房地产金融核心培训_内部资料全

开发商
利用基金的 杠杆效用
占股 99%
基金
享受 99%的
分红
项目公司
以股（1%） +债形式投入 到项目公司
开发商义务
• 对基金的全部投资承担本息还款责任 • 不高于市场的资金成本
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2020/5/7
房地产金融内部基础流程-管
投资监控体系
财务监控
监控现金流 确保财务数据的一 致性 建立汇报体系 防止乱投资及担保 防止资金不正当外 流 审核/防范风险
房地产金融+ 资产管理融资实务
一切从房地产说起
房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
土 改房 房 房 房 物 房
地 造地 地 地 地 业 地
买
产产产产管产
卖
的经销金理调
开营售融
控
发
管
与
理
2
整个房地产行业里面，那几部分最重要？
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房地产金融内部基础流程-投（1找项目）
通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实
企业相关法律文件
需要融资方提供以下清单
填制 《融资申请表》
公司项目池概况 融资主体相关法律文件 融资项目相关法律文件
借款用途
抵押物文件
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还款来源
房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）
调查的主要内容
项目状况
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工程监控
核实在预算范围内 的工程支出 防止以工程款输出 开发商运营资金 定期核查施工进度 与工程款拨付对应 检测施工单位的工 人工资发放 施工图纸与规划图 纸对应，严禁超建或 违建
营销监控
监控营销方案 监控预算费用 掌握关键销售数据 保持经营业绩和销 售稳定性 监控销售回款打入 监管账户，严禁私自 收款 销售业绩不达标时 督促或更换销售团队
4 资产增值 卓越金融
房地产金融行业的金融参与者
银行
海内外交易所
信托公司
资管公司、证券公 司/基金公司子公司
担保公司/小贷公司
私募基金/金控
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互联网金融平台
银行贷款 发行债券、公开发行股票 信托计划 资管计划/契约型产品 抵押贷款 发行有限合伙基金/契约型基金 网上发标/线下放款
房地产金融的原理
1、土地获取
（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款； （2）私募基金参与合作拍地； （3）财团与开发商合作拍地； （4）城投公司发行信托进行土地收储（一级 整理），再卖给开发商； （5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平 安）
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
2、工程施工
（1）施工方的工程垫支； （2）开发商向施工方开具工程款商业票据， 进行贴现融资； （3）施工方的信用贷款； （4）开发商以房抵工程款； （5）开发商在建工程抵押融资；
其他
企业核心管理层变 动 法定代表人、实际 控制人异常举动 其他社会上对公司 的突发事件（聚众等）
审计机构
法律咨询机构
信用评估机构
担保机构
保险机构
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国家结算机构
在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工 具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个 环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项 目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共 赢，这就是房地产金融生态圈。
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
5、存量房市场
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一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体 运作流程又是如何？
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房地产金融内部基础流程
融、投、管、退
17 资产增值 卓越金融
房地产金融内部基础流程-融
私人银行部、合法吸储 财富管理中心
银行 信托
财富管理中心
私募基金
股东出资（不能吸储）
小贷公司
互联网平台、第三方支付
互金平台
开发商
与基金同股 同权
占股 51%
基金
享受 51%的
分红
项目公司
同股同权 投入基金， 占股49%
项目要求
• 回报倍数较高 • 至少3、4年后才有现金回流
开发商义务 • 提供回报倍数较高的项目 • 可考虑基金优先分配等安排
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2020/5/7
房地产金融内部基础流程-投（ 3设计交易流程） 模式案例：夹层项目基金
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）开发商房源预售备案融资； （2）房地产中介房产包销、独立代理销售； （3）房产包销融资； （4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹； （5）开发商在建工程抵押融资； （6）以理财方式进行房源预售； （7）银行按揭贷款；
3、房产预售
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
房地产：资金密集型行业，现金为王
房地产金融——资金提供
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房地产销售——资金回笼
房地产金融的定义
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程 而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动 中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
高净值人群资金
银行、信托、基金 等资金的搬运工
机构投资资金
国家基础投放资金
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风控、互联网、金 融工具技术
开发商 施工方 土地方 房地产中介 物业管理公司
房地产金融的两种常规法律模式
债权投资
借款，要完善保障措 施，追求短中期利益， 到期还本付息
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Leabharlann Baidu
股权投资
投资入股，公司要有 可持续发展，追求长 期利益，股份转让
关键议题
• 原项目的策划案及进度 • 项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成， 项目法律文件
财务状况 法律
•项目资金缺口 •项目已投资金使用情况 •负债/或有负债明细
• 法律先决条件 • 相关合同审查
项目工程
• 已完成工程量 • 未完成工程量
项目公司背景
• 股权，章程，品牌，资质 声誉，历程
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房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程） 模式案例：同股同权项目基金
4、现房销售、尾盘处理
（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）； （2）以租代售、售后返租； （3）租赁权转让融资； （4）互联网金融平台房产众筹；
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）优质资产并购升级、改造、出售； （2）优质资产抵押融资； （3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等 融资； （4）互联网金融平台优质房产众筹；
房地产金融的常用金融工具
房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金 融市场上同货币相交易的各种金融契约。
贷款 信托
基金 保险 证券
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房地产金融的服务机构
担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展 并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系
资产评估机构