% ，主要分布在定海、普陀两区。2013年接待游客突破3000万人 次。
一、项目简介 • 经济环境 消费总额较高，人均消费支出高，商业消费力强盛
2013年全市生产总值930.85亿元，增长8.5%，人均GDP达到81582元，约13174美元，比上年增长8.3% 。 2013年社会消费品零售总额达到331.65亿元，增长14.1%，旅游总收入突破300亿元，增长12.5%。 全年城镇居民人均可支配收入37646元，比上年增长10.0%。城镇居民人均消费性支出23461元，略低于于杭州 24833元，商业消费需求强盛。
舟山群岛中心城区商业网点规划
舟山群岛中心城区商业网点规划为深入贯彻《浙江省人民政府关于印发浙江省推动批发零售业改造提升行动方案的通知》《浙江省商务厅等13部门关于完善商业网点规划管理的指导意见》（浙商务联发〔2019〕114号）等精神，我局拟开展全市商业网点规划工作，规范和引导全市城乡商业网点建设、合理商业布局、扩大消费需求、促进全市社会经济协调可持续发展。
该项目采用购买服务方式委托执行，现邀请市内外有意向的服务单位参与项目竞争性比选。
一、项目名称《舟山市城乡商业网点规划》编制项目。
二、项目内容（一）根据相关文件要求，从舟山实际出发，在征询各相关行业主管部门意见建议基础上，参照国家业态分类标准，开展《舟山市城乡商业网点规划》编制工作。
（二）制作全市和各县（区）、功能区商业网点布局规划图。
三、项目金额项目执行额不高于人民币35万元。
四、服务时间签订合作协议后即提供服务，项目实施验收制。
五、竞争方式对不少于三家符合条件的服务商进行竞争性比选，主办单位组织评审专家进行评定，最终确定一家中标执行单位。
六、执行单位资质要求1. 具备合法经营资格，信用记录良好；2. 具备成熟的城市商业网点规划项目经验；3. 具有城市商业网点规划较为成熟团队和案例。
七、参与方式1. 有意向的服务单位准备项目执行方案一式五份，打包封口并盖章。
在报名截止日期前提交到市商务局市场处，有三家单位提交执行方案，本次项目比选即为有效。
2. 执行方案内容包含但不限于：单位主体资质、项目策划案例、项目执行方案、执行经费构成等。
3. 市商务局组织专家进行比选评审，确定中标单位。
市商务局有权对中标方案进行修改。
4. 通知中标执行单位签订合同。
东港商业地块项目定位报告PPT课件
板块定位
➢普陀区新中心 ➢旅游集散地
市场特征
➢区级文化，行政等功能聚集 ➢住宅多，人口持续增长 ➢商业项目逐渐增加
第23页/共88页
现状：
北片区 南片区
兴普大道
东港片区
南片区趋于成熟 北片区处于开发逐步成熟
以兴普大道为界，以
，以
阶段 ；
第24页/共88页
现状：
以欧尚为中心，海印路、
基本形成
兴普大道、香榭街为主 的初步新城商业形态
报告思路： ◆项目认知 ◆舟山城市研究 ◆参考商业体研究 ◆本项目定位
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PART一：认识项目
第2页/共88页
地块位置：
东港核心区 区政府斜对面 经二路以西，纬八路以北
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地块指数：
指标 总用地面积 总建筑面积 住宅 商业
面积（M2） 20414 51200 16331 24496
第13页/共88页
5年
舟山
的变化：
指标 城市规模
GDP 市区人口（户籍人口） 城市人均可支配收入 社会消费品零售总额
城市经济发展迅速，为新区商业的繁 荣提供 了勃勃 生机；
2004年
2008年
沈家门区域 东港兴普路以南已基
为主
本成熟
212.04
490.25
96.9
105.4
13747
22257
87.5
西侧美食广场部分商家 广场外环西侧为大型主力店，特力屋 ，百安 居，喜 ， 沃尔玛 超市。万达广场
东南侧在广场三号门顺时针至五号门 靠河一 侧集中 了一些 高档的 餐饮品 牌。依 次为彼 岸咖啡 ，八点 半酒吧 ，青莲 酒家（ 以甲鱼 为主题 的特色 餐馆） ，和美 KAZUM I（日 式餐厅 ），一 尊食府 ，两岸 咖啡， 太子汤 锅（中 式特色 菜）， 文鼎阁 ，国际 美食餐 厅，豪 食汇。 营业面积一般在300平米到400平米 。
舟山项目可行性研究报告
舟山项目可行性研究报告目录摘要一、项目背景1.1 项目概述1.2 市场分析1.3 技术分析二、可行性分析2.1 政策分析2.2 经济条件2.3 技术条件2.4 环境条件三、市场预测3.1 行业市场3.2 产品市场四、投资分析4.1 资金需求4.2 投资回报4.3 风险分析五、可行性研究结论摘要舟山是中国东部沿海的一个重要港口城市，也是一个具有丰富资源和优越地理位置的城市。
