销售自行开发的不动产,增值税纳税义务发生时间的分析
《以房抵债账务处理与税务筹划》
《以房抵债账务处理与税务筹划》一、以房抵债的账务处理在房地产公司与施工方以房抵债的情况下，房地产公司的账务处理如下：签订以房抵债协议时，借：应付账款——施工方，贷：其他应付款——施工方（一般为房产价值）、银行存款（剩余应付工程款）。
与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同并收取价款时，借：银行存款，贷：预收账款；同时，借：其他应付款——施工方，贷：银行存款。
若房地产公司与其他公司以房抵债，例如，房地产企业将开发产品抵偿应付其他公司债务时，借：应付账款——某公司，贷：主营业务收入、应交税费——应交增值税——销项税额；借：主营业务成本，贷：开发产品。
对于建筑施工单位作为接收房产方，会计分录为：借：固定资产等、应交税费——应交增值税——进项税额，贷：应收账款。
双方分别给对方开具发票，各自进行纳税申报。
以房抵债的账务处理需严格按照会计准则和相关法规进行，确保财务数据的准确和合规。
同时，不同的交易主体和交易情况可能会导致账务处理略有差异，在实际操作中应根据具体情况进行调整和处理。
二、以房抵债的税务问题（一）涉及税种以房抵债过程中涉及多种税种。
•契税：当债权人取得房产时，需要按照抵债金额计算并缴纳契税。
税率通常在3%至5%之间，确切税率取决于地方规定。
•营业税：对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
•房产税：取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税。
对于未出租的房产，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。
•城镇土地使用税：在以房抵债过程中，可能涉及城镇土地使用税的缴纳。
具体情况需根据房产所在地的相关规定确定。
•印花税：无论是取得还是持有抵债房产，都可能需要缴纳印花税。
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增
值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行
为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先
开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司
否有清算事项，清算时点如何确定。
1、房地产开发企业收到预收款时，可根据总局 2016 年 53
号公告开具编码为“602”的不征税发票；
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生
时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没
房开企业纳税义务发生时间的三个口径
根据现行增值税政策规定，房地产开发企业销售自行开发
的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增
值税。
一般认为，预收款是指房开企业发生增值税纳税义务收到
的款项，因此房地产开发企业纳税义务发生时间的确定就
至关重要，它不仅关系到房开企业的缴税现金流出、纳税
税款。
3、房地产申报时，应将当期确认纳税义务的销售行为按适
用的税率（征收率）申报应纳税款，将当期收到的预收款
按预征率申报预缴税款。
4、根据《财政部 国家税务总局关于增值税若干政策的通
知》（财税〔2005〕165 号）第六条，一般纳税人注销或被
取消辅导期一般纳税人资格，其存货不作进项税额转出处
当天。
根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售
款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此
各税种纳税义务发生时间
个税种的纳税义务发生时间2015-04-10 15:15xx我要纠错|打印|大|中|小分享到：一、增值税增值税是我国最主要的税种之一。
增值税纳税义务发生时间，主要是指增值税纳税人、扣缴义务人发生应税、扣缴税款行为应承担纳税义务、扣缴义务的起始时间，是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天1.采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2.采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；3.采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。
未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7.纳税人发生视同销售货物行为，为货物移送的当天。
（二）销售货物或者应税劳务先开具发票的，为开具发票的当天因为增值税是链条税，销售方虽然没有收讫货款，但开出增值税专用发票，购货方就可凭专用发票认证后抵扣增值税，为了避免国家的税款被无偿占用，《增值税暂行条例》又规定：销售货物或者应税劳务先开具发票的，即使没有收讫销售款项或索取销售款项凭据的，也以开票当天为纳税义务发生时间。
（三）进口货物，为报关进口的当天。
（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
（五）提供营改增的应税服务纳税义务发生时间。
