4、园区土地开发模式

园区土地开发模式

一、概述

21世纪是知识经济全面起飞的世纪，创新成为知识经济发展的动力和特征。高新技术作为知识经济的重要内容之一，高新技术开发区已经成为高新技术产业的载体。世界许多国家把建立自己的高新技术开发区作为推动本国高新技术发展的动力。发展高新技术在新的国际竞争中占据有利位置，已经成为各国共识。如何建设好、管理好高新技术开发区成为一个极为迫切的问题。

（一）、我国高新技术开发区的宗旨与功能

我国从1988年5月设立第一个国家高新技术开发区—北京市新技术产业开发试验区（即现中关村科技园的前身），到现在已经有23年历史。我国的高新技术开发区从无到有，从研究、实验、生产到技工贸已经形成一套基本成熟的体系。高新技术产业已有长足进步，高新区作为国家高新技术产业发展战略的重要组成部分，在政府的重视和支持下得到快速健康发展，已经成为我国高新技术产业代的发展基地。

目前，我国地方各级政府已经充分意识到高新技术园区是发展高新技术产业的基地，是科技与经济密切结合，加速成果转化，强化技术创新的示范区，是对外开发的窗口，深化改革的试验区，是用高新技术改造传统产业的辐射源。具备条件的各地方政府正努力建设高新科技园区，以实现国家对高新技术产业的总体战略布局，实现建设高新技术园区的根本目标。

1、我国建设高新科技园区的宗旨

面向海内外市场，依托科技实力和工业基础，通过优惠政策和各领导改革措施创造局部优先环境，吸收外资和国外先进技术，解放和发展科技第一生产力，发展中国的高新技术产业，带动传统产业改造、升级、促进中国高新技术成果的商品化、高新技术商品的产业化，高新技术产业的国际化。

2、设立高新技术开发区的意义

有助于加快高新技术资源向实业界渗透，实现科研成果的产业化，提高我国增长中的高新科技含量，有助于加快实现经济增长方式从“粗放型”向“集约型”的转变。

有助于降低技术扩散，技术转移成本，增加技术进入企业的机会，有助于提高企业的技术使用效果。

有助于缓解长期形成的科企分离的局面，以及与市场经济不相适应的矛盾，有助于发展知识经济，加强综合国力、提高国家、企业在国际竞争中的地位与实力。

3、高新技术开发区的功能

高新技术成果向现实生产力的转化；

实现成品技术就地消化或向周边地区实施技术扩散，产业辐射；

实现技术转移，使高新技术开发区能够带动周边区域经济飞速发展，达到汇集民生的根本目的。

图一：高新技术开发区功能

（二）、高新技术开发区的土地开发及管理要求

1、高新技术开发区的土地开发建设与经营需要政府强力干预

高新技术开发区是区域经济增长的源泉，高新技术的开发和应用是一个关系国家竞争力的重点课题，同时又带有极大的风险性。如何鼓励高新技术产业的发展，使之在经济建设中起到先导性作用，就需要给高新技术产业一个良好的创业环境。如何有效配置园区土地资源，完善园区基础设施建设，为园区创造良好投资环境是各级政府应全力解决的问题。

“筑巢引凤”是我国大多数高新技术园区的开发建设思路，创造有利于创新、协作的环境，形成区域创新网络，为高新科技企业入驻创造良好条件是开办高新科技园区的基本目标。中小型高新科技企业是高新科技园区的主体，其资金一般较为短缺，为众多中小型高新科技企业提供土地载体和良好基础设施使成为政府义不容辞的责任。 目前国内各个高新技术园区的管理大都有政府的强力干预，使得需要几十年才能发展成熟的地块及产业在短短十几年中就飞速发展

科技领域

技术思路

技术路径 开发区 可行性论证

中间实验 成品技术 高技术产品 新技术产

品

产品技术向周边及境外扩散 技术路径，技术方案 技术转移带动区域经济发展 原地消化提高企业竞争力技术路径，技术方案

起来，并取得令人惊异的成就。中关村科技园区、温州新城、苏州工业园区等较为成功的国家级高新技术园区均是在科学规划、政府引导、企业化和市场运作的指导原则下建成并取得成效。高新技术产业的特点就是在于“高”于“新”，这就要求快速把握时间，占领高新技术领域的前沿阵地，要求政府运用必要的计划手段结合必要的经济措施，来加速经济手段所不能实现的地区资源的有效配置和产业经济发展进程。

因此，在市场经济尚不发达的阶段或是地区，高新技术园区的规划建设需要政府的干预。由政府组织或明确授权企业统一实施土地综合开发及市政基础设施建设，垄断并严控土地一级市场，牢牢控制供地源头，是高新科技园区土地开发的主要思路。

2、园区内土地双重功能的充分发挥要求管理机构具有很强的土

地资源控制能力

要建设好高新技术开发区，实现其应该具有的功能，进而实现我国高新技术产业的总体战略安排，贯彻高新技术开发区的宗旨，就应从硬件设施和软件服务两个方面着手。根据世界各国高新技术开发区的实践看，一个成熟的高新技术开发区要具有如下基本要素：1）、充足的科技与智力资源；

2）、良好的创业环境；

3）、活跃的投融资市场；

4）、明晰的知识产权关系；

5）、政府管理的效率：企事业开发登记、生产经营场地程序、各领引

政事务；

6）、产业的多样化和技术创新；

7）、产业的网络和集群化；

上述要素可以归纳为两个方面；

硬件环境：市政基础设施、公共设施及生活设施的完备情况；社会经济结构、自然凛赋，从根本上来讲，即土地综合开发利用情况，它代表了某地区生产力发展水平。土地的开发利用可以分为土地的一级开发、二级开发、三级开发（即土地的再次开发—将荒芜地、废弃地、损害地、坍塌地、无主地、回收地、整理成为可以再次利用程度的过程）。经过土地一、二级开发，土地作为最基本的生产和生活资源和资产，才能进入到经济活动中去，发挥其既作为土地资源，又作为土地资产的双重功能。

软件环境：即政府政策、金融、法律、产业服务情况。政府的服务情况可以通过对各项事物的管理效率上体现出来，而软件环境与硬件环境密切相关，其中一个重要方面是土地的开发利用管理以及管理的方法和手段。它代表生产关系及上层建筑方面的特征。

成熟的高新技术园区要实现其自身应有的产业功能和相应的城市功能。首先要能够发挥土地作为资源及资产的双重功能，发挥其即作为生产资料，又作为生活资料的两重性质。土地在开发利用过程中，必然要发生人与人之间的关系，包括占有使用，收益分配等的关系。土地资源的稀缺是土地成为资产的前提条件，作为高新技术开发区内的土地资源，其土地资产的稀缺性特征更加显著。