本项目通过对舟山市场的调研分析，发现在舟山开展某种特定产业的发展前景良好，并且具有投资价值。
在全面调研的基础上，我们对项目进行了可行性分析及市场预测，同时也对项目的投资进行了分析评估。
最终，得出结论认为舟山项目具有很大的投资潜力，值得进行深入的研究和开发。
一、项目背景1.1 项目概述舟山是浙江省的一个地级市，由许多岛屿组成，是一个重要的港口城市，也是全国著名的旅游胜地之一。
舟山市位于浙江省东南部的舟山群岛东部，地跨黄海与东海交汇的长江口外。
1.2 市场分析舟山的经济以渔业和旅游业为主，但随着城市化和工业化的发展，舟山的产业结构也在发生变化。
目前，舟山正在加大对高新技术产业、生物医药等产业的扶持力度，吸引了众多投资企业的密集涌入。
同时，随着国家政策的支持和区域环境的优势，舟山的市场潜力也逐渐被挖掘和释放。
1.3 技术分析作为一个综合性产业基地，舟山市拥有雄厚的科研力量和丰富的科技资源。
在如今的信息化时代，科技创新已经成为企业发展的核心竞争力。
舟山市在信息技术、生物医药等领域都有着不俗的发展优势，可以为相关产业提供良好的技术支持。
二、可行性分析2.1 政策分析国家对于港口发展和区域经济的政策支持力度不断增大，对于舟山这样的港口城市来说，政策环境非常有利。
各级政府也纷纷加大对高新技术产业和生物医药等领域的扶持力度，为企业的发展提供更多的政策支持。
2.2 经济条件舟山市地处长江三角洲经济区，拥有得天独厚的区位优势和经济环境。
同时，舟山市的渔业和旅游业也为市场发展提供了丰富的资源基础。
2016年浙江恒大舟山项目策划报告_市场分析200页
4、东港区域主要竞争项目分布图
本案 天海·望府 现代君苑 东方铭苑 君悦澜湾 万宇和家园 一品尊园 阳光城 现代府邸 璞缇学苑
内湖商圈
海洲一品 浙能·蓝园 浙能蓝庭
往城北、新城
东港 中心区
往 沈 家 门
先从市场说起
1、市场宏观背景
今年开年延续去年降息、降准、下调购房首付比例等政策基础上，再出调整营业税优
惠及公积金存款利率 等利好消息。短期内将推动房地产市场的整体成交。
19日下午，财政部、国家税务总局和住建部再次就去库存发力，下调房地产交易环节的契 楼市去库存再出“救市”政策三部门调整契 2016年2月 税和营业税。这也被视为新一轮的“救市”政策，不过，值得注意的是，北上广深四个一 税营业税 线城市不执行二套房购买优惠及营业税优惠政策。 央行等三部门上调公积金存款利率对标一年 2月17日，央行、住建部和财政部印发通知，决定自2月21日起将职工住房公积金账户存 2016年2月 期定存 款利率统一调整为按一年期定期存款基准利率执行。 《关于调整个人住房贷款政策有关问题》政策指出，除北京、上海、广州、深圳和三亚五 在不实施“限购”措施的城市最低首付款比 座还在实施“限购”的城市外，其余城市只要“条件允许”，首套住房的首付比例最低只 2016年2月 例为25%。（2月2日 中国人民银行） 要20%。新政刚一出台就有业内人士指出 “力度堪比2008年”，对于购房人而言利好意 义显而易见。 2016年2月 2016年3月
20 15 10 5 0 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 住宅成交 3月 成交价格 4月 5月 6月 7月
11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000
舟山市朱家尖地块项目前期定位报告71p
产品类别
面积段（㎡） 套数
别墅
250-350
45
50以下
101
50-80
80
住宅
80-100
343
100-120
93
120-140
183
140-160
32
160以上
31
去化率 89%
97%
汇景东方花园户型配比及去化
产品类别 面积段（㎡） 套数
联排别墅
200-250
99
70-90
326
90-110
8
110-130
汇景东方花园二期 （联排精装1.6万/平米）
莲花郡庭（价格待定）
博威江南明珠苑二期 （普通住宅9000元/平米 别墅1.1-1.6万元/平米）
美林新境（别墅14000元/平米）
14
朱家尖未来不管是别墅、公寓、普通住宅竞争压力都很大， 但是从目前存量来看，普通住宅去化较快。
朱家尖目前别墅存量在160套左右，预计未来半年至一年内还将新增供应200套左右。 公寓目前存量在92套左右，预计未来半年到一年内还将新增供应500套左右。 普通住宅目前存量在50套左右，预计未来半年内新增供应350套左右。
4
舟山旅游已经成为城市实力的名片