1.纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的，为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）（21）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售，会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的 ;，4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格 +分成）4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3 方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
增值税的纳税周期及申报期限
增值税的纳税周期及申报期限增值税是一种以增值额为对象征税的税种，广泛应用于各个行业和企业中。
对于纳税人来说，了解增值税的纳税周期及申报期限是非常重要的，以确保按时、正确地履行纳税义务。
本文将详细介绍增值税的纳税周期及申报期限。
一、增值税的纳税周期增值税的纳税周期是指纳税人按照一定的时间周期向税务机关申报和缴纳税款的频率。
一般来说，在中国，增值税的纳税周期包括月度纳税和季度纳税两种。
1. 月度纳税月度纳税是指纳税人每个月都需按时向税务机关申报和缴纳增值税。
月度纳税一般适用于规模较大的企业和行业，如大型制造企业、电力、交通运输等。
2. 季度纳税季度纳税是指纳税人每个季度（三个月）向税务机关申报和缴纳增值税。
季度纳税主要适用于规模较小、销售额相对较低的企业和行业。
纳税人根据自身情况和税务机关的规定，可选择适合自己的纳税周期。
无论是月度纳税还是季度纳税，纳税人都应按照规定时间及时申报和缴纳税款，以避免产生滞纳金等不必要的费用。
二、增值税的申报期限增值税的申报期限指的是纳税人在规定的时间内完成增值税申报和缴税手续的截止日期。
在中国，根据纳税人的纳税周期不同，增值税的申报期限也略有不同。
1. 月度纳税的申报期限对于月度纳税的纳税人而言，一般申报期限为每月的15日，即每月的15日之前需完成上一个月的增值税申报和缴税工作。
例如，1月的增值税申报和缴税需在2月15日之前完成。
2. 季度纳税的申报期限季度纳税的纳税人一般有两种申报期限：自然月申报和按季结束月申报。
自然月申报是指纳税人按照每月的15日进行增值税申报和缴税，缴纳上一个季度的税款。
按季结束月申报是指纳税人在下一季度的第一个月15日前进行增值税申报和缴税，缴纳上一个季度的税款。
需要注意的是，纳税人在实际操作过程中应仔细核对税务机关的通知和规定，以保证按时申报和缴税。
如因未能按时申报缴税，将面临滞纳金的处罚。
综上所述，增值税的纳税周期包括月度纳税和季度纳税，纳税人可根据自身情况选择合适的纳税周期；增值税的申报期限分为月度纳税的申报期限和季度纳税的申报期限，纳税人应按时准确申报和缴税，以免产生相应的滞纳金。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
税务师考试《税法一》试卷与参考答案(2025年)
2025年税务师考试《税法一》自测试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有40小题，每小题1.5分，共60分）1、根据税收法律制度的规定，下列关于增值税纳税人的说法中，正确的是（）。
A、小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和规定的征收率计算应纳税额的简易计税方法B、一般纳税人销售自行开发的软件产品，按照6%的税率征收增值税C、增值税纳税人销售农产品，按照13%的税率征收增值税D、小规模纳税人销售自产自用的应税货物，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税2、根据企业所得税法律制度的规定，下列关于固定资产折旧的说法中，正确的是（）。
A、企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命B、企业计提的固定资产折旧费用，在计算应纳税所得额时，不得扣除C、企业出售的固定资产，其尚未计提的折旧额，在计算应纳税所得额时，应当一次性扣除D、企业出租的固定资产，其折旧费用，在计算应纳税所得额时，不得扣除3、根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，下列各项中不属于企业应纳税所得额的是（）。
A、销售货物收入B、出租房屋收入C、接受捐赠收入D、罚款收入4、某企业为一般纳税人，2022年1月销售货物取得不含税收入300万元，购进原材料取得增值税专用发票注明税额为40万元，销售不动产取得不含税收入200万元，支付给销售方的不含税运费为10万元。
该企业2022年1月应缴纳的增值税为（）万元。
A、70B、76C、78D、825、根据增值税暂行条例及其实施细则规定，下列各项中，属于增值税销售货物的是：A、银行销售金银B、商品房销售C、缝纫D、电力公司向发电企业收取的过网费6、某增值税一般纳税人购进免税农产品一批，支付购买价款80万元，增值税扣除率为9%，另发生保险费1万元，装卸费1.4万元。
该批农产品的采购成本为：A、72万元B、74.4万元C、80万元D、82.4万元7、根据《中华人民共和国企业所得税法》，下列各项中，不属于企业所得税应税收入的是（）。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
2019最完整增值税纳税义务发生时间界定标准!
