房地产财务知识入门培训
房地产公司人员入职财务知识培训-
资产负债表的方法和技巧---总额观察法 总额观察 ：看大项，即企业资产总额的增减变化。资产是企业资源变化的一
个结果，引起这种结果变化的根本原因主要有两方面：一是负债的变化；二 是所有者权益的变化。 如期末的资产总额比期初减少了；期末负债总额与年初相比也减少了；而所 有者权益总额的年末数比年初数大，说明所有者权益在增加。 从总额观察中可以找到一个方向性的问题：从年初到年末，该企业资产总量 在减少，而负债在急速下降，所有者权益在增加。根据报表中关于资产的增 减变化，就可以进一步探究这种变化的原因。资产总量减少只是个结果，而 引起这种结果的原因就是负债的变化和股东所有权的变化 。
收入由主营业务收入、营业外收入等组成； 费用由制造费用、经营费用、管理费用、财务费用等组成； 利润由营业利润扣除各项开支后的项目等组成；
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基本财务报表的介绍
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财务报表的种类
反映资产状况
资产负债表、现金流量表
反映损益状况
利润表
反映损耗状况
成本与费用类Leabharlann 表2020/2/2423
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借助财务比率透视财务状况（偿债能力分析） 资产负债率，是指负债总额与资产总额的比率。这个指标表明企业资产中有多少是债务，同时也可以用来检查
企业的财务状况是否稳定。 资产负债率 = 负债总额÷资产总额 × 100% 适度负债，因为负债率太高，风险就很大；负债率低，又显得太保守。从财务学的角度一般认为我国理想化的
股 东
资产 = 负债 + 所有者权益
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资金的占用
资金的来源
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房地产财务基础知识培训
（一）、财务核算
1、开发成本核算
• 会计科目（2级）:
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
开发 成本 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费
（一）、财务核算
1、开发成本核算
开发成本的归集： 分为两个部分，一部分是房屋所用建设用地的土地开发费用，另一部分 是开发建设房屋所发生的费用。 前一部分费用，在发生时能够分清负担对象的，可以直接计入各房屋的 开发成本。分不清的，应先归集计入“开产成本－项目共同”账户，待土地 开发完工使用时，再分配计入有关房屋的开发成本。 1）．土地征用及拆迁补偿费： 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力 安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费 用（如耕地占用税）。 2）．前期工程费： 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研 究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、 临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
（1）招 标
（2）拍
卖
（3）挂
牌
（4）协
议
（二）土地政策及取得方式
招标
指土地所有者（出让人） 向多方土地使用者（投标 者）发出投标邀请，通过 各投标者设计标书的竞争， 来确定土地使用权受让人 的方式。
拍卖
按照指定时间、地点，在公 开场所出让方用叫价的方法 将土地使用权拍卖给出价最 高者（竞买人 ）。
容积率
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商 来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直 接涉及到居住的舒适度。
（一）房地产开发概念及术语
3、房地产相关专业术语
房地产财务知识入门培训
房地产财务知识入门培训1. 介绍房地产是一个庞大而复杂的行业，涉及到许多方面的知识和技巧。
而在这个行业中，财务知识尤为重要。
本文将介绍房地产财务知识的入门培训内容，帮助读者了解并掌握相关的基本概念和技术。
2. 基本概念2.1 房地产投资房地产投资是指将资金投入到房地产市场，以获得租金收入或资产价值增值的一种投资行为。
在房地产投资过程中，需要考虑购买房地产的成本、预期回报率、风险分析等因素。
2.2 财务报表财务报表是一种用于记录和展示企业财务状况和经营业绩的工具。
在房地产领域，常见的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。
了解和分析这些报表对于评估房地产项目的盈利能力和健康状况非常重要。
2.3 资本预算资本预算是指对于特定投资项目，计算和决策相关的资金需求和回报的一种技术和方法。
在房地产投资中，资本预算是评估投资项目是否值得进行的关键步骤，可以通过计算净现值、内部收益率等指标来进行评估和比较。
3. 经营规划3.1 房地产项目规划房地产项目规划是指在房地产开发过程中，制定项目的整体计划和目标，确定项目所需的资源和实施步骤，以及评估项目的可行性和风险。
通过项目规划，可以帮助投资者更好地把握市场需求和资源配置，从而提高项目的成功率和效益。
3.2 费用控制费用控制是指在房地产经营过程中，控制各种费用支出，降低成本，提高利润的一项管理活动。
在房地产项目中，费用控制涉及到对于土地购买、建筑施工、物业管理等方面的费用进行合理的预算和控制，以确保项目的经济可行性和盈利能力。
3.3 风险管理风险管理是指在房地产投资和经营过程中，识别和评估各种潜在风险，并采取相应的措施来控制和减少风险的一项活动。
在房地产项目中，风险管理可以包括对市场风险、法律风险、财务风险等方面的分析和控制。