舟山是旅游大市，更是旅游强市；2019年 接待国内外游客共2139.00万人次，比上 年增长22.0%，其中接待国际游客25.68万 人次，增长14.9%。从主要景区看，普陀 山景区接待游客478.42万人次，比上年增 长26.4%；朱家尖景区接待游客309.52万 人次，增长39.8%；桃花岛景区接待游客 136.13万人次，增长27.9%。全年实现旅 游总收入142.04亿元，比上年增长21.9% ；实现旅游外汇收入13094万美元，增长 15.1%。
舟山银亿鲁家峙项目营销策划定位报告
项目分析︱风险威胁 但同时也有不容忽视的项目风险
项目分析︱小结
项目优势
►整岛开发，城市未来人居发展的方向； ►稀缺的海岛景观，超大规模社区，丰富的产品类型； ►银亿17年品牌地产携专业团队倾情打造；
项目劣势
►舟山本岛居民对鲁家峙岛有居住抗性； ►岛内居民人数逐年下降；
项目背景 营销策略
阶段执行
1. 选择离从业地点较近的地段置业 2. 选择户型范围较广，首置者以80-90㎡居多，二次置业
者偏向三房以上大户型；
客户分析︱客户类型 私企业主——
基本特征
1. 较强的经济支付能力，对价格不太敏感 2. 本身有自建房，但希望改善小区居住环境 3. 注重身份标识，追捧品牌开发商物业 4. 希望自己走在社会的前列，有精英意识
区域看法
1. 有过房产投资经验，了解新城规划前景 2. 对鲁家峙整岛开发项目投资前景看好
置业观念
1. 注重小区的投资潜力 2. 注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重产品舒适度 3. 自住倾向选择大户型，投资则多种面积段即可
客户分析︱客户类型 在外工作的舟山人——
基本特征
1. 在宁波、杭州、上海等经济城市工作 2. 有一定的积蓄，较高的收入，但不能负担一线城市的房价 3. 有回舟山工作生活的打算，或出于家庭原因有置换的需要
►改善性客户和投资客由于置业成本增加，大多推迟或取消购房。
►刚需客户影响相对较小，但由于对价格的高度敏感性。在市场未触底之 前。也不愿意轻易入市购房。
市场分析︱小结
市场分析
►新国十条的出台，对舟山楼市的抑制效应将持续6-8个月。 ►客户观望情绪严重，市场未触底之前，谁也不愿意轻易入市。
针对本案，如何在楼市淡季树立整岛形象，深挖客户渠道， 将对后续的项目销售产生直接影响。
2011舟山衢山项目定位及物业发展报告165p
20
租金价格体系
租金情况 产品类型 价格 备注 产品类型 自建房 价格情况 价格 备注 毛坯或除去装修费
住房
繁华区域 带装修家电 900左右
两室两厅70㎡左右
繁华区域
一般区域 偏远区域
4000—4500元/㎡
3000—4000元/㎡ 2500—3000元/㎡
不带装修家电
偏远区域 带装修家电 不带装修家电 商铺 繁华区域 一般区域 较差区域
楼盘数量：十分少，目前仅鼠浪新区、祥和嘉园、锦江花苑三个项目。 开发规模：鼠浪新区较大，但大部分为安置房，其他两个项目规模小。 产品类型：都是多层类产品，还没有出现电梯公寓。 产品规划：理念传统，亮点少。 客户来源：主要是本岛，其中为子女教育而购房的占很大比例。 价格区间：4000—5000元/㎡，较同区域的自建房要贵近1000元/㎡。 户型区间：60—140㎡。 畅销户型：中小户型，70㎡左右的两房和100㎡左右的紧凑性三房。 滞销户型：偏大的户型。祥和嘉园剩下的11套住房，全是100㎡以上的。 去化情况：除祥和嘉园还剩下少量尾房，其他两个项目都已经销售完毕。 营销能力：广告推广不多，营销手法单一，置业顾问素质偏低。 物业管理：物管费用较低，每平方五毛左右，但水平也很低。
民路、射四路、射五路。
11
规划图集
功能分布
交通网络
生态景观
社区分布
12
衢山重点规划建设
建设种类 交通设施 岛万线改造工程 枕潮线道路基工程 4900万元 3200万元 总投资 备注
拓中大道及隧道建设工程
码观路道路拓展及重新规划 房地产 枕头山宾馆主体建设工程 商业文化广场建设
4000万元
1800万元
农、盐、水利
全镇有山林面积5.18万亩，耕地面积8853.7亩，其中水田面积5920.68亩。盐 田面积3729.74亩，滩涂面积13.8平方公里。农业以种植稻谷、薯类、豆类、蔬菜、 水果等为主。
舟山产品定位报告6月21日共109页
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
109
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ ▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
舟山产品定位报告6月21日
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