2019最完整增值税纳税义务发生时间界定标准!一、增值税纳税义务发生时间增值税纳税义务发生时间是指纳税人应当按照规定报送增值税纳税申报表的时间。
增值税纳税义务发生时间应根据增值税法及其实施细则、税务机关公告等规定予以界定。
（一）按照增值税法及其实施细则的规定，纳税人发生下列情形之一即视为增值税纳税义务发生：1、销售货物：销售货物的增值税纳税义务发生时间，应当为货物交付时。
2、提供服务：提供服务的增值税纳税义务发生时间，应当为服务完成时。
3、代收代付税款：代收代付税款的增值税纳税义务发生时间，应当为代收、代付税款的实际发生时间。
4、进口货物：进口货物的增值税纳税义务发生时间，应当为海关验放时。
5、自用固定资产和不动产投资：自用固定资产和不动产投资的增值税纳税义务发生时间，应当为自用固定资产和不动产投资进入使用时。
6、其他情形：其他根据增值税法及其实施细则的规定发生的增值税纳税义务。
（二）根据税务机关的公告，发生下列情形之一即视为增值税纳税义务发生：1、开具专用发票：开具专用发票的增值税纳税义务发生时间，应当为开具专用发票之日。
2、纳税检查或者调查取证：纳税检查或者调查取证的增值税纳税义务发生时间，应当为纳税检查或者调查取证之日。
二、增值税纳税义务发生时间的界定标准增值税纳税义务发生时间的界定标准应当遵循法律法规的规定，具体包括以下几个方面：（一）根据交易产生的实际行为确定纳税时点增值税纳税义务发生时间的界定应当以交易产生的实际行为为依据。
例如，销售货物的增值税纳税义务发生时间，应当根据货物交付的实际时间予以确定。
（二）根据协议约定确定纳税时点当交易双方在合同或者协议中约定交付、服务完成或者其他有关内容时，可以根据协议约定确定增值税纳税时点。
（三）根据税务机关公告确定纳税时点针对某些特殊情形，税务机关可能会发布公告，对增值税纳税义务发生时间作出明确规定。
例如，针对开具专用发票的增值税纳税义务发生时间，税务机关发布了相关的公告。
房地产增值税纳税义务发生时点是什么
房地产增值税纳税义务发生时点是什么【问题】地产增值税纳税义务发生时点是什么？【回答】国家税务总局申请文件2021年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十四条、第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法与简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2021〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间。
（财税〔2021〕36号）第四十五条第一款规定：增值税纳税义务、扣缴责任发生时间为：纳税人发生索取行为并收讫销售款项或者取得应税销售款项凭据的当天；先开具发票的，为核发发票的当天。
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现担任上以百家企业上指的财务顾问、同时长期汽车修理财务教学！教学领域涉及会计上岗行业持证课：如商业、建筑、房地产、工业、运输服务业等多个行业全盘账与涉税加夫赖县内容，同时也是中华会计进阶网校初级会计师特聘客座教授，主讲《经济法基础》课程！方老师授课风格：务实、实用、清晰舒适，注重文化性和实用性，善于以后在知识讲解时让学员在学习中构筑自己的知识体系，做到随听随懂，随学随用！课程收益：众所周知房地产行业属于我国经济支柱产业，会计福利待遇非常用心，是很多财务人员比较向往的一个雷米雷蒙县行业。
但，由于自己没有经验和教训，其他工作没有自信是否能够胜任这份工作！今天，方源老师将为大家系统分享该行业问题。
本课程内容分为三大篇幅：一、基础篇：以真账实操（提供纸本仿真票据）手把手带着大家一步步做成本核算，从拿地立项到建安、销售等全流程会计处理；二、晋升篇：按开发全流程具体分析每个环节所涉及的涉税问题。
增值税纳税义务发生时间怎么判断
增值税纳税义务发生时间怎么判断纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人应当承担纳税义务的起始时间。
很多人都不知道怎么判断纳税义务发生时间。
下面Sara小编给大家分享了增值税的纳税义务发生时间的相关内容，一起来了解一下吧!纳税义务发生时间的确定分两种情况：1.销售货物或应税劳务的增值税纳税义务发生时间为：(1)采取直接收款方式销售货物的，不论货物是否发出，均为收到销售额或取得索取销售额的凭据，并将提货单交给买方的当天;(2)采取托收承付和委托银行收款方式销售货物的，为发出货物并办妥托收手续的当天;(3)采取赊销和分期收款方式销售货物的，为按合同约定的收款日期的当天;(4)采取预收货款方式销售货物的，为货物发出的当天;(5)委托其他纳税人代销货物的，为收到代销单位销售的代销清单的当天;(6)销售应税劳务的，为提供劳务同时收讫销售额或取得索取销售额的当天;(7)纳税人发生视同销售行为的，为货物移送的当天。
2.进口货物的增值税纳税义务发生时间为货物报关进口的当天。
增值税纳税义务、扣缴义务发生时间(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税义务发生的当天。
理解纳税义务发生时间确定原则的规定应从以下四个方面掌握：1如何理解“先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天”纳税人发生应税行为，由于增值税实行凭专用发票抵扣税款的办法，购买方在取得销售方开具的专用发票后，即使尚未向提供方支付相关款项，仍然可以按照有关规定凭专用发票抵扣进项税额。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税政策解析
