房地产不良资产收购重组的核心

转 让 贷 款 债 权 没 有 禁 止 性 规 定 ，转 让 合 同 具 有 合 同 法 上 的 效 力 ” “受 让 主 体 无 须具备从事贷款业务的资格”〇因此，房 地产企业作为社会投资者是可以作为收 购主体收购不良资产的。
房地产企业收购不良资产应注 意的问题
房地产企业收购不良资产应关注债 权 转 让 协 议 的 法 律 效 力 。影 响 债 权 转 让 协 议 效 力 的 情 形 一 般 有 ：因 担 保 人 身 份 影 响 转 让 协 议 效 力 的 情 形 ，如 担 保 人 为 国家机关或比照国家机关作为国有资产 管 理 者 的 事 业 单 位 ；因 转 让 程 序 影 响 转 让 协 议 歷 的 情 形 ，如非经招标、竞价、 拍 卖 等 公 开 转 让 方 式 ；因不良资产性质 影响转让协议的法律效益。
根 据 《最髙人民法院关于审理涉及 金融资产管理公司收购、管 理 、处置国
后 ，可 以 依 法 取 得 对 债 权 的 抵 押 权 ，原 抵押权 登 记 继 续 有 效 。但由于实践中， 金融资产管理公司以打包的方式受让和 转 让 金 融 不 良 资 产 ，涉 及 的 借 款 人 数 众 多 ，进 行 变 更 登 记 困 难 重 重 。因 此 ，无 论房地产企业等社会投资者是直接从 金 融 机 构 收 购 不 良 资 产 ,还 是 从 金 融 管 理 公 司 手 中 收 购 不 良 资 产 ，均 将 面 临 无 法 办 理 抵 押 权 变 更 登 记 的 窘 境 ，这 无 疑 将成为后续资产处置的巨大障碍。
金融不良债权资产收购核心要点
通 常 ,我 们 会 将 银 行 对 贷 款 人 的 不 良债权理解为不良资产。实 际 上 ，银行
的不良债权资产仅仅是不良资产中的一 种。不良资产的外延远比我们理解的要 宽 泛 ，它 还 包 括 信 托 、基 金 、保 险 等 非 银行金 融 机 构 及 类 金 融 机 构 （如小贷、 典当、担 保 ）产生的不良债权资产，以及 企 业 之 间 基 于 生 产 经 营 活 动 （如 企 业 上 下 游 产 业 链 中 的 产 品 服 务 、材 料 设 施 供 应、工 程 施 工 ）、借贷关系、投资关系等 产 生 的 债 权 类 、股 权 类 等 亦 是 不 良 资 产 的 一 种 。同 时 ，基 于 互 联 网 技 术 的 发 展 所兴起的网络借贷所产生的不良债权资 产 也 应 该 划 入 至 不 良 资 产 的 范 围 。由此 可 见 不 良 资 产 的 范 围 是 极 其 广 泛 的 ，内 容亦是纷繁不一的。
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处 置 的 金 融 资 产 管 理 公 司 ，收 购 金 融 不 良债权时，更 多 看 重 的 是 债 权 原 有 的 担 保 或 不 动 产 抵 押 ，因 此 金 融 不 良 债 权 原 有 担 保 或 抵 押 是 否 继 续 有 效 ，是 在 收 购 进行前需要考量的问题。
房 地 产 企 业 作 为 社 会 投 资 者 ，而非 银 监 会 批 准 的 金 融 机 构 ，通 常 不会直接 对实体企业发放贷款而产生直接的借 贷 关 系 或 担 保 关 系 ，更 多 是 通 过 收 购 实
体企业资产或股权的方式投资到具备 商业价值的项目上。而这些具备商业价 值的项目往往是位于中国核心城市的核 心 位 置 ，可进行再次开发或改造更新的 项目。
房地产企业并非专业进行不良资产
有银行不良贷款形成的资产的案件适 用 法 律 若 干问题的规定》及 《最髙人民 法 皖 关 于 金 融 资 产 管 理 公 司 收 购 、处 置 银 行 不 良 资 产 有 关 问 题 的 补 充 通 知 》的 规 定 ，债权受让人为金融资产管理公司 的情况下，担 保 人 在 原 担 保 范 围 内 继 续 承 担 担 保 责 任 。但 上 述 规 定 不 可 扩 大 适 用 到 房 地 产 企 业 等 社 会 投 资 者 。房 地 产 企 业 受 让 不 良 资 产 应 适 用 《担保 法 》及 其 相 关 司 法 解 释 的 规 定 。在 一 般 的 实 践 中，金 融 不 良 债 权 的 债 务 人 通 常 在 签 订 贷款合同时，处于弱势的一方，因此贷款 担保合同中一般不会有担保合同变更需 经 担 保 人 同 意 的 约 定 。综 合 上 述 情 况 ， 在受让人为房地产企业等社会投资者 的情况下，担保合同可继续有效。
“大 鱼吃小鱼”，不良资产市场中存量 优质资产正等待着房地产企业的挖掘和 盘活。大 量 不 良 资 产在处置过程中，都 将 面 临 处 置 资 产 变 现 的 问 题 ，而 濒 临 破 产的实体企业中的大量不动产资产正是 房地产企业最为感兴趣的资产。
房 地 产 企 业 可 通 过 与 银 行 、不良资 产投资基金等金融机构或AMC公 司 （金 融 资 产 管 理 公 司 ）等 不 良 资 产 权 益 达 成 战略合作关系，通 过参与司法拍卖、变 卖 、不良资产收购、破产重组、财务投资 等方式获取优质资产。
视线
房地产不良资产收购重组的核心
■ 文 _ 李冰
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随着房地产行ห้องสมุดไป่ตู้并购浪潮的掀起， 大多数企业已经不满足于行业内部的
那 么 ，房地产企业收购来源于商业 银 行 等 金 融 机 构 或 AMC公司收购再转 让 的 金 融 不 良 资 产 时 ，应 关 注 哪 些 法 律 方面的问题呢？
第 一 ，应 考 虑 房 地 产 企 业 收 购 不 良 资产是否存在法律上的实质障碍。
第 二 ，根据目前的法律规定，尚无法 律或者行政法规对商业银行等金融机构 将不良债权转让给社会投资者作出明确 的禁止性规定。银 监 会 在 《中国银行业监 督管理委员会关于商业银行向社会投资 者转让贷款债权法律效力有关问题的批 复 》中亦答复“对商业银行向社会投资者