某某商业地产项目营销策划方案
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序：
寻找属于城市的中心，让中心为我们 赢得财富！
中心=财富 城市，我们生活的大社区 在这个社区的中央生活意味
着。。。。。。
目录：
第一部分：项目定位——找出市场的空白点 第二部分：项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机 第三部分：营销推广策略——创造并满足投资者的欲望 第四部分：推广方式建议 第五部分：结束语
经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优 势的经营项目。
小结：对于海悦广场来说由于我们的终端消费者已经定位在周边高档楼
盘的住户之中，所以我们的经营项目应该主要定位在周边楼盘住户的生活 配套项目上，如：美容美发、干洗店、小超市、家政公司等等。
经营规模定位
并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就 越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些 因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费 群体。
第三部分 营销推广策略：创造并满足投资者的欲望
当投资的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的投资， 当投资的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的投资， 当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。
成熟的社区、笔直的大道，来去畅通无 阻。
极大且稳定的消费群体必然提升项目价 值。
市政提纯
完善市政配套必将出现在城市的中央， 城市的中央必将拥有完善的市政配套。
小结：我们有理由相信，可以用海悦广场在寮步建立一个寮步从来没
有的——大型一站式消费场所！
项目定位归结
市场定位+消费者心理定位
市场定位 及具潜力的商业地产
消费者定位 有资本追求财富的一群
项目定位：
东 莞 ·寮 步 唯 一 一 站 式 的 大 型 购 物 广 场
项目集成
项目集成
项目规划
项目推广 项目招商
项目策划
目标客户分类
商家确定
投资客确定
第二部分 项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机
项目SWOT分析
1.1优势分析（S） 交通优势 项目规模优势 地理位置优势
机会威胁分析总结：
机会利用： 强烈诉求周边高档住宅楼盘必将带动未来的人气及消费力，争取住 宅部分早日交楼、提高入住率以增加人气。 威胁规避： 以适当的优惠条件引进有号召力的主力商家，奠定寮步商业第一城 的地位，带动小商家进场经营。成立营运部门做好市场营运管理，提高 项目竞争力。
我们深知，我们创造的是投资者欲望的依归， 但如何让投资者也从内心产生共鸣与认同， 其间的纽带便是我们的营销与推广——
因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的 意义。
小结：对于海悦广场来说我们的终端消费者应该主要定位为海悦新都会、
海悦花园、三正世纪豪门等周边近距离高档楼盘的住户。
经营范围定位
商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化 经营路线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰 优孰劣之分，而要视乎他所处的经营环境来定。
商业地产项目定位细分
商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后 序诸多方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项 目运作的灵魂。
商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经 营规模定位。
消费市场定位
对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客 户：一是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离 又不开投资者；二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者； 三是终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。
第一部分 项目定位——找出市场的空白点
项目概况
一、项目名称：海悦广场 二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米
商铺个数共计374个 三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路 四、发展商：广源地产
认知商业地产
一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开 发还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。
1.3机会分析（O） 周边高档楼盘的开发销售必然带动周 边的人气攀升，拉动高消费。
1.2劣势分析（W） 周边人气不旺 前期招商失败 当前周边商业气氛较淡 竞争对手的存在
1.4威胁分析（T） 市场供应量膨胀，商业项目局部有泡沫
优劣势分析总结：
优势利用： 交通优势方面的诉求可以扩展本项目的目标客户群体，达到最大限 度地深挖项目优势。 项目规模方面可以诉求为 “寮步镇至大型、购物环境最舒适的广 场”。 地理位置发展潜力的重点诉求可以树立较有实力客户的信心。 劣势应对： 周边人气不旺及当前周边商业气氛较淡的应对——争取主力商家进 驻，树立小商家信心。 前期招商失败的应对——招商部周围多做彩旗、气球等烘托火爆气 氛的宣传品。变更原有的招商策略，将品牌商家与投资客并重招商。 竞争对手存在的应对——变更招商策略，不与竞争对手发生正面冲 突，避免恶性竞争。
小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空
置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只 有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。
从事实出发，寻找定位的立足点… …
中央生活区意味着可以得到什么？
等价交换：位于寮步镇新中央生活区香市路的海悦广场因其 优越的地理位置使得其从出身时就向世人宣告其拥有高贵的血 统。它作为总建筑面积近30000平方米的商业地产项目，内部 硬件配套设施齐全。占据寮步镇最佳商业位置而使得其身价倍 增。周边未来消费人群高达30余万人。但他没有骄傲，您只须 万余元就可以轻松拥有它（下文详细阐述）。
关于数据背后的思考：
先天决定着后天
血统影响日后的成长轨迹
当然不仅仅意味着等价交换
意味着造就它的人必须用心呵护
浏览一下项目的财富
来自百度文库
品牌知名度与忠诚度
内部 基因
营运管理 产品的魅力 一流的营销经验
……
外部 环境
城市发展提纯 交通提纯 环境提纯 市政提纯
城市发展提纯 交通提纯 环境提纯
现代人对生活品质要求越来越高，人们 的消费观念也在改变，所以“体验经济” 应运而生。
二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型 的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。
三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的 命脉所在。
四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。
小结：开发商业地产必须遵循经营为重、招商先行的原则。市场营运部
