精装项目交付验收管理办法A1(定稿)

1.目的为满足精装产品开发的需要，全面提高精装产品质量管理意识和水平，加强精装施工全过程的质量监督控制，推动公司精装产品质量控制标准化、规范化建设，有效控制精装产品重大质量和交付风险，特制定本文件。

2.适用范围适用于开发公司（以下简称“公司”）所开发在建项目。

3.定义3.1 质量控制依据：公司相关质量标准及规范、地方相关质量标准及规范、行业相关质量标准及规范、国家相关质量标准及规范；3.2 质量目标：达成公司制定的质量管理目标，确保顺利交付，提高交房率，杜绝重大质量事故。

4.职责4.1设计管理中心4.1.1负责确定主材的技术指标，以及施工图纸的完整性；4.1.2参加样板房、批量精装房施工各阶段的验收工作。

4.2 本地项目部/异地项目公司工程部4.2.1组织样板房、批量精装房施工各阶段的验收工作；4.2.2负责精装项目实施阶段的管理任务和目标实现的全面责任，保证工程质量目标的实现；4.2.3配合交付小业主工作，以及交付入伙后半年内的质量维修工作。

4.3关联部门职责批量精装房施工各阶段的验收，根据需要通知工程管理中心、设计管理中心、运营管理中心、成本管理中心、招采管理中心参加，其中示范区样板房、实体样板房、放线样板验收需要营销管理中心参加，同时请公司分管领导参与确认，董事长视情况参加。

5.管理标准、要求5.1 示范区样板房施工阶段5.1.1本地项目部/异地项目公司工程部核对设计图纸与现场建筑平面布置、建筑尺寸（墙体定位尺寸、开间尺寸、门洞高\宽度、墙跺宽度、地面标高等）、安装点位、综合布线的合理性，对核对存在的问题进行及时反馈技术中心，设计管理中心对反馈的问题进行施工图纸修改。

5.1.2本地项目部/异地项目公司工程部心核对现场材料选型与图纸、清单是否一致，同时结合现场实际对甲/乙供材料、总分包单位作业界面划分等提出参考。

5.1.3本地项目部/异地项目公司工程部负责对示范区样板房施工过程中的工序流程、工艺工法、分工种工效等进行详细记录整理，为后续批量施工管理提供参考依据。

5. 1.4本地项目部/异地项目公司工程部组织公司分管领导、营销管理中心、运营管理中心、设计管理中心、成本管理中心、招采管理中心、工程管理中心进行示范区样板房评审工作，形成书面评审意见并逐一落实整改，达到开放标准。

5.2 实体样板房施工阶段5.2.1 示范区样板房验收通过后主体砌砖抹灰施工前，本地项目部/异地项目公司工程部完成砌体方案（壁挂电器、厨房吊柜、卫浴镜柜、踢脚线等考虑实心砖砌体）调整工作，实体样板房施工时机选在主体砌体样板验收合格后正式砌砖抹灰前；5.2.2 本地项目部/异地项目公司工程部组织土建、安装总包、监理单位对实体样板房完工后进行现场评审，本地项目部/异地项目公司工程部明确对土建、安装总包作业面的质量要求、移交条件以及作业面划分方案，重点对质量通病和重大质量风险点源进行梳理总结并制定预控措施；5.2.3实体样板房完工验收后，本地项目部/异地项目公司工程部对精装施工单位开展评价考核工作，客观公正的进行评价，为选择优秀合作单位提供参考依据；5.2.4实体样板房验收通过后10日内，本地项目部/异地项目公司工程部组织公司分管领导、营销管理中心、运营管理中心、设计管理中心、成本管理中心、招采管理中心、工程管理中心进行实体样板房评审工作，形成书面评审意见并逐一落实。

5.3 批量精装房施工准备阶段5.3.1 精装总包单位进场后按照合同约定组建项目管理机构，本地项目部/异地项目公司工程部对精装总包项目经理按照中的《项目经理考核表》进行考核，精装总包项目经理必须具备经验丰富。

5.3.2本地项目部/异地项目公司工程部在组织第一次精装工地例会时，应按照《第一次项目（工地）会议作业指导书》执行，同时按照公司项目管理手册中质量管理要求明确项目质量管理目标、质量管理标准、措施、流程等，保证项目质量管理模式、关键动作的同一性；5.3.3本地项目部/异地项目公司工程部在组织图纸会审时，对实体样板房施工阶段固化成果（流水段划分、工序流程、工艺工法、节点构造等）进行评审，同时要求精装总包落实到施工组织设计中，保证项目施工方案的同一性。

5.3.4监理单位组织土建、安装总包单位、精装总包单位编制作业面移交检查专项方案，本地项目部/异地项目公司工程部在方案报批通过后组织召开专题会，明确作业面移交工作组织流程、移交标准、资料整理、移交问题整改、异议处理、质保责任划分、移交计划等，形成书面会议纪要签字确认，详见《精装项目工作界面划分、交接面工程验收标准》、《项目各单位之间工作面移交管理制度》；5.3.5本地项目部/异地项目公司工程部组织精装总包单位按照《材料设备进场验收管理程序》、《样板引路和封样验收管理制度》、等进行项目工程材料的汇总梳理，同时在批量施工前完成项目工程材料的样品比对确认工作；5.3.6交付样板验收：批量精装房施工前结合施工组织设计中的技术要求，按照施工图纸完成项目所有户型全中心施工内容并达到交付状态，用以反映前期样板房施工阶段未入选户型在设计、施工等方面存在的问题，同时明确项目交付质量标准；本地项目部/异地项目公司工程部在交付质量样板完工后5日内，组织公司分管领导、营销管理中心、运营管理中心、设计管理中心、成本管理中心、招采管理中心、工程管理中心进行交付样板房评审工作，形成书面评审意见并逐一落实。

