《杭州市物业管理条例(2013版)》解读

《杭州市物业管理条例（2013修订版）》解读2001年颁布并实施的《杭州市物业管理条例》，经杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定再次修订，并于2013年11月22日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准，目前已正式公布（杭州市第十二届人民代表大会常务委员会公告第16号）。

现就修订后条例中的相关条款进行解读，以期能为项目物业管理服务实践操作提供参考。

绿城物业服务集团有限公司品质督导部二〇一四年一月五日第一部分新条例概况新条例分为七章六十八条。

第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等作了规定。

比较新的是物业管理联席会议制度，以处理物业管理纠纷中的重大问题。

当然其实际效果有待于以后的实践。

最后，对于物业服务行业组织（物业管理协会）提出了建立诚信档案、制定服务规范及等工作要求，随着行业自律水平的提升，以后物业服务行业组织的地位将日益重要。

第二章为业主、业主大会和业主委员会。

本章共20条文，其中第7条主要是对业主及业主大会概念的界定；第8、9、10条规定的是业主大会筹备组的组成及工作内容和工作方法；第11条至第15条主要规定的业主大会的成立及决议的内容和程序；第16条规定的首次业主大会筹备经费的承担；第17条主要规定的是相关部门对业主大会表决进行监督；第18条至第27条规定的是业主委员会的选聘及工作。

第三章为物业管理服务，共14条，其中第27和28条是划分及调整物业管理区域的原则规定；第29条是有关物业管理用房的规定；第31条和32条是有关前期物业服务的规定，包括前期物业的选聘方式、期限及前期物业服务企业的工作职责等；第33条是有关承接查验的规定；第34条是有关物业服务应遵守的规范的规定。

第35条规定的是物业服务合同期限的相关问题；第36条则规定的是项目退出的规定；第37条和38条是有关物业服务收费的规定。

第39条是有关经营性收益的规定；第40条则规定的业主自行管理的有关规定。

第四章为物业使用和维修，共7条，其中第41条为相邻关系的规定；第42及43条是有关装饰装修方面的规定；第44条是有关车辆管理的规定；第45条是有关专业单位接收其专业设施设备的规定；第46条是有关物业保修期满后维修、更新、改造费用的承担；第47条规定了业主转让或出租物业时的告知义务，及可以通过管理规约等文件限制群租。

第五章为物业保修金和物业专项维修资金，共11个条文。

其中第48条、49条和50条分别规定了“物业保修金”的交纳、管理、使用、预留期限及退还；第51条至58条规定的物业专项维修资金的交纳、使用程序。

第六章为法律责任，共9个条文，是关于物业管理法律关系的各参与主体违反条例规定应承担的法律后果。

于物业服务企业而言，主要体现第61条、62条、63条的规定上，即物业服务合同的备案、退出物业管理项目时相关材料的移交、物业经营性收益收支情况的公告。

第七章为附则，规定了新条例的生效时间为2014年5月1日。

第二部分新条例部分条款解读下面将根据目前物业管理实践中物业服务企业较为关注的方面，对于新条例中相关条款作一简单解读。

一、规范了业主大会成立及召开、业委会选聘及业主相关权利义务行使的程序。

“没有程序的正义就没有实体的正义”，正义不仅应当实现，而且应当以人们看得见的方式实现。

这就是程序公正的重要价值所在。

随着公民民主意识、参与意识、法制观念的不断增强，程序的公正的关注度也逐渐上升。

《条例》对业主大会（首次业主大会）召开及业主（业委会）权利的行使等都做了明确而详尽的规定，包括首次业主大会的召开程序、筹备组的成立及人员的选定、业主大会会议内容的提前公告、业主参加业主大会的方式、业主表决权的行使及计算方式等等，充分彰显了程序公正在物业管理过程中的重要意义，也为物业服务企业开展物业服务工作提供了程序适用或参照规则。

物业服务企业在服务提供过程中必须充分意识到程序公正与否对结果所产生的重大影响（程序上的瑕疵可能会导致结果被否定，如物业服务合同的效力、业主大会决议的效力等），在实际操作中应注重程序的规范性及公正性。

1、第8条本条规定是物业管理区域内成立业主大会的条件及由建设单位报送的筹备首次业主大会会议的资料。

成立业主大会的条件与《浙江省物业管理条例》第八条的规定一致。

而新增的规定主要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

这些资料为：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。

2、第11条本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票上确认这两种。

《浙江省物业管理条例》第九条规定的业主大会可以集体讨论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加了会议的方式显然基本上为会议签到、书面表决票确认。

值得注意的是，物业企业的工作人员不得以业主代理人身份出席，但在被要求列席会议时，应当列席。

3、第15条对于分期的开发的项目，可能由于开发周期比较长，但又被划分为一个物业管理区域，在符合成立首次业主大会的条件下，成立了业主大会，但作为一个物业管理区域势必也应照顾到在后的业主。