242016年第11期政策解读房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税政策，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）等文件作出了具体规定。
这些规定涉及营业税和增值税的政策衔接，给实务操作带来了许多新情况和新问题。
本文就房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税政策进行解析。
一、18号公告的适用范围解析与“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”易混淆的概念是“纳税人转让其取得的不动产”。
前者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业，即按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目，即在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未办理权属登记的项目。
后者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已登记在自己名下。
只有当房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时，才适用18号公告。
需要说明的是，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，由于销售的仍然是尚未办理权属登记的项目，因而该销售行为也属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。
如果房地产开发企业将权属已经登记在自己名下的不动产对外销售，由于销售前该不动产已办理了权属登记，因而该销售行为不属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，不适用18号公告。
二、两种计税方法的适用范围解析增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法两种。
一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额；简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。
最全的增值税纳税义务发生时间界定标准
最全的增值税纳税义务发生时间界定标准增值税是一种按照销售商品或提供服务时增值额来征税的一种税收制度。
纳税人在申报税款时，需要清楚知道增值税纳税义务的发生时间界定标准，以正确确定纳税义务的产生时机并按时履行纳税义务。
本文将介绍最全的增值税纳税义务发生时间界定标准，帮助纳税人更好地理解和正确运用这些标准。
首先，根据《中华人民共和国增值税法》第四条的规定，增值税纳税义务的发生时间界定标准主要有下面几种情况：第一，一般纳税人销售商品的纳税义务发生时间一般确定为商品出口或者交付给购买方时。
例如，当一般纳税人将某商品出口到境外时，增值税纳税义务就发生了；当一般纳税人将商品从仓库运送到客户处时，也视为交付给购买方，增值税纳税义务就发生了。
第二，一般纳税人向其他一般纳税人提供劳务的纳税义务发生时间界定标准是劳务开展完毕时。
比如，某企业提供广告服务给另一家企业，当广告服务全部完成，即劳务开展完毕时，增值税纳税义务就产生了。
第三，一般纳税人向小规模纳税人销售商品或提供劳务的纳税义务发生时间界定标准是收到货款或劳务报酬时。
例如，一般纳税人向小规模纳税人销售商品，当收到货款时，增值税纳税义务就发生了；一般纳税人向小规模纳税人提供某项劳务，当收到劳务报酬时，增值税纳税义务也发生了。
第四，小规模纳税人销售商品或提供劳务的纳税义务发生时间界定标准是开具销售发票或向购买方提供劳务时。
小规模纳税人在向购买方开具销售发票或提供劳务时，增值税纳税义务就发生了。
除了以上几种情况，还有一些特殊情况需要特别注意。
比如，纳税人转让固定资产或不动产，纳税义务发生时间界定标准是发生转让行为之日；纳税人对应税期已收取销售货款且该对应税期内未使用货款用于购货的，对应税期内货款收入视为已收入。
了解增值税纳税义务发生时间界定标准对纳税人具有重要意义。
准确界定纳税义务发生时间，可以避免纳税人因时间误判而产生的罚款或利息，同时也可以合理规划纳税事务，提高纳税的操作效率。
增值税的纳税周期及申报时间要点
增值税的纳税周期及申报时间要点增值税是一种按照商品的增值额计算税款的一种税收形式。
在我国，增值税属于间接税，适用于销售货物、提供劳务和进口货物的企业。
为了确保纳税人能够按时、准确地申报和缴纳增值税，税务部门规定了纳税周期和申报时间要点。
本文将详细介绍增值税的纳税周期和申报时间要点。
一、增值税的纳税周期增值税的纳税周期一般是按月纳税，即纳税人每月需申报和缴纳当期发生的增值税。
具体的纳税周期为自然月，即从每月的1日开始，终止于当月的最后一日。
在增值税的纳税周期里，纳税人需要进行两个重要的环节，即申报和缴纳。
二、增值税的申报时间要点纳税人需在每月的纳税申报期内，按照规定的时间要点进行申报。