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13.3
13.2
14.6
13.7
13.3
13.9
15.0
16.0 14.0 12.0
2000
1834.38 1678.19
10.0
1500
1467.481343.11228.57
8.0
1000 500
6.0 760.89
4.0 383.88 333.2
2.0
0
0.0
杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 舟山
40.00%
35.00%
50
30.00%
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35.62
25.00%
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24.5
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0
0.60%
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18.90%20.00% 15.00%
10.00% 5.00%
0.00%
2002
2003
2004
2005
2006
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
旅游人数 旅游人数增长
2003年的非典给舟 山旅游业增长率带 来了一定的影响， 但并未影响到整体 旅游经济的增长， 可见旅游业已经是 渔业以外舟山经济 发展的另一大支柱 产业。
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
地域市场分析
地域市场分析
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
1、舟山房地产投资增长趋势
35
房地产开发投资
33.1
35.00%
景瑞集团•舟山鲁家峙项目
鲁家峙国际商业街区 市场定位与规划建议
中国·深圳·上海 2007年12月
报告脉络
市场研究 项目分析 项目定位 规划建议
舟山概况 宏观经济分析
地域市场分析
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
地域市场分析
舟山概况
1 舟山概况
舟山市位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠 上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江 “黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门 户和通道。 舟山海产品丰富，港口 优良，风景秀丽，气候 宜人，是中国最大的渔 场，大宗货物中转港和 著名的海岛风光、佛教 文化旅游胜地，也是中 国沿海经济开放区和长 江三角洲地区先行规划 和开发的城市之一。
200 157.3
150
186.62
12.00% 10.00% 8.00%
100
6.00%
4.00% 50
2.00%
0 2002
2003
2004
2005
0.00% 2006年 2007年1-9月
年份
2002
2003
2004
2005
2006
人均GDP （单位：￥）
14710
17633
21855
26931 34350.5
地域市场分析
宏观背景分析
舟山市宏观经济研判
1、舟山市连续六年的GDP总量及经济增长率趋势图
350
GDP（亿元）
333.2
20.00%
300
GDP增长 15.60%
17.00%
18.00%
280.16
17.50%
18.00% 16.50%16.00%
250
13.70%
231.27
271.95
14.00%
舟山市宏观经济研判
6、浙江省各市2006年城镇居民收入支出对比分析
25000
20000
15000
10000
5000
0
人均可支配收入 人均消费支出
杭州 19027 14472
宁波 19674 12665
温州 21716 16473
绍兴 19178 12301
嘉兴 17129 11839
金华 14546 10636
0.00%
竣工面积 销售面积 销售比例
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
3、舟山市各区住宅价格分布
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
4、普陀区住宅市场