门的建立与功能发挥对商业地产来说是及其重要的。
寻找属于城市的中心，让中心为我们 赢得财富！
中心=财富 城市，我们生活的大社区 在这个社区的中央生活意味
着。。。。。。
目录：
第一部分：项目定位——找出市场的空白点 第二部分：项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机 第三部分：营销推广策略——创造并满足投资者的欲望 第四部分：推广方式建议 第五部分：结束语
经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优 势的经营项目。
小结：对于海悦广场来说由于我们的终端消费者已经定位在周边高档楼
盘的住户之中，所以我们的经营项目应该主要定位在周边楼盘住户的生活 配套项目上，如：美容美发、干洗店、小超市、家政公司等等。
经营规模定位
并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就 越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些 因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费 群体。
第三部分 营销推广策略：创造并满足投资者的欲望
当投资的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的投资， 当投资的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的投资， 当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。
成熟的社区、笔直的大道，来去畅通无 阻。
极大且稳定的消费群体必然提升项目价 值。
市政提纯
完善市政配套必将出现在城市的中央， 城市的中央必将拥有完善的市政配套。
小结：我们有理由相信，可以用海悦广场在寮步建立一个寮步从来没
有的——大型一站式消费场所！
项目定位归结
市场定位+消费者心理定位
市场定位 及具潜力的商业地产
消费者定位 有资本追求财富的一群
项目定位：
东 莞 ·寮 步 唯 一 一 站 式 的 大 型 购 物 广 场
项目集成
项目集成
项目规划
项目推广 项目招商
项目策划
目标客户分类
商家确定
投资客确定
第二部分 项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机
项目SWOT分析
1.1优势分析（S） 交通优势 项目规模优势 地理位置优势
机会威胁分析总结：
机会利用： 强烈诉求周边高档住宅楼盘必将带动未来的人气及消费力，争取住 宅部分早日交楼、提高入住率以增加人气。 威胁规避： 以适当的优惠条件引进有号召力的主力商家，奠定寮步商业第一城 的地位，带动小商家进场经营。成立营运部门做好市场营运管理，提高 项目竞争力。
我们深知，我们创造的是投资者欲望的依归， 但如何让投资者也从内心产生共鸣与认同， 其间的纽带便是我们的营销与推广——
因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的 意义。
小结：对于海悦广场来说我们的终端消费者应该主要定位为海悦新都会、
海悦花园、三正世纪豪门等周边近距离高档楼盘的住户。
经营范围定位
商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化 经营路线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰 优孰劣之分，而要视乎他所处的经营环境来定。
商业地产项目定位细分
商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后 序诸多方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项 目运作的灵魂。
商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经 营规模定位。
消费市场定位
对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客 户：一是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离 又不开投资者；二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者； 三是终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。
第一部分 项目定位——找出市场的空白点
项目概况
一、项目名称：海悦广场 二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米
商铺个数共计374个 三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路 四、发展商：广源地产
认知商业地产
一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开 发还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。
1.3机会分析（O） 周边高档楼盘的开发销售必然带动周 边的人气攀升，拉动高消费。
1.2劣势分析（W） 周边人气不旺 前期招商失败 当前周边商业气氛较淡 竞争对手的存在
1.4威胁分析（T） 市场供应量膨胀，商业项目局部有泡沫
优劣势分析总结：
优势利用： 交通优势方面的诉求可以扩展本项目的目标客户群体，达到最大限 度地深挖项目优势。 项目规模方面可以诉求为 “寮步镇至大型、购物环境最舒适的广 场”。 地理位置发展潜力的重点诉求可以树立较有实力客户的信心。 劣势应对： 周边人气不旺及当前周边商业气氛较淡的应对——争取主力商家进 驻，树立小商家信心。 前期招商失败的应对——招商部周围多做彩旗、气球等烘托火爆气 氛的宣传品。变更原有的招商策略，将品牌商家与投资客并重招商。 竞争对手存在的应对——变更招商策略，不与竞争对手发生正面冲 突，避免恶性竞争。
小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空
置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只 有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。
从事实出发，寻找定位的立足点… …
中央生活区意味着可以得到什么？
等价交换：位于寮步镇新中央生活区香市路的海悦广场因其 优越的地理位置使得其从出身时就向世人宣告其拥有高贵的血 统。它作为总建筑面积近30000平方米的商业地产项目，内部 硬件配套设施齐全。占据寮步镇最佳商业位置而使得其身价倍 增。周边未来消费人群高达30余万人。但他没有骄傲，您只须 万余元就可以轻松拥有它（下文详细阐述）。
关于数据背后的思考：
先天决定着后天
血统影响日后的成长轨迹
当然不仅仅意味着等价交换
意味着造就它的人必须用心呵护
浏览一下项目的财富
来自百度文库
品牌知名度与忠诚度
内部 基因
营运管理 产品的魅力 一流的营销经验
……
外部 环境
城市发展提纯 交通提纯 环境提纯 市政提纯
城市发展提纯 交通提纯 环境提纯
现代人对生活品质要求越来越高，人们 的消费观念也在改变，所以“体验经济” 应运而生。
二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型 的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。
三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的 命脉所在。
四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。
小结：开发商业地产必须遵循经营为重、招商先行的原则。市场营运部
门的建立与功能发挥对商业地产来说是及其重要的。