1. 申报截止时间增值税的申报截止时间一般是每月的15日。
纳税人必须在每个月的15日之前完成对上一个月的增值税申报工作。
值得注意的是，如果15日遇到节假日或休息日，纳税人的申报截止时间将顺延至下一个工作日。
因此，纳税人需要提前了解当月是否存在节假日或休息日，以避免错过申报时间。
2. 申报方式增值税的申报方式主要有两种，一种是线下申报，一种是线上申报。
线下申报是指纳税人亲自前往税务机关办理纳税申报手续，将纳税申报表格提交给税务部门的工作人员。
这种方式需要确保纳税申报表格的准确性和完整性，并在规定的时间内到达税务机关。
线上申报是指纳税人通过互联网、手机APP等电子渠道进行纳税申报。
纳税人需要先注册和登录相关网站或APP，按照要求填写增值税申报表格并进行提交。
无论是线下申报还是线上申报，纳税人都需要保留好申报记录和相关凭证，以备税务机关核查。
3. 申报内容增值税申报表格通常需要包括以下内容：（1）销售货物、提供劳务的发票销售额（2）进口货物的增值税进口税额（3）纳税人购买货物、接受劳务支付的增值税额（4）其他需要申报的增值税相关交易额纳税人在填写申报表格时，需要仔细核对业务数据，确保准确无误。
同时，加强内部会计管理，做好账务记录，以便核对和备查。
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立来源：税屋综合作者：税屋综合人气：3486 时间：2022-03-08摘要：房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立前言看到标题，大家都明白这并非一个新鲜话题。
但是若要让您将此问题的答案精准无误地说个明白，恐怕也不是每个人都能做到。
沥呕君在咨询项目现场也经常被客户提及这方面的疑惑，因此特开此篇，谈谈个人想法。
文中观点或有疏漏偏颇之处，敬请大家点拨指正。
众所周知，房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
换句话说，只有在房地产企业进行增值税纳税申报这个阶段，其在税法层面上的增值税纳税义务才真正发生。
本文所要讨论的，正是要阐明这个特定条件具体指的是什么，有没有存在一些注意的特殊情形。
“欲言又止”的财税[2016]36号文很多朋友都知道，房企在预收房款时，需要开具编码为602(销售自行开发的房地产项目预收款)的不征税发票(零税率普票);但是很多人困惑的是，房地产企业究竟何时正式核算增值税，停止预征行为呢?关于这个问题，财税[2016]36号文有一段高度概况的条款描述，寥寥百字，非常精炼。
但是对于很多财务小白来说，看了这样的表述，表示还是一脸懵逼。
[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。
两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。
本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。
增值税预缴
政策依据：国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》的公告
预缴时间：实际收到预收款次月申报期内申报缴纳税款
计算方法：
一般计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
简易计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
增值税纳税义务发生
政策依据：财税2016年36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
纳税义务发生：财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资。
房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认
房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认《全面推开营业税改征增值税试点政策培询参考材料》中对房地产开发企业销售商品房增值税纳税义务发生时间进行了明确，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时桉照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
可以看出，国家税务总局的口径是销售商品房产权转移时间为纳税义务的发生时间。
关于如何判断产权的转移时间，国家税务总局没有进一步的明确，各地关于房地产公司销售不动产的纳税义务的发生时间的确认口径不一致。
第一种观点：以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。
主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务时间不明确的问题二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大，后期进项税额大，长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题第二种观点:以办理《不动产权证书》的当天作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。
主要是基于以下几点考虑：一是法律适用问题。
