宁波市建筑工程经济技术指标计算办法

市建筑工程经济技术指标计算标准为了规市建筑工程经济技术指标的计算，依据《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》、《市城乡规划技术管理规定》、《市建筑工程容积率计算规定》（甬规字〔2010〕122号）等国家和地方有关规定，并结合我市实际，制定本办法。

1.建筑面积计算1.1建筑面积计算按照《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》与《市建筑工程容积率计算规定》（甬规字〔2010〕122号）中相关规定计算。

1.2房屋主体结构围标注的建筑空间，无论名称如何，不视为房屋附属设施，均按相关规定计建筑面积。

1.3 在计算建筑面积过程中，碰到如有柱雨棚、有柱走廊等房屋附属设施，不论柱子是否为结构承重柱或构造装饰柱，均按相关规定计全部建筑面积。

1.4在开放式办公室与公寓式办公室的建筑面积比例计算过程中，判断办公室的面积大小以套建筑面积为准。

1.5建筑外墙外保温层不计建筑面积。

1.6阳台面积计算过程中凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分计算全部建筑面积；阳台存在装饰性材料及保温的，视做装饰面，计入阳台面积。

1.7 室外楼梯按其所通达的各楼层水平投影面积计算建筑面积。

室外楼梯与台阶的界定除了《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中相关规定外，补充如下：a）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不少一个自然层，下方水平投影围形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。

b）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。

2.容积率计算2.1 容积率与计算容积率建筑面积容积率是计算容积率建筑面积与基地面积之比。

计容积率面积指在总建筑面积中，计算容积率与折算容积率两部分的建筑面积之和。

2.2地下室通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。

即地下室除了用作车库、设备用房与人防区域，其他均按照0.6系数折算容积率。

2.3车库建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按0.5系数折算计入容积率。

竖直循环式机械停车库按3.6米层高计算建筑面积后，按0.5系数折算计入容积率。

房屋层，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次（“省房”4.3.6）。

2.4架空层建筑底层设架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；只用作公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。

架空部位必须视线通透，不能设置墙体、门、窗、栅栏、栏杆等维护物，满足两面以上开敞空间的要求。

建筑底层设架空层的，除电梯(楼梯)间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分外，其余部分不计入容积率。

2.5地上建筑的层高a) 层高指建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

b) 住宅建筑的层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

设有套楼梯的住宅,起居室（厅）层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。

c) 办公建筑的办公室层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

门厅、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

d) 宾馆建筑的客房层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

大堂、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

e) 商业用房的容积率折算：商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；1200-500平方米/间的，建筑层高大于6.0米，按5.5米层高折算容积率；500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。

中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

f) 超高层建筑的避难层应计入建筑面积，并计入容积率。

g) 建筑的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

h) 工业建筑层高超过8米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。

i) 当夹层或结构层（除设备管道夹层与结构转换夹层外）层高不足2.2米时，建筑的层高为夹层或结构层层高与下一结构层层高之和。

2.6设备平台设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于4.0平方米。

按每居室配置设备平台1.0平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室居住房间）。

超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。

2.7飘窗飘窗是指与房屋室相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。

当飘窗进深（自墙体边线至飘窗外边线）大于0.8米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算容积率建筑面积。

建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《市城乡规划管理技术规定》执行。

2.8阳台凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分计算全部建筑面积并计入容积率。

错层式阳台的计容积率建筑面积按“一般阳台”的相关规定进行计算。

封闭阳台的层高大于3.6米，按3.0米折算容积率。

3.建筑密度及建筑占地面积计算3.1建筑密度指建筑物占地面积与建筑基地面积的比率。

建筑占地面积指建设首层占地面积，一般指建筑物底层结构外墙边线（含一般抹灰层）所围合的区域。

3.2底层架空的建筑占地面积，参考架空层的上一层主体计算占地面积,但上一层柱子不落底层的阳台、空调板等不计算占地面积；3.3底层局部架空的建筑占地面积，以架空部分的上一层计算占地面积（同上）；3.4有半地下室的建筑占地面积，与地面接触的那一层计算占地面积，以半地下室层计算占地面积；3.5当建筑南北（或者东西）室外地坪有高差，南北（或者东西）覆土高差由半地下室到地上一层时，以半地下层的占地面积轮廓与地上一层占地面积轮廓叠加投影并集计算占地面积。

坡地建筑从一侧看是两层结构，但从另外一侧看可能是三层结构，针对这种情况，一侧的占地面积取一层的外墙围护区域面积，另外一侧的占地面积取下一层的外墙围护区域面积，两个区域面积叠加并取并集作为该建筑的占地面积；3.6高度高于2.2米的室外楼梯计入占地面积；3.7底层有柱的房屋附属设施应计入建筑占地面积。

如有柱的雨蓬、檐廊、走廊（包括架空走廊）、门廊、门斗、飘窗等以柱子支撑的实体（顶盖）投影面积来计占地面积；3.8底层架空的，有永久性顶盖的消防车道（通道）、人行通道应计入占地面积；3.9有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.2米的，计入占地面积；3.10与室相通的变形缝应计入占地面积；3.11首层户阳台、露台均应计入占地面积；4.绿地率及绿地面积计算4.1绿地面积指在绿化面积中，计算绿地率与绿地率部分的绿化面积。

4.2在计算居住（小）区宅旁(宅间)绿地面积时，绿地边界对宅间道路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚。

4.3在计算居住（小）区院落式组团绿地面积计算时，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m。

4.4居住（小）区开敞型院落组团绿地至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口。

4.5居住（小）区其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。

沿居住区(级)道路、城市道路的公共绿地算到红线。

4.6地下车库、地下建筑覆土顶面高相对设计室外地坪标高不大于1m时，平均覆土厚度不小于1m，乔、灌木种植面积比例不低于70%的，可按100%计算绿地面积，平均覆土厚度1m 以下30cm以上, 以种植灌木及地被植物为主的，按30%折算绿地面积。

4.7建筑物覆土顶面高相对设计室外地坪标高不大于5m的各类建筑物、构筑物等设施，顶面覆土1m以上进行绿化后，供人们休闲和观赏兼有生态作用的永久性顶面绿地，可折算绿化面积。

新建建设项目的屋顶绿地面积折算总和不得超过总绿化用地面积的5%。

4.8行道树或零星乔木胸径6cm以下（不含6cm）不计算绿化用地面积，胸径6cm以上（含6cm）20cm以下（不含20cm），每株按1m2计算绿化用地面积，胸径20cm以上（含20cm）每株按1.5m2计算绿化用地面积。

绿地上的乔木不得重复计算绿化用地面积。

4.9绿地的铺砖、小品、水域（用地）应计入绿地面积绿色环保型植草格可按20%折算绿地面积、但总量不得超过总绿化用地面积的1%。

4.10植草砖绿化、垂直绿化、阳台绿化、晒台绿化、地上架空层绿化、室绿化、盆栽花草树木、墙、栏杆上的花台、花池不应计入绿地面积。

5.建筑高度5.1建筑高度指建筑室外地面至建筑物檐口或女儿墙顶的高度。

5.2当建筑四周地面为平地时，建筑室外地面标高以建筑主出入口为准；当建筑四周地面为坡地时，以建筑出入户道路中线与小区道路中线的交点处标高作为建筑的室外地面标高。

5.3在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区，以及航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑物，当其处在各种技术作业控制区围时，建筑高度指建筑室外地坪到建筑最高点的高度，包括电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等。