4. 融资与投资4.1 融资方式融资方式是指房地产开发商从外部获取资金的途径和方式。
常见的融资方式包括贷款、债券发行、股权融资等。
了解和选择适合自己项目的融资方式，可以帮助开发商降低融资成本，并提高项目的回报率。
房地产财务知识入门培训
税费计算（续上页） （2）印花税 按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。 印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元） 3、销售阶段 （1）营业税 按销售收入的5%缴纳。 营业税=100 000 ×5%=5 000（万元） （2）城市维护建设税及教育费附加 分别按营业税额的7%和3%缴纳 城建税及附加=5 000×10%=500（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） 加计扣除额为土地出让金和房地产开发 成本的20%，即 （30 000+35 000）×20%=13 000万元。 土地增值额=100 000-90 000=10 000（万 元） 增值额占扣除项目金额的比例为11%（10 000÷90 000×100%），未超过50%，税 率为30%。 土地增值税=10 000×30%=3 000（万元）
税务及财务基础内容讲解
公司涉税税种的简要介绍
涉税项目表
税种
纳税对像
计税依据
税率
纳税时间
契税
转移不动产权属
土地使用税
城镇土地
营业税 销售不动产行为
房产税
房产
企业所得税
生产经营所得和 其他所得
土地增值税 转让房地产
印花税
房地产公司财务管理知识培训
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财务管理内容
资金管理 预算管理 核算管理 税务管理
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第一篇 房地产开发融资流程介绍 第二篇 房地产开发企业涉税概述 第
和工具
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第一篇 房地产开发融资流程介绍
房地产企业贷款的种类 取得贷款的一般前提条件 贷款方案的制定 贷款审批流程 贷款发放后的管理 按揭贷款政策
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贷款方案的制定
2、项目贷款额的确定 项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；
但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分， 贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷 款申请额度不得超过项目总投的40%。 申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制 在60%—70%以内。 例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算 抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。
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贷款方案的制定
5、抵押物的确定 抵押物一般为项目自身土地及在建工程，
在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满 足贷款需求时可用项目外抵押物
例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工 行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工 行。
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贷款审批流程
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贷款审批流程
在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下：
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贷款方案的制定
3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前
期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行 转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要 由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款 实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮 10%—30%不等。
房地产财务知识入门基础培训
房地产财务知识入门基础培训1. 简介房地产财务是房地产行业中非常重要的部分，对于财务知识的了解能够帮助业务人员更好地理解和应用财务数据，进一步提高企业的经营管理水平。
本文旨在为房地产行业的从业人员提供一个入门级别的财务知识培训，帮助他们更好地理解和运用财务数据。
2. 基础财务概念在学习房地产财务知识之前，我们先了解一些基础的财务概念：•资产：企业拥有并能够支配的经济资源，比如土地、房屋等。
•负债：企业对外的债务或拖欠款项。
•所有者权益：企业的净资产，是指所有者对企业的投资和盈余。
•收入：企业在经营活动中取得的货币或货币等价物。
•成本：企业通过购买、生产和提供服务所发生的费用。
•利润：企业在一定时期内经营活动中所获得的盈余。
以上是财务学中一些常见的基础概念，对于理解房地产财务知识非常重要。
3. 房地产财务报表了解房地产财务报表是理解房地产财务知识的基础，包括以下几个方面：3.1 资产负债表资产负债表是房地产企业的财务报表之一，用于反映企业在特定时间点的资产、负债和所有者权益的情况。
