项目定位策划管理流程

1.范围

项目确认后的项目定位策划

2.控制目标

准确进行投资分析定位，指导后续项目开发

名词解释：项目定位策划是一个具有建设性、逻辑性的思维的过程，在此过程中，总的目的就是把所有可能影响决策的决定总结起来，对未来起到指导和控制作用，最终借以达到方案目标。

3.职责

3.1投资发展中心（市场部）

1）组织营销管理中心和相关部门进行项目定位策划

2）初步审核项目定位策划报告

3.2营销管理中心

1）组织市场调查和现场踏勘；

2）组织选择和评价项目策划服务机构，洽谈合同；

3.3区域销售部

1）编制项目定位策划报告。

3.4相关部门

1）参与市场调研和现场踏勘，了解土地和市场信息；

2）从各自职能对编制的项目定位策划报告提出专业意见

3.5投资发展中心副总裁

1）审核项目定位策划报告

3.6专业方案审批小组

1）对项目定位策划报告和投资分析进行评审。

3.7总裁

1）确定项目定位策划方式，审批项目定位策划报告。

4.管理流程

5.流程说明

5.1策划方式确定

5.1.1项目取得或确定获取意向后，投资发展中心市场部组织营销管理中心根据项目情况提出策划方

式的建议，经投资发展中心副总裁审核、总裁审批确定策划主体是委托或自主后，营销管理中心着手落实市场调研工作的开展。

5.1.2销售部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由销售部参考《供方管理

流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。

5.2市场调研

5.2.1自主策划：投资发展中心组织营销管理中心、工程管理中心、研创中心、成本合约中心、区域

总裁、项目分公司进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是了解基地自然状况、四周范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目。如果开发物业中有酒店和商业，则需要进行辐射区域内商业和酒店项目研究，包括商业投资者、经营者、消费者调查研究和商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）、商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）调查研究。

5.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，销售部协助策划公司进行现场踏勘；营销管理中心在策

划公司提交《项目产品定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。

5.3项目定位建议

5.3.1自主策划：投资发展中心市场部组织营销管理中心根据市场调研信息提出项目定位建议，工程

管理中心根据定位建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由销售部编制《项目产品定位报告》，内容包括但不限于：

1）社会经济分析；

2）区位分析；

3）地块开发条件分析；

4）市场机会研究；

5）目标市场选择及研究；

6）竞争楼盘竞争层次调查。

7）项目总体定位分析决策；

8）项目目标客源定位分析决策；

9）物业持有、租赁、出售比例定位分析决策

10）项目销售、租赁价格定位分析决策；

11）项目档次定位分析决策；

12）项目形象定位分析决策；

13）项目物业管理及服务要求。

5.3.2销售部在自主策划或委托策划完成《项目产品定位报告》后，先提报市场部经理审核，经投资

发展中心副总裁审核后，提报专业方案审批小组进行评审，确定《项目定位策划报告》，最后报总裁批准。《项目定位策划报告》的内容包括《项目产品定位报告》的核心内容，除此之外，还包括但不限于以下内容：

1）项目经济技术指标建议

2）项目总体规划布局建议

3）项目建筑风格建议

4）项目园林风格建议

5）项目单体平面建议

6）项目装修风格档次定位建议

7）开发规模节奏分析建议

5.4项目定位报告审批

投资发展中心组织编制项目定位策划报告后，市场部经理、投资发展中心副总裁审核后，提交专业方案审批小组审核，总裁审批确认。

5.5专业方案审批小组成员建议

投资发展中心市场部、营销管理中心、研创中心、工程管理中心、成本合约中心相关负责人和区域营销副总、区域总裁、代理机构代表、工程副总。

6.相关记录

6.1项目营销定位报告

6.2项目产品定位报告

6.3项目定位策划报告