5.4 批量精装房过程施工阶段5.4.1 材料进场验收：材料进场前按合同约定完成《XX项目甲/乙供材料明细表》的报审及备案工作，进场前应严格按照《材料设备进场验收管理程序》进行检查验收；5.4.2 技术交底：5.4.2.1工序样板施工前，本地项目部/异地项目公司工程部组织对监理单位、精装总包单位项目经理、技术负责人、栋号工长、班组长等进行施工工序技术交底，并根据实际情况实施考核工作，淘汰不合格班组、作业人员；5.4.2.2精装总包单位根据本地项目部/异地项目公司工程部技术交底内容开展对工序样板施工工人的技术交底工作，监理单位参与该中心分交底工作；5.4.2.3工序样板验收通过后，精装总包单位技术负责人须结合工序样板评审意见，对批量施工技术交底文件进行修订、完善，并报送本地项目部/异地项目公司工程部审核通过后方可组织对批量施工工人进行交底；5.4.3 样板先行规定：分项工程正式施工前，本地项目部/异地项目公司工程部组织公司分管领导、运营管理中心、设计管理中心、成本管理中心、招采管理中心、工程管理中心进行工序样板施工验收，工序样板验收通过后开始批量施工，详见《样板引路和封样验收管理制度》；5.4.4 隐蔽工程验收管理：由本地项目部/异地项目公司工程部组织设计管理中心、成管理中心对施工隐蔽工程进行验收，验收内容包括防水层、安装工程、吊顶龙骨、木作基层（含定制木作毛坯）等的隐蔽工程验收；5.4.5工序质量交接检查：精装总包单位对各施工工序质量自检合格后，本地项目部/异地项目公司工程部组织精装总包、监理单位参加工序质量验收，须上道工序验收合格后才能进行下道工序施工，同时做好书面移交手续；5.4.6施工现场成品、半成品保护管理，详见《精装成品、半成品保护作业标准》、《建安工程成品保护管理标准》。

5.5 批量精装房整改验收阶段5.5.1为提升精装产品的品质，实行每户、每房进行验收工作，进入品质整改期；5.5.2 细检问题整改验收阶段：监理单位在收到经过审核的细检检查问题汇总表后，要求精装总包单位上报整改计划并实施整改，对整改工作进行严格监督考核，同时本地项目部/异地项目公司工程部对整改过程进行监督复核；5.5.3预验收阶段：5.5.3.1本地项目部/异地项目公司工程部组织物业公司、监理单位、精装总包单位等成立专项工作验收、整改小组；5.5.3.2工作小组负责收集客户预验收阶段业主所提出的整改问题信息，分判出工程整改类问题并制定处理措施，书面提交给责任单位进行整改处理；5.5.3.3精装总包单位负责组织管理参建单位的整改工作，工作小组负责对整改结果进行验收确认，验收合格后须作书面封闭并归档保存。

5.5.4 竣工验收阶段：本地项目部/异地项目公司工程部组织监理单位、精装总包单位、参建单位进行项目竣工验收工作，按照《精装房交付验收质量检查标准》要求对施工内容作全数检查验收，并建立分户验收档案，本地项目部/异地项目公司工程部、监理单位按照相应比例进行复查工作，本地项目部/异地项目公司工程部验收合格后再按照规定流程报请公司进行交付内中心验收；5.5.5 交付内部验收阶段：5.5.5.1 为保证验收工作的有效性和时效性，要求在交付内部验收前现场应具备的条件：交付内部验收前须保证所有分部分项工程全面竣工，精装总包单位自检合格，细检检查问题整改完毕且提交项目细检评估报告，且交付内部验收资料完备；以及现场精保洁施工完成，精装总包单位负责精装工程的开荒保洁，物业公司负责精装项目的精保洁；5.5.5.2交付内部验收发现的质量问题整改完成并封闭后，在集中交付前，由物业公司对户内精保洁进行全数检查，确保精保洁质量符合要求；5.5.5.3 项目质量交付内部验收时，按照《精装房交付验收质量检查标准》进行质量检查验收；5.5.5.4项目质量交付内部验收过程中，要求验收小组人员对《交楼分户验收质量检查表》进行填写并签字。

5.6批量精装房质量缺陷及事故处理，做好质量缺陷及事故处理预案，详见《质量问题处理管理制度》。

1激励机制未按本标准执行者，视情节轻重处罚200-800元，严重者按公司行政管理规定执行处罚。

2支持性文件《第一次项目（工地）会议作业指导书》《精装项目工作界面划分、交接面工程验收标准》《项目各单位之间工作面移交管理制度》《材料设备进场验收管理程序》《样板引路和封样验收管理制度》《精装成品、半成品保护作业标准》《建安工程成品保护管理标准》《精装垂直运输电梯管理标准》《质量问题处理管理制度》《安全文明施工管理办法》3管理工具及相关记录MX-GC-ZY-A33-C01《精装房交付验收质量检查标准》MX-GC-ZY-A33-C02《交楼分户验收质量检查表》。