资产负债表通常包括资产、负债和所有者权益三个部分。
3.2 收入表收入表是房地产企业的财务报表之一，用于反映企业在特定时期内的收入和费用情况。
收入表包括收入、成本和利润三个部分，能够帮助企业了解经营活动的盈利能力。
3.3 现金流量表现金流量表是房地产企业的财务报表之一，用于反映企业在特定时期内的现金流入和流出情况。
现金流量表包括经营活动、投资活动和融资活动三个部分，能够帮助企业了解现金的流动情况。
4. 房地产财务指标房地产财务指标是评估房地产企业财务状况和经营能力的重要工具，常见的房地产财务指标包括以下几个：4.1 资产周转率资产周转率用于衡量企业利用资产进行经营活动的能力，计算公式为：资产周转率 = 销售收入/ 平均总资产。
4.2 应收账款周转率应收账款周转率用于衡量企业回收应收账款的速度，计算公式为：应收账款周转率 = 净销售收入 / 平均应收账款。
房地产财务知识入门培训
契税=30 000×4%=1 200（万元）
2、建设施工阶段 （1）土地使用税
3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营
销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
2006年2月1日交付土地使用权。计划建设
200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本
土地增值额=100 000-90 000=10 000（万
元） 增值额占扣除项目金额的比例为11%（10 000÷90 000×100%），未超过50%，税 率为30%。 土地增值税=10 000×30%=3 000（万元）
额计算，扣除项目包括土地出让金、房地
产开发成本、房地产开发费用、与转让房 地产有关的税金、加计扣除额。 扣除项目总额为90 000万元，其中：
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 税费计算（续上页） 土地出让金为30 000万元。 房地产开发成本为建安成本35 000万元。 房地产开发费用为土地出让金和房地产开
竣工前按1%预缴，竣工后清 算
印花税
应纳税凭证
记载金额
发生起1月内
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 税费计算 1、前期准备阶段 契税 按土地出让金总额的4%缴纳契税。
房地产财务知识入门基础培训
会计要素的简要介绍
竣工前按1%预缴，竣工后清算
印花税
应纳税凭证
记载金额
购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移书据0.5‰，
发生起1月内
涉税业务实例
实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
所得税税前扣除项目简介
《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号
不可以税前扣除项目
可以税前扣除项目
成本费用
资产折旧或摊销
广告费和业务招待费
坏账损失
借款费用和租金支出
工资薪金
贿赂等非法支出
因违法交纳的罚款滞纳金
提取的减值、风险准备金
超扣除标准的费用
可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等
是行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括\研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等
房地产公司人员入职财务知识培训-
2020/11/21
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相关的财务术语（四）
应收账款周转率
应收账款和存货一样，在流动资产中具有举足轻重的地位。应 收账款的及时收回，不仅增强了企业的短期偿债能力，也反映 了企业管理应收账款方面的效率。
长期负债： 长期借款
长期债券
13 长期应付款
行 次 年初数
期末数
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51
52 53 54
57 58 59
项目 一、主营业务收入
减：主营业务成本 主营业务税金及附加
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列） 加：其他业务利润（亏损以“－”号填列） 减： 销售费用 管理费用 财务费用
关的现金
净额2020/11/21 量：
行次
1 3 8 9 10 12 13 18
20 21
22 23
25 28 29
30 31 35 36 37
现金流量表
金额
2005年6月 项目
补充资料 1、将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 加：计提的资产减值准备
固定资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 待摊费用减少（减：增加） 预提费用增加（减：减少） 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 失（减：收益） 固定资产报废损失 财务费用 投资损失（减：收益） 递延税款贷项（减：借项）
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相关的财务术语（三）
资金周转率 资金周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，
在财务分析指标体系中具有重要地位。 资金周转速度可以用资金在一定时期内的周转次数表
房地产企业财务培训资料全
第一章开发准备阶段的会计核算一、开发准备阶段的主要工作容一）、投资决策分析——项目可行性研究二）、获得土地使用权我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。