现有税收法律法规中并没有判断所有权转移的规定, 税务部门也不具备判断所有权转移的法定职责和专业能力,须由专门的法律法规规范, 如《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度;《中华人民共和国物权法》第十四条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。
故以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。
二是进销匹配的问题。
增值税与营业税的计税规则不同, 营业税时, 应纳税额与销售收入直接相关, 出于税源管控的考虑, 往往将纳税义务发生时间前置。
营改增后, 应纳税额的计算既要考虑销售收入, 也要考虑可抵扣的进项税额。
怎样确定销售不动产营业税纳税义务发生时间
怎样确定销售不动产营业税纳税义务发生时间王晓丽【摘要】我是某置业公司的财务会计,我公司近期向50名有意向购房的消费者每人收取了1万元定金,共计50万元,账务上记作“其他应付款”,如果消费者后期在我公司购房,该定金可转为购房款;如果消费者未履行购房协议,我公司不予退还定金.请问,如何确定该笔定金的纳税义务发生时间,是收到该笔款项时？还是转为购房款时？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2012(000)001【总页数】2页(P18-19)【关键词】纳税义务发生时间;销售不动产;营业税;购房款;消费者;财务会计;购房协议;公司【作者】王晓丽【作者单位】永安置业公司有限公司【正文语种】中文【中图分类】F812.424问：我是某置业公司的财务会计，我公司近期向50名有意向购房的消费者每人收取了1万元定金，共计50万元，账务上记作“其他应付款”，如果消费者后期在我公司购房，该定金可转为购房款；如果消费者未履行购房协议，我公司不予退还定金。
请问，如何确定该笔定金的纳税义务发生时间，是收到该笔款项时？还是转为购房款时？答：《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条明确:营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
同时，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十五条又规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
在此，首先应厘清几个概念问题：首先，预收款不同于预收账款。
应当注意预收款的范围要大于预收账款，包括定金、订金、诚意金、看房费等所有预收性质的款项。
对纳税人转让土地使用权或者销售不动产，营业税政策中强调只要收到预收款，无论是否签订购房协议，不论日后购房协议是否履行，都应确认纳税义务已经发生。
1.具有担保功能的定金。
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销售自行开发的不动产，增值税纳税义务发生时间的分析
1、何为销售自行开发的不动产？
《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）规定：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、纳税义务发生时间的原则性规定
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号点击“阅读原文”)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
3、合理分析销售不动产纳税义务发生时间
结合一、二项内容不难看出，房地产开发企业销售自行开发的不动产的应税行为是不动
产所有权发生转移的行为。
不动产（即商品房）所有权何时转移是判断纳税义务是否发生的关键。
要综合考虑四方面问题：
一是法律适用问题。
有的省市国税部门在营改增热点问题答疑中认为：“房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准”。
这样的判断其实是不准确的，存在着很大的税收执法风险。
因为现有税收法律法规中并没有判断所有权转移的规定，税务部门也不具备判断所有权转移的法定职责和专业能力，须由专门的法律法规规范，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力——故以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。
二是进销匹配的问题。
增值税与营业税的计税规则不同，营业税时，应纳税额与销售收入直接相关，出于税源管控的考虑，往往将纳税义务发生时间前置；营改增后，应纳税额的计算既要考虑销售收入，也要考虑可抵扣的进项税额，如果将纳税义务前置，按回款进度确认销项税额，往往会导致进项留抵过大，甚至出现项目全部销售完毕仍有大量留抵税额且无法退税的情况发生。
因而，在营改增政策设计时，就已经取消了原营业税按预收款确认纳税义务的规定，尽量后置房地产开发企业的纳税义务发生时间，尽可能地保持进销匹配。
三是收入实现的问题。
也许有人会担心后置房地产开发企业的纳税义务发生时间，大量的税款在最后一刻才得以实现，会导致税款入库不均衡。
其实这种情况并不会发生：一方面，不动产销售有预缴税款的义务。
在房屋所有权转让前房地产开发企业提前收到的款项。