XXXX年房地产形势专题研究

养老住区商业模式与价值工程
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第一篇 综合分析 一、养老住区总体商业模式 （一）土地获取方式与商业模式的关系 （二）商业模式的主要类型 二、养老住区服务对象 （一）服务对象分析 （二）服务对象定位 三、养老住区市场定位 （一）政府管理层面 （二）市场层面
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开发运营 模式
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按服务对象进行的产品分类
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第二篇 成本分析 一、开发投资 （一）土地开发成本 （二）开发建设成本 （三）开发建设阶段成本构成 二、运营成本 （一）合同管理 （二）运营费基准值 （三）规模效应及入住率
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运营成本基准值的确定
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第三篇 产品定价
• 城市发展的承载：城镇布局随着基础设施格局变化而极大 地影响未来城市化模式。东西部地区的均衡发展将形成新 的经济板块。
• 城市运营、城市综合体、城乡一体化等； • 新型经济产业区的承载：开发区、产业园、产业转型基地
等； • 内需型、消费性产业的承载：旅游、服务业、养老产业等
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企业面临重整
③ 成本导向定价法：入门费需足以支付开发建设成本， 并考虑利润。
（2）入门费定价可考虑生活护理费的一部分，按照成本 和利润要求顺推：
1-5月份 ——房地产开发投资继续处于高位，全国房地产开发投资18737亿元，同比增
长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。（同期固定资产投资 增幅25.8%） ——国内贷款，国内贷款5803亿元增长4.6% ——利用外资大幅上升，利用外资266亿元，增长57.3% ——自筹资金12486亿元，增长30.9%（占比67%） ——个人按揭贷款3443亿元，下降8%。 • 房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升， 从8%上升到15%左右 • 平均资产负债率达到71.36%
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指导单位：全国老龄委办公室
主编单位：中国老龄产业协会 全国工商联房地产商会 美国老年住宅协会 中国医院协会 国寿投资控股有限公司
支持单位：住房与城乡建设部住宅产业化促进中心 美国驻华使馆商务处
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• 经中外各方携手，国内外调研考察，历时 一年形成以下成果：
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老年产业的属性
老年产业属性和价值内涵如下： • 地产属性 住宅、普通商业地产、医疗保健等 特种商业地产； • 金融属性 证券、保险、储蓄型产品等； • 服务属性 服务于核心需求、增值需求、 价值提升需求等； • 人文属性 原居住地的社会文化因素 及联合国人居养老五大原则。
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• 商品房市场将面临与保障性住房平分秋色 ，积极参与建设保障性住房是必然选择。
• 从单一的商品房开发转向复合业态；
• 从开发销售物业转向销售与持有型并举
• 大型企业整合能力提升，中小企业困难加 大，企业集中度提高；
• 企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整 合集成式发展
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养老产业发展途径
一、房屋出售与持有的平衡
（一）影响房屋出售与持有比例因素
（二）房屋出售的定价
（三）持有型养老住区的定价要素
二、定价特点与策略
（一）定价特点
（二）定价策略
三、基本收费模式与定价
（一）入门费
（二）月服务费
（三）附加服务费
（四）DMF收费模式
四、合同类型
（一）A型合同-广范版
（二）B型合同-修正版
（三）C型合同-收费服务类
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市场进入纠结
• 土地层面
——数据显示，1~5月全国128个城市土地出让金同比下滑5%，其中住宅 土地出让金下滑14%。
——据统计，1~3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，1月 甚至高达2143亿元，4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4 月较弱水平。
——北京今年1~5月住宅土地出让金同比下滑84%，上海则同比下滑44%海 口和大连分别下滑了81%和27%。
—土地制度
调控进入深水区 —房产税
• 据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征 税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；
• 如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产 税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。
• 房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意 义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机 制的形成必不可少。
房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分 工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。
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行业重新定位
•靠投资拉动GDP阶段，房地产是国民经济重要产业
1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献
25%
贡献率(左轴)
拉动百分点(右轴)
2
20%
1.5
15% 1
10%
5%
0.5
0%
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
房地产形势 与养老产业发展途径
全国工商联房地产商会 聂梅生 2011年6月
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当前房地产形势
• 市场进入纠结 • 调控进入深水 • 行业重新定位 • 企业面临重整
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市场进入纠结
• 资本层面：应对通胀走高，继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加 5516亿元，同比少增1005亿元。央行再提准备金率达21.5%的历史高点。
• 部分一线城市交易量持续下降，2、3线城市量价上升 • 开发商放慢开发进度，供需双方继续观望 • 调控重点城市房价出现松动 ——6月北京新房、二手房成交量
较5月下旬分别下跌12%、21%
促销、降价楼盘增多，以价保量态势呈现。
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调控进入深水区
——土地制度
土地财政比重持续Fra Baidu bibliotek升
年度
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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老年住区的目标定位
