舟山商业项目市场定位报告

台州 19953 15460
舟山 17525 11886
从各市人均消费 支出占可分配收 入的比例来看， 舟山市略高于宁 波，可见舟山市 民消费理念较为 开放，商业在当 地有较大发展机 会。
人均消费支 出与可分配 收入比
杭州 宁波 温州 绍兴 嘉兴 金华 台州 舟山
76.06 %
64.37% 75.86% 64.14% 69.12% 73.12% 77.48%
12.00% 10.00% 8.00%
40
6.00%
4.00%
20 2.00%
0 2002
2003
2004
2005
2006
0.00% 2007年1-9月
至2005年，人口不过一百万的岛城舟山社会零售消费品总额突破100亿，这样 的消费能力为当地的商业发展带来勃勃生机。
舟山市宏观经济研判
8、浙江省各市社会零售消费品总额分析（单位：亿元）
温州
绍兴
嘉兴
金华
台州
舟山
13%
舟山市社会零售消费品总额远低于同省各市，发展也低于各市，说明舟山市 商业经济发展尚属落后，商业地产拥有较大发展前景。
舟山市宏观经济研判
9、舟山市旅游经济发展带来的商业发展机遇
旅游收入（单位：亿元）
80
旅游增长
70
60
43.20% 61.4 51.18
73
50.00%
45.00%
631.98
645.09
14.90%
29.80% 1001.71
1152.84
837.07
19.70%
1035.34
35.00% 30.00% 25.00% 20.00%
15.10% 14.20%15.00%
10.00%
2002
2.10%
2003
2004
2005
2006
5.00%
0.00% 2007年1-9月
4.00%
2.00%
2006年，舟山市 人均可支配收入已 达17525元，至 2007年9月已达 15347元，居民可 支配收入的不断提 升，将促使消费力 水平的不断提高， 当地商业经济拥有 良好的经济基础。
2006
0.00% 2007年1-9月
舟山市宏观经济研判
4、舟山市历年人均消费支出与可支配收入对比分析
40.00% 39.00% 38.00% 37.00% 36.00% 35.00% 34.00% 33.00% 32.00%
39.00%
36.10%
35.50%
35.00% 34.50%
2002 2003 2004 2005 2006
居民恩格尔系数（食 品支出占人均消费支 出的比例）逐年递减 （2004年略有回升）， 说明居民生活正有温 饱型生活向以享受和 发展为标志的富裕生 活转变。
舟山市宏观经济研判
6、浙江省各市2006年城镇居民收入支出对比分析
25000
20000
15000
10000
5000
0
人均可支配收入 人均消费支出
杭州 19027 14472
宁波 19674 12665
温州 21716 16473
绍兴 19178 12301
嘉兴 17129 11839
金华 14546 10636
0.00%
竣工面积 销售面积 销售比例
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
3、舟山市各区住宅价格分布
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
4、普陀区住宅市场
沈家门是普陀区最繁华的区域，但城区受地理所限，促成大面宽短进深 发展，靠市中心、靠港房价很高，区域内房价差价很大，可达2000元/平 方米。 东港是普陀新兴区域，现还在进一步填海扩大城区面积，楼盘开发量较 大，价格在5000-6000元/平米，后期发展看好，价格会进一步提升。
500
442.54
10
400
397.49359.4 314.43706.15
8
300
6
179.08
200
4
100
91.5276.65 2
0
0
杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 舟山
4000 3440.99
3500
GDP GDP增长
20.0 17.518.0
3000 2500
2864.49 14.3
舟山市宏观经济研判
2、舟山市在浙江省的经济地位以及经济总量对比图
2007年第一季度（单位：亿元）
2006年度（单位：亿元）
900
794.41
800
700
1649.56.0164.2 14
600
GDP总量
18
GDP增长率
16.136
14.4 13.9 13.5 15.2 14.9 14.2 14
12
区域 沈家门
在售代表项目 莲桥名城、海景苑
产品 90-130平米
东港 和润花园、外滩花园、 80-140平米 碧海连缘
价格
5000-6000 靠港7000-8000
5000-6000
舟山地域市场分析
（二）商业市场分析
1、舟山市商圈布局
三组团两点带状城市组群。 三组团即定海城区、临城新区、普陀城区。 两点即朱家尖、老塘山两个发展点
景瑞集团•舟山鲁家峙项目
鲁家峙国际商业街区 市场定位与规划建议
中国·深圳·上海 2007年12月
报告脉络
市场研究 项目分析 项目定位 规划建议
舟山概况 宏观经济分析
地域市场分析
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
地域市场分析
舟山概况
1 舟山概况
舟山市位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠 上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江 “黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门 户和通道。 舟山海产品丰富，港口 优良，风景秀丽，气候 宜人，是中国最大的渔 场，大宗货物中转港和 著名的海岛风光、佛教 文化旅游胜地，也是中 国沿海经济开放区和长 江三角洲地区先行规划 和开发的城市之一。
住宅配套的社区商业,表现出商业新特点,但辐 射范围有限等原因还不成气候.
