第六章 房地产交易

第六章房地产交易（12500）第一节房地产交易概述1.简述房地产交易的概念和特征？1·答：房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

房地产交易具有以下特点：（1）房地产交易是平等主体之间的法律关系；（2）房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，及要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。

（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。

国家对房地产管制主要体现以下三个方面：①禁止特定种类的房地产的交易。

②规定特定种类的房地产交易的前置条件。

③价格管理。

2.简述房地产交易的种类？答：房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：第一，按照交易形式不同，可分为：（1）房地产转让；（2）房地产抵押；第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：（1）国有土地使用权及其地上房产的交易。

（2）集体土地使用权及其地上房产的交易。

（现行法大多禁止或限制其交易）第三，按交易客体的首先程度不同，可分为：（1）受限交易。

（包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易）（2）非受限交易。

（指商品房交易）第四，按交易客体存在状况的不同，可分为：（1）单纯的土地使用权交易；（2）商品房的预售和现房销售等。

第二节商品房销售1.简述商品房的概念？答：商品房是指房地产开发企业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商业用房以及其他建筑物，商品住宅只是其中的一种。

2.简述商品房的销售方式？答：商品房的销售方式包括：（1）商品房现售；3.简述商品房的计价方式？答：商品房销售可以采用三种计价方式：（1）按套（单元）计价；（2）按建筑面积计价；（3）按套内建筑面积计价。

其中，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

4.简述商品房销售合同？答：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面的商品房买卖合同。

商品房的买卖合同的主要内容包括：（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础实施和公共实施的交付承诺和有关权益。

（8）公共配套产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

5.简述商品房预售的概念？答：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。

6.简述商品房预售的特征？答：商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性和诺成性的特点外，还具有如下特点：（1）商品房预售的标的是正在建造中的商品房。

（2）商品房预售具有较强的国家干预性。

7.简述尚精品房预售的条件？答：商品房预售应符合下列条件：（1）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书。

（一证）（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（三证）（3）安提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（一证）实践中，一般根据“五证”来判断预售是否合法合规。

“五证”即：（1）国有土地使用证；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设工程开工许可证；（5）预售许可证。

8.简述商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记？答：《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《物权法》规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。

9.简述预售合同登记备案和预告登记的区别？答：两者的区别表现在以下几方面：（1）性质不同。

预售合同登记备案属于行政管理制度；预告登记作为一种不动产登记制度，属于民事制度。

（2）功能不同。

预售合同登记备案不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场秩序。

预告登记制度的主要目的是为了保障购房人的利益。

（3）强制性不同。

预售合同登记备案具有强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。

预告登记是当事人自愿的行为。

（4）适用范围不同。

预售合同登记备案只适用于商品房预售。

预告登记则适用于不动产的买卖和抵押。

10.商品房预售中规划、设计改变后的处理？答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

11.简述商品房预售中面积误差的处理？答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

（1）按套（单元）计价面积误差的处理按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所销售房屋平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相差尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业从新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（2）按套内建筑面积或者建筑面积计价面积误差的处理。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未约定的，按以下原则处理：第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

第二，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产前登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双培返还买受人。

因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

面积误差=[（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积]×100%另外，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

12.简述预售商品房的再行转让？答：根据相关规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致时，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

13.简述商品房现售的概念？答：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款行为。

商品房现售与预售的分界点在于“竣工验收合格”即房地产开发企业在商品房竣工验收合格前出售的是预售，在商品房竣工验收合格后出售的实现售。

14.简述商品房现售的条件？答：商品上现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础实施具备交付使用条件，其他配套基础实施和公共实施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。

第三节商品房的交付、质量保证和风险转移1.简述商品房交付的一般要求？答：商品房交付为房地产开发企业在房地产交易中的主要义务，开发企业在履行该义务是要符合以下一般性要求：（1）交付时间。

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

（2）交付时应提供基本资料。

交付商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（3）配合进行权属登记。

房地产开发企业应当商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

2.简述商品房的交付、过户与风险转移？答：关于商品房交付与风险转移的关系，一般而言，按照如下规则处理：（1）房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

（2）出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物损毁，灭失风险的转移。

（3）买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由决绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

（4）因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受房屋或者解除合同，买受人拒接接收房屋或者解除合同的，标的物损毁、灭失的风险由出卖人承担。

3.简述商品房质量问题的分类及相应的处理？答：商品房质量问题可以分为三类，各类问题在法律上的处理也各不相同：（1）主体结构质量不合格及其处理主体结构质量不合格，即房屋承重系统不满足设计要求，不能实现其功能。

具体表现在基础、梁、柱、楼板、屋面等结构性缺陷。

房屋主体结构经核验确属不合格的，商品房买受人有权退房；给买受人造成损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。