• 据民政部预测，到2020年，60 岁以上老年人口预计将达 2.43 亿，占总人口比重将达到18%。
• 本阶段，我国经济发展到一个新的水平，社会保障体系的 逐步完善，人均福利水平不断提升，老年人已逐渐成为老 年住宅的消费主体，市场需求明朗；
• 目前年龄在40～50岁的一批中年人在这一阶段也逐步步入 老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水 平；
土地出让收入（亿元）
5894 5505.15 7676.89 13000 9600 15900 29397
土地出让收入占地方本级 收入比重（%） 49.56 36.45 41.94 55.17 33.51 48.83 71
调控进入深水区
—土地制度
地价领跑房价，越跑越快
数据来源：国家统计局。
调控进入深水区
• 开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷 • 地方政府财政收入减少 • 保障房计划的实施受阻 • 住房需求矛盾进一步加剧。
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市场进入纠结
• 5月全国房地产市场处于量、价的胶着状况： ——中国指数研究院发布《2011年5月全国重点城市新房价格
指数报告》，内容显示，2011年5月半数城市住宅价格停止 上涨，大多数监测城市的成交量出现增长。
（四）D型合同-计程服务类
五、定价因素的关联与实例
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（一）定价影响因素
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（二）实例
入门费定价
（1）入门费定价涵盖开发建设成本。
① 市场导向定价法：往往根据养老住区所在区域商品房 市场价格的70%-80%定价。
② 竞争导向定价法：根据地块稀缺情况、周边配套、区 域竞争情况、运营管理服务体系吸引力和满足目标人群的刚 性需求程度等影响因素，实行差异化的策略，根据市场情况 溢价。
开发商+银行或信 项目部分资金向银行或信托机构抵
托机构
押贷款
开发商+基金管理 通过股权合作或股权投资的形式引
机构
入基金
开发商+保险公司
通过股权合作或股权投资的形式引 入险资
混合型
开发商+银行/信 托机构/基金管理 运用多种投融资模式 机构/保险公司
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政府管理层面定位
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1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经 济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的 贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。
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行业重新定位
• 国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需 拉动，投资拉动力逐步下降。
《中国绿色养老住区联合评估认定体系》
《养老住区商业模式与价值工程》
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养老住区商业模式与价值工程
• 编写单位： • 全国工商联房地产商会 • 国寿投资控股有限公司 • 中信证券股份有限公司 • 民生银行房地产金融部 • 喜神资产管理有限公司 • 金龄联合国际企业管理有限公司 • 北京新景祥房地产经纪有限公司
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养老住区联合工作局势形成
• 国家老龄主管部门直接指导 • 美国老年住宅协会参加主编 • 国内各有关行业组织、院校、企业联合编制开发
运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程运 作； • 国内外企业积极加盟“中国绿色养老住区示范项 目”。已建成、在建、待建的养老住区本次加入 示范项目的已达15家。
• 到2020年共需新增养老床位480万张，加上目前缺口300万 张，总计780万张床位约折合为520万套需求。
• 以建设费用4500元/ ㎡，每套平均面积70 ㎡计算，10年 年需要投入资金16380亿元；
• 以月租金4200元计（每套年租金5万元），10年租金收入 约为2600亿元。
• 约占未来房地产市场3-5%，整合上下游产业链能力高于房 地产业，投资回报率稳定12-16%。
产品出租
产品出售 +出租
可 以 获 取 长 期 投资回收期相 适 于 自 有 资 金 入门费+租金
稳 定 收 益 ， 利 对较长，资金 有 实 力 与 融 资 +养老服务费
于 在 经 营 中 经 压力大，政策 能 力 强 的 开 发
营 企 业 品 牌 ， 风险小
商在产业发展
提高品牌影响
成熟期采用
力
经 营 方 式 灵 活 ，经营方式不统 适 用 于 成 长 期 销 售 溢 价 收
• 本阶段，独立居住的养老观念已经形成，养老住区的需求 将会出现井喷现象，养老住区的增长将会保持在一个较高 水准，约在10%左右。
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养老住区需求分析
• 据中科院研究结果表明，目前全国养老金缺口高达1.3万 亿元。现有我国养老机构的床位至少缺300万张，未来20 年以每年新增60岁以上老人为600万人，其中有3-5%需进 入养老住区，按每年递增10%测算：
既 可 保 证 部 分 一，经营管理 过 渡 到 成 熟 期 益 /入门费+
投 资 的 迅 速 回 难度大，有一 的双轨期间
租金+养老服
收 ， 又 可 取 得 定政策风险
务费
长期稳定收益
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融资形式
投资主体
描述
全资型 信贷型 基金型 保险型
开发商
项目资金全部由开发商自有资金投 入
优势
劣势
适用时期及 适用对象
收益模式
产品出售
投 资 回 收 期 相 存在销售风险，适 用 于 产 业 发 销 售 溢 价 收
对 较 短 ， 资 金 缺乏长期稳定 展 初 期 ， 面 对 益+售后菜单
压力小
收益，政策风 较 大 的 投 资 风 式 养 老 服 务
险较大
险 采 用 此 模 式 收益
快速回收资金
• 产业结构调整力度加大
• 城镇化内涵注重城乡均衡发展
• 避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持 产业结构和城市化进程的调整
• 房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发 展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。
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行业重新定位
• 商品住宅单一模式还能走多远？ –城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当 年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构 未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发 商的转型。 –公租房基金上路
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老年产业的属性
• 养老住区不是传统的房地产开发,也不是房地产的 华丽转身，它是房地产业、医疗业、餐饮业、服务 业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。
• 从产品属性看，老年住区属于内需型消费产品。在 我国拉动经济的三驾马车中，促进消费是中央政府 最支持的增长方式。
• 养老住区的其它增值服务空间大于普通社区甚至商 业地产，养老住区开发具有政策性支持、收益稳定 、抗风险性强、可持续性发展等优势。