2003 73.77%
2004 68.27%
2005 70.54%
2006 67.82%
2007年1-9月 64.79%
上述数据可 以看出，舟 山市城镇居 民人均消费 支出占可支 配收入的较 大比重，舟 山市居民的 消费欲望比 较强烈，这 也是商业经 济发展的必 要条件。
舟山市宏观经济研判
5、舟山市城镇居民历年恩格尔指数分析
城市
人均 GDP
杭州
53532.9
宁波
52168.8
温州
24458.4
嘉兴
36202.1
湖州
29539.9
绍兴
39124.1
金华
27061
衢州
15797.5
舟山
34350.5
台州
26876.9
舟山市宏观经济研判
350
GDP（亿元）
333.2
20.00%
300
GDP增长 15.60%
18.00% 17.00%
舟山2006年GPD增长率达到16.5%， 超过10%，国民经济与房地产处于高 速发展状态! 2006年人均GDP约合美金4325元 ， 反映了舟山市房地产发展水平处于平 稳发展期阶段！
舟山市宏观经济研判
3、舟山市历年城镇居民人均可支配收入分析 （单位：￥）
20000 18000 16000 14000 12000 10000
67.82 %
舟山市宏观经济研判
7、舟山市历年社会零售消费品总额分析 （单位：亿元）
120
社会消费品零售总额
113.97
18.00%
同比增长 100
16.50% 100.14
95.8516.50%16.00%
13.30%
12.10%
87.52
14.40%
13.80%
14.00%
80
74.07
60
75.11
1200 1000
800 600 400 200
0
1112.37 14%
16.10%
16.30%
882.5
779.15
15.50%
14.80%
15.10%
14.40% 440.64
429.72
482.08
511.57
17%
16%
16%
15%
15%
14% 13.80%
14%
113.97 13%
杭州
宁波
13.4
13.3
13.2
14.6
13.7
13.3
13.9
15.0
16.0 14.0 12.0
2000
1834.38 1678.19
10.0
1500
1467.481343.11228.57
8.0
1000 500
6.0 760.89
4.0 383.88 333.2
2.0
0
0.0
杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 舟山
（单位：￥）
20000
15000
10000
5000
0
城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费支出
2002
10985 8010
2003
12213 9009
2004
13747 9385
2005
15524 10950
2006
17525 11886
2007年1-9 月
15347 9943
2002 72.92%
2003年的非典给舟 山旅游业增长率带 来了一定的影响， 但并未影响到整体 旅游经济的增长， 可见旅游业已经是 渔业以外舟山经济 发展的另一大支柱 产业。
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
地域市场分析
地域市场分析
舟山地域市场分析
（一）住宅市场分析
1、舟山房地产投资增长趋势
35
房地产开发投资
33.1
35.00%
30
房地产开发投资增长率 30.10% 29.15
30.00%
25
22.90%
20
18.69
18.19
15
23.66
23.20%
25.00% 19.60%20.00%
15.00% 10.00%
10
5.00%
5
0 2002
-2.70%
2003
2004
2005
2006
0.00% -5.00%
舟山地域市场分析
280.16
17.50%
18.00% 16.50%16.00%
250
13.70%
231.27
271.95 14.00%
200 157.3
150
186.62
12.00% 10.00% 8.00%
100
6.00%
4.00% 50
2.00%
0
0.00%
2002
2003
2004
2005
2006年 2007年1-9月
（一）住宅市场分析
2、舟山市历年商品房竣工与销售情况
120
120.00%
100
100.00%
80
80.00%
60
60.00%
40
40.00%
20
20.00%
0 2002 2003 2004 2005 2006
竣工面积 57.7 87.56 63.05 101.7 109.42 销售面积 51.97 74.98 67.02 85.07 91.8 销售比例 90.07% 85.63% 106.30% 83.65% 83.90%
舟山地域市场分析
（二）商业市场分析
2、舟山目前商业分布及规模
中心商业：定海文化广场、沈家门 次级商业: 解放路,人民路,东海中路等
商业类型
代表商圈
中心商业 定海文化广场
沈家门滨港路
次级商业 三级商业
解放东路、人民中路、 东海中路等
定海、临场及东港各大 社区商业
发展状况 定海区商业文化中心,规模10万平方米,属于舟 山规模最大,业态比较齐全的商业中心. 以沈家门为商业街为代表的旅游商业中心,基 本业态酒店餐饮居多,商业并不完善. 与中心商业相连接的商业街区.商业水平中等.
8000 6000 4000 2000
0
城镇居民人均可支配收入 比上年增长
12.90%
12.00% 11.20%
13747
15524
12213 8.10% 10985
2002
2003
2004
2005
12.90% 17525
14.00%
13.00%
15347
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
200 157.3
150
186.62
12.00% 10.00% 8.00%
100
6.00%
4.00% 50
2.00%
0 2002
2003
2004
2005
0.00% 2006年 2007年1-9月
年份
2002
2003
2004
2005
2006
人均GDP （单位：￥）
14710
17633
21855
26931 34350.5
地域市场分析
宏观背景分析
舟山市宏观经济研判
1、舟山市连续六年的GDP总量及经济增长率趋势图
350
GDP（亿元）
333.2
20.00%
300
GDP增长 15.60%
17.00%
18.00%
280.16
17.50%
18.00% 16.50%16.00%
250
13.70%
231.27
271.95
14.00%
舟山全市共由1390个大小 岛屿组成，总面积2.22万 平方公里；总人口101万； 现辖定海、普陀、岱山、 嵊泗2区2县。
1 舟山概况
舟山市政府迁往临城， 建设新城中心，使定 海和普陀的连接更加 紧密一体化。
普陀区政府迁往东港， 沈家门突围，沿海发展 框架拉开 。
2 舟山发展蓝图
市场研究
舟山概况 宏观背景分析
40.00%
35.00%
50
30.00%
40
35.62
25.00%
30
24.5
20
14.40%
10
0
0.60%
20.00%
18.90%20.00% 15.00%
10.00% 5.00%
0.00%
2002
2003
2004
2005Fra Baidu bibliotek
2006
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
旅游人数 旅游人数增长