1、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。
土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。
具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限由出让方确定，或有双方共同商定。
2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。
划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。
2）、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行投资开发和利用。
3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。
4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。
3、划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。
具体包括以下方面：1）、国家机关用地和军事用地。
2）、城市基础建设用地和公益事业用地。
3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
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计税价值的1.2% 租金收入的12%
国土局土地合同约定土地交付 时间的次月起
收到预收款的当天
房产投入使用的次月起
企业所得税 土地增值税
印花税
生产经营所得和其他所得
应纳税所得额
25%
按年计算，分月或分季预缴
转让房地产 应纳税凭证
转让房地产取得的增值 额
增值额<50%，税率30%。 增值额50%~100%，税 率40%。 增值额100%~200%，税率50%。 增值额
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税务及财务基础内容讲解
公司涉税税种的简要介绍
涉税项目表
税种
纳税对像
计税依据
税率
纳税时间
契税
转移不动产权属
不动产的价格
3%-5%
发生不动产权属转移的当天
土地使用税 营业税 房产税
城镇土地 销售不动产行为
房产
实际占用的土地面积
销售收入减去购置原价 后的余额
自营：房产计税价格 出租：房产租金收入
6元/平方米
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算 1、前期准备阶段 契税 按土地出让金总额的4%缴纳契税。 契税=30 000×4%=1 200（万元） 2、建设施工阶段 （1）土地使用税 在取得国有土地使用权至项目竣工销售完 毕期间按每年6元/平方米缴纳 土地使用税=10万平方米×6元/平方米 ×1.5年=90（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
超>200%，税率60%。
竣工前按1%预缴，竣工后清 算
记载金额
购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装 0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移
书据0.5‰，
发生起1月内
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） （2）印花税 按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。 印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元） 3、销售阶段 （1）营业税 按销售收入的5%缴纳。 营业税=100 000 ×5%=5 000（万元） （2）城市维护建设税及教育费附加 分别按营业税额的7%和3%缴纳 城建税及附加=5 000×10%=500（万元）
涉税业务实例
实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的 一块土地，土地面积100 000平方米，交纳 土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于 2006年2月1日交付土地使用权。计划建设 200 000平方米的住宅，该方案通过了政府 部门的用地及规划审批，项目于2006年5月 1日开工建设。整个项目的建筑安装成本 3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营 销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007 年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。
税费计算（续上页） （3）印花税 按销售总收入的万分之五缴纳。 印花税=100 000万元×0.5 ‰=50（万元） 4、清算阶段 （1）土地增值税 按总销售收入减除扣除项目金额后的增值 额计算，扣除项目包括土地出让金、房地 产开发成本、房地产开发费用、与转让房 地产有关的税金、加计扣除额。 扣除项目总额为90 000万元，其中：
税费计算（续上页） 土地出让金为30 000万元。 房地产开发成本为建安成本35 000万元。 房地产开发费用为土地出让金和房地产 开发成本的10%，即（30 000+35 000） ×10%=6 500万元。 与转让房地产有关的税金为5 500万元， 其中：营业税为5 000万元，城建税及附加 为500万元。
税费计算（续上页） 加计扣除额为土地出让金和房地产开发 成本的20%，即 （30 000+35 000）×20%=13 000万元。 土地增值额=100 000-90 000=10 000（万 元） 增值额占扣除项目金额的比例为11%（10 000÷90 000×100%），未超过50%，税 率为30%。 土地增值税=10 000×30%=3 000（万元）