本条更多的是体现了后期业主的合法权益。

必须强调的是此处的分期开发的项目是指划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，而对于不是一个物业管理区域的则不适用，至于物业管理区域的划分本条例第27条亦有明确的规定。

4、第19条本条是条例新设的业主委员会候补委员制度，并对制度的运行进行了细化。

从其立法本意而言，主要是为了业委会能更好的工作。

5、第26条本条规定的业主大会及业主委员会的运作经费的承担。

首先，明确的是运作经费系由业主共同承担的，有共有经营收益的，可在该收益中列支。

第二款要求业委会每年公布运作经费的使用情况，实现业主的知情权和监督权。

二、明确物业管理用房的配置要求及物业经营用房的经营原则新条例第29条明确了物业管理用房的配置标准，与《浙江省物业管理条例》中相关规定相比，更加清晰和明确：物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定，商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

新条例依然将“千分之七”的物业管理用房区分为“千分之三为办公用房，千分之四为经营用房”，对于物业经营用房的出租，此处的规定吸收了《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》的规定。

与此不同的是，上述办法第30条约定前期物业服务企业出租经营用房的，租赁期限“最长不得超过业主委员会成立后3个月”，新条例则规定“最长不超过业主委员会成立后十二个月”，按照新法优于旧法的解释原则，在新条例实施后，对于前期物业服务期间经营用房最长租赁期限应依照本条例的规定。

业主委员会成立后，物业经营用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

上述规定为今后物业经营用房的出租行为作了限定：经营用房承租的程序及承租期限的合理性。

对于物业服务企业来讲，日常的物业管理服务行为的程序性要求及合理性要求越来越高，若不规范操作可能将会给日常的管理行为带来极大的管理风险。

如超出限定期限或不按规定程序管理物业经营用房，不仅会面临全体业主问责，还会给企业带来经营风险（经济风险与声誉风险）。

三、增加了对前期物业服务合同最短期限的限定鉴于项目前期物业服务合同期限届满后业委会尚未成立或未选聘新的物业服务企业，但原物业服务企业不愿意继续提供物业服务，从而发生的撤管给业主生活带来不便，为避免情形的发生，新条例对前期物业服务合同的期限做了特别的限定。

国务院《物业管理条例》第26条规定前期物业服务合同可以约定期限，但若业主委员会签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务终止，哪怕前期物业约定的合同期限并未届满。

《浙江省物业管理条例》的规定亦是如此。

新条例除了延续上位法的规定之外，对建设单位和物业服务企业间的前期物业合同最短期限作了规定，即：前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。

”该条款反映了相关部门希望前期物业服务期间的物业服务合同关系能够稳定、持续的意愿。

另外，对于物业服务企业提前解除前期物业服务合同亦作了规定，即“征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意”。

这条规定应是吸收了《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第八条第一项之规定。

从实践来看，签订前期物业服务合同后，提前解除是非常困难的，对此，物业服务企业在承接项目时应予以重视。

四、取消了未售、未使用房屋的物业服务收费折扣的规定。

原《杭州市物业管理条例》自2001年开始颁布施行，其在第四十六条规定建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。

物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。

然而随着经济发展的进一步深化，民事权利行使中的意思自治原则越来越被人们所认可。

2006年颁布并实施的《浙江省物业管理条例》取消了对物业服务费折扣的强制性规定，认为物业服务费的收取应当由合同双方进行自由约定，并严格按照合同约定予以履行。

下位法与上位法间的冲突给规范性法律文件的执行带来了困难：按照法律适用原则，上位法与下位法有冲突时，适用上位法，但在《杭州市物业管理条例》与《浙江省物业管理条例》在执行过程中，相关部门、园区业主却仍以杭州市的规定予以执行，使得法律冲突适用原则处于一个较为尴尬的境地：上位法与下位法冲突时，适用下位法。

经过长达七年的酝酿，相关立法部门结合实际，新条例取消了对建设单位未售及业主未使用房屋的物业服务费的强制折扣规定，与《浙江省物业管理条例》保持一致，由合同双方对此进行自由约定：新条例第三十八条规定，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。

当然，若尚在有效期间的（前期）物业服务合同中对未售、未使用房屋的物业服务费收取标准折扣有明确约定的，仍应当以合同约定为准。

五、加强了对园区群租行为的规制。

群租行为一直是街谈巷议的热点和难点，其一方面影响了小区环境和原居民的生活，并可能会造成较大的安全隐患；而从另一方面来说，也确实减少了居民的生活成本，其作为一个社会问题无法通过物业管理条例来彻底解决，但群租行为确实也给物业服务企业日常的物业管理活动带来了难点，并存在相关安全隐患。

为此，新条例在第四十七条第二款明确了对于群租行为可以采取的规制方式，即在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。