沈家门是普陀区最繁华的区域，但城区受地理所限，促成大面宽短进深 发展，靠市中心、靠港房价很高，区域内房价差价很大，可达2000元/平 方米。 东港是普陀新兴区域，现还在进一步填海扩大城区面积，楼盘开发量较 大，价格在5000-6000元/平米，后期发展看好，价格会进一步提升。
区域 沈家门
在售代表项目 莲桥名城、海景苑
产品 90-130平米
东港 和润花园、外滩花园、 80-140平米 碧海连缘
价格
5000-6000 靠港7000-8000
5000-6000
舟山地域市场分析
（二）商业市场分析
1、舟山市商圈布局
三组团两点带状城市组群。 三组团即定海城区、临城新区、普陀城区。 两点即朱家尖、老塘山两个发展点
631.98
645.09
14.90%
29.80% 1001.71
1152.84
837.07
19.70%
1035.34
35.00% 30.00% 25.00% 20.00%
15.10% 14.20%15.00%
10.00%
2002
2.10%
2003
2004
2005
2006
5.00%
0.00% 2007年1-9月
12.00% 10.00% 8.00%
40
6.00%
4.00%
20 2.00%
0 2002
2003
2004
2005
2006
0.00% 2007年1-9月
至2005年，人口不过一百万的岛城舟山社会零售消费品总额突破100亿，这样 的消费能力为当地的商业发展带来勃勃生机。
舟山市宏观经济研判
8、浙江省各市社会零售消费品总额分析（单位：亿元）
67.82 %
舟山市宏观经济研判
7、舟山市历年社会零售消费品总额分析 （单位：亿元）
120
社会消费品零售总额
113.97
18.00%
同比增长 100
16.50% 100.14
95.8516.50%16.00%
13.30%
12.10%
87.52
14.40%
13.80%
14.00%
80
74.07
60
75.11
舟山全市共由1390个大小 岛屿组成，总面积2.22万 平方公里；总人口101万； 现辖定海、普陀、岱山、 嵊泗2区2县。
1 舟山概况
舟山市政府迁往临城， 建设新城中心，使定 海和普陀的连接更加 紧密一体化。
普陀区政府迁往东港， 沈家门突围，沿海发展 框架拉开 。
2 舟山发展蓝图
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
住宅配套的社区商业,表现出商业新特点,但辐 射范围有限等原因还不成气候.
舟山地域市场分析
（二）商业市场分析
2、舟山目前商业分布及规模
中心商业：定海文化广场、沈家门 次级商业: 解放路,人民路,东海中路等
商业类型
代表商圈
中心商业 定海文化广场
沈家门滨港路
次级商业 三级商业
解放东路、人民中路、 东海中路等
定海、临场及东港各大 社区商业
发展状况 定海区商业文化中心,规模10万平方米,属于舟 山规模最大,业态比较齐全的商业中心. 以沈家门为商业街为代表的旅游商业中心,基 本业态酒店餐饮居多,商业并不完善. 与中心商业相连接的商业街区.商业水平中等.
280.16
17.50%
18.00% 16.50%16.00%
250
13.70%
231.27
271.95 14.00%
200 157.3
150
186.62
12.00% 10.00% 8.00%
100
6.00%
4.00% 50
2.00%
0
0.00%
2002
2003
2004
2005
2006年 2007年1-9月
30
房地产开发投资增长率 30.10% 29.15
30.00%
25
22.90%
20
18.69
18.19
15
23.66
23.20%
25.00% 19.60%20.00%
15.00% 10.00%
10
5.00%
5
0 2002
-2.70%
2003
2004
2005
2006
0.00% -5.00%
舟山地域市场分析
舟山市宏观经济研判
2、舟山市在浙江省的经济地位以及经济总量对比图
2007年第一季度（单位：亿元）
2006年度（单位：亿元）
900
794.41
800
700
1649.56.0164.2 14
600
GDP总量
18
GDP增长率
16.136
14.4 13.9 13.5 15.2 14.9 14.2 14
12
500
442.54
10
400
397.49359.4 314.43706.15
8
300
6
179.08
200
4
100
91.5276.65 2
0
0
杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 舟山
4000 3440.99
3500
GDP GDP增长
20.0 17.518.0
3000 2500